매매계약서가 사실과 달리 작성되었음은 그 주장자가 입증해야함

청구인은 2010.10.07. 쟁점부동산을 매각하고 양도소득세 신고 시 양도가액은 실거래가액으로 하고, 취득가액은 쟁점부동산을 대물변제로 취득하였으나 그 대물변제가액이 불분명하다 하여 소득세법 시행령 제176조 의 2에서 규정한 환산가액인 82,314,000원을 취득가액으로 하여 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고 내용에 대한 세무조사결과 쟁점부동산 전 소유자 경○○(이하 “경○○”라 한다)의 진술에 의하여 경○○가 청구인으로부터 대여받은 금액 6,300,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2011.8.1. 2010년 과세연도 양도소득세 26,107,630원을 고지하였다가, 쟁점부동산의 취득가액을 확인하기 어려운 경우에 해당하는데 2005.11.29. 청구인과 경○○가 작성해서 Y군수로부터 검인받은 검인계약서상 매매대금 15,000,000원을 취득가액으로 보아 2011.11.21. 양도소득세를 20,872,410원으로 경정감하였다. 청구인은 처분청의 2011.8.1. 양도소득세 26,107,630원을 고지결정에 불복하여 2011.10.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 양도차익의 산정에 있어 기준이 되는 양도가액과 취득가액의 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 약정된 금액을 의미(대법원20067171, 2007.4.26)하는 것인 바, 이 건의 경우 부동산취득행위가 금전소비대차로 시작하여 변제불이행에 따른 대물변제로 소유권을 취득하게 된 것이므로 이 과정에서 작성된 서류는 약속어음2매, 차용증1매와 이를 담보하기 위한 근저당권설정계약서 2부와 차용지불약정서1부가 전부일 뿐이므로 쟁점부동산의 실지거래대금 그 자체 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액과 관련하여 작성된 서류가 존재하지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 규정한 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다. 처분청이 경○○가 진술한 6,300,000원을 쟁점부동산의 취득가액이라고 하였다가 청구인이 심사청구에서 제시한 16,500,000원을 취득가액이라고 하는 것을 보아도 취득가액의 실가를 입증하지 못한 것을 자인한 것이다.
• 나. 쟁점부동산의 취득가액은 청구인과 경○○간에 금전소비대차 후 미변제에 따른 대물변제에 의하여 청구인이 취득한 것으로서 이를 보아도 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다.

1. 대여금 발생 및 대여금 변제 청구 소송 및 결과.

• 가) 대여금 발생 현황 (단위:원) 발 생 일 변 제 일 대 여 금 액 조 치 사 항 1990.02.02 1990.05.01 9,000,000 약속어음 받은 후 근저당권 설정 1990.03.06 1990.06.05 4,500,000 약속어음 받은 후 근저당권 설정 1990.03.06 3,000,000 영수증 받은후 차용지불 약정서 작성 합 계 16,500,000
• 나) 대여금 청구 소송 현황

○ 1996. 01. 03 대여금 청구의 소장 접수 -사건번호 96가 단*** 서울지방법원 (소송가액 13,500,000)

○ 1996.04.23 확정 판결 ″피고는 원고에게 금 13,500,000원 및 이에 대한 1996.2.11.부터 완제일까지 연25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.‶

2. 경○○는 판결문에 따른 이자를 지급하지 않고 판결일로부터 상당기간이 경과한 2005.11.29. 형식적인 부동산 매매계약서를 첨부하여 청구인에게 쟁점부동산을 소유권을 이전등기해준 것인데 위 확정 판결일로부터 차용기간 약 15년간의 이자금액만도 추산해 보면 16,500,000×25%×15년=61,875,000원이며 원리금 합산금액은 78,375,000원이 된다.

