쟁점부동산을 제외한 나머지 5건은 모두 양도소득으로 신고한 점, 쟁점부동산의 보유기간이 4년 3개월이고, 나머지는 모두 10년 이상 장기 보유한 점, 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 확인됨에도 추계 방법에 의하여 소득금액을 신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 매매를 양도소득으로 보아 과세한 처분은 정당함
쟁점부동산을 제외한 나머지 5건은 모두 양도소득으로 신고한 점, 쟁점부동산의 보유기간이 4년 3개월이고, 나머지는 모두 10년 이상 장기 보유한 점, 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 확인됨에도 추계 방법에 의하여 소득금액을 신고한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 매매를 양도소득으로 보아 과세한 처분은 정당함
2.
21. 과세전적부심사를 거쳐 심판청구 하였고, 이후 심판청구 취하 후 2011.7.5. 이 건 심사청구를 제기 하였다.
○ 부동산매매업은 총괄 사업장 개념이므로 사업장주소지가 어디로 되어 있든지 사업자 소유의 모든 매매용 부동산을 그 사업자등록으로 신고가능하므로, 사업장 소재지 외에 있는 부동산은 임대목적으로 취득했을 뿐이라고 추정해서는 아니 될 것이다. 본 건에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니한 것은 포괄 양수도를 적용하면 부가가치세 신고를 하지 않아도 되기 때문이었지 매매업 사업의사가 없었기 때문은 아니었다.
○ <심사부가2004-241>에 의하면, 판매전 2년간 임대를 한 상태에서 매매를 했다 해도 전반적인 전후 맥락이 매매업에 해당하면, 판매전 임시적인 임대로 보아 부동산매매업에 해당한다고 판결하였으며, <국심 2004서 3814>에서는 주택임대사업자로 등록을 하고 5년간 임대업을 영위한 주택에 대해서조차 전반적인 거래태양이 부동산매매업에 해당하므로 양도가 아닌 매매업 사업소득으로 과세해야한다고 판시하였으며, <국심2005부807>에서도 부동산 임대업 사업자등록을 먼저했다하더라도, 그것은 보유 기간 중 운용을 위한 법적인 선택인 것이고, 부동산매매업등록은 보유기간 중의 이용 상태와는 무관하게 영리를 목적으로 하는 소유권 이전을 위한 법 형식이기 때문에, 임대업 사업자등록과는 무관하게 전후 맥락에서 부동산매매업에 해당하면, 매매업으로 보아 사업소득으로 과세해야한다는 요지이다. <조심2008광2633>에 의하면, <청구인이 쟁점부동산을 취득한 목적이 부동산 임대를 위한 것이고, 청구인이 취득한 부동산의 수량이 많기는 하지만, 모두 임대할 목적으로 취득한 것이므로, 매매업으로 볼 수 없고, 양도소득세로 과세되어야 한다.>는 처분청의 주장에도 불구하고, <비록 부동산매매업으로 사업자등록을 내어 대외적으로 표방하지는 않았지만, 1983년부터 2008년까지 25년(300개월)동안 44필지를 취득하고 21필지를 양도하였으므로, 사업 활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 인정되고, 취득 목적이 그 부동산을 이용하기 위해서가 아니라, 매매차익을 얻기 위한 것으로 보이므로> 임대업에 제공한 사실에도 불구하고, 해당 양도를 부동산매매업으로 과세해야한다고 판결하였다. 이에 비추어 보면, 임대업에 제공하거나 부동산 임대업 사업자등록을 먼저 한 것은 해당 거래가 양도인지 매매업인지를 판가름하는 최종 기준이 될 수 없고, 오직 전후 맥락에서의 거래 회수와 거래 양태로 판단해야한다는 것이다. 청구인 정OO는 2002년 5월부터 2007년 10월(66 개월)까지 11개의 부동산을 취득하였으며, 6개의 부동산을 판매하였고, 4개의 부동산(상가2 개, 근생 대지1; 근생 건물 1개; 주거용 아파트 1개)을 매매목적으로 보유하고 있다. 청구인 정OO는 본 판례의 경우보다 1.184배에 달하는 거래 밀도를 보여줍니다.(44+21=65)/300개월 V.S.(11+6=17/66개월)---(0.217 VS.0.257=1.184 배) 본 판례의 경우가 매매업으로 인정받았다면, 사업자등록을 하여 매매업을 대외적으로 표방하고, 그 이상으로 거래밀도를 보인 본 청구 건은 마땅히 매매업으로 인정받아야 할 것이다.
