피상속인이 상속개시일로부터 6개월을 경과하여 쟁점부동산을 준공하였으나 관련증빙에 의해 취득가액이 확인되므로 상속재산가액을 재평가하여 양도소득세를 재결정함
피상속인이 상속개시일로부터 6개월을 경과하여 쟁점부동산을 준공하였으나 관련증빙에 의해 취득가액이 확인되므로 상속재산가액을 재평가하여 양도소득세를 재결정함
○○세무서장이 2011.3.2. 청구인에게 한 2007년 과세연도 양도소득세 81,330,350원의 부과처분은 이 건 과세대상 부동산 ○○시 ○구 ○○동 125 대 523㎡ 건물 2,233㎡, 동129-2 답195㎡ 동131-3 답284㎡의 상속재산 평가액을 재조사하여 그 결과에 따라 경정합니다.
○ 청구인은 ○○시 ○구 ○○동 125 대 523㎡ 건물 2,233㎡, 동129-2 답195㎡ 동131-3 답284㎡ 중 11분지 2지분(이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)을 2005.7.9. 상속을 원인으로 취득한 후 2007.9.14 양도하고 양도가액 479,000천원, 취득가액 472,671천원을 실지거래가액으로 계산하여 2008.6.2. 양도소득세 1,531천원을 신고, 납부하였다.
○ 쟁점부동산 양도경위
• 1964.5.13 사생아로 태어난 청구인은 피상속인(청구외 박○○)이 2005.7.9 사망하자 피상속인의 처(청구외 조○○)와 그의 자 3인(청구외 박○○, 박○진, 박○아)과 함께 상속재산 및 승계 채무를 법정상속(승계 채무 차감후 상속재산가액 81백만원) 받았고,
• 2007.4.19 청구인은 상속재산 및 승계 채무 등 일체의 재산상의 권리 중 11분지 2지분을 다른 상속인 청구외 박○○에게 일괄 양도 키로 합의하고 그 대금으로 120백만원을 수령한 사실이 있다.
• 위 합의금 120백만원은 상속세 신고시 상속재산가액 2,585백만원에서 채무 승계액 2,139백만원(공사비)을 차감한 금액의 11분지 2지분과 상속재산과 관련하여 청구외 조○○ 등이 청구인에 대하여 친생자 관계 존부에 관한 법정 다툼 등에 소요된 비용 및 청구인의 정신적 피해 보상금 등 4천만원을 가산하여 120백만원으로 합의된 것이다.
○ 청구인의 상속재산과 승계채무 관련
• 피상속인 박○○은 ○○ ○구 ○○동 129소재에서 ○○리조트라는 상호로 숙박업(모텔)을 운영하고 있었는데, 2004.3월 기존 모텔을 증축 및 리모델링하여 관광호텔로 용도 변경하는 대규모의 건축 공사를 경기도 평택 소재 ㈜○○하우스와 2,172백만원에 공사 계약하여 2004.12월 준공한 후 사업설비 후 2005.2월초 ○○○○관광호텔을 오픈하였으나, 공사대금을 일부 지급하지 못한 채 4개월만인 2005.7.9. 돌연히 사망하였는데 그 사망원인은 쟁점건물 신축 공사비를 차입하여 공사 준공하는 과정에서 과로와 호텔 개업 후 업황이 부진하여 채무상환에 어려움과 심한 스트레스까지 겹쳐지자 심장마비에 의한 돌연사로 밝혀졌다. 상속인 상속재산 승계채무 관계 성명 상속지분 소재지 구분,면적 상속재산가액 채권자 채무금액 처 자 자 자 자 조○○ 박○숙 박○○ 박○진 박○아 3/11 2/11 2/11 2/11 2/11
○○ 중 ○○ 129 대지 523㎡ 356백만원 (공시지가) 농협 1,450백만원 민○○ 100백만원 분○○ 100백만원 상동 건물 2,233㎡ 공사비 2,172백만원 문○○ 100백만원 고○주 81백만원
① ○○ 중
○○ 129-2 답 195㎡ 23백만원 (공시지가) 이○주 75백만원 조○화 60백만원
① ○○ 중
