부동산매매계약서상 취득가액이 실지 취득가액임
부동산매매계약서상 취득가액이 실지 취득가액임
12.
3.
신고를 하지 않았다. 이에 대하여 처분청은 양도가액 263백만원과 취득가액을 200백만원을 각각 실지거래가액으로 하고 필요경비를 12,440,000원으로 결정하여, 2011.
1.
12. 양도소득세 9,560,580원을 결정고지하였다.
3.
25. 이의신청을 거쳐 2011.6.2. 심사청구를 제기하였다.
12.
29. 쟁점부동산을 분양받고, 청구외 문00(이하 “문00”이라 한다)과 전세 임대차계약을 체결하였으나, 대출이자 미납으로 은행에 넘어갈 상황이라서 세입자 문00에게 부채를 포함하는 조건으로 264백만원에 매도하였고, 실 분양가가 310백만원으로 손해를 보았기 때문에 쟁점부동산의 양도 후 양도소득세 신고를 하지 않았다.
1. 000재건축주택조합 (이하 “조합”이라 한다)의 건축 업자인 정0이 공사대금 2억원을 조합이 지급하지 않자, 공사대금조로 1999.
9.
동산을 요구하였고, 당시 조합장인 김00(☏011-274-****)이 차후 공사대금을 갚을 생각으로 저당조로 쟁점부동산에 대하 여 정0 과 ‘매매예약계약서’를 작성하였다.
2. 정0의 목적은 공사대금이 2억원이 전부였고 분양을 받은 것이 아니었으므로 조합측에서는 정0이 차후 소유권이전등기를 할 것으로 생각한 적은 없었으나 계속된 자금압박과 시행사인 00주택(주)에 지급할 공사대금 60억 원의 미지급으로 인한 소송이 진행중인 상태에서 대금지급이 계속 미루어지자 1999년 작성된 매매예약계약서를 임으로 등기소에 제출하고 소유권이전등기를 하였던 것이다.
청구인은 청구인의 형 채00에게서 상속 재산으로 배분받았고, 이와는 별도로 200백만원을 전 소유자에게 지급하였으나, 매매계약 형식을 유지하기 위하여 취득가액을 200백만 원으로 계약서를 작성하였다고 주장하나,
○ 우선 김00의 위증여부를 변론으로 하고, 청구인이 제출한 <김00의 신문사항 제12번 (7)문항>의 경우 “조합은 위 금2억원을 정달품에게 지급하여 위 상가 1층 102호는 조합의 소유가 되었으므로, 피고의 요청대로 원고 채**의 소유 명의로 한 것이지요?”라고 되어 있고 이에 0000지방법원 제48민사부는 이를 기초로 하여 사실상 청구인이 청구인의 형인 채00에게서 상속재산 분배청구를 받은 것으로 보아 판결을 한 것으로 판단되나, 청구인이 주장하는 것처럼 200백만원은 조합이 아닌 청구인이 매매계약을 원인으로 대출을 받아 대금을 직접 지급하였다 볼 수 있는 바, 상속으로 인한 약정금액의 재분배 문제가 다시 발생한다 할 것이므로 이에 대해 법원에 재청구(항소 등) 하여야 할 사항이라 판단되고,
○ 설령 청구인의 주장처럼 상기 쟁점 부동산을 상속으로 인해 배분 받았다고 한다면, 대납의무가 없는 청구인이 미지급금액 200백만원을 조합을 대신해 납부하여 조합에게 이익을 준 것이나 이에 대해 별도의 구상권 등(부당 이득 반환 청구 포함)을 청구한 사실이 없는 점에 비추어 보아 청구인의 주장의 신빙성이 결여된다고 보이므로, 실제 청구인이 상기 쟁점부동산에 대해 매매계약으로 인하여 대금 200백만원을 지급한 것이라 판단된다.
- 라. 또한, 상기 쟁점 부동산에 대해 분양가가 310백만원이라 주장하나, 1999.09.09 대금의 미지급(200백만원)을 사유로 소유권이전청구권가등기가 되었고, 당시 경제 상황(IMF 사태)에 비추어 보아 상기 부동산의 분양대금 대비 상기 취득가액이 턱없이 불합리하다 판단되지 않고, 설령 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산의 시가가 310백만원 상당이라고 하더라도 쟁점부동산의 소유자인 정0과 상관없이 청구인과 청구인의 형, 조합간 3자 사이에 이루어진 채권․채무 관계를 근거로 하여 청구인과 정0 사이에 거래된 매매대금 200백만원을 초과한 금액을 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는 것으로 보기는 무리가 있으므로, 쟁점 부동산의 취득가액을 200백만 원으로 보아 고지 결정한 당초 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제 < 2000.12.29 부칙 >
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
9.
9. 조합과 사이에 체결한 매매예약을 원인으로 2000.
1.
11. 소유권이전청구권가등기를 하였으며, 2000.
12.
이전하였다. 이후 청구인이 2000.
12.
29. 매매를 원인으로 2001.
