청구인이 신고한 부동산 취득가액 8,900백만원을 실제 거래가액으로 인정할 수 없음

• 가. 청구인은 1998.11.28. 청구외 김○○, 김△△(지분은 각각 1/2이며, 이하 “전소유자”라 한다.)으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 106-1 소재 토지 및 5층 건물(지하2층, 지상5층, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 신○○, 김○광(이하 청구인과 함께 “청구인등”이라 한다)과 함께 공동취득(청구인 지분 1/2, 청구외 신○○ 1/4, 청구외 김○광 1/4)한 후 이를 부동산 임대업에 사용하여 오다가 청구외 이○○(이하 “후소유자”라 한다)에게 2009.8.31. 쟁점 부동산을 양도함에 따라 청구인은 본인 지분(2/4)에 대하여 2009.10.29. 양도가액을 6,500백만원(총 13,000백만원), 취득가액을 4,450백만원(총 8,900백만원)으로 하여 양도소득세 403백만원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산 양도에 관하여 2011.1.17.부터 2011.2.25.까지 양도소득세 실지조사를 실시하였고, 쟁점부동산 취득 시 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다) 기재가액 8,900백만원은 실거래가액 여부가 불분명하므로 환산취득가액 5,813백만원(청구지분: 2,906백만원)으로 결정하여 양도소득세 445백만원을 추가로 2011.5.2. 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.22. 이의신청을 거쳐 2011.10.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 상환받지 못한 차용금 18억원(매매대금으로 대체), 청구인이 변제한 쟁점부동산에 설정된 가압류채무 등 22억원, 근저당채무 15억원, 청구인이 인수한 임대보증금채무 29억원, 청구인이 지급한 현금 5억원을 모두 고려시 취득가액은 89억원이다. 구체적으로 살펴보면, 전소유자의 쟁점부동산 신축시(착공일 1994.4.16. 보존등기일 1997.4.18.) 신축자금이 부족하여 청구인으로부터 25억원을 차용받았고, 신축 후 당시 전소유자가 받은 전세보증금 27억원중에서 9억원을 상환받았으며, 16억원의 대여금이 남아 1998.6.10. 이자 2억원을 합쳐 18억원을 취득대금의 일부로 대체하였다. 또한, 쟁점부동산에 가압류와 근저당으로 강제집행이 발생하고 임의경매가 시작 되는 등 채무압박에 시달리는 상황에서 대여금 변제를 해결하지 못하자 1998.11. 청구인이 전소유자와 쟁점부동산을 89억원에 인수하기로 쌍방합의 하면서 ①기존 차용금 1,800,000천원을 취득가액에 포함시키고 ②가압류 청구금액 2,038,787천원, 근저당(대출 등)관련 채무액 1,425,332천원 합계 3,464,119천원을 채무인수하기로 하여 1998.11.16.부터 소유권 취득후(98.11.28.)인 1999.1.23.까지 청구인이 변제하여 공부상 모두 해제하였으며 ③전세보증금 2,942,000천원은 그대로 승계하고(처분청과 다툼없음) ④ 나머지 잔금 506,000천원은 약정일(98.11.25.)을 넘겨 1999.1.4. 지급하였다. ※ 잔금 전에 소유권이전등기를 경료하게 된 경위 쟁점부동산 계약후에도 가압류 및 압류, 임의경매개시진행 등이 계속되고 청구인이 채무를 인수하기로 합의하였으므로 우선적으로 소유권이전등기를 먼저 한 것임.
• 나. 처분청은 취득일(1998년)로부터 13년이 경과한 2011년에 와서 취득가액 중 18억원과 잔금 5억원을 허위로 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과하였으나 전소유자 사망 및 국외출국으로 취득가액 확인이 불가하고, 금융증빙을 입증할 수 있는 은행 등의 관련증빙의 보존기한 만료일이 지난 시점에 이르러 취득가액의 입증을 요구하는 것은 이에 대한 입증책임이 과세관청에 있는 점을 감안할 때 부당하다.
• 다. 청구인은 증빙자료에 의해 청구인의 주장(부동산 취득경위와 실거래가액의 입증)의 신빙성을 상당한 정도 확보하여 각 항목별(차용증, 가압류, 근저당, 보증금 승계, 잔금수령 등) 사실 확인을 통하여 취득가액을 입증하였으나, 처분청은 구체적 확인절차 없이 단순히 추정한 내용만 가지고 청구인의 취득가액이 허위라고 판단하였는바, 이는 실질과세와 근거과세 및 신의성실원칙에도 위배되고, 청구주장의 진위여부를 확인하기 위한 사실 조사가 미흡하므로 금융자료 확인 등을 통하여 취득가액을 재조사하여야 한다.