○○ 131-3 답 284㎡ 34백만원 (공시지가) 조○종 10백만원 (주)○○종합건설 163백만원 계 11/11 2,585백만원 2,139백만원 상속인과 상속재산 및 승계채무 현황
• 청구인은 청구외 박○○과의 합의서에 따른 상속재산 양도와 관련하여 체결한 부동산 매매계약서 작성시 그 양도가액을 479백만원으로 쌍방합의 하였는바 그 사유는 청구인의 상속재산가액 2,585백만원(공사비 포함가액)의 11분지 2 지분인 470백만원에 9백만원의 양도 차익을 더하여 체결하였고, 양도소득세 신고시에도 그 취득가액은 상속재산가액을 그대로 반영하여 양도소득세를 신고․납부 한바 있다. (단위:원) 구분 금액 상속지분 취득가액 산출 공사비 2,172,000,000 2/11 2,599,692,310×2/11 =472,671,329 취득세 등 43,754,160 등록세 등 17,669,860 법무사 제비용 1,323,290 기타비용(채권 등) 8,782,000 토지(공시지가) 356,163,000 계 2,599,692,310 472,671,329 취득가액 산출 내역
• 처분청은 이건 결정에 있어 양도가액은 청구인이 신고한 479백만원으로 결정하면서 취득가액은 상속받은 재산이므로 그 시가를 알 수 없다는 사유로 보충적 평가방법에 의해 평가한 금액(기준시가) 1,080,772천원의 11분지 2에 상당하는 금액으로 결정함에 따라 이건 고지에 이른 것이다.
○○○세무서장(이하“ 처분청 ”이라 한다)은 쟁점부동산은 상속을 원인으로 취득하였다는 사유로 취득가액을 상속세및증여세법(이하 “ 상증법 ”이라 한다) 규정에 의한 보충적 평가방법(기준시가)으로 산정하여 2011.3.2 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 81,330,350원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.24. 이건 심사청구를 제기하였다.
○ 위 사실관계에서 확인 할 수 있는 바와 같이 청구인과 청구외 박○○은 청구인의 상속재산 지분(승계채무 470백만원을 차감 후 81백만원 상당액)을 양수도 하면서 쌍방 합의한 합의서에 따라 금 120백만원을 수수하였고, 양도부동산의 양도가액은 상속세 신고서상 상속재산가액인 2,585백만원의 11분지 2지분인 470백만원에 양도차익 9백만원을 가산하여 479백만원으로 정하여 부동산 매매 계약서를 체결하였으므로 당해 부동산의 취득가액도 상속재산가액 그대로 반영되어야 함에도 불구하고 처분청은 양도차익 결정시 양도가액은 신고한 금액 그대로 취득가액은 기준시가로 결정한 것을 알 수 있다.
○ 따라서 이건 결정은 국세기본법 제14조 (실질과세의 원칙), 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 및 같은 법 제114조(양도소득과세 표준과 세액의 결정) 규정에 반하는 것이다.
- 나. 처분청은 이건 부동산이 상속으로 취득한 부동산이므로 그 취득가액을 알 수 없는 경우로 보아 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하였는바 이는 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)의 규정에 따른 쌍방실가의 원칙에 반하는 결정이다.
○ 상속인들이 상속재산을 평가한 가액을 보면 토지평가액은 공시지가로 평가하였으며 건물의 평가액은 피상속인이 건축 도급 공사금액을 시가로 보아 적용하였다.
• 그 이유는 사실상 관광호텔을 오픈한 것은 2005년 2월 초로서 공부상 준공일은 상속개시일전 7개월이나 실질상으로는 상속개시 전 4개월에 지나지 않았기 때문이다.