1.
2006.3.17. 매매를 원인으로 하여 소유권이 청구인에서 문00에게 이전되었음이 확인된다. 2) 조합장 김**이 2010.11.18. 작성한 확인서의 내용은 다음과 같다.
○ 물건: 쟁점부동산
○ 계약자: 정0(정00)
○ 입주일: 2001.1.3.
○ 총분양가: 310백만원 3) 처분청의 “양도세 조사종결 복명서”에는 다음과 같은 주요 조사내용(양도가액 및 취득가액)이 기재되어 있다. <취득가액>
○ 정0은 쟁점부동산을 000재건축주택조합으로부터 취득하여 2000.
12.
후 2001.
1.
18. 청구인에게 양도하였고, 정0은 실거래가로 양도소득세를 신고하였으며, 양도계약서상 양도가액은 200백만원임.
○ 청구인은 000재건축조택조합이 쟁점부동산을 정0에게 310백만원에 분양하였으며, 청구인은 정0에게 310백만원에 매입하였다고 주장하면서 청구외 김00의 인우보증서를 제출하였으나 그 외 객관적인 증빙은 없음. 단순히 제3자인 김00의 인우보증뿐이며, 정0은 현재 해외(미국)에 거주하여 대면하지는 못했으나 약 2억원에 양도하였다고 주장하고 있음.
○ 청구인이 주장하는 실제 취득가액 310백만원에 대한 객관적인 증빙이 부족함으로 정0이 양도소득세 신고시 제시한 200백만원을 취득가액으로, 기타 지출비용 12백만원을 인정하여 양도소득세를 결정하고자 함. <양도가액> 후 취득자 문00에게 확인한바 263백만원에 양도하였으며 부동산거래계약신고하였으며 대금지급관계 등을 확인한바, 양도가액은 263백만원에 양도하였음이 확인됨. 4)
9.
9. 작성된 쟁점부동산의 “매매예약계약서”상 주요내용은 다음과 같다.
○ 예약자는 000재건축주택조합 대표자 김00(갑)으로, 예약권리자는 정0(을)으로 되어있음
○ 제1조에 “갑은 을에게 목록기재 부동산(쟁점부동산을 이름)을 대금 이억 원정(￦200,000,000)에 매도할 것을 예약하며 을은 이를 승낙 한다”고 되어있고,
○ 제2조에 “본 매매예약의 매매 완결일자는 1999.
12. 31.로 하며, 위 완결일자가 경과하였을 때에는 을의 매매완결의 의사 표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다”라고 기재되어 있다. 5)
12.
29. 작성된 쟁점부동산의 “부동산매매계약서” 및 2001.
1.
17. 작성된 쟁점부동산의 “부동산거래확인서”를 보면, 정0이 채**에게 금 이억 원정(￦200,000,000)에 매도한 것으로 기재되어 있다.
○ 계약금: 60백만원(2000.12.29.) ○ 잔금: 140백만원(2001.1.3.) 6) 이의신청결정문(00제2011-***호, 2011.4.25.)판단부분 중 기각사유는 다음과 같다.
○ 청구인은 청구외 정0이 조합의 의사에 반하여 임의로 쟁점부동산의 소유권을 이전함에 따라, 청구인이 쟁점부동산을 인수하기 위하여 불가피하게 조합이 지급할 공사대금 2억원을 지급한 것이므로, 청구인과 정0의 매매계약은 무효라고 주장하고 있으나, 조합과 정0사이에 1999.
9.
9. 체결한 쟁점부동산의 ‘매매예약계약서’를 보면, 2억원을 매매예약 대금으로 하여 매매예약의 매매 완결일자는 1999.
12. 31.로 하고, 이 완결일자가 경과하였을 때에는 조합의 매매완결의 의사 표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다고 되어 있어, 정0이 이를 근거로 2000.
1.
11. 소유권이전청구권가등기를 하고, 2000.
12.
4. 소유권 이전한 사실을 볼 때, 정0이 임의로 쟁점부동산을 소유권 이전한 위법 부당한 행위를 한 것으로 보기는 어렵다고 판단된다.
○ 청구인이 2011.
1.
13. 선고된 0000지방법원의 민사소송(사건번호 2009가합) 판결문을 제시하여, 청구인의 형이 조합에 받을 채권과, 청구인이 청구인의 형에게 받을 채권을 상계하여 쟁점부동산을 인수하였으므로, 쟁점부동산의 분양가는 310백만원(판결문에는 3억원 상당의 상가분양권으로 표현되어 있음)이라고 주장하나, 2000.
12.
29. 청구인과 정0사이에 체결한 부동산매매계약서를 보면, 매매대금은 2억원이며, 청구인 역시 쟁점부동산을 담보로 2억원을 대출받아 지급하였다고 인정하는 점을 볼 때, 위 채권 채무 관계와는 상관없이 쟁점부동산은 정0의 소유이었던 점과 쟁점부동산의 매매대금이 2억원인 점을 부정하기는 어렵다고 판단된다.
