다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 3년이내 양도하는 경우 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것임
다세대주택을 다가구주택으로 변경하여 3년이내 양도하는 경우 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것임
청구인은 1997.7.14. ○○시 ○○구 ○○동 567-44 소재 다세대주택(대 187.4㎡, 2층 주택)을 경매에 의해 취득하여 2009.7.13. 다가구주택(이하 “ 쟁점주택 ”이라 한다)으로 용도를 변경하고 2009.7.30. 쟁점주택을 960,000천원에 양도한 후, 2009.9.29. 양도소득세 신고시 3년이상 보유 2년이상 거주하여 1세대 1주택(고가주택)으로 비과세 신고를 하였다.
○○세무서장(이하“ 처분청 ”이라 한다)은 청구인이 1세대 1주택의 특례에 따라 쟁점주택을 단독주택으로 보아 비과세 신고하였으나, 당초 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경일을 기준으로 1세대 1주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2011.5.3. 2009년 과세연도 양도소득세 192,114,070원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.9. 이건 심사청구를 제기하였다.
처분청이 1세대 1주택 비과세의 근거로 사용되는 것(문서번호: 제일46014-623)은 질의․회신문으로서 소득세법 제88조 제1항 에 규정한 양도의 정의와 모순을 이루고 있다. 처분청에서는 다세대주택에서 다가구주택으로 변경한 경우 변경일을 취득시점으로 보고 공부상 변경일을 기준으로 1세대 1주택 비과세요건을 판정하고 있으나, 소득세법 제88조 제1항 에 의하면 취득이나 양도시점은 유상이전을 전제로 하여 잔금지급일, 등기접수일, 실제사용가능한 날 중 빠른 날로 하고 있다. 처분청에서는 유상이전이 아닌 공부상 변경일을 기준으로 보유기간과 거주기간을 기산하여 무리하게 소득세법 시행령 제154조 제1항 을 해석하고 있다. 취득일은 1997.7.14.이고 양도일은 2009.7.30.로서 3년이상 보유하고 2년이상 거주하였기에 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다. 보유기간 중에 구분등기가 되었지만 분양을 하지 않았고, 양도일전에 다가구주택으로 변경하여 소득세법 시행령 제155조 [1세대 1주택의 특례] 제15항에 의거하여 하나의 매매단위로 하여 양도하였다. 건축허가시에는 다세대주택으로 하였지만(즉, 공부상 다세대주택이었지만) 실질내용은 건축법 시행령 별표1의 다가구주택의 요건과 일치하므로 다가구주택으로 변경하였던 것이다. 또한 별도의 분양을 하지 않았고 구분등기를 하였으나 취득시점은 1997.7.14.로서 모두 일치하며 청구인은 301호에 거주하였다. 양도시점에도 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하였다. 국세기본법 제14조 [실질과세] 제1항에 근거하여 형식보다 실질에 따라 과세를 해야 한다. 실질은 다가구주택으로서 요건을 충족하고 분양하지 않았으며 하나의 매매단위로서 취득을 하였고 매매를 하였는바 양도일 이전에 공부상 다세대주택으로 기재되었다는 것으로 1세대 1주택 비과세요건 적용이 안된다는 처분청의 주장은 부당하다. 처분청에서 근거로 하고 있는 제일46014-623은 1997.3.15.에 생산된 질의회신문이다. 이후 2002.3.5.에 국심2001서2803 문서가 생산되었고, 2008.2.25 국심2008서0136 문서가 생산되었다. 살피건대 위 심판례에서 판단기준은 ①공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 실질형태는 세대를 분리하여 양도할 수 있는 여건의 주택이 아닌 다가구주택이므로 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 본 것이고, ②다가구주택에 해당되는지 여부는 관할구청에 질의회신을 하고 요건심사를 거쳐 건축물관리대장 및 등기부등본상에 다가구주택으로 변경하여 등재된 사실 등에 비추어 보아 사실상 다가구주택으로 판단하고 있다.
국세청 질의회신문(제일46014-623, 1997.03.15)에 의하면 다세대주택이 다가구주택으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우 용도를 변경한 날로부터 3년이상 보유하고 있는 경우에 1세대 1주택 비과세를 적용하는 것으로 본인이 거주한 주택을 제외한 주택 및 부수토지는 양도소득세가 과세되는 것이며 청구인이 주장하는 국심2001서2803(2002.03.05)과 국심2008서0136(2008.02.25) 의 사례는 용도 변경되는 경우에 다가구주택 여부를 판단하는 것으로 비과세 요건인 3년 보유와 별개의 사안이다. 또한 이와 별도로 쟁점주택 양도 당시 청구인의 배우자인 청구외 유○○의 명의로 소유한 ○○시 ○구 ○○동 2545 ○○○○아파트 102-2501호의 아파트를 2008.4.29. 준공일자를 취득일로 하여 2년내 양도하였으므로 일시적 1세대 2주택으로 비과세 신고를 하였으나 일시적인 1세대 2주택에 대한 예규변동(재산46014-10135, 2002.11.22)으로 기존주택을 멸실하고 재건축하여 준공하는 경우 당해 재건축주택은 준공시점에 새로 취득한 것으로 보았으나, 예규를 변경하여 기존주택의 연장으로 보기 때문에 청구인은 쟁점주택 양도 당시 2주택에 해당하므로 비과세 적용 대상자가 아니고(비과세양도차액 427백만원 부인) 장기특별공제액(25백만원)도 부인하여 결정하였다.
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(체비지)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. 삭제 <2005.12.31>
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2005.12.31> 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① ～ ⑭ 생 략
⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. <신설 1995.12.30, 1998.4.1, 2007.2.28, 2008.2.29> 5) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. <개정 2005.3.19, 2008.4.29> 6) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한
○ 주용도는 다가구주택, 층수는 지하1층 지상 3층이며, 2009.7.13. 공동다세대주택(6세대)을 단독주택(다가구주택) 6가구로 합병되었다.
• 지하 1층 84.56㎡(다가구주택 2세대), 1층 84.56㎡(다가구주택 2세대), 1층 주차장 26.46㎡, 2층 112.04㎡(다가구주택 1세대), 3층 112.04㎡(다가구주택 1세대), 옥탑층 13.86㎡ 3) 쟁점주택 양도일 현재 청구인의 배우자(유○○)는 ○○시 ○구 ○○동 2545 ○○○○아파트 102-2501호를 2009.2.16. 이후 보유하고 있음이 나타난다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점주택이 공부상 다세대주택으로 등재되어 있다 양도직전 다가구주택으로 변경되었으나, 그 실질은 처음부터 다가구주택이었으므로 그 실질에 따라 쟁점주택을 1세대 1주택으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 다세대주택을 소유하고 있는 1세대가 해당 ‘다세대주택’을 소득세법 시행규칙 제74조 에 따른 ‘다가구주택’으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 다세대주택 중 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택을 제외한 주택은 양도소득세가 과세되는 것(재산세과-322, 2009.09.25.외 같은 뜻 다수)인바, 청구인의 경우 공부상 쟁점주택을 다세대주택으로 취득하여 보유하다 양도직전 다가구주택으로 변경한 사실 및 공부상 쟁점주택이 각 호별로 구분되어 있었던 사실이 확인되므로 다가구주택으로 용도를 변경한 날로부터 3년이 경과되지 않은 쟁점주택은 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.