• 가. 청구인은 매매대금의 일부라고 주장하는 차용금, 가압류, 근저당 채무 인수 및 변제에 대해 구체적인 금융자료 등 관련 증빙을 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산 취득관련 매매계약서는 신빙성이 없어 취득가액이 불분명하므로 기준시가 비율로 계산한 환산 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 우선, 쟁점매매계약서상 매매대금 8,900백만과 달리 계약금, 중도금, 잔금의 합계는 9,000백만원으로 100백만원 차이가 나고, 쟁점매매계약서에 계약일자 및 공동 취득자(청구외 신○○, 김○광)의 인적사항이 기재되어 있지 않은 점, 차용금 18억원 이외 임대보증금과 가압류 및 근저당채무 인수에 대한 내용이 특약사항으로 전혀 기재되어 있지 아니하여 일반적인 거래에서 작성된 매매계약서로 인정하기에는 심각한 하자가 있는 점 등을 보았을 때 쟁점매매계약서를 실제 취득 관련 매매계약서로 인정하기 어렵다. 또한, 청구인의 주장대로 청구인이 25억원을 전소유자에게 대여하였다면 이에 대응되는 이자를 수취하였을 것이고(대여 당시는 IMF 시기라 은행 예금금리가 높았던 만큼 상당한 이자소득이 예상됨) 비영업대금에 대한 이자를 종합소득에 포함하여 신고하여야 할 것이나, 청구인의 1993년～2000년 귀속 종합소득세 신고시 비영업대금 이자가 종합소득금액에 포함되어 신고된 사실이 없고, 전소유자 또한 비영업대금 이자부분에 대해 원천징수 납부 사실이 없으며(국세통합전산망 확인), 설사 대여금에 대한 이자를 수취하지 못했다 하더라도 전소유자가 기한내 상환하지 않은 16억원을 다시 대여해준 당시는 쟁점부동산에 가압류 등 강제집행이 빈번하게 발생하여 청구인이 자신의 대금을 회수할 수 있을 지 여부가 불확실한 상태였는데도 대여금을 회수하기 위한 가등기, 가압류 등 법적조치를 행사한 사실이 없어 실제 25억원 또는 18억원의 대여가 있었는지 불분명하다. 그리고, 임대보증금 중 청구외 ○○투자신탁 1,300백만원 및 청구외 ○○푸드시스템 1,400백만원은 등기부등본에 각각 근저당권 및 전세권이 설정되었고, 청구외 ○○투자신탁 근저당권 1,300백만원을 2009.8. 양도시 후소유자가 계약인수(청구외 ○○푸드시스템 1,400백만원은 기해제 - 2005.1. 폐업)한 사실이 확인되는 등 매매금액의 일부로 인정된다. 가압류 및 근저당권 채무의 인수와 관련, 청구인이 가압류 및 근저당권 채무를 인수 및 변제하였음을 입증할 금융자료 등 객관적인 증빙자료 없고, 청구인은 가압류 및 근저당권 해제시마다 잔금을 해당 금액만큼 지급하였다고 주장하나, 1998.12.24. 해제(1998.12.29. 등기경료)된 근저당권 채권최고액은 1,315백만원인데도 청구인이 증빙으로 제시한 1998.12.24. 발행 영수증에는 350백만원만 기재되어 있어 청구인의 주장에 설득력이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산 취득가액 8,900백만원을 실제 거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2009.2.4>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인과 처분청 사이에 다음 사실에 대하여 다툼이 없다.
• 가) 청구인등(청구인 지분 1/2, 청구외 신○○, 김○광 지분 각각 1/4)은 전소유자로부터 1998.11.28. 쟁점부동산을 취득한 후 2009.8.31. 후소유자에게 양도하였다.
• 나) 쟁점부동산의 양도일자를 2009.8.31., 취득가액 4,450백만원(쟁점부동산 전체 취득가액 8,900백만원 중 청구인 지분 2/4 해당액)으로 하고, 양도가액을 6,500백만원(쟁점부동산 전체 양도가액 13,000백만원 중 청구인 지분 2/4 해당액)으로 하여 2009.10.29. 양도소득세 신고하였다.
• 다) 청구인은 쟁점부동산을 부동산 임대사업에 사용하기 위하여 1999.4.1. ‘○○프라자빌딩’이라는 상호로 3인 공동사업으로 사업자등록을 하였고, 2009.9.7. 폐업하였다.
• 라) 청구외 ○○투자신탁과 청구외 ○○푸드시스템의 임대보증금 채무 2,942백만원을 청구인이 인수하였다.

