청구인이 신고당시 첨부한 계약서의 취득가액이 사실과 다르다는 입증을 하지 못하고 있으므로, 처분청이 청구인이 제시한 계약서의 취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당함
청구인이 신고당시 첨부한 계약서의 취득가액이 사실과 다르다는 입증을 하지 못하고 있으므로, 처분청이 청구인이 제시한 계약서의 취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산한 당초 처분은 정당함
청구인은 ××광역시 ×구 ××동 505번지 전 1,076㎡(이하 “ 쟁점토지 ” 라 한다)를 2003.10.9. 김△△로부터 매수하여 2004.7.9. 손▽▽에게 양도하였으며, 2004.9.30. 양도가액 43,793,200원, 취득가액 38,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 2011.1.5. 양도가액 과소신고 사실을 확인하여, 확인된 양도금액 234백만원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 당초 신고한 금액 38백만원을 신고시인하여 2004년 과세연도 양도소득세 158,111,669원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.9.1 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점토지의 취득가액은 195,000,000원이며, 양도가액은 217,750,000원이나 매수인의 요구로 234,000,000원으로 상향시켜 주었으며, 매수 계약시 청구인의 부친과 매도인 김△△의 남편 서○○는 **부동산을 공동 운영한 동업자로 매매계약서는 작성하지 않았고, 거래관행상 지방세 과세시가 표준액에 근거하여 양도 및 취득계약서를 형식적으로 작성하여 관할시청에 검인을 받고, 부동산등기를 하였으며, 2004.9.30 양도가액 43,793,200원, 취득가액 38,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고ㆍ납부 하였다. 쟁점토지 보유기간인 9개월 동안에 양도차익 196,000,000원이 발생하였다는 처분청의 결정근거는 납득할 수 없으며, 통상적으로 실제 매매가액과 상당한 차이가 있는 검인계약서상 금액을 근거로 양도차익을 산정한 것은 잘못된 처분으로 조세평등주의인 과잉금지의 원칙에 위배되며, 근거과세 및 실질과세 원칙에 위반되는 처분이다. 쟁점토지와 위치가 인근이고 취득일자가 비슷한 시기의 토지 4필지의 취득가액을 보면 ㎡당 118천원∼241천원이나 쟁점토지는 35천원인 것을 보더라도 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 형식적으로 작성한 검인계약서로서 기재된 매매가액은 명백히 허위이며 실제 매매가격이라 볼 수 없으므로 본 건의 경우 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 의 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 한다. 또한 양도시에는 실지거래가액으로 하고 취득시에는 기준시가로 과세함은 부당하다. 따라서 정식 매매계약서 작성이 없었고, 검인계약서상 매매가액은 허위이고, 매매대금을 지급한 증빙도 불분명하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항에 규정한 환산취득가액으로 취득가액을 결정함이 타당하다.
쟁점토지는 보유기간이 1년미만인 단기양도로서 양도ㆍ취득가액은 실지거래가액 으로 신고 및 결정하여야 하며, 양도가액은 촉소하여 신고한 사실은 2004.6.17. 작성된 실제양도금액이 기재된 양도계약서와 매수자의 인감날인하여 확인한 확인서 금액 234,000,000원으로 결정하였으며, 취득가액은 청구인이 신고시 제출한 03.10.09. 작성된 취득계약서에서 확인된 금액 38,000,000원으로 결정한 당초 처분은 정당하다. 청구인이 당초 제출한 계약서상 취득가액이 실제 매매가액과 다른 것이라면 이는 주장하는 자가 입증할 책임이 있으나, 청구인은 당초 제출한 계약서상 취득가액이 사실이 아니라는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 당초 제출한 계약서는 진정한 것으로 인정할 수 밖에 없다. 실질적으로 계약서를 작성한 서○○씨 또한 김△△씨와 이혼으로 중국에 있는 것으로 추정되어 연락이 되지 아니하여 계약서가 사실과 다른지 여부를 확인할 수가 없다. 청구인이 이의신청 과정에서 제출한 통장의 거래내역도 쟁점토지의 구입시기와 시차가 있고 2003.7.8 쟁점외 토지를 구입한 사실이 있어 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 금융거래내용은 제시하지 못하고 있어, 당초 신고시 제출한 계약서상 취득가액이 실제 매매가액과 상이하다는 객관적인 근거가 없으므로 청구인이 제출한 계약서의 진정성을 인정할 수 밖에 없어 당초 처분은 정당하다
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>
1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① (생략)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31>
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 (실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2003.12.30)
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29, 2001.12.31, 2002.12.30, 2003.12.30>
1. (생략)
2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
④ (이하 생략) 4) 국세기본법 제81조 의3 【납세자의 성실성 추정】 세무공무원은 납세자가 제81조의6제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.
