청구인이 신고한 부동산 양도가액이 정당한지 여부와 주택의 쟁점공사비를 필요경비 부인한 것이 정당한지 여부

○○세무서장이 2011.1.2. 청구인에게 한 2010년 과세연도 양도소득 세 16,787,410원의 부 과처분은 양도가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머 지 청구는 기각한다.

청구인은 2010.1.5.

○○ 시

○○ 구

○○ 동 123-45

○○

□□□맨션 ○동 B01호 주택 54.41㎡, 대지 25.18㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고, 양 도가액을 100,000천원, 취득가액 65,190천원, 필요경비 28,650천원으로 하 여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택의 필요경비 28,650천원에 대하여 지출내용이 확인되지 아니하여 이를 필요경비에서 배제하여 2011.1.2. 청구인에게 2010년 과세연 도 양도소득세 16,787천원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.21. 이의신청을 거쳐 2011.6.29. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택을 양도하고 양도가액 1억원으로 양도소득세를 신 고하였으나, 실제 매매계약서는 85,000천원으로 작성하고 대금은 5,000천 원을 할인한 후 80,000천원만 수령하였으므로 양도가액을 80,000천원으로 결정하여야 한다.

1. 이와 같이 이유는 당초 쟁점주택을 85,000천 원으로 계약하고, 56,000천원은 대출금을 승계하기로 하였으며, 나머지 26,000천원은 현금으로 지급받기로 하였으나, 그 당시 갑자기 부동산 억제대책이 발표되면서 은행권의 대출규제가 변경 발표되어 종전 매매가액의 70%로 대출하던 것이 50%로 바뀌었고 따라서 계약자체가 대출금이 부족하여 무산될 지경에 이르렀다.

2. 이러한 이유로 청구인과 매수인간 서로의 합의점을 찾아 매매계약이 높게 하는 새로운 허위계약서(1억원)를 작성하여 대출금 52,000천원을 그대 로 승계받기로 하고, 청구인이 5,000천 원을 할인하여 80,000천 원만 받고 쟁 점주택을 매매하기로 잠정합의하였다.

3. 매매대금 80,000천원은 대출금승계 52,000천원과 청구인의

○○ 은행 계 좌로 입금된 28,000천원으로,

○○ 은행 계좌로 입금된 내역은 2009.12.13. 1,000천원, 2009.12.15. 7,000천원, 2010.1.5. 3,000천원(각종 공과금으로 100천 원이 제외되어 2,900천원만 입금), 2010.1.10. 매수인으로부터 17,000천원이 며, 만약 청구인이 쟁점주택의 매매대금으로 100,000천원을 받았다고 한다면, 처분청은 청구인과 매수인의 금융자료를 근거로 제출하여야 할 것이다.

• 나. 처분청은 쟁점주택의 인테리어 공사비 를 필요경비에서 부인하여 결정하였으나, 청구인은 이중 2009.11.17.

○○ 종합건축 임

○○ 과 공사계약(이하 “쟁점공사”라 하다)을 18,000천원(부가가치세 별도, 부가가치세 포함 19,800천원(이하 “쟁점공사비”라 한다))에 체결하면서 잔금은 쟁점부동산 매매후 에 주기로 하고, 계약체결 당일 8,800천원을 현금으로 지급하였으며 2010.1.18. 11,000천원을

○○ 건축 임

○○ 의

○○○○ 회 계좌(12360)에 송금하였으며, 이는 청구인이 2009.11.17.

○○ 종합건축 임

○○ 과 공사계약서, 매입세금계산서, 은행입금확인증 등에 의하여 확인되며, 비록 현금으로 지급한 내용은 없으나 실제로 지급한 인테리어 공사비에 대해 필요경비를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액이 8천만 원임을 주장하나 당초 양도 소득세 신고시 양도가액을 1억원으로 신고하였으며, 쟁점부동산 등기부등본 에 기재된 등기부실거래가액도 1억원으로 확인되므로 청구인이 당초 신고한 양도가액으로 결정한 처분은 정당하다.
• 나. 청구인은 쟁점공사비를 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나

1. 쟁점부동산의 전소유자 이

○○ 에게 전화로 확인한 바, 쟁점부동산은 베란다가 없어 거실이 확장된 상태로 분양되었고 방범창, 샤시 등이 갖추어져 수리할 만한 사항이 없다고 함에도 청구인의 공사계약서에는 거실확장공사 비용이 포함되어 있으며