2. 쟁점매매계약서 사본에 매매대금은 89억원(계약금 7억원, 중도금 25억원, 잔금 58억원, 오차금액 1억원)으로 기재되어 있고, ‘차용금 18억, 1998.6.10. 차용함’이라고 기재되어 있으며, 전소유자의 가압류 및 근저당 채무인수 여부, 계약서 작성일자, 다른 공유자 2인의 인적사항은 기재되어 있지 않다.

3. 쟁점부동산을 후소유자에게 양도하기 위해 작성된 2009.7.31.자 부동산매매계약서 사본에 매도인은 청구인, 매수인은 청구외 이○○, 특약사항은 별지에 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. 손해 발생건에 대해선 매도자가 수리 및 모든 제비용을 부담하여 정산한다.

8. 주차장 등에 현재 사용중인 부대시설 및 공구일체는 건물의 부대시설로서 무상으로 매수자에게 귀속되며 현재 사용중인 청소용구 등 기타 비품 또한 무상으로 매수자에게 귀속된다.

9. 관리인, 경비원, 청소원 등을 포함한 현 종업원은 잔금 지불후 매도자 책임하에 전원 퇴직시킨다.

10. 본계약은 매도자가 영위하는 본 빌딩의 임대업을 부가가치세를 면제받기 위하여 매도자의 사업을 포괄적으로 양도양수하고, 매수자는 일반사업자(부동산임대업)로 사업자등록을 한다.

11. 중도금 지불시 매매대금을 토지 및 건물로 구분하여 계약서에 삽입한다.

4. 쟁점부동산의 등기부등본 사본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 설정된 (가)압류내역은 아래표와 같이 나타난다. (단위: 백만원) 등기 번호 (가)압류일자 채권자 (가)압류지분 청구 금액 해제일자 4-가 1998.03.14 주식회사 ○○은행 김○○ 지분 전부 220 1999.01.18 4-나 1998.03.14 주식회사 ○○은행 김△△ 지분 전부 210 1999.01.16 11 1998.09.10 △△은행 신용카드주식회사 김○○ 지분 전부 35 1998.11.23 13 1998.10.19 주식회사 ○○상호신용금고 공유자지분 전부 900 1998.12.03 15 1998.11.02 고○○ 공유자지분 전부 100 1999.01.20 16 1998.11.12 유○○ 김○○ 지분 전부 77 1999.01.30 1998.11.12 안○○ 200 1999.01.30 1998.11.12 우○○ 254 1999.01.30 17 1998.11.20

○○중앙회 김○○ 지분 전부 21 1999.01.15 18 1998.11.20

○○중앙회 김△△ 지분 전부 21 1999.01.16 20 1998.11.24

○○세무서장 압류 김△△ 지분 전부 1998.12.05 소 계 2,038

5. 쟁점부동산의 등기부등본 사본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 설정된 근저당권 설정 내역은 아래표와 같이 나타난다. 등기 번호 설정일자 채권자 채무자 채권 최고액 해제일자 2 1997.4.18

○○신용카드(주) 김○○ 520 1998.12.29 3 1997.4.18 주식회사 ○○은행

○○주택건설(주) 300 1998.12.29 4 1997.4.18

○○투자신탁주식회사 (現,

○○ 투자증권주식회사) 김○○, 김△△ 1,690 계속 6 1997.7.30 주식회사 한국

○○ 은행

○○ 산업 주식회사 195 1998.12.29 7 1997.7.30 주식회사 한국

○○ 은행

○○주택건설(주) 200 1998.12.29 8 1997.11.18

○○ 시 공유자지분전부 395 1998.11.21 11 1998.9.29 최○○ 공유자지분전부 100 1998.12.29 소 계 3,400 (단위: 백만원)

6. 쟁점부동산의 등기부등본 사본에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전에 설정된 전세권 설정 내역은 아래표와 같이 나타난다. 등기 번호 설정일자 채권자 채무자 채권 최고액 존속기간 1부2 1997.4.18 주식회사

○○ ((주)○○푸드시스템) 2층점포 전부 200 1995.9.19~2005.9.20 8부1 1995.10.23 (1997.4.18) 토지의 전부 1,200 ~2005.9.20 9 1998.3.17 유○○ 4층점포 65㎡ 76 1998.3.13~1999.3.12 소 계 1,476 (단위: 백만원)

