검인계약서 및 거래사실확인서에 기재된 금액이 부동산 취득가액으로 인정됨

• 가. 청구인은 2003.12.18. 청구외 현○○(이하 “현○○”라 한다)로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 136번지 대지 448㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 취득하여 2010.5.31. 양도하고, 2010.7.28. 양도가액을 399,900천원으로, 취득가액을 446,723천원으로, 양도차익을 -46,823천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 현○○로부터 취득한 쟁점부동산의 취득가액이 170,800천원으로 확인됨에 따라 차액에 대해 2010년 과세연도 양도소득세 43,430천원을 2011.5.24. 청구인에게 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.26. 이의신청을 거쳐 2011.9.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

(쟁점부동산 취득가액은 400백만원임) 청구인은 현○○와 쟁점부동산을 400백만원에 매매하기로 하고 2003.9.8. 부동산매매계약서를 작성하였다. 청구인은 현○○에게 대여한 120백만원(2002.11.4. 60백만원, 2002.11.12. 50백만원, 2003.7.10. 5백만원, 2003.7.18. 5백만원)을 매매대금의 선지급으로 하기로 구두합의하였고, 청구인은 2003.12.23. 현○○에게 매매대금의 일부인 20백만원을 지급하였고, 현○○가 쟁점부동산을 담보로 청구외 △△ 새마을금고(이하 “△△ 새마을금고”라 한다)로부터 차입한 50백만원, 청구외 ○○은행(이하 “○○은행”이라 한다)으로부터 차입한 210백만원을 청구인이 인수하는 조건으로 매매대금 400백만원을 모두 지급하였다. (처분청 의견 반박) 청구인이 작성한 거래사실확인서는 청구인의 착각으로 현○○로부터 근저당설정채무 인수한 것을 제외하고 현금지급분만 기재한 것이다. 쟁점부동산을 400백만원에 취득하였다고 작성한 매매계약서는 쌍방합의로 작성되었다고 하더라도 이를 이유로 위 매매계약서의 신빙성을 부정하는 것은 부당하다. 청구인은 쟁점부동산 취득대금을 취득시점 전후에 지급하였으므로 취득당시에 일시 지급하지 않아 취득가액이 불분명하다고 보는 것은 부당하다.

(쟁점부동산 취득가액은 170,800천원임) 전소유자 현○○가 2004.2.29. 신고한 양도소득세 신고서 상 실지 거래가액 및 청구인이 2004.2.27. 작성한 거래사실확인서 상 쟁점부동산의 거래대금은 170,800천원으로 확인된다. 청구인은 쟁점부동산을 400백만원에 취득하였다고 주장하고 있으나, 증빙으로 제출한 부동산 매매계약서는 쌍방간의 계약으로 신빙성이 없고, 현○○의 채무액 260백만원을 인수하여 변제한 사실에 대하여는 금융자료가 부족하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 170,800천원인지 또는 400,000천원 인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2010.7.28. 쟁점부동산을 청구외 원○○에게 399,900천원에 양도한 사실에 대해서는 다툼이 없다.

2. 청구인이 제출한 2003.9.8. 작성된 ‘부동산 매매계약서’ 사본에 의하면 쟁점부동산에 대해 부동산 중개인 없이 쌍방합의로 현○○가 청구인에게 2003.9.8. 계약금 100백만원, 2003.12.16. 잔금 300백만원을 지급하기로 한 내용이 기재되어 있다. 3) 청구인이 제출한 우리은행 계좌(1002-200-317***, 예금주 청구인) ‘거래실적 증명서’ 사본 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 거 래 일 자 적 요 지급금액 입금 금액 비 고 2002.11.04. 현금지급 60,000 현금 2002.11.12. 텔레뱅킹 50,000

○ 정 희 2003.04.30. 텔레뱅킹 10,000 2003.05.06. 타행현금 10,000 2003.07.10. 텔레뱅킹 5,000 2003.07.18. 텔레뱅킹 5,000 2003.09.04. 텔레뱅킹 15,000 2003.09.16. 텔레뱅킹 15,000 2003.10.20. 텔레뱅킹 6,200 2003.11.04. 텔레뱅킹 380 2003.12.05. 텔레뱅킹 380 2003.12.19. 텔레뱅킹 1,200 2003.12.23. 텔레뱅킹 20,000 2004.01.05. 텔레뱅킹 380 2004.01.20. 텔레뱅킹 1,200 2004.02.05. 텔레뱅킹 380 2004.02.19. 텔레뱅킹 1,200 2004.02.24. 텔레뱅킹 40,000 2004.03.03. 텔레뱅킹 12,000 2004.03.04. 텔레뱅킹 380 2004.03.17. 텔레뱅킹 10,000 2004.04.30. 텔레뱅킹 5,000 2004.05.20. 텔레뱅킹 5,000 합 계 189,080 25,000

4. 쟁점부동산 등 기부등본 상에 나타나는 근저당권 설정 및 해지 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 등 기 목 적 접수 채권최고액 채 무 자 근저당권자 비 고 근저당권설정 2002.2.21. 금 273,000