• 또한, 상속개시 전에 피상속인이 대출받기 위하여 금융기관이 평가한 건물평가액은 1,926백만원 이어서 청구인과 청구외 박○○의 부동산 매매계약서 체결시 당해 건축공사 금액과 승계채무 21억원 등 일괄하여 상속에 의한 취득가액이므로 이를 그대로 반영하여 양도가액을 479백만원으로 계상하였음에도 불구하고 처분청이 상속 재산가액에 포함된 건축비 및 승계 채무 등을 무시한 채 기준시가 금액(10억원)으로 취득가액 결정함은 쌍방실가원칙에 반한 처분이다.
• 만일 청구인 등이 양도가액과 취득가액을 기준시가 금액으로 계상하여 양도소득세 신고하였다고 가정하면 처분청은 특수관계자간에 시가에 미달하는 거래행위로 부당행위 계산부인 대상으로 볼 수도 있는 것이다.
- 다. 또한 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙)를 보면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다고 되어있고, 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 단서에서 평가 기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일 부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의 위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 되어 있다.
○ 그렇다면 피상속인이 상속개시 전 신축한 건물의 신축가격(이는 관할세무서에서 부가가치세 조사시에도 확인하였음)이 장부가격이며 피상속인의 취득가액 임에도 공부상 준공일이 상속 개시일전 6개월에서 단 몇 일을 초과하였는바 그 기간 동안 당해 건물의 가격변동의 특별한 사정이 있다고 할 수 없으므로 시가로 보는 것이 타당(국세청 질의회신 재산세과 842. 2010.11.10등)함에도 처분청은 공사도급액은 시가로 볼 수 없다하여 피상속인 사망 직전 실지 투입된 건물 신축 공사비인 장부가액을 인정하지 아니하고 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 이건 처분은 부당하다.
• 이와 유사한 심판 결정 사례인 조심 2010서1532(2010.10.28) 및 조심 2009중2755(2010.6.17)에서도 상속개시일 2년 전 매매가액을 취득가액으로 인정한 사례 등을 보더라도 이 사건 결정에 참고하여야 할 것이다.
- 라. 양도자산의 필요경비는 양도소득금액 결정시 공제되어야 하고 매매 당사자간에 신축 공사비를 실지 건물가액으로 계산하여 양도가액 479백만원으로 계약이 체결되었으므로 이건 양도소득 계산시에도 건축공사비를 상속 취득하였음을 전제로 취득가액에 포함하여 필요경비를 공제하는 것이 당연하며, 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) 제1항 각호에서 취득에 든 실지가액(그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 취득원가 상당의 금액)은 양도자산의 필요경비에 산입한다고 규정되어 있어 매매 당사자간 이 건 양도가액에 포함되어 있는 피상속인의 채무 승계액 등 건축공사비 2,172백만원은 청구인의 취득가액에도 동일한 금액으로 포함시켜 양도차익 계산시 필요경비로 계상함이 마땅하다.
- 마. 끝으로 쟁점건물의 취득가액 결정에 있어서 당해건물은 상속개시 5개월전인 2005.1.20. 근저당권 19억원이 설정되었고, 이와 관련하여 관련 감정평가법인이 당해 건물의 평가액을 1,926백만원으로 평가한 사실이 있으므로, 처분청은 쟁점건물의 취득가액 결정시 상속세 및 증여세법 제66조 저당권 등이 설정된 재산평가의 특례규정에 따라 당해재산에 설정된 근저당권의 채권최고액과 시가 또는 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 결정하였어야 함에도 불구하고 관련법을 무시한 채 보충적 평가방법으로 평가하여 쟁점건물의 기준시가 1,080,772천원의 11분지 2 상당액을 취득가액으로 결정한 잘못이 있으므로 취소되어야 할 것이다.
