주택임대로 사업자등록신청을 한 후 실제로 9가구를 주택으로 임대하였고, 주택임대사업자로서 사업장현황신고서를 제출하였다면 임대용으로 주택을 신축한 것으로 보는 것이 타당하며, 그 동안 주택신축판매업 등 건설업을 영위한 사실이 없는 점, 이건 주택의 양도가 일회성에 그치는 등 계속성과 반복성이 없는 점 등에 비추어 주택신축판매업으로 보기는 어렵다 할 것임
주택임대로 사업자등록신청을 한 후 실제로 9가구를 주택으로 임대하였고, 주택임대사업자로서 사업장현황신고서를 제출하였다면 임대용으로 주택을 신축한 것으로 보는 것이 타당하며, 그 동안 주택신축판매업 등 건설업을 영위한 사실이 없는 점, 이건 주택의 양도가 일회성에 그치는 등 계속성과 반복성이 없는 점 등에 비추어 주택신축판매업으로 보기는 어렵다 할 것임
청구인은 2007.
7.
18. ○○시 @@구 # 241-63 단독주택(이하 “구주택” 이라 한다)을 635백만원에 취득하여 2008.
3.
28. 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축한 후
10.
8. 청구외 GJ선 외1명에게 1,165백만원에 양도하고 2009.
1. 주택신축판매업에 해당된다고 보아 사업소득으로 종합소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점주택을 임대목적으로 신축하여 실제 주택임대업에 공하다 양도 한 것이므로 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다고 보아 2011.
2.
8. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 77,609,280원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.
5.
16. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 주택을 신축하여 판매할 목적으로 구주택을 매입하여 철거한 뒤 2007.
9.
12. 건축허가를 받아 사업자등록(26-92-, 주택임대업)을 하고, 2008.
3.
8. 양도한 것이다. 본래 쟁점주택은 임대목적이 아닌 판매목적으로 신축한 것으로서 근처 부동산중개업소에 매매의뢰를 하는 등 다방면으로 노력하였으나, 부동산 경기가 어려워 매매가 이뤄지지 아니하였고, 신축자금 조달과 매수자의 자금부담을 완화하기 위해 일시적으로 임대한 것이므로 쟁점주택의 양도를 청구인이 신고한대로 주택신축판매업으로 보는 것이 타당하다.
청구인은 주택임대를 목적으로 2007.
7.
20. 주택임대업으로 하여 사업자등록을 하고, 2007년～2009년 과세연도 사업장현황신고서를 전자신고로 제출하는 등 임대사업을 영위하였으며, 이 과정에서 사업자등록이 잘못되었거나 업종이 틀린 사실을 이유로 사업자등록을 정정한 사실이 없는 점으로 보아 쟁점주택은 당초부터 주택임대업을 영위하기 위해 신축한 것으로 판단되며, 쟁점주택 신축과 관련하여 발생한 은행채무 500백만원은 임대보증금 502백만원으로 상환이 가능했고, 보유하고 있던 다른 2곳의 부동산에 설정된 근저당권을 2009.
6.
18. 쟁점주택 양도일 이전에 해지된 것으로 보아 신축으로 인한 자금압박은 없었으며, 청구인을 포함하여 전세대원이 2007.
7.
31. 쟁점주택으로 주민등록을 이전한 것으로 보아 쟁점주택을 임대하기 위한 목적으로 입주한 것이므로 쟁점주택의 양도를 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다.)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제88조 【 양도의 정의 】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
5. 소득세법 기본통칙 19-5【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.
1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.
5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.
1. 청구인은 2007.
8.
31. ○○시 @@구 # 241-63에 소재한 단독주택을 매입하여 철거한 뒤 2007.
9.
12. 쟁점주택 신축과 관련하여 각층에 1가구씩 3층, 연면적 318.36㎡ 규모의 다가구주택 3가구를 신축하겠다고 건축허가 및 2008.
3.
3. 사용승인을 받은 후 총 9개의 가구로 용도변경한 사실이 조사서에 의하여 확인된다.
2. 청구인은 구주택을 취득하기 이전인 2007.
7.
20. 주택임대업의 사업자등록신청을 하였고, 2007.
7.
