취득일 전 후 3개월이내의 감정가액이 아닌경우는 동 감정가를 시가적용불가

• 가. 청구인은

○○도 ○○시

○○구 ○○동 11-75 토지 270㎡(1984.5.21. 매매취득)와 건물 654.2 ㎡(1988.12.30. 매매취득) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2010.1.5. 임의경매에 의하여 487,000천원에 양도한 후 토지와 건물을 기준시가로 환산한 취득가액 165,361천원으로 하여 2010.3.31. 양도소득세 예정신고를 한 후 2011.2.18. 쟁점부동산에 대한 1996.3월 감정평가서에 의한 감정가액을 취득가액으로 적용하여 처분청에 경정청구를 하였다.

• 나. 처분청은 해당 감정가액은 소득세법에 의한 취득일 전후 3월 이내에 2이상의 감정평가 법인이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 않으므로, 2011.3.9. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.14. 이의신청을 거쳐 2011.10.6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 감정가액이 취득시점의 감정가액이 아니기 때문에 경정청구를 받아들일 수 없다는 것은 이해가 가지만 토지는 그렇다고 하더라도 건물은 시간이 갈수록 가치가 떨어지는 것이기 때문에 8년 후의 감정가액이 오히려 취득당시의 취득가액보다 높다고 볼 수 없을 것으로 생각된다.
• 나. 또한 청구인의 경우는 정상적으로 양도한 것도 아니고 보증채무의 변제로 인한 임의경매처분에 의하여 양도된 것으로 청구인이 세금을 납부할 능력도 없는 상태인데 과다한 세금을 부과한다는 것은 너무나 억울한 일이다.
• 다. 따라서 청구인의 억울함을 참작하시어 경정청구 시 제출한 신고서의 내용대로 일부를 취소하여 후일 체납세금을 납부하는데 어려움을 조금이라도 덜어 주시기 바란다.

• 가. 소득세법 제97조 제1항제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제12항 및 같은령 제176조의2 제3항 제2호에 따르면 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액으로 적용할 수 있는 감정가액은 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가 기준일이 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)의 평균액으로 규정하고 있다.
• 나. 청구인이 취득가액으로 적용하여 경정청구한 감정가액은 감정평가일도 취득일 전후 각 3월 이내에 해당하지 않고 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액에도 해당하지 않으며 감정평가 기준일도 취득일 전후 각 3월 이내에 해당하지도 아니하여 적용할 수 없다(같은뜻 조심2010부0073, 2010.5.6).
• 다. 또한 청구인은 건물가액은 시간이 흐를수록 가치가 떨어진다고 하나 토지가액 상승이 월등히 높은 경우에는 건물 가치도 상승할 수 있는바 단편적으로 감가상각만을 이유로 건물 가치가 하락한다고 할 수도 없는 것이다.

• 가. 쟁점 부동산 취득 후 8년 경과한 1996년도 감정평가법인이 감정한 가액을 건물 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 4) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산의 토지는 1984년에 건물은 1988년에 취득하였으나 2010.1월 임의경매에 의하여 양도하게 되어 2010.3.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고 시 양도가액은 경매 낙찰가액으로 취득가액은 환산가액을 적용하여 무납부한 후 2011.2.18. 쟁점부동산의 1996.3월에 감정평가한 가액을 취득가액으로 하여 경정청구를 하였으나 처분청으로부터 거부통지를 받았다.

2. 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 당초 신고 및 경정청구 내용이 국세통합전산망에 의하여 아래와 같이 확인된다. (단위: 원) 구 분 최초신고 경정청구 차 이 토지 건물 토지 건물 양도가액 311,523,068 175,476,932 315,705,261 171,294,739 0 취득가액 40,603,703 124,757,646 41,148,807 230,278,400 106,065,858 과세표준 219,125,678 129,841,200 △89,284,478 납부할세액 61,502,987 30,253,420 △31,249,567 3) 청구인의 경정청구에 대하여 처분청은 2011.3.9. 경정청구 거부 통지를 한 사실이 아래내용과 같이 확인된다. 건물의 취득가액으로 적용하여 경정청구한 건물의 감정가액은 1996. 3. 6. 가격시점으로 하여 같은 날 평가한 가액으로서 취득일(1988. 12. 30.)전후 3월 이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 않으므로, 경정청구를 받아들일 수 없음을 알려드립니다. 4) 청구인이 제시한 1996.3월 쟁점부동산의 감정평가 내용이 아래와 같이 확인된다. 작성일자 조사기간 가격시점 공부(의뢰) 평가가격 종별 면적(수량) 단가(원) 금액(원) 1996.3.6. 1996.3.6. 1996.3.6. 대 270㎡ 700,000 189,000,000 건물 654.2㎡ 352,000 230,278,400 합 계 419,278,400

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득 후 8년 지난 1996.3월 감정평가한 금액은 통상 취득당시 건물 가치보다 낮은 가액으로 평가되므로 취득가액을 과대 계상할 수 없으므로 동 감정평가액을 취득가액으로 적용한 당초 청구인의 경정청구는 정당하다고 주장하나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제12항 및 같은 령 제176조의 2 제3항 제2호에 따르면, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액으로 적용할 수 있는 감정가액은 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)의 평균액으로 규정하고 있는 바, 청구인이 제시하는 감정가액의 가격시점은 1996.3.6.로 쟁점부동산의 취득일 전후 각 3월 이내에 해당하지 않고, 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액이 아닌 1개 감정평가법인으로부터 감정 받은 감정가액이며, 또한, 감정평가기준일도 취득일 전후 각 3월 이내에 해당하지 않는 것으로 확인되므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 따라서, 이를 근거로 처분청이 청구인의 경정청구(1996.3월 감정평가서에 기재된 건물 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액 적용)에 대하여 거부한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.