○ 또한 본 건매매는 단순 상가매매로서 양도소득세와 비교과세 대상이 아닌데도 불구하고 처분청에서는 양도소득세와 비교하여 납부세액을 줄어들었다는 이유로 본 건 사업자등록행위를 조세회피로 단정하였다. 그러나 본 건은 양도소득세와 비교과세 대상이 아니므로, 그 같은 검토나 조사의 대상이 되어서는 아니되며 그 같은 단정을 받아서는 아니된다고 주장한다. 과세관청의 부과행위는 법령에 의한 납세자 보호의 한도를 준수하면서 진행되어야 하는데, 본건에서 처분청은 세법이 예정하고 있지 않은 비교 과세를 검토하고 이를 근거로 조세회피로 단정하였는데, 본 구인은 법령에 의한 정당한 보호와 억울한 처분을 당하지 아니할 것을 요청한다. 처분청에서 조사한 본건의 취득가액과 필요경비는 양도소득을 전제로 했을 때는 타당하겠지만, 사업소득을 전제로 하면 전체 경비의 일부에 지나지 않는다. 청구인은 취득에서부터 양도까지 수년에 걸쳐 적지 않은 경비를 지출해왔다. 그 경비를 모두 입증하기 어려워 추계로 신고한 것을 양도소득을 기준으로 조세회피 의사로 추계신고했다고 하는 것은 지나친 단정으로 보인다. 처분청에서는 숨은 경비를 제출하라고 요구하였으나, 다른 경비가 없다고 하는 입증 책임은 처분청에게 있는 것이지 납세자에게 있는 것은 아닐뿐더러, 경비 입증이 어려운 경우에 적법한 신고 방법으로 세법이 규정하고 있는 추계 신고를 처분청이 부인해서는 아니 될 것이다. 헤아려 주실 것을 요청한다.
02. 5. 10. oo군 oo면 oo리 산- 임야 888.3 89.12.30. (12년 4월)
02. 9. 9. oo군 oo면 oo리 ***-3 답 164.2
03. 6. 26. oo구 oo동 ** 대지 45.9 쟁점부동산
05. 10.31. oo군 oo면 oo리 10-12 대지 67.4 89.7.27. (16년 3월) “ oo군 oo면 oo리 10-28 대지 33.7 89.7.27. “ “ oo군 oo면 oo리 10-29 대지 40.2 89.7.27 “
06. 2. 13. oo구 oo동 - 비 1호 건물 33.11 쟁점부동산/ 보존등기 “ oo구 oo동 - 비 104호 “ 33.11 보존등기 “ oo구 oo동 -* 비 105호 “ 33.11 “
07. 7. 3. oo시 oo구 oo동 -* 미래 1-1*** 59.7 93.3.25. (14년 3월) 07.08.09. △△시 남구 oo동 187-6 건물 500(1/2) 신축 보존등기
07. 10. 5. oo구 oo동 -* 비 1호 건물 33.11 03.6.26. 쟁점부동산 (4년 3월)
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 2) 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
3. 한국표준산업분류(부동산공급업, 업종코드: 7012) 직접 개발한 농장ㆍ택지ㆍ공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함한다. 4) 소득세법 기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치 세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) 5) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 6) 부가가치세법 제1조 【과세대상】
⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 7) 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다. 8) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】
② 영 제2조 제2항에서 “기획재정부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
1. 청구인은 2007년 귀속 종합소득세확정신고시 쟁점부동산에 대해 부동산매매업(220-07-*)으로 기준경비율에 의해 타소득과 함께 2008. 5. 24. 신고하였으나 처분청은 사업소득(부동산매매업)이 아닌 양도소득으로 보아 양도가액 800,000,000원, 취득가액 246,180,523원 필요경비 1,686,280원 양도차익 552,133,197원 장기보유특별공제 55,213,319원 양도소득금액 496,919,878원 세율 36%, 산출세액 166,291,156원 가산세 27,901,606원(신고불성실 6,350,690원, 납부불성실 21,550,606원)을 가산하여 총결정세액 194,192,452원, 기납부세액 94,670,663원, 차감고지세액 99,521,789원으로 하여 2011. 1. 25. 과세예고통지를 하였음이 관련서류에 의하여 확인된다. 2) 2007년 귀속 종합소득세 확정신고시 쟁점부동산에 대해서 사업장소재지
○○ oo구 oo동 7-번지 지하 1호 신고유형 31(추계: 기준율) 주업종코드 703011(부동산매매업) 총수입금액 800,000,000원, 필요경비 494,400,000원, 소득금액 305,600,000원을 청구인의 부동산 임대업 220-06-(oo구 oo동 - 지하 비104호/2006.3.26. 개업)의 수입금액 75,965,375원, 220-06- (oo구 oo동 - 지하 105호/2007. 1. 10. 개업)의 수입금액 37,129,673원, 610-23-(△△ 남구 oo 187-6 / 2007. 7. 1. 개업)의 수입금액 4,175,597원과 근로소득 H00(주) 73,666,940원을 합산 신고하였음이 국세통합관리시스템에 의해 확인된다.
