부동산 사용승인일 이전에 임대업등록 과 계약을 한 것으로 보아 임대목적임

• 가. 청구인은 청구외 김○○ 및 청구외 이○○와 상가를 신축하여 분양하기로 하고 이○○가 청구외 최○○과 공동 소유한 ○○ ○○구 ○○동 115-1 대지 325.4㎡ 의 최○○ 지분을 청구인과 김○○이 2003.4.10. 취득하였고 인접 토지인 ○○동 113-21 대지 120.7㎡ 을 2003.4.8. 청구인․이○○․김○○이 공동 취득하였다. 이후 두 필지 위에 7층 상가(지층 148㎡, 1층 153.5㎡, 2-6층 각 167.4㎡, 7층 133.1㎡)를 신축하여 2004.10.14. 보존등기(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 한 후 2007.10.15. 임○○ 외 1인에게 일괄양도 하고 관련 종합소득세(부동산매매업)를 신고 납부하였다(양도전까지 부동산임대업 영위).
• 나. 처분청은 청구인이 건물신축판매업자가 아닌 부동산임대사업자이므로 쟁점부동산의 양도가 양도소득세 적용대상이라 판단하고, 쟁점부동산의 양도가액 50억원 중 청구인의 지분에 해당하는 1,411,363,249원을 양도가액으로 계산하고 취득가액은 확인이 되지 않아 723,917,275원을 환산취득가액으로 하여 양도소득세 314,568,570원을 2011.7.5. 청구인에게 경정고지 하였다.

• 가. 사업자등록신청을 건물신축판매업으로 하지 못하고 부동산 임대업으로 신청한 이유

• 위 사업자등록신청 및 건물신축과 관련된 세무신고일체를 공동사업자인 이○○의 父 이@@이 주도적으로 하면서 신축 후 분양(매각)을 목적으로 하였음에도 세무에 대한 상식이 없는 이@@은 건물을 신축하여 세입자들을 많이 유치해놓아야 매각이 쉽다하여 매각 후 세금에 대한 결과는 생각지도 않은 채 착오로 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였던 것이다.

• 나. 2004년 준공검사 후 즉시 매도하지 못하고 2007년인 3년 후에야 매도한 사유

1. 분양사업에 본인이 공동사업자로 참여하게 된 동기

• 청구인은 농협의 직원으로 25년여를 근무하다 1994년에 퇴사하여 그동안 저축한 돈과 연금 등으로 생활을 하던 중 평소 지인인 이@@으로부터 “○○동에 좋은 땅을 딸과 최○○의 명의로 2002.6.28.에 사놓고 상가를 지어 분양을 하면 돈을 벌수 있는데 건축비가 없어서 융자를 받아 사업을 시행하여야 하는 상황에서 융자가 어렵게 되자 최○○은 동업에서 탈퇴하게 되었으니 금융전문가였던 당신이 은행 융자작업을 주도적으로 하는 조건으로 투자에 참여해 달라”는 권유를 받고 ○○은행의 융자(27억원)작업을 본인이 주도적으로 하기로 하고 동업에 참여하게 되었다.

2. 쟁점 상가건물을 신축하고도 호별로 구분등기를 못하고 분양이 늦어진 직접적인 원인

• 가) 청구인은 2003.4.10. ○○시 ○○구 ○○동115-1대지 325㎡ 중 1/2을 소유한 최○○으로부터 그 지분을 매입하고 본인 1/4지분, 김○○ 1/4지분으로 각각 소유권등기를 하였으며, 전부터 알고 있던 건축업자 이@@이 그의 장녀 이○○ 지분으로 325.4㎡의 1/2지분을 소유권 등기하였는데, 그 당시 건물신축자금이 없어 본인의 주도하에 ○○은행으로부터 27억원을 융자받아 상가건물을 신축 후 호별로 구분 등기하여 분양을 완료한 후 은행의 융자금과 각종 사채를 상환하려 하였는데 동 건물의 준공검사도 마치기 전에 이○○의 채권자 오○○ 등이 등기부등본 내용과 같이 가압류(@@지방법원 2004카합 2493) 등기의 촉탁으로 인하여 직권에 의한 건물등기를 필하였는데 이○○, 김○○, 최○○등 3인을 공동소유자로 소유권보존등기를 # ○○등기소에 등재하였던 것이다.
• 나) 그 당시 신축판매를 용이하게 하기 위하여 층별 호별로 개별등기를 해야만 층별, 호별로 분양을 쉽게 할 수 있었는데 공동소유자인 이○○ 지분에 가압류 및 가처분 등을 수없이 하게 되어 개별등기를 할 수가 없었으며, 그로인하여 3년 동안이나 분양이 이루어지지 않자 채무액의 원금은커녕 이자도 갚지 못하게 되어 강제경매결정까지 가게 되었던 것이다.
• 다) 건물을 신축한 후 매매할 때까지 건물을 비워둘 수 없는 상황에서 최대한 세입자들을 유치하면서 매각을 시도하였으나 계속 매매가 이루어지지 않고 채무를 이행하지 못하자 3년간의 ○○은행채무 불이행으로 2007년 10월8일 본 건물에 세입자였던 서강여행사 여경용에게 금 30억원에 경락되었으나 ○○은행의 채무 27억원을 상환 하고나면 그 차액 3억원으로는 이○○의 개인채무 이행은 물론 본인에게도 한 푼의 배당금도 못 받는 사태가 벌어지므로 이○○의 채권단과 이○○의 父 이@@이 부동산중개업자 ○○에셋의 임@@의 중개로 현 소유자 임○○에게 총 매매대금 50억원에 매도함으로써(경락일로부터 일주일이내에 경매신청자에게 채무를 이행하면 경락은 취소할 수 있기 때문에 본 경락은 취소되었음: 붙임 토지등기부등본상에 표시) 본인도 매도대금에서 4억원을 받기로 했던 것이다. 채무자 채무액 채권자 비고 이 ○ ○ 2,112,130,950 @@은행 등 다수 가압류가처분내역서 참조 최○○ 김○○ 1,950,000,000