○ 정 희

○ ○ 은 행 2002.12.3. 금 65,000

○ 정 희 △△새마을금고 2004.2.25 금 260,000 청 구 인 △△새마을금고 근저당권설정 등기말소 2004.3.2. 2002.12.3.일자 근저당권 해지 2005.6.17 2002.2.21.일자 근저당권 해지

5. 청구인이 제출한 ▽▽새마을금고(4029-0900-****-3) ‘계좌별 거래내역’ 사본에 기재된 내용은 다음과 같다. 거 래 일 자 적 요 거래 구분 금 액 세부적 요명 비 고 2004.02.27 대체 입금 200,000 ▽▽ 새마을금고 2004.02.27 가상 입금 3,200 2004.02.27 현금 출금 203,158

○ 정 희 대출금상환 (단위: 천원)

6. 국세통합전산망 조회결과, 현○○가 2003.12.18. 쟁점부동산을 청구인에게 170,800천원에 양도한 사실이 나타난다.

7. 현○○의 ○○은행 여신원장 사본에 의하면 현○○의 대출금액은 210백만원이고, 신규일자는 2002.2.21., 만기일자는 2004.2.21. 이며, 최종거래일은 2004.2.27.인 것으로 나타난다. 8) 현○○의 ‘대출금 원장 및 거래내역’ 사본에 의하면 현○○는 △△새마을금고로부터 2002.12.5. 50백만원을 대출받아 2004.2.27. 상환한 것으로 나타난다.

9. 2011.5.11. 청구외 한○○가 작성한 ‘확인서’ 사본에 2002.11.12. 현○○가 청구인으로부터 현금 100백만원을 차용하였고, 그 금액을 청구외 한○○ 부채 상환에 사용하였다는 내용이 기재되어 있다. 10) 처분청이 제출한 2003.9.8. 작성된 ‘부동산 매매계약서’(검인계약서) 사본에 의하면 쟁점부동산에 대해 현○○가 청구인에게 2003.9.8. 계약금 5백만원, 2003.10.8. 중도금 13백만원, 2003.12.16. 잔금 152,800천원을 지급하기로 한 내용이 기재되어 있다.

11. 청구인이 2004.2.27. 작성한 ‘거래사실확인서’ 사본에 청구인이 현○○로부터 쟁점부동산을 2003.9.8. 매매계약으로 취득하였고, 잔금지급일자는 2003.12.18.이며, 매매대금은 170,800천원이라고 기재되어 있다.

12. 국세통합전산망 조회결과, 쟁점부동산의 연도별 개별공시지가는 아래표와 같다. (단위: 원) 연 도 개별공시지가 공 시 일 비 고 2001 260,000 2001/06/30 2002 285,000 2002/10/31 2003 344,000 2003/06/30 2003.12.18. 취득 (개별공시지가:167,872,000) 󰀟 󰀟 󰀟 2008 968,000 2008/05/31 2009 950,000 2009/05/29 2010 918,000 2010/05/31 2010.5.31. 양도 (개별공시지가:447,984,000) 2011 936,000 2011/05/31

• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산을 현○○로부터 170,800천원이 아닌 400,000천원에 취득하였다고 주장하는바, 이에 대해 살펴본다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약서대로 작성하였다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는것(조심2010서0792, 2010.06.01. 같은 뜻임)인바, 살피건대, 위 사실관계 및 관계법령 등에 의하면 처분청이 제출한 검인계약서 및 청구인이 직접 작성한 거래사실확인서에 쟁점부동산 취득가액이 170,800천원이라고 기재되어 있는 점, 쟁점부동산 취득당시 쟁점부동산의 개별공시지가는 167,872천원으로서 쟁점부동산 실제 취득가액 170,800천원과 큰 차이가 없는 점(2010년 양도당시 개별공시지가는 447,984천원, 실제 양도가액은 399,900천원), 청구인이 제출한 금융증빙과 쟁점부동산매매계약서상 대금지급시기 및 액수가 불일치하는 점, 청구인은 이의신청당시 쟁점부동산 매매대금으로 현금 189백만원, 채무인수 210백만원을 주장하였으나, 심사청구에서는 현금 140백만원, 채무인수 260백만원이라고 번복하여 청구주장의 신뢰성에 의심이 가는 점, 청구인은 현금 140백만원을 현○○에게 지급하였다고 주장하나, 제출한 금융증빙에 따르면 현○○에게 189백만원이 이체된 것으로 나타나고, 더구나 현○○에게 지급된 금액이 쟁점부동산 취득대금인지 아니면 사적 금전소비대차인지 명확하지 않은 점, 청구인은 현○○에게 대여한 120백만원(60백만원 현○○ 이체, 60백만원 현금출금)을 쟁점부동산 매매대금의 선지급으로 하기로 구두 합의하였다고 주장하나, 현금출금된 60백만원이 청구인으로부터 현○○에게 이전되었다는 구체적 증빙이 없을 뿐만 아니라 매매대금 선지급 구두합의를 입증할 명확한 증빙이 없다는 점 등을 종합하여 고려하면 청구인이 쟁점부동산을 400백만원에 취득하였다는 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 170,800천원으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.