청구인은 여관 건물 신축에 대하여 부가가치세 환급 신청시 공급가액이 기재된 매입 세금계산서 4매를 제출한 것으로 확인되므로 여관건물의 실제 취득가액은 매입세금계산서에 기재된 공급가액이 됨
청구인은 여관 건물 신축에 대하여 부가가치세 환급 신청시 공급가액이 기재된 매입 세금계산서 4매를 제출한 것으로 확인되므로 여관건물의 실제 취득가액은 매입세금계산서에 기재된 공급가액이 됨
○○지방국세청에서는 ○○종합건설(주)(125-81-*)(이하 “○○건설”이라 한다)이 발행한 세금계산서 공급가액 160백만원과 △△종합건설(주)(이하 “△△건설”이라 한다)이 발행한 세금계산서 공급가액 410백만원을 합한 570백만원을 쟁점여관건물의 취득가액으로 결정하였으나 당초 허가면적 1,190.16㎡보다 223.2㎡가 증가된 1,413.36㎡으로 준공되었음에도 △△건설과 변경계약서도 없이 추가 발행된 세금계산서 공급가액 30백만원만을 취득가액에 포함하는 것은 부당하다. 또한 모텔과 건축비가 유사하다고 판단되는 2001년의 아파트 표준건축비(건설교통부 고시) 평당 2,100천원과 비교하면 청구인이 신고한 쟁점여관건물의 환산취득가액은 795,823천원으로 평당 1,860천원에 불과하므로 당초 신고한 환산취득가액을 취득가역으로 인정하거나 아니면 당초 ○○건설과 계약한 ㎡당 454천원(평당 1,500천원)에 준공된 면적 1,413.36㎡(427.67평)을 곱한 641,505천원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
1. 토지에 대한 자본적 지출(토목공사, 진입로공사)을 추가적으로 인정할 수 있는지 여부(주위적 청구)
2. 여관건물의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 인정하거나 다른 기준에 따라 취득가액 산정할 수 있는지 여부(예비적 청구)
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목，제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 4) 소득세법 제67조 【즉시상각의 의제】
① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
1. 청구인이 쟁점여관건물 소재지인 ○○북도 ○○군 ○○읍 ○○리 605-20 소재 전 996㎡를 청구외 박◇◇으로부터 2000.12.8. 250백만원에 취득한 후 지하 1층, 지상6층 규모의 쟁점여관건물을 신축하여 여관업을 영위하다가 신○○에게 2008.4.18. 양도한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없고, 청구인은 다음과 같은 내용의 양도소득 과세표준신고서를 처분청에 제출하였다. <쟁점부동산 양도관련 양도소득세 신고내역> (단위: 원) 구 분 합 계 토 지 건 물 양도일자 2008.4.18 2008.04.18 취득일자 2000.12.8 2001.11.06 면 적 996㎡ 1,413.36㎡ 양도가액 1,205,000,000 332,809,674 872,190,326 취득가액 1,045,823,432 250,000,000 795,823,432 취득가액종류 실 가 환산가액 기타필요경비 16,790,716 16,790,716 양도소득금액 114,272,109 65,419,643 48,852,466 자진납부세액 25,684,164
2. 청구인은 쟁점여관건물 신축대금 627백만원 이외에 토지조성을 위한 토목공사비 30백만원, 진입도로 등의 공사비 200백만원 합계 230백만원을 지급하였다고 주장하면서 다음과 같은 내용의 증빙을 제출하였다.
1. 상기 토지내 토목공사 마사 15톤 1,000차 금액단가 차당 ￦25,000원으로 상기 번지내에 운반하여 도로면보다 30cm이상 작업한다.
2. 결재대금은 계약금 20%와 중도금 공사 기일 내에 30% 지급한다.
3. 모든 마사와 일부 돌과 혼합하여 공사를 완료한다. 상기본인 김○○는 2001년 2월 30일까지 위 공사를 완료한다. 주소: ○○ ○○군 ○○○면 ○○리 225번지 성명: 김 ○ ○ <토목공사 견적서> 작성일자 2000년 12월 23일 일반직영처리 합계금액 일금: 삼천만원(30,000,000원) 품명 규격 수량 단가 공급가액 마사 1,000차 25,000 25,000,000 장비 0.6 1일 30만원 10일 3,000,000 식대 1,000,000 잡비 1,000,000 합계 30,000,000원 <토목공사비 30,000,000원 지출내역> 일자 금액 지출통장 당초제출 수기 영수증 2000.01.30 6,000,000원 청구인(△△△△지점) 173432-52- 2000.12.23: 10,000,000원 2001.03.02: 20,000,000원 2000.12.15 4,000,000원 2000.12.29 20,000,000원 주△△(△△△△지점) 173432-52- 합 계 30,000,000원
1. 일금 이억원은 ○○○○○ 주유소에서 부담하고
2. 일금 일억삼천육백만원은 ○○IC 종합상가에서 부담한다.
