필요경비 지출증빙을 제시하시 못하고 있으므로 당초 처분 정당함

청구인은 경기 △△시 △△면 △△리 419-3번지 소재 대(垈) 1,597.01㎡, 상가겸용주택 423.23㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2005.1.25일 취득하고, 2009.9.30. 양도하면서 2009.11.30일 양도소득세 신고시 취득가액을 792,000천원(환산취득가액), 양도가액을 900,000천원에 신고한 사실이 있다. 처분청은 2011.2월 청구인의 양도소득세 신고내용에 대하여 조사하는 과정에서 쟁점부동산의 전소유자 서△△이 제출한 실제 매매계약서와 거래사실확인서 등을 근거로 취득가액이 690백만원임을 확인하고, 청구인이 신고한 환산취득가액 792백만원을 부인하고 취득가액을 690백만원으로 경정하여 2011.4.7. 2009년 과세연도 양도소득세 37,460,760원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(일부인용)을 거쳐 2011.9.28 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 고령자(44년생)로 10년 전부터 알츠하이머 증상이 있어 병원에서 현재까지 계속하여 치료를 받고 있으며 남편도 역시 같은 증상으로 치료를 받고 있으므로 요양과 생활비의 충당을 위하여 쟁점부동산을 매입하게 되었고 쟁점부동산에서 거주하며 레스토랑을 임대하여 임대수입으로 편안한 생활을 영위하려 하였으나, 레스토랑 손님이 없어 임대료도 제대로 받지 못하게 되어 급하게 팔게 되었다.
• 나. 조사당시 청구인은 알츠하이머 증상이 있어 건물수리와 관련된 필요경비의 증빙을 찾지 못하여 37,460천원의 양도소득세를 고지 받게 되었으나. 실제로는 대출금이자와 많은 수리비, 기타 중개수수료 등 많은 비용이 지출되어 손실을 보았으나 기억이 없어 증빙자료를 제출하지 못하여 많은 세금을 추징당하게 되어, 매입당시 중개인과 쟁점부동산의 수리업자를 소개하여 준 사람을 어렵게 찾아 중개수수료, 매입 및 매도당시 매매계약서상에 표기된 조경수와 비치된 기물 등의 가액, 수리비 내역 등 일부 증빙을 첨부하여 제출하오니 양도소득세를 감액하여 주기 바란다.

① 쟁점물건 중 건물에 대한 수리비와 조경수와 골동품 등 정원수비리로 붙임 무통장입금증과 같이 공▽▽에게 2천만원을 지급하였다.(무통장입금증 사본)

② 중개업자 장○▽, 김▽▽에게 2009.8.7. 1200만원 지급하였다.

③ 쟁점물건 외 조경수가 해군퇴역배의 매입가액 1천만원을 전소유주 서△△에게 지급하였다.

가. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 해당자산의 취득가액에 포함되는 중개수수료 등 취득에 실제 소요된 부대비용 및 당해자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출된 비용은 소득세법 제97조 제1항 에 따른 필요경비에 해당하는 것이나, 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급계약서, 세금계산서, 신용카드발행전표 등, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 청구인은 조사당시에는 필요경비관련 입증서류를 제출하지 않았고, 이의신청 제기시 제출한 입증증빙 또한 위에 열거된 객관적 증빙에 해당하지 않는 것으로 보인다.