○ 청구인에 대한 조사시 확인된 양도 관련 합의서 내용에 의하면, 쟁점부동산의 소유권을 박○○에게 이전하는 조건으로 청구인이 쟁점부동산에 대해 상속 받은 피상속인의 채무액을 승계시키고 현금 120백만원을 받기로 한 사실이 확인되고, 위와 관련하여 청구인이 제출한 금융자료와 쟁점부동산의 등기부등본 기재내용에 의해 합의한 내용대로 대금 지급과 채무 승계가 된 사실이 확인 되는바, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 박○○으로부터 양도대가로 받은 금액과 청구인이 박○○에게 승계한 채무액을 합산하여 결정하는 것이 타당하고, 당초 신고시 제출한 매매계약서가 위와 같은 합의 내용을 반영하여 쌍방이 작성한 것으로 보아야 하므로 양도가액을 매매계약서상 가액으로 결정한 당초 결정 정당하다.
○ 소득세법 시행령 제163조 규정에 의해 상속받은 자산의 취득가액은 상증법에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실거래가액으로 보게 되어 있고, 쟁점부동산의 평가와 관련하여 ○○세무서에서 상속세 결정내역을 보면 청구인이 주장하는 건물의 신축비는 국세청 예규 등을 참고하여 상증법에 의한 시가로 보는 범위에 해당하지 않는 것으로 판단하여 쟁점부동산을 보충적평가방법인 기준시가로 평가한 사실이 확인되는 바,
• 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 결정한 내용대로 기준시가 결정한 당초 처분은 정당함(舊 상속세법기본통칙 39…9 및 재산46014-277(1997.02.11)에 따라 1997년 이후에는 건물의 신축가액을 시가로 인정할 수 없음)
○ 저당권 등이 설정된 재산평가 특례규정 적용과 관련하여 ○○세무서 상속조사보고서 상 근저당 채권최고액 19억원 설정되었으나, 공동담보로써 총 부동산의 기준시가가 25억원으로 적용불가하다.(근저당설정액<보충적평가방법)
○ 당해 건물의 평가액 19억원은 농협의 담보제공 목적으로 1개 감정기관이 감정한 것으로써 상속세 및 증여세 납부목적과 맞지 않고(상증령 제49조 제1항 제2호 가목) 1개 감정평가 기관이 담보제공 목적으로 평가한 감정가액은 시가로 인정하기 어렵다.(재산세과-1070,2009.12.21.;조심2009광122,2010.03.17.)
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ (생 략) 2) 국세기본법 제16조 【근거과세】
① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.
② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.
③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다.(이하 생략) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(이하 생략) 5) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (이하 생략) 6) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① ～ ③ 생 략
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <신설 2006.12.30>
⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 7) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 8) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 9) 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령 령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분 소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 10) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할 지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.(이하 생략)