3. 경○○가 처분청 조사공무원에게 진술한 대여금 6,300,000원은 청구인이 제시한 서류가 있는 줄 모르고 단지 구체적인 입증서류 없이 자의적인 기억에 의한 진술에 불과하다고 보아야 할 것이고 6,300,000원은 당시의 기준시가 14,542,140원(1,802㎡×＠8,070원)의 43%에 불과한 불합리하고 현실성없는 금액이므로 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다.

따라서 청구인이 쟁점부동산을 취득하게 된 사유가 대물변제가 원인이었으며 그 대물변제 가액이 불분명하여 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)에 근거한 환산가액을 취득가액으로 신고한 것을 추인하여야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 취득하게 된 사유가 대물변제가 원인이었으며 그 대물변제가액이 불분명하므로 소득세법 시행령 제176조 의 2에 의거 환산취득가액 82,314,000원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나 청구인이 당초 조사과정 때는 제출하지 않았다가 심사청구에서 처음 제출한 약속어음 2매 13,500,000원 (9,000,000원, 4,500,000원), 잔금영수증 3,000,000원 등에 의하여 취득가액은 16,500,000원이라고 주장한 바 있고,
• 나. 청구인 과 전 소유자 경○○간 제기된 대여금 청구의 소(1996.1)에 대한 ‘서울지방법원의 판결(1996.5)’의 주문 에서도 경○○가 청구인에게 13,500천원을 지급하도록 결정된 점 등에 의하면 취득가액은 13,500천원으로 확인되나, 동 근저당권설정 및 약속어음 등에 해당되는 물건은 쟁점부동산에서 분할된 두 필지 모두에 설정되었던 점과 2002.06.05.자에 구(舊) 국토해양부로 수용된 y리 245-2번지의 토지보상금 7,007,000원을 당시 소유자인 경○○가 수령하여야 함에도 청구인이 수령하였던 점 등을 보아도 쟁점부동산에 해당되는 대물변제금액의 정확한 산정이 어려운 경우에 해당한다.
• 다. 청구인과 경○○가 날인하여 작성한 2005.11.29.자 검인용 계약서에 의하면 매매금액이 15,000,000원임이 확인되므로 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 유일한 증빙은 검인용 계약서의 매매 금액 15,000,000원이다. ※ 동 검인계약서는 y리 245-3번지가 분할되기 전에 작성된 것으로 y리 245 및 245-3번지의 취득가액 임
• 라. 따라서 청구인이 조사당시에 제출하지 않다가 심사청구에서 최초 제출한 약속 어음,영수증,근저당권설정계약서 및 판결문의 내용만으로는 실제 취득가액을 확인하기 어렵다는 점과 근저당권설정금액(13,500천원)은 쟁점부동산 외 다른 필지의 부동산이 포함되어 있는 점 등으로 인하여

부동산의 실제 취득가액을 확인하기 어려우므로 검인용 계약서의 매매대금 15,000,000원을 취득가액으로 경정함이 타당하다 사료됨.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 취득가액을 환산취득가액으로 할 것인지 검인계약서 기재가액으로 할 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 및 판례․예규 등

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항 내지 제6항을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2006. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점부동산에 관한 양도소득세신고내용은 다음과 같다. (단위:천원) 양 도 소 득 세 신 고 내 용 소 재 지 구분 면적 (㎡) 양 도 취 득 신고세액 양도일 양도가액 취득일 취득가액 경기 Y 대신 y 245번지 토지 1,723 ’10.10.07 153,000 ’05.11.30 82,314 24,303

2. 이 사건관련 처분청의 ‘조사종결복명서’의 내용은 다음과 같다. 가) 취득가액과 관련하여 청구인은 과거 경○○ 에게 총 13,500,000원을 대여해 주고, 쟁점부동산에 1990.02.03. 9,000,000원과 1990.03.07. 4,500,000원의 근저당권을 설정하였는데, 경○○가 이를 상환 하지 못하자 2005.11.29.자에 대여금 13,500,000원을 상계하고, 현금 15,000,000원 을 추가로 지급하여 총 28,500,000원에 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하였다가, 대여금은 14,500,000원(채권최고액)이고, 쟁점부동산의 소유권이전 시 지급한 금액은 3,000,000원으로 총 17,500,000원에 취득하였다고 주장을 번복하였다.

