토지와 건물 등을 일괄취득하여 취득가액 구분이 불분명할 경우 취득가액을 취득당시 기준시가로 안분하여 고지하여야 함

• 가. 청구인은 2008.10.31. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 851-13 소재 다가구 주택(11가구)을 570백만원에 취득하였고, 2008.11.21. 위 다가구주택을 다세대 주택(11세대, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)으로 전환하였으며, 2009.8.28. 동 소재 1층 103호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도한 후, 2010.5.31. 양도가액은 실지거래가액 68,500천원, 취득가액은 전체 취득가액 570백만원을 각 호별 양도가액 또는 추정 양도가액 비율로 안분하여 계산한 54,166,667원으로 하여 양도소득세 확정 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 양도가액 등으로 안분한 양도소득세 확정 신고를 부인하고, 2011.2.1. 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시 기준시가로 안분하여 양도소득세 11,213,910원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.2. 이의신청을 거쳐 2011.8.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 취득가액을 쟁점부동산의 양도가액과 동 소재지의 지층 비01호, 비02호, 비03호 등의 매매계약금액 등을 토대로 취득가액을 안분하거나 구두로 쟁점다세대주택의 전소유자와 협의하였던 가구별 실지매매가액을 기초로 취득가액을 안분 계산하는 것이 합리적이므로 취득당시 기준시가를 기준으로 안분계산하여 고지한 당초 처분은 부당하다.

소득세법 제100조 제2항 에 의하면 쟁점부동산과 같이 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산 하도록 명시되어 있는 바, 이에 따라 쟁점 부동산의 취득가액을 취득당시 기준시가로 안분하여 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지와 건물 등을 일괄취득하여 취득가액 구분이 불분명할 경우 취득가액을 취득당시 기준시가로 안분하여 고지한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액/당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택 가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액

• 다. 사실관계

1. 2008.9.30.자 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 청구인은 2008.10.31. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 851-13 다가구 주택을 청구외 정○○, 청구외 채○○로부터 매매대금 570백만원에 일괄 취득한 사실이 나타난다.

2. 2010.7.12.자 쟁점다세대주택에 대한 ‘집합건축물대장(표제부)’ 사본에 의하면 2008.11.21. 도시주택과-130**(2008.11.21)호에 의거 위 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 사실이 나타난다.

3. 2009.8.11.자 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 청구인은 2009.8.31. 쟁점부동산을 청구외 전○○에게 매매대금 68,500천원에 양도한 사실이 나타난다.

4. 2010.4.7.자 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 청구인은 2010.5.31. 쟁점다세대주택 중 비01호, 비02호, 비03호를 청구외 여○○에게 각 32백만원, 33백만원, 33백만원에 양도한 사실이 나타난다.

5. 청구인이 제출한 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’ 사본, ‘분양예정가액 및 취득가액 안분 계산 내역서’ 사본 및 국세통합전산망 조회 결과, 청구인은 2010.5.31. 쟁점부동산에 대하여 양도소득세 확정신고를 하였고, 그 외 다음과 같은 사실이 나타난다.

• 가) 양도내역은 양도일을 2009.8.31.로 양도가액은 68,500천원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 나타난다.
• 나) 취득내역은 취득일을 2008.10.31.로 취득가액은 54,166,667원으로 하여 그 계산내역은 아래와 같이 확인된다. (단위: 백만원) B01 B02 B03 101 102 103 201 202 203 301 302 계 양도가액 33 33 33 65 65 65 65 65 65 130 65 684 4.82% 4.82% 4.82% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 19.01% 9.50% 100% 2009.8.31 2009.8.31 2009.8.31 지상 103호와 동일 가액으로 시세형성됨 실지 양도가액 (쟁점부동산) 지상 103호와 동일 가액으로 시세형성됨 지상 103호와 동일 가액으로 시세형성됨 2010.7.31. 양도가액 6천만원에 양도. 지상 103호와 동일 가액으로 시세형성됨 지상 103호의 1.5배크기 지상 103호와 동일 가액으로 시세형성됨 취득가액 27.5 27.5 27.5 54.1 54.1 54.1 54.1 54.1 54.1 108.8 54.1 570 4.82% 4.82% 4.82% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 9.50% 19.01% 9.50% 100%
• 다) 청구인은 위 다가구주택 취득가액 570백만원에서 양도시 실제거래가액 및 예상매매가액 등의 비율로 안분하여 위 표와 같이 각 호마다 취득가액을 계산하였고, 쟁점부동산의 취득가액은 전체 취득가의 9.5%인 54,166,667원으로 산정한 것이 나타난다.
• 라) 청구인이 제출한 2010.4.7.자 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 쟁점다세대주택 B01호 및 B02호, B03호는 잔금일이 2010.5.31.로 확인되나, 청구인은 그 거래일이 2009.8.31.라고 하고 있다.
• 마) 청구인이 제출한 2010.7.12.자 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 쟁점다세대 주택 202호의 매매 대금은 60백만원인 사실이 나타나고, ○○지방법원 ○○지원 21단독 결정문(2010카단73, 2010.10.25.) 사본, ○○지방법원 ○○지원 22단독 결정문(2010카단65, 201010.6.) 사본 및 2010.6. 내용증명(발신인: 청구인, 수신인: 여○○) 사본에 의하면 쟁점다세대주택 B01호 및 B02호에 대해서 매수인 여○○가 잔금을 지체하고 있는 사실이 나타난다.

6. 처분청이 제출한 ‘양도소득세 결의서’ 사본에 의하면 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 소득세법 제100조 제2항 소정의 ’실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때’에 해당하여 소득세법 시행령 제166조 제4항, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 및 같은 항 제1호에 따라, 취득시 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 그 취득가액으로 적용하여 경정 결정한 것이 나타난다.

7. 청구인이 쟁점다세대주택 전소유자인 청구외 정○○을 찾아가 2008년 취득당시 구두로 가구별 실지매매가액을 산정하였던 금액에 대해서 ‘내역서’ 사본을 제출한바, 내역서 사본에는 지하 3개 주택 각 27백만원 합계 81백만원, 1층 3개 주택 각 58백만원 합계 174백만원, 2층 3개 주택 각 58백만원 합계 174백만원, 3층 1개 주택 58백만원, 주인세대 100백만원이라고 수기로 기재되어 있다.

• 라. 판 단 처분청은 청구인이 다세대주택 11가구를 일괄 취득하여 취득가액 구분이 불분명하므로 쟁점부동산 취득가액은 취득당시 기준시가로 안분계산하여 고지하여야 한다고 주장하나, 청구인은 일부 다세대 주택의 양도가액을 기준으로 쟁점부동산의 취득가액을 추정하거나 구두로 쟁점다세대주택 전소유자와 협의한 실지매매가액을 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 소득세법 제100조 제1항, 제2항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산 한다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 는 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 하도록 규정하고 있다. 살피건대, 청구인이 다세대주택 11가구를 일괄취득하면서 개별적으로 가구별로 취득가액을 계산하지 않은 점을 고려할 때 소득세법 제100조 제2항 소정의 ’실지거래가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때’에 해당하여 소득세법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 및 같은 항 제1호에 따라, 취득당시의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액을 그 취득가액으로 적용하여 결정하는 것이 타당하며, 청구인이 취득가액 안분내역으로 제시한 방법은 세법에 명시되지 아니한 임의적인 방법으로 그 법적근거를 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시 기준시가로 안분 계산하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.