24. 사업자등록 현지확인 결과, 『잔금지급 및 등기이전이 되지 않았으나, 계약금 63백만원을 이미 지급하였고 주택임대사업을 영위할 것으로 인정되므로 사업자등록증을 교부한다』고 기재된 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. 아울러, 청구인은 주택임대사업에 대하여 2007년～2009년 과세연도 사업장현황신고서를 인터넷으로 전자신고한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다.
3. 청구인은 다가구주택을 완공한 후 2008.
10.
8. 지경선 외1명에게 양도하기 전까지 아래와 같이 임대한 사실이 처분청의 조사서에 의하여 확인된다. (단위: 천원) 층 호수 계약기간 보증금 월세 임차인 1 101 2008.5.23.～2010.5.22. 140,000 LL수 2 201 2008.3.22.～2010,3.21. 20,000 550 HH영 202 2008.4.19.～2009.4.18. 40,000 310 KK영 203 2008.2.26.～2010.2.25. 30,000 350 JJ연 205 2008.3.25.～2010.3.24. 60,000 GG준 3 301 2008.3.29.～2010.3.28. 72,000 KH진 302 2008.2.27.～2009.2.26. 10,000 600 303 2008.3.30.～2010.3.29. 50,000 200 SD수 304 2008.3.22.～2010.3.21. 40,000 200 KS영 합계 462,000 2,210
4. 청구인 및 세대원 전원은 주민등록상 2007.
7.
31. 쟁점주택을 주소지로 전입하여 2009.
7. 15.까지 거주한 것으로 등재되어 있으나, 청구인 부부는 ○○시 NN구 SD동 735-6번지에 소재하는 고시원에서 생활하였고, 두 명의 아들은 쟁점주택이 완공되기 이전에는 전 주소지인 ○○시 KN구 PP동 185번지 주공아파트 607동 1005호에 거주하다 쟁점주택 완공이후에는 쟁점주택의 옥탑방에서 거주하였다고 주장하였다. 고시원은 청구인이 직접 운영한 사업장이며, 두 명의 아들은 위 개포동에 소재한 아파트가 매매되기 전까지 그 곳에 살다가 쟁점주택 완공이후 옥탑방에서 거주하였는 바, 쟁점주택 매매계약서 특약사항에 이에 대한 정황이 나타난다. 5) 청구인의 사업이력은 다음과 같으며, 주택신축판매업 등 건설업을 영위하지 아니한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인된다. 사업장 소재지 상호 유형 업태 종목 개업일 폐업일
○○시 GG구 SS동 463-81 WW식품 일반 면세 소매 김치 2003.10.26. 2007.2.20.
○○시 NN구 SD동 735-6 AW플레이스 일반 서비스 고시원 2008.4.10. 2009.11.2.
○○시 GD구 KY동 241-63 면세 부동산 주택 임대 2007.9.30. 2008.5.30.
6. 청구인은 쟁점주택은 임대목적이 아닌 판매목적으로 신축한 것으로서 근처 부동산중개업소에 매매의뢰를 하는 등 다방면으로 노력하였다고 주장하면서, 공사현장책임자 청구외 LK구, 청구외 SH부동산 이사 SA국 등의 확인서를 제출하였다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점주택의 양도로 인하여 발생한 소득이 사업소득에 해당한다고 주장하나, 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우 에는 소득세법 제19조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업 소득에 해당하는 것이고, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것이며(서면5팀-1105, 2008.5.23.), 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는 것(대법원2008두21768, 2010.7.22. 외 다수 같은 뜻)인바, 청구인은 구주택의 매입을 계약한 후 처분청에 사업자등록신청을 하면서 업종을 주택임대로 신청하였고, 그 이후에도 업종을 정정신고한 사실이 없으며, 실제로 9가구를 주택으로 임대한 점과 청구인 스스로 주택임대사업자로서 2007년～2009년 과세연도의 사업장현황신고서를 처분청에 제출한 점 등에 비추어 판매를 목적으로 다세대주택을 신축한 것이 아니고 임 대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 아울러, 청구인은 그 동안 주택신축판매업 등 건설업을 영위한 사실이 없고, 쟁점주택의 양도가 일회성에 그치는 등 계속성과 반복성이 없어 사업자로 보기도 어려우며, 부동산중개업소에 쟁점주택의 매매를 의뢰하였다는 인우보증서 외에 쟁점주택의 양도를 사업소득에 해당한다는 청구인의 주장을 인정할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도를 주택신축판매업으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도를 사업소득으로 보지 아니하고 양도소득으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.