3. 처분청의 부동산매매업자의 비교과세 검토서의 검토내용에는 ‘쟁점 부동산은 재건축된 상가로(사업시행인가일 2002.1.14) 취득당시(2003.6.26.) 입주권으로 취득하여 분양받은 것으로... 재건축된 상가의 사용승인일이 2006.1.2.로 2년 이내 양도에 해당되어 40% 세율인 양도소득세로 과세함이 타당하나 조세부담을 회피하고자 부동산매매업자로 신고한 것으로 판단되며, 소득금액 계산에 있어서도 실질소득이 아닌 추계소득으로 신고하여 추가로 조세부담 회피한 것으로 판단됨’ 이로 작성되어 있으며 자료처리 검토서에는 ‘양도가액은 등기부기재가액, 취득가액은 전소유자 양도가액 246,000,000원과 재건축 후 취득세 180,523원의 합계액 246,180,523원으로 결정함’으로 기재되어 있음이 확인된다.
4. 쟁점부동산의 부동산 등기부 정보에는 소재 지번 ○○시 OO구 OO동 *-3 oo상가 지상 5층 지하 3층 지하층 비 1호 전유부분의 건물 철근콘크리트구조 33.11㎡, 소유대지권 4359.3분의 14.5421 소유권 보존 소유자 정OO, 소유권이전 2007. 10. 8. 소유자 이OO, 거래가액 금800,000,000원으로 기재되어 있음이 등기부 등본에 의해 확인된다.
5. 청구인의 2000년 이후 부동산 거래 내역은 다음과 같이 국세청의 DB 자료에 의해 확인된다. (단위:㎡) 거 래 일 자 취 득 양 도 비 고 (보유기간) 소재지 지목 면적 소재지 지목 면적 취득일
02. 5. 10. OO군 OO면 OO리 산75-8 임야 888.3 89.12.30. (12년 4월)
02. 9. 9. oo군 oo면 oo리 ***-3 답 164.2
03. 6. 26. oo구 oo동 ** 대지 45.9 쟁점부동산
05. 10.31. oo군 oo면 oo리 10-12 대지 67.4 89.7.27. (16년 3월) “ oo군 oo면 oo리 10-28 대지 33.7 89.7.27. “ “ oo군 oo면 oo리 10-29 대지 40.2 89.7.27 “
06. 2. 13. oo구 oo동 - 비 1호 건물 33.11 쟁점부동산/ 보존등기 “ oo구 oo동 - 비 104호 “ 33.11 보존등기 “ oo구 oo동 -* 비 105호 “ 33.11 “
07. 7. 3. oo시 oo구 oo동 -* 미래 1-1*** 59.7 93.3.25. (14년 3월)
07. 10. 5. oo구 oo동 - 비 1호 건물 33.11 03.6.26. 쟁점부동산 (4년 3월) 6) 청구인의 부동산 매매업의 사업자등록 현황은 상호 OO건설, 사업자번호 220-07-(일반사업자), 사업장 oo구 oo동 -*번지 지하 1층 1호, 종목 부동산매매업, 개업일 2010. 4. 26. (개업일 2007.10.1. 폐업일 2008.12.31.) 이며 2007년～2008년 부가가치세 신고실적은 무실적으로 국세통합관리시스템에 의해 확인 된다.
