매매계약서에 의하여 확인된 분양권 프리미엄 금액이 필요경비로 타당함

• 가. 청구인은 2005.7월 ○○시 ○○구 ○○동 227-7외 6필지 △△△△시티 제시동 제3층 제302호(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 분양권을 배우자 김○○과 공동으로 취득하고 2009.7월에 양도한 후 2009.9월 양도소득세 신고 시 프리미엄 350백만원을 필요경비로 산입하여 양도소득세 2,118,530원을 각각 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제된 분양권프리미엄 취득가액 350백만원을 부인하고 매매계약서에 의하여 확인된 240백만원을 적용하여 2011.1.5. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 11,763,080원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.28. 이의신청을 거쳐 2011.7.27. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 실제 지급한 프리미엄과 이자비용을 계산하면 소득이 발생하지 않았는바, 이자비용은 세법상 공제대상이 아니지만 프리미엄의 실제 지급액은 필요경비로 공제되는 것이므로 이를 부인하면 실질소득을 초과한 과세처분이 이루어지므로 과잉금지의 원칙을 위배하는 것이며

• 국세기본법 제14조 제2항 에 “세법중 과세표준에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.”고 규정하고 있는바,

• 청구인이 비록 실제 매매계약서나 지급증빙을 보관하고 있지 않으나 거래자와 통화한 녹취록과 당시에 거래를 도와준 증인 등에 의하여 충분히 필요경비에 대한 지급사실이 확인되고 있으므로 이를 공제하는 것이 실질과세원칙에 타당한 것이다.

• 나. 청구인은 프리미엄 지급액 350백만원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고할 경우 분양권 매도인인 김@@이 다운계약서 작성에 의한 과소신고로 가산세를 포함한 고액의 양도소득세 추가납부세액이 발생할 것이라는 세무전문가의 상담내용을 듣고 거래상대방으로서 도의적인 책임을 통감하여 불이익한 처분을 받을 수 있다는 내용을 전달하기 위하여 직접 전화통화를 하게 되었다.

• 녹취록에 의한 통화내용을 보면 분양권 매도자인 김@@이 명확하게 실제 프리미엄이 240백만원이 아닌 350백만원을 받았다고 시인한 내용도 없고 350백만원이 아니라고 부인한 내용도 없지만 전체적인 통화내용으로 볼 때 실제 프리미엄은 350백만원임을 충분히 확인할 수 있다.

• 녹취록이 법적증거능력이 있는지를 살펴보면, 민사상 사건과 관련된 대표적인 판례에 의하면 자유심증주의를 채택하고 있는 우리 민사소송법 하에서 상대방 모르게 녹음된 것이라 하여 이를 위법하게 수집된 증거라고 할 수 없다(대법원97도240, 1997.3.28)고 하여 증거능력을 부정하지 않는바, 오히려 사인간에 작성된 여타의 문서보다 신빙성이 높다고 보아야 할 것이다.

• 다. 청구인이 주장하는 프리미엄 350백만원의 신빙성에 대하여는 청구인이 쟁점분양권을 취득할 당시의 매매사례가액이나 탐문조사가액, 인근 유사물건의 시세 등을 확인하면 거래가액의 적정성이 입증될 것인바,

• ○○○○○○ 부동산 시세표에 의하면 계약당시인 2005.5월의 쟁점부동산의 시세는 1,235백만원 정도인바, 분양금액 890백만원을 차감하면 약 345백만원의 프리미엄이 계산되며 쟁점부동산의 시세를 처분청에서 비교기준가격을 조사하면 충분히 입증이 가능할 것이다.

• 라. 쟁점부동산 양도자인 김@@이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서에 의하면 계약일인 2005.6.8. 계약금 45백만원을 지불하고 동년 6.15.에 중도금 155백만원을 지불하고 동년 7.5. 잔금 129백만원을 지불하는 것으로 되어 있으나

• 청구인의 지급계좌를 보면, 2005.6.8. 당시 대리인 정○○을 통하여 계약금 50백만원을 지불하였고 2005.6.14.과 15일에 중도금 155백만원을 지분할 사실은 입증이 되고 있으며 잔금은 김@@이 타인(여자명의)로 지급해 줄 것을 요청하여 청구인의 친구인 이○○으로부터 50백만원을 빌리고 잔액을 융통하여 매도자가 요청하는 계좌에 송금하였으나 명확한 증빙은 수집하지 못하고 있으나 당시의 중개사 등 증인들에 의하여 입증이 가능할 것이다.