○○은행 등 다수 등기부등본상 근저당내역참조 합 계 4,812,201,200원 (동업자 3인의 채무내역서)

3. 부동산의 매도가 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아야 하는 이유는 상기 내용과 같이 본인이 위 토지를 공동으로 취득하여 건물을 신축한 후 분양을 목적으로 붙임 “전속중개계약서”와 같이 ○○공인중개사사무소에 매물로 2005.1.10.에 계약을 체결하고 본격적으로 매도하려하였으나 위와 같은 부득이한 사유로 3년간이나 판매를 하지 못하고 양도하였으므로 건물신축판매업으로서 건설업에 해당되며, 붙임 고객만족센터의 견해인 “판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 보아 양도시 사업소득에 해당되는 것으로 판단된다”라는 내용을 보더라도 사업소득으로 봄이 타당하다고 사료된다.

• 다. 결 론

1. 청구인은 위 토지를 공동으로 매입하여 신축 후 분양을 하여 약간의 이득을 보기위해 이@@의 말만 믿고 투자를 하였으나 이@@의 장녀인 이○○의 개인채무로 인한 가압류 등으로 인하여 제때에 분양되지 않아 본인이 투자한 돈을 회수하기는커녕 빚만 3억5천만원을 진 상태에서 매월 200만원의 이자를 감당하기 어려운 상태에서 있다.

2. 이건 상가분양 실패로 고통 받고 있을 때에 또다시 거액의 양도소득세를 납부하여야한다는 고지서는 위법 부당하니 취소하여야 한다.

청구인은 쟁점부동산에 대한 사용승인일 이전인 2003.11.21. 부동산 임대업으로 사업자등록을 하였고, 2007.10.17. 폐업할 때까지 업종 추가 등 업종변경이 없었으며, 일부 임차인에 대해서는 쟁점부동산의 사용승인일 이전에 이미 임대계약을 체결하여 임대수입금액에 대해 부가가치세 및 종합소득세를 신고하다가 양도한 점으로 볼 때 임대업을 영위할 목적으로 쟁점부동산을 신축 취득하였다고 판단되므로 이 건 양도소득세 경정고지는 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 상가 건물을 신축하여 일괄양도한 경우 사업소득에 해당되는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득: 당해연도에 발생하는 이자소득․배당소득․부동산임대소득․사업소득․근로소득․연금소득과 기타소득을 합산한 것

3. 양도소득: 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

② 사업소득금액은 당해년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) 4) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 개정전 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 5) 소득세법시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】개정후

① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다.

② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비

2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액

6. 소득세법기본통칙 64-122…1【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 2007.10월 50억원에 양도함에 따라 본인 지분에 대하여 추계신고(단순경비율) 방법으로 종합소득세(사업소득) 28백만원으로 신고 납부하였으나 처분청은 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 2011.7월 청구인에게 이건 양도소득세 314,568천원을 경정고지한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산에 대한 사업자등록 현황이 국세통합전산망에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 가) 2003.11.21. 부동산임대업으로 사업자등록(상호: ○○빌딩), 공동사업자(이○○(1980년) 50%, 청구인(1939년) 25%, 김○○(1954년) 25%)을 하였고, 2007.10.17. 폐업할 때까지 다른 업종을 추가하거나 다른 업종으로 변경한 적은 없다.
• 나) 청구인 외 2명은 쟁점부동산의 사용승인 후 2007.10.4. 매매될 때까지 ○○빌딩의 부가가치세 신고서 및 경정결의서와 쟁점부동산 주소지의 사업자 명단 조회화면(임차인 조회)에서 아래와 같이 확인된다. 과세기간 임대수입신고금액 신고 및 경정 비 고 2005년 1기 확정 49,700,000 경정 무신고자 고지 -세금계산서미발행 2005년 2기 확정 57,468,000 경정 무신고자 고지 -세금계산서미발행 2006년 1기 확정 58,326,849 신고 -세금계산서미발행 2006년 2기 확정 56,074,520 신고 -세금계산서미발행 2007년 1기 확정 30,964,109 신고 -세금계산서미발행 2007년 2기 확정 37,839,725 경정 무신고자 고지 -세금계산서미발행
• 다) ○○빌딩의 임차인 현황