7. 청구인 및 처분청이 제출한 ‘사업양도․양수 계약서’의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) “갑" 양도인 성명: 김

○○ 외 1인 “을” 양수인 성명: 정

○○ 외 2인 “갑”이 경영하고 있는

○○ 도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 106-1번지 소재 ○○프라자 빌딩에 관한 일체의 권리와 의무를 “을”에 포괄적으로 양도, 양수함에 있어 다음과 같이 계약을 체결한다. 다 음

• 나) 제2조 〔양도양수 방법〕 “갑” 부가가치세법 제6조 제6항 의 규정에 의한 부가가치세 면제를 받기 위하여 199 년 월 일 현재의 장부상 사업용 자산총액에서 부채총액을 차감한 잔액을 대가〔代價〕로 하여 “을”에게 사업일체 를 포괄적으로 양도한다.
• 다) 제3조 제1항 〔자산, 부채평가〕 양도,양수의 대상이 되는 자산총액과 부채총액은 1999년1월1일 현재의장부상가액으로하여 다음과 같이 평가한다.

1. 시설장치〔기계또는 시설〕: 토지 ￦2,688,070,000, 건물 ￦1,161,930,000

1. 임대보증금: ￦2,942,070,000

• 라) 제4조 〔대금의 지불〕 계약금 일금 ￦90,800,000원을 1998년 11월 5일 지불하기로 하고, 중도금 일금 ￦363,200,000원을 1998년 11월 28일 지불하기로 하고, 잔 금 일금 ￦454,000,000원을 1999년 3월 31일 지불하기로 한다.
• 마) 제5조 〔양도, 양수의 효력〕 본 계약은 양도, 양수의 기준일인 1999년 3월 31일에 효력이 발생하며 따라서 “갑”은 지체없이 사업양도를 사유로하는 폐업신고를 관할세무서에 제출하여야 한다. 작성일 1998년 11월 5일 김○○ 날인, 정

○○ 날인

8. 2011.3. 처분청이 작성한 양도소득세 조사복명서 사본 등에 의하면 전소유자가 양도소득세 신고 시 실지거래가액으로 취득가액과 양도가액을 각각 1,995백만원(지분 1/2), 1,925백만원(지분 1/2)으로 신고하였으나, 전소유자의 주소지 관할서인 △△세무서와 ○○세무서에서는 신고내용 부인하고, 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액을 각각 1,328백만원(지분 1/2), 1,595백만원(지분 1/2)으로 기준시가 해당액으로 경정하였음이 나타난다.

9. 처분청이 제출한 자료에 의하면, 전소유자인 청구외 김○○은 2000.5.15 미국으로 출국하여 현재까지 입국한 사실이 없으며, 청구외 김△△은 1999.8.30. 사망하여 전소유자를 통한 쟁점부동산의 취득가액에 대한 사실 확인이 불가능한 상태라고 하며, 출입국에 관한 사실증명에 의하면 실제 청구외 김○○은 2000.5.15. 출국하여 입국한 사실이 없음이 나타난다.

10. 공인중개사 청구외 이△△이 1998.11.10. 작성한 쟁점부동산에 대한 중개대상물 확인설명서 사본에 의하면 소유권 이외의 권리사항에 대하여 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

① 가압류 2억2천(○○은행)

② 가압류 2억1천(○○은행)

③ 전세권설정 14억원(○○)

④ 근저당권설정 5억2천(△△ 신용카드)

⑤ 채권최고액 근저당권 3억(○○은행)

⑥ 채권최고액 16억9천만원(○○투자신탁)

⑦ 채권최고액 19억5천(△△ 은행) ＊

⑧ 채권최고액 2억원(△△ 은행)

⑨ 채권최고액 3억9천5백사십만원(○○시)

⑩ 전세권설정 7600만원(○○복) 총액 69.61억원 ＊등기부 등본상 19억 5천만원이 아니라 195백만원으로 나타남(따라서 총액도 52억원임)

11. 1998.6.10.자 청구외 김△△이 발행하여 청구인에게 교부한 영수증 사본에 “일금 십팔억 차용자 김△△”이라고 기재되어 있다.

12. 청구외 김△△, 김○○이 발행하여 청구인외 2인에게 교부한 1998.12.24.자 영수증 사본에 “일금 삼억 오천 만원 정, ○○ ○○프라쟈 잔금 중 일부금조”라고 기재되어 있고, 1999.1.4.자 영수증 사본에 “일금 일억 오천 육백만원 정, ○○프라쟈 잔금중 일부”라고 기재되어 있으며, ○○감정사협회가 작성한 2012.1.3.자 감정서 사본에 1998.12.24.자 영수증과 1999.1.4.자 영수증은 1998년 및 1999년에 작성된 것으로 추정된다고 기재되어 있다.