3. ○○군 금왕읍에 거주하는 청구인의 여관부지공사비로 일금 이억원을 부담한다. 상기의 공사비 및 진행에 따라 1차금 2차, 3차로 나누어 공사비를 지출한다. 또한 공사시행자는 위 각서와 같이 차질 없이 공사를 기일 내에 준공한다. 상기 본인은 김○○는 위 공사에 대하여 2003년 11월 30일까지 공사에 대하여 차질없이 준공한다.
○○○○○ 대표 이◇◇ 귀하
○○IC 대표 최◎◎ 귀하 청 구 인 귀하 이행인 김 ○ ○ 2003년 3월 21일 < 상하수도 도로공사 등 200,000,000원 지출내역> 일자 금액 지출통장 당초제출 수기 영수증 2001.05.18 110,000,000원 청구인(△△△△지점) 173432-56- 2003.01.10: 70,000,000원 2003.08.20: 130,000,000원 2002.02.04 28,000,000원 청구인(△△△△지점) 173432-52- 2002.03.14 8,000,000원 2002.05.15 4,000,000원 2002.09.17 6,000,000원 2002.01.12 10,000,000원 주△△(△△△△지점) 173432-52- 2002.04.18 10,000,000원 2002.11.16 15,000,000원 2002.12.02 9,000,000원 총 계 200,000,000원
3. 청구인이 공사시공자라고 주장하는 김○○에 대한 국세통합전산망 조회결과, ○○ ○○ ○○○ ○○ 204-2 소재에서 ○○정미소라는 상호로 정미소를 1989.4.26부터 1997.6.30.까지 영위하였고, 건설업관련 사업사실은 없는 것으로 나타난다.
4. 김○○가 2010.9.15. 작성한 ‘사실확인서’ 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 사실 확인서 주 소: ○○ ○○시 ○○○면 ○○리 산29-1 성 명: 김○○(560 * -1 ****)
• 본인은 청구인과 여관부지 매립공사를 30,000,000원에 체결하여 2000년도 말경에 공사를 시작하여 2001.2월 말경에 공사를 끝냈고 공사대금은 몇차례 나누어 받은 사실이 있으며
• 또한, 청구인과 진입도를 매립 및 포장공사, 상․하수도공사, 화단공사, 경계벽 설치공사를 200,000,000원에 계약을 체결하고 2001.4월경부터 시작하여 연말까지 공사를 끝내기로 했으나 받은 돈 일부를 다른 용도로 사용하였고 공사비용이 부족하여 제때 마무리 짓지 못하고 있던 중
• 청구인의 공사독촉에 지불각서(2002.7.18.), 공사내역 이행각서(2003.3.24.)를 작성해 준 사실이 있으며 2003년 말에야 공사를 마무리해주었습니다.
• 정확한 날짜는 기억하지 못하나 2001.5월경 110,000,000원을 일천만원 수표 11매를 받아서 사용한 사실이 있고, 나머지는 수시로 대금을 수령하여 정확한 날짜와 금액은 기억하지 못하나 공사대금 200,000,000원을 공사 마무리 전에 모두 받은 것은 사실입니다.
• 본인이 위에서 진술한 내용이 사실과 다른 경우에는 어떠한 처벌도 감수하겠으며 필요하다면 직접 상세한 내용도 진술토록 하겠습니다. 2010.9.15. 김○○ 붙임: 인감증명서 1통
5. 주△△가 2010.9.14. 작성한 ‘사실확인서’ 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 사실 확인서 주 소: ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 1102-4 ○○아파트 202-120호 성 명: 주△△(530 -1 ****)
• 본인은 청구인의 여관 신축공사와 관련하여 공사대금이 부족하다고 하면 상대방 통장에 이체하여 주기도 하고 수표나 현금으로 출금하여 직접 주기도 하였으며 청구인이 직접 가져가기도 하였습니다.
• 청구인과 금전대차가 있을 경우에 차용계약서 등은 작성하지 않았으며 본인계좌에서 출금된 것은 여관에 공동으로 투자했다고 생각하고 있습니다. 2010.9.14. 주△△ 붙임: 인감증명서 1통
6. 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 청구인의 2001년 제2기 부가가치세 신고와 관련, 여관 영업과 관련된 다음의 매입이 있었음이 확인된다. 청구인은 2001년 제2기에 ○○○○석유(사업자등록번호 212-36-, 대표자 김○○, 업종: 석유, 알코올)로부터 공급가액 2,727천원, ○○유통(주)(사업자등록번호 303-81-, 대표자 한○○, 업종: 주유소)으로부터 공급가액 3,414천원, ○○상사(사업자등록번호 315-13-*, 대표자 염○○, 업종: 비누 및 세정제)으로부터 1,181천원의 매입이 있었음이 나타난다.