2. 쟁점부동산의 취득자인 김

○○ 의 배우자에게 전화로 확인한 바, 내부가 깨끗한 것은 사실이나 다른 집과 비슷한 것으로 보이므로 최근 공사를 했다기 보다는 분양시부터 인테리어가 된 것으로 판단된다고 진술하고,

3. 통상 부동산매매거래를 함에 있어서 거래관행상 인테리어 공사 사실을 매수자에게 적극적으로 알려 더 높은 금액으로 부동산을 처분할 것임에도 공사사실을 매수인에게 알리지 않았다는 것은 전혀 납득할 수가 없으며, 쟁점부동산을 취득한 매수인측에서도 공사사실을 전혀 알지 못한다는 것은 상식적으로 납득할 수 없다.

4. 아울러, 쟁점공사비 중 주요증빙이라 할 수 있는 은행입금증을 보면 2010.1.18.로 쟁점부동산 양도일(2010.1.5)로부터 13일이 지났으며, 공사일로부터 2개월이나 지난 시점에 공사비 일부를 입금했다는 것은 일반적으로 납득하기 어려우며 실제 공사를 한 것이라고도 볼 수 없고

5. 과세전적부심사청구서에서 청구인은 보일러 공사는 안했다고 시인 하면서 이의신청에서는 ‘보일러의 난방부분이 터져 방안 전체를 뜯어내 고 새롭게 난방공사를 했다고 주장을 번복하였고, 당초 신고시에는 필요경비를 28,650천원이라고 주장하다가 방범 및 샤시공사 8,250천원, 보일러공사 600천원은 허위사실을 인정하는 등 청구주장은 신빙성 없다.

6. 또한 공사 사실을 안정한다 하더라도 이는 쟁점주택의 개량 등을 위 한 자본적 지출이라기 보다는 단순히 원상회복을 시키거나 능률유지 등 현상유지를 위한 비용인 수익적 지출로 판단된다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 신고한 부동산 양도가액이 정당한지 여부

② 주택의 쟁점공사비를 필요경비 부인한 것이 정당한지 여부

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2010.01.05 쟁점주택을 양도한 후 2010.03.23 양도소득세 자 진 신고납부하였으나, 처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고서에 계상한 필 요경비에 대해 실제경비지출내용이 확인되지 않아 부인하였다. 이에 청구인은 실제지출사실 인정되는 필요경비를 인정해주고 양도신고가액이 양수인의 업 계약서 작성요구로 인한 허위 매매가액이므로 실제매매가액으로 결정해달라 는 주장인 바, 먼저 쟁점주택의 매매가액의 사실관계를 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 양도가액을 1억원이라고 양도소득세 를 신고하였으나, 실제 매매계약서는 85,000천원으로 작성하고 대금은 5,000천원을 할인한 후 80,000천원만 수령하였다 주장하고 있으며, 이에 대한 금융증빙 제시 내용은 다음과 같다. <쟁점주택 양도대금 관련> (단위: 천원) 은행 일자 구분 금액 상대방 비고 합 계 79,900 100천원은 공과금 공제라고 주장

○○ 2008.7.24. 입금 52,000

○○○○○○ (대출분) 대출금 승계

○○ 은행 한

○○ 2009.12.13. 입금 1,000 ATM 2009.12.15. 입금 7,000 박

○○ (고모) 대체 2010.1.5. 입금 2,900 백

○○ 법무사 전자금융 2010.1.10. 입금 17,000 김

○○ 순 전자금융

• 나) 청구인이 제시한 쟁점주택의 부동산매매계약서는 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매금액이 1억원인 계약서와 실제계약서라며 추가로 제출한 매매금액 8천5백만원인 계약서가 있으며 그 내용은 아래와 같다. <쟁점주택 매매계약서 비교> 구분 신고시 제출한 계약서 실제거래라고 주장하는 계약서 매매대금 100,000,000원 85,000,000원 계약금(2009.12.13) 8,000,000원 8,000,000원 잔금(2010.01.30) 92,000,000원 77,000,000원 특약사항 잔금 15일전 법무사에 대출서류 에 협조한다. 계좌 국민 503 -- 한○○ 계좌 국민 503 -- 한○○ 잔금 15일전 법무사에 대출서류에 협조한다. 잔금계약금 칠백만원은 12월15일까지 입금한다. 중개인 여부 중개인표시 없음 중개인표시 없음
• 다) 처분청은 양도금액을 청구인이 신고한 대로 경정․결정하였으며 매수인 등으로부터 매매가액에 대한 사실관계를 조사한 사실은 확인되지 아니한다.