- 나. 청구인에 대한 국세통합관리시스템상의 개인별 총사업내역 조회에 따르면 다음의 내용이 확인된다. 사업자번호 소재지 업종 개업일 폐업일 비고 220-06- OO구 OO동 -3호 지하104호 부동산/임대 2006.3.26 220-06- OO구 OO동 -3호 지하105호 부동산/임대 2007.1.10 220-07- OO구 OO동 -3호 지하1호 부동산/부동산매매 2007.10.1 2008.12.31 쟁점부동산 (양도:2007.10.8) 220-07- 00시 OO구 OO동 887 OO아파트 303-60 부동산/부동산매매 2010.4.26 재개업 610-23- △△ 남구 oo ***-6 부동산/임대 2007.7.1 신축건물
- 다. 청구인에 대한 국세통합전산망 조회결과, 청구인은 2002년부터 2007년까지 양도한 6건 중 쟁점부동산을 제외한 나머지 부동산은 양도소득으로 신고하였으며, △△ OO구 OO동 소재 아파트의 경우에는 1세대1주택 비과세를 적용받은 것으로 확인된다.
- 라. 청구인은 쟁점부동산을 제외한 나머지 부동산에 대해서는 임대업으로 사업자등록 하였음이 나타나며, 쟁점부동산에 대해서는 부동산매매로 사업자등록하였고, 등록일자는 2007.10.1.로 확인된다.
- 마. 청구인의 2007년 귀속 종합소득세 신고 자료에 따르면 H00(주)으로부터의 근로소득 73백만원이 발생되었음이 나타난다.
- 바. 청구인은 부동산매매의 증빙자료로서 OO구 OO동 -3 oo상가 지하층 비1호(쟁점부동산), 비104호, 비105호의 “상가특가매매” 전단지와, OO공인중개사 등 2개의 인근 부동산 중개업소 대표가 진술한 “사실확인서”를 제출하였는바, 그 주된 내용은 “oo상가 지하층 비1**(쟁점부동산), 비104, 비105호의 매매의뢰를 수차례 받았으나, 성사시키지 못했다”라는 것이다.
- 사. 청구인은 청구인이 소유한 oo상가 지하층 상가의 매매용 전단을 상가주변 및 아파트단지에 하루일당 2만을 받고 나눠준 사실이 있다는 것을 청구외 윤OO외 3명이 확인한 “진술서”를 제출하였다.
- 라. 판단
- 가. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득에 해당하는 지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고(대법2004두3700, 2004.06.24. 같은 뜻), 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다.
- 나. 청구인은 약 6년 동안 13개의 부동산을 취득․신축보존․판매한 실질적 의미에서의 부동산매매업자라고 주장하나,
- 다. 청구인은 1989년부터 2008년까지의 부동산거래가 취득 11건이고, 양도는 쟁점 부동산을 포함하여 6건을 양도한 것으로 확인(주거용 아파트를 제외하면 취득 9건, 양도 5건)되며, 쟁점부동산을 제외한 나머지 5건은 모두 양도소득으로 신고한 것으로 나타나고, 양도한 부동산의 보유기간도 쟁점부동산이 4년 3월이고 나머지는 모두 10년이상 장기 보유한 토지이며, 쟁점부동산을 청구외 a공인중개사에 2007.6.13～2008.6.12. 기간으로 임대차 계약을 한 사실이 있는바, 부동산을 비교적 장기간 보유하였다는 점, 임대수익을 올리는 방법으로 사용․수익하였을 뿐, 부동산 자체의 가치를 증가시키기 위하여 개량행위를 한 적은 없고, 부동산가격이 상승하였을 때 취득상태 그대로 매도하여 그 시세차익을 얻는 경우라 볼 수 있으며, 이러한 경우 사업소득으로 볼 수 없는 것(대법원 2010두18482, 2010.12.9.)이라는 판례의 취지에 비추어 볼 때, 부동산매매업이라는 청구인의 주장은 받아들이기가 어렵다 할 것이다.
- 라. 또한 청구인은 2006년부터 쟁점부동산을 포함하여 5건의 사업자등록신고를 하였는데 쟁점부동산을 제외한 나머지 사업장에 대해서는 부동산임대로 사업자등록을 하고 쟁점부동산 사업장에 대해서만 부동산매매로 사업자등록한 것으로 나타나며, 쟁점부동산에 대한 사업자등록시점도 양도일인 2007.10.8일 직전인 2007.10.1. 로 양도시점에 급박하게 이루어진 것으로 보이고, 쟁점부동산의 양도가액은 8억원으로 확인이 되고 취득가액도 전소유자의 신고가액이 확인되는 상황에서 추계로 소득금액을 계산하여 신고하였는바, 조세 회피의 의도가 없었다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보인다.
- 마. 따라서 위 사실관계 등을 종합하여볼 때, 청구인을 사회통념에 따른 부동산매매업으로 보기는 어려운바, 처분청이 쟁점부동산의 거래에 대해 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.