미등기 전매에 있어서 토지의 취득가액은 실지 거래가액임

• 가. 청구외 김○○(이하 “전소유자”라 한다)은 1987.8.22. ○○시 ○○구 ○○동 **1 115㎡, 204-162 50㎡, 총 165㎡의 도로부지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 박○○로부터 취득하였다가 2006.1.9. 청구외 김△△(이하 “후소유자”이라 한다)에게 100백만원에 양도하였고, 2006.2.28. 양도가액은 100백만원, 취득가액은 98,572천원으로 하여 과세미달로 양도소득세 신고하였다.
• 나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 탈세제보에 따라 쟁점부동산에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 명의변경은 전소유자와 후소유자간 이뤄졌으나, 실지 거래내역은 전소유자로부터 청구인이 취득하여 후소유자에게 양도하였음을 확인하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 전매한 후 양도소득세 무신고한 사실을 확인하고, 실지양도가액을 100백만원, 실지취득가액을 50,856천원으로 보아 2006년 과세연도 양도소득세 49,140,910원을 2010.6.1. 결정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.3. 이의신청을 거쳐 2011.5.26. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 2005.12.26. 전소유자와 전소유자의 체납세금을 납부하는 조건으로 지방세 체납액 대납을 포함하여 총 50,856천원에 매수하기로 하고 계약서를 작성하였으나 그 내용을 변경하여 80,856천원에 구두계약을 하였다. 이에 따라 청구인은 전소유자에게 2005.12.26. 계약금으로 현금 5백만원, 2005.12.30. 안○○(청구인의 배우자)의 계좌에서 출금한 수표 20,000천원, 2006.1.9. 40,000천원(현금 30,000천원과 수표 10,000천원)을 각각 지급하였고, 2006.1.11. 전소유자의 지방세 체납액 15,856천원을 대납하였으므로 쟁점부동산의 취득가액을 80,856천원으로 보아야 하며, 따라서 쟁점부동산의 취득가액을 50,856천원으로 하여 부과한 이건 처분은 부당하다.

쟁점부동산의 당초 소유자의 탈세제보에 의하여 양도소득세 실지조사를 실시한 바, 탈세제보자가 제출한 2005.12.26.자 쟁점부동산에 대한 청구인과 전소유자 사이의 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 35,000천원으로 하고, 특약사항으로 양도소득세와 지방세 체납액은 매수인이 책임진다고 명시되어 있다. 청구인은 쟁점부동산 취득시 2005.12.26. 현금 5백만원, 2005.12.30. 수표 20백만원, 2006.1.9. 현금 및 수표 40백만원, 2006.1.11. 전소유자 압류세금(○○시) 15,856천원 합계 80,856천원을 지급하였다고 주장하나, 2005.12.30. 수표 20백만원이 안○○(청구인의 배우자) 계좌에서 출금되어 전소유자의 지인 김☆☆의 교보증권계좌로 입금된 사실은 있으나, 위 입금액이 쟁점부동산 취득대금인지 불분명하고, 2006.1.9. 40백만원을 현금 및 수표로 전소유자에게 지급하였다는 증거자료로 영수증을 제시하나, 위 영수증은 단순한 수기영수증에 불과하고 관련 금융증빙이 확인되지 아니하므로 2005.12.26. 청구인과 전소유자 사이에 체결된 부동산매매계약서상 매매대금 50,856천원(계약금 5백만원, 잔금 30백만원, 세금대납액 15,856천원)을 취득가액으로 한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 50,856천원 인지 80,856천원 인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. <개정 2005.12.31>

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2006.3.3. 법률 제7873호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산을 후소유자에게 100백만원에 양도한 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

2. 2006.2.28.자 양도소득과세표준 신고서 사본에 의하면 전소유자는 쟁점부동산을 1987.8.22. 98,572천원에 취득하고 2006.1.9. 후소유자에게 100백만원에 양도한 것으로 하여 과세미달로 양도소득세 신고한 것으로 나타난다.

3. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 조사 과정에서, 청구인이 2005.12.26. 전소유자으로부터 쟁점부동산을 취득한 후 등기하지 않은 상태에서 2006.1.9. 후소유자에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 않은 것으로 확인하고 양도가액 100백만원, 취득가액 50,856천원으로 하여 미등기전매에 대한 양도소득세 49,140,910원을 청구인에게 고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 2005.12.26. 전소유자으로부터 쟁점부동산 취득을 위해 거래금액 35,000천원과 전소유자의 지방세 체납액 대납금 15,856천원 포함하여 총 50,856천으로 계약서를 작성하였으나, 쟁점부동산이 소재하는 ○○시 ○○구 ○○동이 뉴타운개발 지역으로 지정되자 전소유자가 계약해제를 요구하였으며 이에 따라 하루 뒤인 2005.12.27. 당초 거래금액에 30,000천원을 추가하여 총 80,856천원으로 계약하였음을 주장하며 관련서류를 제출하였는바, 이와 관련된 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 2005.12.26. 쟁점부동산을 전소유자로부터 취득하면서 계약서를 작성한 바, 쟁점부동산 매매계약서 내용은 다음과 같다. 소 재 지 구 분 면 적 매매대금 작성일 특약사항

○○ ○○ ○○ **1 도로 115㎡ 35,000천원 2005.12.26

1. 압류 및 양도소득세는 매수인이 부담

2. 청구인 외 제3자에게 명의이전 가능

○○ ○○ ○○ **2 도로 50㎡ 매도인 김○○ 매수인 청구인 중개사 없음

• 나) 청구인은 2005.12.30. 20,000천원을 사촌동생에게서 차용해 중도금을 지급하였음을 주장하고 있는바, 이와 관련 금융조회 결과 2005.12.30. 수표 20,000천원이 청구인의 배우자 안○○의 국민은행 계좌(437601-01-)에서 출금되어 전소유자의 지인 김☆☆의 교보증권 계좌(926118)로 입금된 사실이 나타난다.
• 다) 청구인은 2006.1.9. 40,000천원을 현금 및 수표로 전소유자에게 지급하였다는 주장과 관련, 2006.1.9.자 수기 영수증 사본(발행인 전소유자, 금액 40백만원, 영수인 청구인)을 제출하였으나, 이에 대한 금융증빙은 제출하지 않았다.
• 라) 2010.1.21.자 종로구청장의 ‘지방세 납부내역 조회요청 회신’ 사본에 의하면 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 대납하기로 약정한 전소유자의 체납액은 1997년 7월 수시분 양도소득세할 주민세 15,856천원으로 2006.1.11. 납부한 것으로 되어 있으며, 납부 당일에 세금 체납으로 인해 압류되어 있던 쟁점부동산이 압류해제된 것으로 확인된다.
• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산을 전소유자로부터 80,856천원에 취득하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 2005.12.26.자 쟁점부동산에 관한 부동산매매계약서에 의하면 취득가액이 지방세 체납액 대납을 포함하여 총 50,856천원으로 확인되는 점, 쟁점부동산 취득가액을 청구주장과 같이 80,856천원인 것으로 볼 만한 취득계약서가 제시된 사실이 없는 점, 청구인은 2005.12.30. 수표 20백만원, 2006.1.9. 현금 및 수표 40,000천원을 전소유자에게 지급하였다고 주장하나, 2005.12.30. 수표 20백만원이 안○○(청구인의 배우자) 계좌에서 출금되어 전소유자의 지인 김☆☆의 교보증권계좌로 입금된 사실은 있으나, 위 입금액이 쟁점부동산의 취득가액의 일부인지, 전소유자에게 전달되었는지 불분명하고, 2006.1.9.자 40,000천원의 지급에 대해서는 단순히 수기 영수증이 있을 뿐 금융증빙은 없어 전소유자에게 실제 지급되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등을 종합하여 보면 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 50,856천원이라고 판단되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.