2. 다음으로 청구인이 2009.11.17. ○○종합건축 임○○과 실제 공사를 하였다는 쟁점공사에 대하여 그 사실관계를 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인은

○○종합건축 임○○과 쟁점공사를 18,000천원 에 체결하였다고 견적서를 제시하였고, 계약일자는 견적서에 2009.11.17.로 되어 있으며 공사대금 지급에 관한 사항은 명시되어 있지 아니한다.

• 나) 청구인 지급한 쟁점공사비를 보면 계약금 8,800천원은 계약체결 당일 (2009.11.17.) 현금으로 지급하였다고 하나 이에 대한 자금출처 등은 제시하 지 않고 있으며, 잔금 11,000천원은 부동산 양도에 다른 최종잔금 수령일(2010.1.10.)보다 8일 이후인 2010.1.18. ○○건축 임○○의 ○○중앙회 계좌(123160*)에 송금하였다고 입금확인증을 제시하고 있다.
• 다) 청구인은 쟁점공사에 대해 ○○종합건축 임○○(사업자등록번호 --)과 공사계약을 하고 2009.12.9. 매입세금계산서를 수취하였다 며 증빙으로 제시하고 있으나, 국세통합시스템상 사업자번호 -- 은 ○○종합건축 ‘임

○○ ’으로 되어 있어 실지 사업자 여부도 불분명함이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

• 라) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 주택 공사비용으로 28,650천원을 신청하였으며, 이 중 일부에 대하여는 과세전적부심사청구시 일부 허위 사실을 인정하였고 그 내역은 아래와 같이 확인된다.
• 라. 판단 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택을 양도하고 양도가액 1억원으로 양도소득세 신고하였 으나, 실제 매매계약서는 85,000천원으로 작성하고 대금은 5,000천원을 할인 한 후 실제 80,000천원만 수령하였으므로 양도가액을 80,000천원으로 적용하여 야 한다면서 매매계약서를 2중으로 작성한 사유는 은행 대출금 승계문제로 인 한 것이라고 주장하고 85,000천원이라는 매매계약서와 양도대금 입금에 대한 금융증빙 등을 제시하고 있음에도 처분청은 이러한 양도계약서에 대한 진 위여부와 쟁점주택의 매수인이 지급한 매매대금 등의 확인 없이 양도 가액을 1억원으로 결정한 것은 잘못이 있다고 판단된다. 따라서, 비록 청구인이 계약서를 이중으로 작성한 잘못은 있지만 추후에 또 다른 매매계약서, 금융증빙 등을 제시하며 양도 당시 실 제로 거래한 가 액으로 양도가액을 결정하여 달라는 이 건은 추가로 제시 한 계약서의 진위와 매수자가 지급한 양도대금을 다시 확인하여 양도가액을 결정함이 타당하다 할 것이다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 2009.11.17. 계약체결한 쟁점공사에 대하여 공사대금을 계약체결당일 현금으로 8,800천원, 2010.1.18. 11,000천원을 청구외 임

○○ 의 계좌로 지급하였으므로 필요경비로 인정하여 달라고 주장하나, 첫째, 대금지급 중 은행계좌로 2010.1.18. 지급하였다는 11,000천을 보면 공사계약, 대금입금은

○○ 종합건축(--) 임

○○ 으로 되어 있으나, 국세통합시스템상 사업자등록번호 -- 은

○○ 종합건축 임

○○ 으 로 되어 있어 서로 일치하지 않아 공사 진위여부도 분명하지 않고 둘째, 공사비 잔금을 부동산 양도 후 잔금을 받은 날로부터 13일 이나 지 난 후에 지급하였다 주장하면서도 부동산 양도전에 이루어진 계약 금 8,800천원에 대하여는 현금으로 지급하였다고 주장할 뿐 이에 대한 공사대금을 청구인이 직접 지급하였다는 사실을 입증할 만한 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 셋째, 부동산매매거래를 함에 있어서 거래관행상 인테리어 공사 사실 등 을 매수자에게 알려 계약을 체결할 것임에도 쟁점부동산을 취득한 매수인측에 서도 공사사실을 전혀 알지 못하고, 공사한 흔적이 없다고 진술하고 있는 바 이러한 사실을 종합적으로 판단하여 볼 때 쟁점공사비 관련 공사를 실제 로 시공하였다고 볼 수가 없어 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.