1. 청구인은 2004.9.30. 쟁점토지의 양도차익에 대한 양도소득세 신고를 하면서증빙으로 취득계약서와 양도계약서를 제출하였으며, 각 계약서상 양도금액은 43,793,200원, 취득가액은 38,000,000원으로 되어 있다. 처분청에서는 양수인으로부터 양도가액을 축소 신고한 사실을 확인하고 양도가액을 실제 양도계약서 금액인 234,000,000원으로 경정하고, 취득가액은 신고 금액인 38,000,000원으로 양도차익 계산하여『과세예고통지서』를 10.6.21. 발송하였음이 확인된다. 과세예고 통지한 후 소명할 충분한 시간를 주었으나 소명이 없어, 양도가액은 실제 양도계약서의 매매대금 234,000,000원으로, 취득가액은 예정신고서와 신고시 제출한 계약서 금액 38,000,000원, 필요경비 1,126,572원 차감한 소득금액 194,873,428원에서 합산대상 소득금액 10,187,352원 합산하여 2011.1.5 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 158,111,669원을 결정·고지하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
2. 청구인은 ××광역시 상수도사업본부에서 근무하다 2004.05.25. 미국으로 2년 기간의 국비유학을 갔다가 현재까지 귀국하지 아니하고 있다.
3. 청구인이 제출한 취득가액 195백만원임을 주장하면서 청구인과 청구인의 부 김○○이 서명한 거래사실 확인서를 제출하고 있으며 그 내용은 다음과 같으며, 양도소득세 신고시 제출한 계약서에는 잔금일이 2003.10.9.로 되어있다. 토지거래사실 확인서 김△△(서○○의 배우자)가 소유한 울산시 중구 우정동 505번지 토지를 실소유자인 서○○로부터 매수하기로 구두 합의하고 매매계약서를 작성하지 않고, 김△△ 및 김△△의 대리인 김○○과 서○○간에 부동산 거래가 이루어졌으며, 총매매대금은 195백만원이며 2003.7.4 계약금 40백만원, 2003.7.7 125백만원, 2003.8.1 잔금 3천만원을 지급하였음. 작성일자: 2011.3.17 작성자: 김△△ (인) 대리인: 김○○ (인)
4. 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득가액이 인근 토지 매매사례가액에 비추어 허위임이 명백하다고 주장하면서 제시한 매매사례가액은 다음과 같으며, 인근 토지 매매사례가액에 대한 매매계약서나 인적사항은 확인할 수 없으며, 이를 입증할 객관적인 증빙은 제시하지 않고 있다. 구 분 부동산소재지 지목 면적 (㎡) 취득일 취득가액 (천원) ㎡당 취득가액 공시 지가 쟁점부동산 ×× ×구 505 전 1,076 03.10.6 38,000 35 34.9 쟁점유사실가액 ×× ×구 506-1 전 655 03.12.13 158,000 241 34.9 쟁점유사실가액 ×× ×구 505-1 전 1,076 03.6.24 150,640 220 34.9 쟁점유사실가액 ×× ×구 495 전 2,121 03.12.02 260,000 118 45.7 쟁점유사실가액 ×× ×구 ** 500 전 1.246 03.11.27 195,435 238 36
5. 이의신청 심리과정에서 심리담당이 매매대금을 확인하기 위하여 농협, 경남은행 등에 금융조회를 하였으나, 농협이외 금융기관에서는 보존기간 5년이 지났음을 이유로 회신을 하지 아니하여 거래내역을 확인할 수가 없었으며, 농협계좌에 입출금내역중 확인한 내용은 아래와 같으며, 청구인계좌에서 인출된 3건의 금융거래금액 195백만원은 2003.7.8. ××시 ××군 ××면 ××리 1263번지 답 1,019㎡ 취득관련 금융거래내역으로 보인다.
○ 03.07.04. 출금한 40,000,000원은, 서○○가 배서한 것으로 확인됨.
○ 03.07.07. 출금한 125,000,000원은,
• 70백만원권 수표 1매가 발행되어 당일 청구외 전◇◇의 농협계좌에 입금되었으며, 청구외 전◇◇의 계좌에 입금된 사유는 청구외 전◇◇의 배우자 이재만 소유의 ××시 ××군 ××면 ××리 1263번지 답 1,019㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 청구인이 2003.7.8. 매수하고 그 대금을 지급한 것으로 확인됩니다.
• 48백만원권 수표1매와 백만원권 수표 7매가 발행되어 2003.7.9. 청구외 이의 계좌에 입금됨.. 청구외 이과 전화 통화한 바, 2003년 당시에는 공인중개사 사무실에서 근무하고 있었으며, 계좌에 입금된 사유는 청구외 전◇◇의 배우자가 암 진단을 받고 수술비를 마련하기 위해 쟁점외토지를 급매물로 양도하면서 그 대금을 본인이 받아 보관하다가 지급하였다고 진술하였습니다. 그러므로, 125백만원은 쟁점외토지의 취득대금으로 지급되어, 쟁점토지의 취득 대금과는 관련이 없는 것으로 확인됩니다.