• 나. 청구인은 환산취득가액에 의하여 결정해야한다고 주장하나, 조사 당시 청구인이 직접 제출한 실제 취득계약서(실거래가액)상 금액인 690백만원을 취득가액으로 하여 결정하였으므로 취득가액이 불분명한 경우에 해당하지 아니하며 실거래가액에 의하여 결정한 당초 처분 정당함.
• 다. 쟁점물건 중 건물에 대한 수리비와 조경수와 골동품 등 정원수비리로 붙임 무통장입금증과 같이 공▽▽에게 2천만원을 지급하였으므로 자본적 지출로 공제해야 한다고 주장하나, 세금계산서가 수수되지 않았고, 청구인이 공사대금을 지급하였다는 공▽▽의 인적사항을 파악할 수 없으며, 공▽▽에게 2천만원이 지급된 것이 맞는다 하더라도 어떤 명목으로 지급된 것인지 불분명하므로 인정할 수 없다.
• 라. 중개업자 장○▽, 김▽▽에게 2009.8.7. 1200만원 지급했으므로 필요경비에 가산하여 공제해야 한다고 주장하나, 지출한 영수증이 없고, 무통장입금증 등 금융거래증빙 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.
• 마. 쟁점물건 외 조경수가 해군퇴역배의 매입가액 1천만원을 전소유주 서△△에게 지급하였으므로 토지 및 건물가액에 가산해야 한다고 주장하나, 취득계약서에 의하면 특약사항으로 “임대 농지상 부속물(배, 나무)등은 매수인에게 인계한다”는 내용이 있으므로 이는 이미 취득가액 690백만원에 포함된 것으로 보아야 하며, 특약사항에 포함된 배 이외의 또다른 배를 취득하였다면 세금계산서, 금융거래증빙(계좌이체내역) 등 객관적인 증빙을 청구인이 제출한 사실이 없다. 따라서, 실거래가액에 의하여 양도가액 900백만원, 취득가액 690백만원으로 결정하여 고지한 당초 처분내용 정당함.

• 가. 쟁 점 이 건의 쟁점은 쟁점부동산 취득시 지출한 중개수수료, 수리비, 해군퇴역배 취득비용 등이 실제 지출된 필요경비인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18, 2005.12.31>

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략)

2. 소득세법시행령제163조 【 양도자산의 필요경비 】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2 항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포 함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액 을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2010.2.18>

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (이하 생략)

• 다. 조사내용 1) 양도가액이 900백만원인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 2009.9.30일 양도하고 양도가액 900,000천원, 취득가액 792,070천원(환산취득가액), 기타필요경비로 5,726천원을 신고하였고, 처분청은 취득가액을 실지매매계약서상 금액 690,000천원으로, 기타필요경비 7,991천원으로 경정하여 2011.4.7 2009년 과세연도 양도소득세 37,460,760원을 결정고지 하였으며, 이의신청에서 수리비등 41백만원을 필요경비로 추가 인정한 사실 도 이의신청 결정서에 의하여 확인된다.

3. 청구인이 처분청에 제출한 취득당시 매매계약서 주요내용은 아래와 같다.

○ 물건소재지: 경기 안성 ○○ △△ -1, -3

○ 매매금 총액: 690,000천원

• 계약금(2004.10.15) 70,000천원

• 중도금(2004.11.10) 200,000천원

• 잔 금(2004.12.27) 420,000천원

○ 단서조항:

• ○○공사 임대농지상 부속물(배, 나무)등은 매수인에게 인계한다.

• 대출금액 250,000천원은 승계한다.

○ 매도인: 서○○, 매수인: 청구인, 중개인: 해당없음.

4. 청구인은 필요경비로 추가 인정하여 달라는 주장과 관련하여 계약서, 청구인이 제시한 증빙서 등에 이하여 조사한 내용은 아래와 같다.

• 가) 중개수수료 중개업자 장○▽, 김▽▽에게 2009.8.7. 1200만원 지급하였다는 주장을 하고 있으며, 공인중개사가 날인한 영수증이나 무통장입금증 등 지급액 지급일자를 확인할 수 있는 객관적인 지급증빙을 제시한 사실이 없다.
• 나) 주택수리비 등 공▽▽에게 주택부분 수리비, 조경수와 골동품 등 정원정리비 명목으로 20백만원을 2004.12.30. 지급하였다는 주장과 함께 무통장입금증 1부를 제시하였으나, 계약서나 세금계산서 등 어떤 용도로 돈을 송금했는지를 알 수 있는 지출증빙을 제시한 사실이 없다.
• 다) 조경수와 해군퇴역배(船) 취득시 전소유주 서△△에게 조경수와 해군퇴역배(船) 매입비용 10백만원을 2004.12.27 지출하였다는 주장을 하고 있으나, 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없다.