○ 설령, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산의 시가가 3억원 상당이라고 하더라도, 쟁점부동산의 소유자인 정0과 상관없이 청구인과 청구인의 형, 조합간 3자 사이에 이루어진 채권 채무관계를 근거로 하여, 청구인과 정0 사이에 거래된 매매대금 2억원을 초과한 금액을 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에서 규정한 양도자산의 필요경비에 해당하는 것으로 보기는 무리가 있으므로, 처분청의 이건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 7) 0000지방법원 제48민사부 2009가합, 약정금에 대한 2011.1.13.선고된 판결문상 주요 내용은 다음과 같다.
○ 원고: 청구인, 채00, 채00
○ 피고: 채00
○ 소결론: 따라서 피고는 원고 채00에게 정산 약정금 340,000,000원의 변제로 ③번 지급금 합계 70,000,000원과 ④번 300,000,000원 상당의 상가분양권을 지급하였으므로 피고의 원고 채00에 대한 정산약정금 채무는 모두 소멸되었다고 할 것이다(피고는 이와 별도로 원고 채에 대하여 예비적으로 상계항변을 하나 정산약정금 채무가 모두 소멸된 이상 이에 대하여는 별도로 판단하지 아니한다). 8) 조합장 김00의 신문내용중 당해 사건과 관련된 내용은 다음과 같다. <문1> 증인은 원고 채와 피고 채00을 알고 있지요? <문2> 당시 증인은 피고 채00의 위 투자금 3억5천만원 전액이 위 조합에 입금된 것으로 알고 있었으나 나중에 드러난바에 의하면 원고 채 등이 약 5천만원을 임의소비하고 금3억원 정도만 조합에 입금하였던 것으로 확인되었지요? <문3> 피고는 2000년경 위 조합에 투자원리금 650,000,000원에 대하여 이를 명백하게 하여 둘 필요가 있다고 판단되어 위 조합을 상대로 소송을 하여 승소판결을 받아두기도 하였나요? <문4> 소외 정00은 조합의 토목공사와 관련된 금2억원의 채권자였고 그래서 조합측에서는 위 채권에 대한 담보를 위하여 위 상가 1층 102호에 대하여 정00 명의로 소유권이전등기 청구권가등기 및 소유권이전등기를 하여준 사실은 있으나 그후 위 조합은 위 금2억원을 정00에게 지급하여 위 상가 1층 102호는 조합의 소유가 되었으므로 피고의 요청대로 원고 채의 소유 명의로 한 것이지요? 9) 2006년 귀속 양도소득세 결정결의서에 의하면 아래와 같이 2011.1.12. 결정고지하였음이 확인된다.
○ 양도가액: 263,000,000원
○ 취득가액: 200,000,000원
○ 필요경비: 12,440,000원
○ 고지세액: 9,560,581원
- 라. 판단
○ 예약자는 000재건축주택조합 대표자 김00(갑)으로, 예약권리자는 정0(을)으로 되어있는 1999.
9.
9. 체결한 쟁점부동산의 “매매예약계약서”를 보면, 2억원을 매매예약 대금으로 하여 매매예약의 매매 완결일자는 1999.
12. 31.로 하고, 이 완결일자가 경과하였을 때에는 조합의 매매완결의 의사 표시가 없어도 당연히 매매가 완결된 것으로 본다고 되어 있어 정0이 이를 근거로 2000.
1.
11. 소유권이전청구권가등기를 하고, 그리고 2000.
12.
에서 정0에게로 이전되었음이 쟁점부동산 등기부등본을 통하여 확인되고 있으며,
○ 또한 정0과 청구인사이에 작성한 “부동산매매계약서”에 의하면, 계약금 60백만원을 2000.12.29. 지불하고 잔금 140백만원은 2001.1.3. 지불하기로 약정하였는 바, 이에 근거하여 쟁점부동산 등기부등본상에는 2000.12.29. 매매를 원인으로 하여 2001.1.18.자에 소유권이 정0에서 청구인으로 이전되었음이 확인되고 있고,
○ 그리고 청구인이 2011.
1.
13. 선고된 0000지방법원의 민사소송(사건번호 2009가합) 판결문 및 조합장 김00의 신문조서를 근거로 쟁점부동산의 분양가는 310백만원(판결문에는 3억원 상당의 상가분양권으로 표현되어 있음)이라고 주장하나, 2000.
12.
29. 청구인과 정0사이에 체결한 부동산매 매계약서를 보면 부동산매매대금은 2억원임이 분명하므로 청구인, 청구인의 형, 조합간의 채권․채무 관계와는 상관없이 쟁점부동산의 매매대금이 2억원인 점을 부정하기는 어렵다고 보여지며,
○ 상기 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴볼때, 청구인이 주장하는 310백만원을 취득가액으로 보는 것은 무리라고 보여지며, 처분청이 관련 부동산매매계약서 및 등기부등본 등을 근거로 200백만원을 취득가액으로 보아 양도득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.