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑥ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
• 2005.07.09.: 피상속인 박○○ 사망
• 2006.01.27.: 상속부동산 상속인의 법정지분으로 등기
• 2006.03.~2006.05.: 문○란, 문○수, 이○주 등이 상속부동산의 청구인 지분 가압류
• 2006.08.24.: 청구인과 피상속인의 처 조○○간 친생자관계존부확인 소송에 의해 청구인과 조○○ 파양결정
• 2006.11.21.: 청구인이 조○○를 상대로 소유권이전등기청구 소송제기
• 2007.01.18.: 위 가압류권자인 문○란 등이 청구인을 상대로 대여금청구 소송 제기
• 2007.04.19.: 청구인과 박○○ 사이에 청구인이 가지고 있는 모든 상속지분 및 상속채무를 박○○에게 승계하고, 청구인이 계류중인 위 소유권이전등기청구 사건을 소 취하하고, 박○○ 역시 위 대여금청구사건을 소 취하하도록 하는 조건에 합의함
• 2007.08.10.: 청구인과 박○○이 쟁점부동산의 청구인 지분에 대해 매매계약을 체결함(매매가액 479백만원)
• 2007.09.14.: 쟁점부동산의 청구인 지분을 박○○에게 소유권 이전 등기함
○ 매매에 이르게 된 경위
○ 조사자 의견
• 위와 같이 청구인이 상속인으로서 자신의 권리를 주장하여 피상속인의 상속부동산에 대해 법정지분만큼 소유권을 취득하였다가
• 법원의 청구인 파양결정과 청구인이 상속지분의 권리행사가 용이하지 않은 상태에서 상속채무로 인해 채권자들로부터 소송을 당하는 등의 사유로
• 청구인이 박○○과 합의하여 쟁점부동산에 대한 청구인의 상속지분을, 청구인의 모든 상속채무를 박○○에게 승계시키고 청구인에게 현금 120백만원을 지급하기로 하며, 상속재산과 관련해 계류 중인 소송을 취하하는 조건으로 박○○에게 양도한 것으로 보이므로
• 청구인이 쟁점부동산의 상속지분을 박○○에게 이전 등기한 것에 대해 상속재산의 분할로 보기는 어렵고, 청구인이 상속인 자격으로 취득한 상속지분(부동산, 채무)을 유상양도한 것으로 보는 것이 타당하고
• 설령 청구인의 지분 양도를 상속재산의 협의분할로 본다 하더라도, 공동상속인이 나머지 상속인에게 현금 등을 지급하고 상속 부동산을 협의 분할한 경우에 해당 지분이 유상으로 이전된 것으로 보도록(재산-37, 2010.01.20.)되어 있으므로
• 본 건 청구인 지분 양도에 대해 당초 결정대로 양도소득세로 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 3) 처분청의 조사결과 보고서에 나타나는 사항 소재지 지목 상속세 신고 세무서 조사결정 양도자 지분 평가방법 금 액 평가방법 금 액
○○ 129 대지 기준시가 356,163 기준시가 356,163 2/11 건물 신축비 2,172,000 기준시가 1,080,772
○ 취득가액(459,666천원) 조사
• 당해 양도자산은 2005.7.9. 상속 받은 부동산으로 취득가액은 상속세 결정가액이 되어야 하나, 신고한 금액은 상속세 신고가액으로 상속세 관할 세무서인 ○○세무서의 상속세 결정한 금액과 차이가 있다.
• 위 표와 같이 당초 상속세 신고시 양도부동산의 토지는 기준시가로, 건물은 신축비로 평가하여 신고하였으나, 건물에 대한 평가방법 불인정하고 기준시가로 재평가하여 상속세 경정한 사실 확인되므로(신축비는 시가로 인정불가) 양도부동산의 취득가액을 상속세 결정가액으로 결정하고자 한다. 4)
○○세무서의 상속재산 조사내용 (천원) 구 분 신고(①) 결정(②) 증 감(②-①) 상속재산가액 2,585,643 1,505,604 △1,080,039 상속개시전 처분재산 0 680,000 680,000 공제금액 계 2,189,284 1,462,944 △726,340 공과금 45,154 45,154 0 장례비용 5,000 5,000 0 채무 금융채무 1,450,000 1,250,000 △200,000 사업용채무 689,130 162,790 △526,340 상속세 과세가액 396,358 722,660 326,302 공제금액 계 1,000,000 722,660 △277,340 차감고지세액 0 0 0
○ 상속세 과세가액 계산명세서 및 상속세 결정결의서