① 취득계약서 특약사항 전문은 다음과 같다.

1. 기반공사 419-4, 409-2 임대농지상 부속물(배, 나무)등은 매수인에게 인계 한다.

2. 대출금 250백만원을 상환하는 조건임

② 양도계약서 특약사항중 일부 내용은 다음과 같다.

• 우리은행 실융자금 250,000천원은 매수인이 승계한다.

• 매매목적물은 토지, 건물, 유지임차권이다

• 매도인은 위 물건 지상위에 조경(나무, 배(船) 등)은 현 상태로 매수인에게 양도 한다. 단 임차인(명품관)이 시설한 부분은 제외한다.

• 위 건물안에 있는 시설물(냉장고, 주방기구, 심야보일러, 시설물 등)은 매수인에게 양도한다.

• 인수할 비품(나무, 돌, 배, 기타비품)목록을 별도로 작성한다

5. 청구인의 신경정신과 진료기록: 청구인이 2005.12.30일 ○○○○○병원 신경정신과에서 진료받은 기록을 제출하였으며 알츠하이머형태의 치매증상완화제를 처방받고 본인부담금 11,545천원을 수납한 사실이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 취득가액을 환산가액으로 인정하여 주던지 아니면 쟁점부동산 취득시 지출한 수리비, 해군퇴역배 취득비용, 중개수수료를 필요경비로 인정하여 달라는 주장에 대하여 살펴보면, 먼저 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 2009.11.30일 양도소득세 신고시 취득가액을 792,000천원(환산취득가액), 양도가액을 900,000천원에 신고하였으나, 처분청이 2011.2월 청구인의 양도소득세 신고내용에 대하여 조사하는 과정에서 쟁점부동산의 전소유자 서△△이 제출한 실제 매매계약서와 거래사실확인서 등을 근거로 취득가액이 690백만원임을 확인하고, 청구인이 신고한 환산취득가액 792백만원을 부인하고 취득가액을 690백만원으로 경정하였으므로 취득가액을 환산가액으로 인정하여 달라는 주장은 받아들이기 어려운 주장이라 하겠다. 다음으로 필요경비 인정여부를 보면, 첫째, 공▽▽에게 주택수리비 주택부분 수리비 등의 명목으로 20백만원을 2004.12.30. 지급하였다는 주장과 함께 무통장입금증 1부를 제시하였으나, 계약서나 세금계산서 등 어떤 용도로 돈을 송금했는지를 알 수 있는 지출증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제시한 우리은행 동백지점의 청구인 명의 계좌(1002-*-****) 거래내역을 보면 2004.11.10. 공▽▽이 청구인에게 118백만원을 입금한 내용이 기록되어 있어, 청구인이 주장하는 주택수리비 등으로 보기 어려워 보인다. 둘째, 취득시 전소유주 서△△에게 조경수와 해군퇴역배(船) 매입비용 10백만원을 2004.12.27 지출하였다는 주장을 하고 있으나, 금융자료 등 객관적인 증빙을 제시한 사실이 없으며, 취득 및 양도계약서 특약사항에 모두 조경수와 배(船) 등을 매수인에게 인계한다는 내용이 포함되어 있어 이미 취득 및 양도가액에 반영된 것으로 보이므로 필요경비로 인정하기가 어렵다 하겠다. 셋째, 중개업자 장○▽, 김▽▽에게 2009.8.7. 1200만원 지급하였다는 주장을 하고 있으며, 양도계약서상 중개업자란 중 상호에 ‘흥부와 놀부’ 대표에 ‘장○▽’를 기재하고 날인한 사실이 중개수수료를 지급하였을 개연성이 높다 하겠으나, 공인중개사가 날인한 영수증이나 무통장입금증 등 수수료지급액·지급일자를 확인할 수 있는 객관적인 지급증빙을 제시하지 못하고 있어 필요경비로 인정하기가 어렵다 하겠다. 따라서 이상의 내용을 종합하면 청구인이 부동산 양도와 관련된 필요경비를 지출하였다면 청구인이 이를 객관적인 증빙에 의하여 입증하여야 하나, 청구인이 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.