(1) 6,7층의 &&미술학원은 2003.7.18.에 계약기간이 2004.10.15.부터 2006.10.14.까지임 (2) 4층의 보청기○○점은 2004.4.8.에 계약기간이 2004.4.20.부터 2006.4.20.까지임 (3) 1층의 &&약국은 2004.4.14.에 계약기간이 2004.8.2.부터 2006.8.1.까지임 구 분 접수일자 등기원인 채권자 채권청구내역 이○○지분가압류 2004.10.25 2004.10.21.○○남부지법 2004카합2493 오○○ 269,000,000 이○○지분 처분금지 가처분 2004.10.26 2004.10.22.◎◎지법△△지원2004가합345 곽@@ 매매,증여,전세권,저당권등 일체 처분행위금지 가압류 2004.11.4 2004.11.1.○○북부지원 2004가합1202 송@@ 176,000,000 이○○지분가압류 2004.11.5 2004.11.3. ◎◎지원 2004가합1202 김$$ 160,000,000 이○○지분가압류 2005.1.3 2004.12.20.○○북부지원 2004.가단14533 조@@ 72,000,000 이○○지분가압류 2005.3.5 2005.3.3.○○동부지원 2005가합382

○○은행 (구 @@은행) 1,191,331,163 임의경매개시결정 2005.6.23 2005.6.22.○○북부지원 2005타경16737 @@은행 여신관리부 이○○지분가압류 2005.7.19 2005.7.15.의정부지원 2005.가단5582 @@콘크리 트공업(주) 28,801,200 가압류 2005.7.25 2005.7.22.○○남부지원 2005카합1651 (주)@@엔지니어링 229,600,000 이○○지분 처분금지가처분 2005.9.1 2005.8.30.◎◎지법 △△지원2005가합477 이&& 매매,증여,전세권,저당권,임차권이 설정등 일체금지 이○○지분가처분 2006.9.1 2006.8.28.의정부지법 고양지원2006가합1104 여@@ ″ 이○○지분강제 경매개시결정 2007.3.14 2007.3.12.○○북부지원 2007타경5939 이## 매매 2007.10.15 소유권이전

3. 쟁점부동산(2004.10.14. 보존등기)의 가압류 등 권리변경 내용이 등기부등본에 의하여 아래와 같이 확인된다.

4. 청구인이 제시한 “전속중개계약서(2005.1.10)” 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 중개의뢰자(갑): 청구인
• 나) 중개업자(을): ○○공인중개사(김%%) $$구 $$동 996-14 602호
• 다) 중개대상물의 표시: ○○ ○○동 115-1 외1, 2종 근린시설 1,271㎡, 토지 446㎡
• 라) 중개의뢰금액: 금오십억원
• 마) 유효기간: 이 계약의 유효기간은 2005.3.31.까지(단 연장가능) 성 명 상 호 업 종 소재지 개업일 폐업일 청구인

○○주택 건설업 @@구 @@동 854-1 1997.1.1 1997.12.31

○○빌딩 임대업

○○구 ○○동 115-1 2003.11.21 2007.10.17 농협 근로소득자료(연25백만) 1992년 1994년 이○○ (이@@ 자) @@시스템 서비스 $$ && 740 **마을 112-1408 2002.6.20 2006.6.29

○○빌딩 임대업

○○구 ○○동 115-1 2003.11.21 2007.10.17 @@당판 근로소득자료(연5백만) 2003년 2004년 김○○ @@다방 커피 @@구 &&동 152-8 1986.7.1 1989.10.8

○○빌딩 임대업

○○구 ○○동 115-1 2003.11.21 2007.10.17 이@@ 사업 및 소득자료 없음 이## (이@@ 자)

○○주택 건설 $$구 $$동 467-3 2003.1.1 2006.12.31

5. 쟁점부동산의 공동사업자인 청구인외 2인 및 이@@의 사업자(근로) 현황이 국세통합전산망에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대한 소득은 당초 상가분양을 목적으로 대로변 상가지를 3인이 공동으로 취득하여 상가를 건축하였고 취득대금도 금융기관을 통하여 마련하는 등 부동산 매매를 목적으로 하였으므로 사업소득이 타당하다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 사용승인일 이전인 2003.11.21. 3인이 공동으로 임대업 사업자등록을 한 점, 또한 사용승인일 이전에 일부 임차인의 경우 임대차 계약을 한 점, 청구인의 부동산 거래가 쟁점부동산을 포함하여 계속적 반복적으로 이루어졌다고 볼 수 없는 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 신축은 분양을 하기 위한 것이 아니고 임대업을 영위할 목적으로 취득한 것으로 보이므로 사업소득이 아닌 양도소득으로 과세하는 것이 타당하다고 보인다. 따라서, 이를 근거로 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 경정고지한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.