쟁점부동산의 실제 매도인이 누구인지, 실제 취득가액이 얼마인지에 대해 재조사할 필요

○○세무서장 이 2011.6.1. 청구인에게 결정고지한 2008년 과세연도 양도소득세 39,460,110원 의 부과처분은 취득당시의 실제거래가액을 재조사하고 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2001.3.5. 청구외 신○○로부터 ○○도 ○○시 ○○동 1159-8 소재 토지 259.9㎡, 여관건물 648㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후 2008.8.18. 청구외 이○○에게 500,000천원에 양도하고 양도소득세를 신고하였다.
• 나. △△세무서장(이하 “조사관서”라 함)은 청구인이 신고한 양도소득세 신고내용에 대한 세무조사를 실시하여 양도가액은 청구인이 신고한 500,000천원 신고시인하고, 취득가액은 청구인이 신고한 580,000천원에 대하여 취득계약서상의 거래가액이 신빙성이 없어 부인하고 소득세법 제114조 제7항 에 따라 취득가액을 환산가액으로 산정하여 2008년 과세연도 양도소득세 37,826,660원을 2011.2. 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.26. 조사관서에 이의신청을 하였으나, 2011.5.25. 조사관서가 고지서 송달이 적법하지 않다는 이유로 당초 처분을 결정취소함에 따라 2011.5.27. 각하결정되었다.
• 라. 청구인의 주소지 변경으로 과세자료를 수보받은 처분청은 2008년 과세연도 양도소득세 39,460,110원을 2011.6.1. 결정고지 하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.10. 이의신청을 거쳐 2011.7.15. 심사청구를 제기하였다.

(쟁점부동산의 실지취득가액은 580백만원임) 청구인은 쟁점부동산의 매수당시 청구외 이△△(청구인의 남편)과 실제 소유자인 청구외 박○○과 함께 ○○농업협동조합이 쟁점부동산을 담보로 설정한 청구외 박○○ 채무액 3억원을 승계하는 조건으로 2001.2.19. 계약금 55,000천원, 2001.2.28. 중도금 100,000천원, 2001.3.4. 잔금 125,000천원 매매총액 580,000천원의 취득매매계약서를 ○○농업협동조합 근처 청구외 박○○과 친분있는 부동산중개사무소에서 쌍방합의하에 매매계약서를 작성하였다. 청구인은 취득매매계약서에 명시된 기일에 계약금, 중도금 및 잔금을 청구외 박○○에게 지급하였고, 2001.3.4. 잔금지급과 동시에 소유권이전서류 일체를 청구외 박○○으로부터 건네받고 양도소득세 신고시 첨부한 매매계약서를 작성하여 2001.3.5. 소유권을 청구인에게 이전한 후 2001.3.22. 채무액 2억원을 청구인이 상환하면서 잔액 1억원의 채무자를 청구외 박○○으로부터 청구인으로 변경하여 매매절차를 완료하였다. 청구인이 청구외 박○○으로부터 쟁점부동산을 취득하였다는 관련증거가 있음에도 불구하고 정확한 조사없이 실지취득가액 580,000천원을 부인하고 취득가액을 환산가액으로 결정하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

(쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 함) 청구인은 양도소득세 예정신고 당시 제출한 매매계약서(매매총액 580,000천원, 2001.2.19. 계약금 55,000천원, 2001.2.28. 100,000천원, 잔금 2001.3.4. 125,000천원)가 청구외 박○○과 ○○농업협동조합 근처 부동산중개사무소에서 작성된 실제 취득계약서라고 주장하면서 부동산중개업자가 없이 매도자와 매수자 사이에 작성된 것을 부동산중개사무소에서 작성된 실제 취득계약서라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 신○○에 대한 조사내용과 청구외 신○○가 제출한 문답서에 의하면 위 취득계약서에 대해 전혀 알지 못한다고 언급한 점, 양도소득세 예정신고 당시 제출한 취득계약서의 매도자는 청구외 신○○로 작성되어 있음에도 청구인이 주장하는 청구외 박○○과 취득계약서를 작성하고 매매대금도 청구외 박○○에게 지급하였다는 것은 양도소득세 예정신고 당시 제출된 취득계약서 이외 다른 취득계약서가 있다는 사실을 반증하는 것이라는 점 등을 고려하면 청구인이 양도소득세 예정신고 당시 제출한 취득계약서가 사실과 다른 매매계약서로 판단되므로 취득가액을 양도실가로 환산한 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 취득가액을 청구인이 신고한 실지거래가액 580백만원이 아닌 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2 항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 4) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지]

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 [추계결정 및 경정]

① 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매 매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 󰡒감정평가법인󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 * 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2008.8.18. 쟁점부동산을 청구외 이○○에 500백만원에 양도한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

2. 청구인이 제출한 2001.2.19. 작성 쟁점부동산의 매매계약서 사본에 총매매대금 580,000천원 중 300,000천원은 청구외 박○○의 채무를 승계하고2001.2.19. 계약금 55,000천원, 2001.2.28. 중도금 100,000천원, 2001.3.4. 잔금 125,000천원을 지급하도록 기재되어 있다.