○ 상속인 기 상속세 신고시 건물의 평가액을 상속개시일로부터 6개월전 증축이 완료된 증축관련 공사계약서상 도급금액으로 신고하였으나, 상속개시 6월 이전에 건축한 건물을 평가시에 그 신축가액은 시가로 보지 않으며(적정여부에 대하여 07.6.28. 상속재산의 평가에 대한 자문을 신청하였으나, 07.7.3. 납세자 당초 신고한 도급가액은 시가로 인정할 수 없다고 회신됨)
○ 제목: 상속재산의 평가에 대한 자문신청서 반려
○ 반려사유: 훈령 제22조 제1항 제1호 관련: 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월 이내의 기간은 제외)에 매매 등의 가액이 없음
• 예규: 건물신축가액(재삼46014-277,1997.2.11.) 건물신축가액의 시가인정은 1996.12.31. 이전 상속․증여분에 대해서만 유권해석으로 적용가능하다
○ 위 예규와 같이 1997년 이후에는 신축가액을 시가로 인정할 수 없기에 상속개시일 6월전 피상속인의 상속재산을 리모델링한 가액으로 신고한 가액을 시가로 인정할 수 있는가의 여부는 비상장주식 평가심의 위원회의 심의사항이 아님
• 2007.6.28. ○○세무서에서 □□지방국세청에 상속재산의 평가에 대한 자문신청한 바 2007.7.3. 아래와 같은 반려공문 발송 5) 청구인이 제시한 건물 신축공사와 관련한 자료에 의하면
○ 피상속인(1--)과 청구외 ㈜○○하우스와(2--)의 건축공사 도급계약서에 의하면 2004.4.2.～2004.12.7.까지 도급금액 2,389,200천원, 공급가액 2,172,000천원, 부가가치세 217,200천원으로 계약(추가계약 포함) (단위: 원) 기 별 금액 세액 합 계 2004.1기 확정 363,636,364 36,363,636 400,000,000 2004.2기 예정 454,545,455 45,454,545 500,000,000 2004.2기 확정 1,353,818,182 135,381,818 1,489,200,000 계 2,172,000,001 217,199,999 2,389,200,000
○ 부가가치세 신고서, 세금계산서 제출내역은 아래와 같다. (금액: 천원) 지급일자 매수 금 액 비 고 2004.03.23 2 200,000 무통장 2004.06.07 2 200,000 〃 2004.08.04 2 200,000 〃 2004.09.10 2 200,000 무통장, 수표 2004.09.22 1 100,000 무통장 2004.09.24 3 230,000 〃 2004.10.12 2 200,000 〃 2004.11.09 4 35,000 〃 2004.11.12 2 12,000 〃 2005.02.01 3 230,000 〃 2005.02.07 2 140,000 〃 2005.03.21 2 140,000 〃 2005.04.11 2 120,000 〃 미지급 채무 162,790 계 2,169,790
○ 건축대금 지급내역
○ 건축물관리대장에 의하면 지하1층 지상 6층 철근콘크리트 숙박시설용 건물로 2004.12.7. 증축 및 용도변경 사용승인 되었음이 나타난다.
○ ○○ ○구농업협동조합 □□지점이 의뢰하여 2005.1.18. ㈜□□감정평가법인이 제출한 감정평가서에 의하면 쟁점건물 감정평가액이 1,926,565천원으로 나타난다.
- 라. 판단 소득세법 시행령 제163조 에 따르면 상속받은 자산을 양도한 경우 취득당시 실지거래가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의하는 것으로 되어 있는 바, 청구인의 경우에는 당초 쟁점부동산을 신축하는데 소요된 건물취득원가 2,172백만원을 상속재산 평가액으로하여 상속세 신고를 하였으나, ○○세무서에서는 쟁점부동산의 준공일자가 6개월이 경과되었다는 사유로 상속개시일 현재의 시가를 기준시가로 평가하여 상속가액을 결정하고 과세미달로 결정한 것이 상속세 결의서 등에 의해 나타난다. 이 건의 경우 비록 피상속인이 상속개시일로부터 6개월을 경과하여 쟁점부동산을 준공하였으나, 쟁점부동산 취득을 위해 지급한 증빙이 공사도급계약서와 부가가치세 환급현지 확인시 확인된 매입비용, 부가가치세 신고서, 세금계산서, 금융거래 증빙 등에 의해 확인되고, 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 피상속인의 실지취득가액을 시가로 보아 취득가액으로 인정(서면4팀-3429,2007.11.28.)할 수 있으므로 상속재산가액을 재평가하여 그에 따라 양도소득세를 재결정하여야 할 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.