• 나) 위에 대하여 처분청이 경○○에게 징구한 ‘확인서’ 및 ‘문답서’ 의 내용 경○○가 청구인으로부터 차용한 금액은 4,000,000원이며, 쟁점부동산의 소유권을 이전할 당시에 청구인으로부터 수령한 금액은 2,300,000원으로서 총 6,300,000원에 쟁점부동산을 매도한 것이다.
• 다) 처분청은 위에 따라 쟁점부동산이 분할되기 전의 취득가액은 6,300,000원으로 판단하고, 2010.05.03.자로 쟁점부동산에서 동소 245-3번지(79㎡)가 분할되었기에 취득가액을 기준시가로 안분계산한 결과 y리 245-3번지의 취득가액 276천원을 뺀 6,023,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보았다.

3. 청구인과 경○○간 대여금 발생 및 대여금 변제 청구 소송 및 결과는 다음과 같다.

• 가) 대여금 발생 현황 (단위:원) 발 생 일 변 제 일 대 여 금 액 조 치 사 항 1990.02.02 1990.05.01 9,000,000 약속어음 받은 후 근저당권 설정 1990.03.06 1990.06.05 4,500,000 약속어음 받은 후 근저당권 설정 1990.03.06 3,000,000 영수증 받은후 차용지불 약정서 작성 합 계 16,500,000
• 나) 대여금 청구 소송 현황

○ 1996. 01. 03 대여금 청구의 소장 접수 -사건번호 96가 단*** 서울지방법원 (소송가액 13,500,000원)

○ 1996.04.23 확정 판결 ″피고는 원고에게 금 13,500,000원 및 이에 대한 1996.2.11.부터 완제일까지 연25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.‶

4. 쟁점부동산이 분할되기전 y리 245번지(1,802㎡)에서 분할된 y리 245-3번지(79㎡)가 청구인이 대물변제받기 전인 2002.06.05.에 구(舊) 국토해양부로 수용됨으로 인한 토지보상금 7,007,000원을 청구인이 수령하였다.

5. 청구인과 경○○가 날인하여 작성한 후 Y군수로부터 2005.11.29.자로 검인받은 계약서에 쟁점부동산 매매금액이 15,000,000원임이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산이 대물변제로 취득하였고 대물변제의 원인이 된 금전소비대차금액을 확인할 수 있는 서류 등이 존재하지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 규정한 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)에 규정한 환산가액을 취득가액으로 삼아야 한다고 주장하여 이에 대하여 살펴본다. 경○○가 처분청의 조사 시 청구인으로부터 차용한 금액 4,000,000원과 쟁점부동산의 소유권 이전시에 2,300,000원 합계 6,300,000원을 차용하였다고 진술하였으나, 청구인이 경○○를 상대로 1996.01.03. 제기한 대여금 청구소(사건번호 96가 단233 서울지방법원)에 따른 1996.04.23. 판결에 의하면 청구인이 경○○에게 대여한 원금이 13,500,000원으로 확인되며, 경○○가 청구인에게 발행한어음등의 합계액은 16,500,000원이고, 청구인이 쟁점부동산을 대물변제받기전인 2002.06.05.에 구(舊) 국토해양부로 수용된 y리 245-2번지의 토지보상금 7,007,000원을 청구인이 수령한 점 등을 고려해 보면 청구인이 경○○에게 대여한 금액이 정확하게 얼마인지를 알 수 있는 객관적인 증빙이 없어 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 규정한 취득당시의 실지거래가액으로 인정하기 어려운 반면에, 청구인과 경○○가 날인하여 작성한 2005.11.29.자 검인용 계약서에 의하면 매매금액이 15,000,000원인 점에는 다툼이 없다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원 93누2353 1993.4.9. 같은 뜻)이므로 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상 매매금액인 15,000,000원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.