3. 쟁점부동산의 등기부등본 사본에 소유권변동 내역은 다음과 같이 기재되어 있다. 등기접수일 등기원인 소유자 비고 1997년 7월 15일 1997년 4월 24일(매매) 신○○ 2001년 3월 5일 2001년 2월 19일(매매) 청구인 2008년 8월 18일 2008년 7월 16일(매매) 이○○

4. 쟁점부동산의 등기부등본 사본에 근저당설정(변경) 내역은 다음과 같이 기재되어 있다. 등기접수일 등기원인(목적) 채무자 채권최고액 근저당권자 비고 1998.12.18.(1) 1998.12.18. 설정계약 박○○ 350,000천원

○○농업협동조합 2001.3.23. 2001.3.22. 계약인수 (1번근저당권 변경) 청구인 2001.03.23. 2001.3.22. 변경계약 (1번근저당권변경) 청구인 140,000천원 2000.12.14.(2) 2000.12.14. 설정계약 박○○ 70,000천원 2001.3.23. 2001.3.22. 해지 2002.2.27. 2002.2.19. 해지 (1번근저당권설정등기말소) 2003.7.28. 2003.7.28. 설정계약 청구인 252,000천원 △△은행

5. 청구인이 제출한 쟁점부동산의 근저당권변경계약서 사본에 의하면 1998.12.18. 채권자겸 근저당권자 ○○농업협동조합, 채무자 청구외 박○○, 근저당권설정자 청구외 신○○로 하여 쟁점부동산에 근저당이 설정된 사실, 2001.3.22. 청구인이 청구외 박○○의 채무를 인수한 사실, 2002.2.27. 위 근저당권설정이 해지된 사실이 나타난다.

6. 2001.2.28. 작성된 영수증 사본에 “1억원을 ○○○ 여관 중도금으로 정히 영수함”이라고 기재되어 있고, 청구외 박○○ 명의의 도장이 날인되어 있으며, 쟁점부동산의 근저당권변경계약서 사본에 날인된 청구외 박○○의 인감도장과 유사한 것으로 나타난다.

7. 청구인은 이건 심사청구 이후에 청구인의 남편 청구외 이△△의 국민은행 예금계좌(033-01-0354-***)의 거래내역 사본에 의하면 2001.2.19. 50백만원, 2001.2.28. 100백만원, 2001.3.3. 125백만원, 2001.3.20. 200백만원이 수표로 인출된 사실이 나타난다.

8. 조사관서가 2010.12.23. 작성한 청구외 신○○에 대한 문답서 사본에 청구외 신○○는 쟁점부동산과 관련하여 청구인과의 계약․양도 사실이 전혀 없고 매매계약서상 도장은 본인의 것이 아니라며 청구인과의 부동산거래사실이 전혀 없다는 내용이 기재되어 있다.

9. 처분청은 2011.6.20. 전소유자 신○○와 통화하였는바, 신○○ 본인은 청구인을 만난 적도 없고 거래사실도 없으며 쟁점부동산은 청구외 박○○에게 매도하였다고 진술하였다.

10. 조사관서가 2010.10. 작성한 ‘양도소득세 조사복명서 사본’에 의하면 쟁점부동산의 취득당시 기준시가는 351백만원, 양도당시 기준시가는 521백만원이라고 기재되어 있고, 전소유자 신○○에게 거래가액을 확인한 결과 쟁점부동산 거래일자가 거의 10년 전이라 당시 매매계약서 및 대금수수 증빙자료를 보관하고 있지 않으며, 정확한 거래가액은 모르나 450백만원 정도에 거래한 것으로 진술하고 있고, 조사대상자 청구인이 양도소득세 예정신고서에 첨부한 취득 실거래계약서는 공인중개사 없이 작성된 계약서로 거래가액이 신빙성이 없어 소득세법에 근거하여 취득가액을 양도실가로 환산함이 타당하다고 기재되어 있다.

• 라. 판 단 청구인은 2008.8.27. 양도소득세 예정신고 당시 제출한 매매계약서가 청구외 박○○과 ○○농업협동조합 근처 부동산중개사무소에서 작성된 실제 매매계약서이고, 실제 취득가액은 580백만원이라고 주장하는바 이에 대해 살펴본다. 살피건대, 첫째, 청구인이 심사청구 제기 이후에 제출한 청구인의 남편 청구외 이△△의 국민은행 예금계좌(033-01-0354- ***) 의 거래내역 사본에 의하면 2001.2.19. 50백만원, 2001.2.28. 100백만원, 2001.3.3. 125백만원, 2001.3.20. 200백만원을 수표로 인출한 사실이 확인되는 점(쟁점부동산 매매계약서에 의하면 2001.2.19. 계약금 55백만원, 2001.2.28. 중도금 100백만원, 2001.3.4. 잔금 125백만원, 근저당 채무 300백만원 인수), 둘째, 2001.2.28. 작성된 청구외 박○○의 도장이 날인된 ○○○ 여관 중도금 1억원 영수증이 있는 점(위 영수증에 날인된 도장이 쟁점부동산의 근저당권변경계약서에 날인된 청구외 박○○의 인감도장과 동일한 것으로 보임), 셋째, 청구외 신○○는 쟁점부동산을 청구외 박○○에게 460백만원 정도에 매도하였고, 청구인과는 일면식도 없으며, 청구인과는 매매계약서를 작성한 적이 없다고 진술하였고, 청구인도 청구외 박○○으로부터 매수하였다고 진술하고 있는 점 등을 종합하여 고려하면 이 건 쟁점부동산의 취득가액과 관련, 쟁점부동산의 실제 매도인이 청구외 신○○인지 아니면 청구외 박○○인지, 또 청구외 박○○이라면 실제 취득가액이 얼마인지에 대해 조사할 필요가 있다고 판단되므로 이에 대하여 재조사한 후 그 결과에 따라 처리함이 타당하다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.