13. 청구인이 1999년 과세연도 종합소득세 신고시 제출한 “○○프라자빌딩”의 대차대조표에 계상된 토지 가액은 2,688,070,000원, 건물가액은 1,140,143,813원으로 기재되어 있고, 손익계산서상의 감가상각비는 23백만원임이 나타난다.

14. 국세통합전산망 조회결과, 청구인의 1993년～2000년 귀속 종합소득세 신고시 비영업대금 이자가 종합소득금액에 포함되어 신고된 사실이 없고, 전소유자 또한 비영업대금 이자부분에 대한 원천징수 납부 사실이 없는 것으로 나타난다.

15. 행복공인중개사 청구외 정○○이 작성한 사실확인서 사본에 의하면 쟁점부동산 취득당시 전소유자가 건물을 새로 지으면서 청구인으로부터 자금을 빌려 사용하였고, 은행채무 등으로 경매 등이 진행되자 빌려주었던 돈을 포함하여 은행채무 등을 안고 약 90억원 정도에 거래된 것으로 알고 있다는 내용이 기재되어 있다.

• 라. 판 단 청구인이 상환받지 못한 차용금 18억원, 청구인이 변제한 쟁점부동산에 설정된 가압류채무 등 22억원, 근저당채무 15억원, 청구인이 인수한 임대보증금채무 29억원, 청구인이 지급한 현금 5억원을 모두 고려시 쟁점부동산의 취득가액은 89억원이라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있고(소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항), 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득가액이라 함은 거래자 쌍방이 약정한 매매계약서상 가액을 말하는 것이며, 매매계약서상에 약정되어 있지 아니한 근저당 설정가액은 취득가액에 포함하지 아니하는 것(서일46014-11433, 2003.10.10. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 쟁점매매계약서 신빙성과 관련, 쟁점매매계약서에 매매대금 8,900백만으로, 계약금, 중도금, 잔금의 합계는 9,000백만원으로 기재되어 있어 100백만원 차이가 나고, 쟁점매매계약서에 계약일자 및 공동 취득자(청구외 신○○, 김○광)의 인적사항이 전혀 기재되어 있지 않은 점(이와 달리 2009년 양도시 매매계약서에는 특약사항을 별지로 자세히 기재하고 있음), 차용금 18억원 이외 임대보증금과 가압류 및 근저당채무 인수에 대한 내용이 특약사항으로 전혀 기재되어 있지 아니한 점, 차용금 18억원(25억원 대여후 돌려받지 못한 원금 16억원과 이자 2억원)의 매매대금 대체주장과 관련, 청구인의 주장대로 청구인이 25억원을 전소유자에게 대여하였다면 이에 대응되는 이자를 수취하였을 것이고(대여 당시는 IMF 시기라 은행 예금금리가 높았던 만큼 상당한 이자소득이 예상됨) 비영업대금에 대한 이자를 종합소득에 포함하여 신고하여야 할 것이나, 청구인의 1993년～2000년 귀속 종합소득세 신고시 비영업대금 이자가 종합소득금액에 포함되어 신고된 사실이 없고, 전소유자 또한 비영업대금 이자부분에 대한 원천징수 납부 사실이 없는 점, 설사 대여금에 대한 이자를 수취하지 못했다 하더라도 전소유자가 기한내 상환하지 않은 16억원을 다시 대여해준 당시는 쟁점부동산에 가압류 등 강제집행이 빈번하게 발생하여 청구인이 자신의 대금을 회수할 수 있을 지 여부가 불확실한 상태였는데도 대여금을 회수하기 위한 가등기, 가압류 등 법적조치를 행사한 사실이 없고, 25억원 또는 18억원이라는 거액을 대여하면서 차용증 등 없이 단지 영수증만 있어 실제 대여 여부가 불분명한 점, 가압류 및 근저당권 채무의 인수 주장과 관련, 청구인이 가압류 및 근저당권 채무를 인수 및 변제하였음을 입증할 금융자료, 쟁점매매계약서상 특약사항 기재 등 객관적이고 명확한 증빙자료가 없는 점 등을 종합하여 고려하면 청구인등이 쟁점부동산을 89억원에 취득하였다는 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 쟁점부동산의 실거래가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 계산한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.