• 마. 상기와 같이 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 손해를 보고 양도하였는바 실제 분양권의 취득가액이 녹취록 등에 의하여 240백만원이 아닌 350백만원인 것으로 명백하게 입증되므로 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.

• 가. 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 양도인의 신고 내용의 계약서인 당초 취득한 매매계약서를 확인한 바, 분양권 취득가액이 240,000,000원으로 확인되고 있다.
• 나. 매매당사자들이 작성하여 상호 확인하는 부동산 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제로 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것이다.
• 다. 청구인이 제출한 김@@(양도인)의 녹취록에 의하면 쟁점부동산의 분양권 프리미엄의 가액이 350,000,000원이라는 구체적인 내용은 확인되지 아니하므로 동 녹취록은 객관적인 증빙이 될 수 없다.
• 라. 또한, 제출한 대금증빙은 매매계약서상 지급금액에도 달하지 못하여 프리미엄에 대한 실제대금 지급이 이루어졌음을 입증하는 구체적인 입증자료(금융증빙 등)는 제시하지 못하고 있다.
• 마. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 프리미엄을 240,000,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 분양권 취득 시 프리미엄 금액의 적정 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2005.7월 쟁점부동산 분양권을 배우자 김○○과 공동으로 취득하고 2009.7월에 양도한 후 2009.9월 양도소득세 신고 시 프리미엄 350백만원을 필요경비로 산입하여 양도소득세 2,118,530원을 각각 신고 납부하였으나 처분청은 청구인이 신고한 프리미엄 350백만원을 부인하고 쟁점부동산 매매계약서에 의하여 확인된 240백만원을 적용하여 2011.1.5. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 11,763,080원을 경정 고지한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 쟁점부동산 분양권 취득 시 작성한 계약서 상 프리미엄이 240백만원이라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으나, 청구인은 불가피하게 다운계약서를 작성하였다고 주장하고 있다.

3. 청구인은 쟁점부동산 취득 시 지급한 프리미엄은 350백만원이라고 주장하면서 양도인과의 통화내용을 정리한 녹취록을 제시하고 있으나 녹취내용을 살펴보면, 통화하는 청구인은 프리미엄이 250백만원이면 세금 26백만원 정도 나와 손해보고 파는데 너무 많으니 당초 프리미엄 350백만원으로 하면 5백만원 정도 나오므로 양도인이 좀 부담해주었으며 하는 내용으로 주로 통화하였고, 양도인의 통화내용은 이를 부정도 하지 않고 긍정도 하지 않으면서 오래된 일이라 기억이 잘 나지 않아 모르겠다는 내용으로 주로 통화한 것으로 확인된다. 일 자 금 액 적 요 비 고 2005.6.8. 50,000,000 정○○에게 송금 계약금 2005.6.14. 100,000,000 김@@에게 송금 중도금 2005.6.15. 55,000,000 김@@에게 송금 중도금

4. 청구인이 제시한 프리미엄 지급현황은 계좌입출금자료에 의하여 아래와 같이 확인된다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산 분양권 취득 시 프리미엄으로 350백만원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나 청구인이 “쟁점부동산”의 필요경비인 분양권 프리미엄가액을 350백만원으로 인정받기 위하여는 그에 상응하는 객관적인 증빙자료를 제시하여야 함에도 청구인은 관련 증빙자료가 없다고 하면서 양도자인 김@@과의 녹취록을 제출하고 있으나, 녹취록에 의하면 “쟁점부동산”의 필요경비인 분양권 프리미엄의 가액을 350백만원이라고 인정할 만한 구체적 내용이 확인되지 아니하므로 프리미엄 350백만원을 입증하는 객관적인 증빙으로 볼 수 없는 반면, 프리미엄이 240백만원이라고 기재된 쟁점부동산 매매계약서를 처분청이 제시하고 있고 청구인도 이를 인정하며 다운계약서를 작성하였다고 하고 있으므로, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 프리미엄이 350백만이라는 명백한 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 한 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 프리미엄을 청구인이 신고한 350백만원을 부인하고 계약서에 의하여 확인된 240백만원을 적용하여 이 건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.