○ 2003.08.01. 출금된 30,000,000원은,
• 서○○의 계좌에 12백만원 무통장 입금되었고,
• 백만원권 수표 8매가 발행되어 당일 김△△계좌에 입금되었으며,
• 10백만원권 수표 1매가 발행되어 2003.08.08. 신**법무사의 계좌에 입금되었습니다. 양도자 김△△와 유선 통화한 바, 부동산매매는 부동산중개업에 종사하는 배우자가 모든 일을 처리하여 본인은 아무것도 모른다고 진술하며, 금융 증빙을 수집한 농협직원의 진술과 정황 증거에 의하면, 서○○가 30백만원 전액 출금하여 12백만원은 본인 계좌에 무통장 입금하고, 18백만원은 수표로 출금한 것으로 확인됩니다.
○ 대금지급과 사실관계 종합하면, 청구인이 쟁점외토지를 2003.07.08. 184,000,000원에 취득하면서, 그 대금을 2003.7.4. 2003.7.7. 2003.8.1. 3차례에 걸쳐 부동산중개업자인 서○○, 중개업자인 청구외 이**, 청구외 전◇◇에게 합계 195백만원을 지급한 것으로 보이고, 쟁점토지는 취득시기가 2003.10.9.이므로 상기 청구인계좌에서 인출된 3건의 금융거래금액 195백만원은 쟁점외토지 취득관련 금융거래내역으로 보인다.
6. 취득계약서(2003.10.9. 매매금액 38,000,000원), 양도계약서(2004.7.8, 매매대금 43,793,200원) 내용중 특약사항은 없는 것으로 되어 있다.
7. 청구인의 부친과 매도자 김△△의 배우자 서○○가 부동산중개업을 공동으로 운위한 것으로 주장하나 사업자등록을 한 사실은 없으며, 서○○와 연락이 되지 않아 사실관계를 확인할 수 없다.
- 라. 판단 청구인은 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2 제3항에 의거하여 기준시가로 환산한 취득가액으로 양도차익을 재계산함이 타당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 먼저 이 건은 1년이내에 단기 양도한 것이므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하며, 청구인이 취득 및 양도 계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청이 양도가액을 축소하여 신고한 사실을 확인하여 양도가액은 새로이 확인된 계약서에 의하여 경정하고 취득가액은 당초 신고시 세출한 계약서에 의하여 경정하였음이 확인된다. 설령 취득시 제출한 계약서가 검인계약서라 할지라도 매매당사자들이 작성하여 부동산소재지를 관할하는 지방자치단체의 장의 검인을 받아 소유권이전등기에 매도증서를 첨부하고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 당사자사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 달리 작성되었다는 사실은 주장하는 자가 입증하여야 한다. 이의신청 당시 청구인이 취득가액이 195백만원이라고 주장하면서 금융현장확인을 요구하여 심리담당이 확인한 내용과 이의신청 결정문을 보면 청구인의 계좌에서 2003.7.4. 2003.7.7. 2003.8.1. 3차례에 195백만원이 인출되었으나, 20 03.07. 08. 계약한 쟁점외토지인 ××시 ××군 ××면 ××리 1263 -1 답 1,019㎡의 매매대금(184백만원)을 지급한 것으로 보이고, 대금지급 일자도 쟁점토지의 취득시기와는 차이가 있으므로 쟁점토지의 취득대금으로 볼 수 없다고 판단하고 있으며, 이는 달리 잘못이 있다고 보기 어렵다 하겠다. 또한 청구인은 쟁점토지와 취득시기가 유사한 인근 토지의 매매사례가액 4건을 제시하고 있으나, 계약서나 객관적인 증빙서류를 첨부하지 아니하여 매매사례가액의 진정성여부를 확인하기가 어렵고, 설령 인근 토지의 매매가액이 진정하다고 가정하더라도 토지의 가격은 용도지역, 용도지구, 토지의 형상, 도로와 접하고 있는지 여부 등에 따라서 가격이 상이하므로 매매사례가액으로 인정하기가 어렵다 하겠다. 따라서 이상의 내용을 종합하면 국세기본법 제81조 의 3에서 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다고 규정하고 있으나, 청구인이 신고당시 첨부한 계약서의 취득가액이 사실과 다르다는 입증을 하지 못하고 있으므로, 처분청이 청구인이 제시한 계약서의 취득가액을 실지거래가액으로 보아 양도차익을 계산한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.