7. 청구인이 제출한 ‘연도별 아파트 표준 건축’ 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. (단위: 천원) 연도 85㎡ 이하 85㎡ 이하 95 1,650 1,725 96 1,775 1,855 97 1,850 1,935 98 1,935 2,025 99 1,935 1,935 00 2,100 2,100 02 2,290 2,290 04 2,880 2,880
8. 쟁점부동산과 관련 ‘일반건축물 대장’ 사본에 건축주 청구인, 공사시공자 (주)△△종합건설, 허가일자 2000.7.10., 착공일자 2000.8.23., 사용승인일자 2001.10.29.로 기재되어 있다.
9. 청구인과 ○○건설 사이에 2000.8. 작성된 ‘건축공사표준계약서’ 사본에 쟁점여관건물 신축공사와 관련 “공급가액 540,000천원, 착공 2000.8. 준공 2001년”이라고 기재되어 있고, 청구인과 △△건설 사이에 2001.5.25. 작성된 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 사본에 쟁점여관건물 신축공사와 관련 “착공연월일: 2001.5.25., 준공예정년월일: 2001년 10월 18일, 공급가액 410백만원”이라고 기재되어 있다.
10. 쟁점여관건물 신축에 대하여 부가가치세 환급 신청시 제출한 매입 세금계산서 내용을 보면 아래와 같이 총 공급가액이 570,000천원으로 나타난다. (단위:천원) 과세기간
○○종합건설(주) △△종합건설(주) 합 계 2000.2기 70,000 70,000 2001.1기 90,000 30,000 120,000 2001.2기 380,000 380,000 합 계 160,000 410,000 570,000
- 라. 판 단
1. 청구인은 통장에서 출금된 사실을 간접적인 지출증빙으로 인정하여 토지조성을 위한 토목공사 및 진입도로 공사 등의 공사비를 토지 취득가액에 가산하여야 한다 고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등 자본적 지출액 등은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 인정하도록 규정되어 있고, 실제 보수공사와 관련해서 필요경비로 인정받기 위해서는 공사확인서로는 부족하고 이를 입증할 만한 다른 객관적이고 합리적인 신빙성 있는 증빙이 있어야 한다(심사양도2003-0017, 2003.2.3. 같은 뜻). 살피건대, 공사시공자 김○○에 대한 국세통합전산망 조회결과, 정미소를 1989.4.부터 1997.6.까지 영위하였을 뿐 건설업관련 사업사실은 없고, 청구인은 2001.10.29. 이미 쟁점여관건물에 대한 사용승인을 받고 영업을 개시하였음이 관련 부가가치세 신고자료에서 확인(석유류, 비누 및 세정제 구입)되고 있음에도 김○○가 작성한 2003.3.24. ‘공사내역 이행각서’를 보면 2003.11.30.까지 진입도로공사, 상․하수도 공사, 화단경계석 공사를 완료하겠다고 기재되어 있는데 이는 경험칙상 납득하기 어려우므로(통상 상․하수도 공사는 건물의 골조가 완성된 후 내부 인테리어공사가 완공되기 전에 이루어짐) 김○○가 실제 토목공사 및 진입도로 공사를 하였는지 확인되지 않는 점, 공사시공자 김○○에게 공사비로 지급하였다는 230백만원에 대한 증거자료를 보면 청구인 및 주△△의 예금통장에 대체출금, 현금인출 등으로만 기재되어 있고, 당초 공사대금수수 증빙으로 제출된 수기 영수증상 공사대금 수령일자와 위 예금통장의 출금일자가 상이하여 실제 김○○에게 공사비가 지급되었는지 여부가 확인되지 않는 점 등을 고려할 때 청구인의 위 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
2. 공사비 230백만원의 지급을 토지 취득가액에 가산할 수 없다면 당초 여관건물에 대한 환산취득가액으로 신고한 금액을 취득가액으로 인정하거나 당초 ○○건설과 계약한 ㎡당 454천원(평당 1,500천원)에 준공된 면적 1,413.36㎡(427.67평)을 곱한 641,505천원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. 납세자가 취득가액 신고를 허위로 하거나 환산가액으로 신고를 한 경우 과세관청에서 실지거래가액이 확인된 경우에는 확인된 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 결정한다. 또, 부가가치세 확정신고서에 신축공사에 대한 도급계약서가 제출되어 있고, 공급가액이 기재된 세금계산서를 교부받아 환급받은 사실이 있는 경우 공급가액을 건물의 실지취득가액으로 봄이 타당하다(심사양도2010-0316, 2010.12.06. 같은 뜻). 살피건대, 청구인은 쟁점 여관 건물 신축에 대하여 부가가치세 환급 신청시 총 공급가액이 570,000천원의 매입 세금계산서 4매를 제출한 것으로 확인되는 점, 당초 2000.8월 ○○건설과 도급계약시 공급가액이 540,000천원으로 되어 있고, ○○건설이 쟁점여관건물 신축공사를 중단한 이 후 청구인은 2001.5.23. △△건설과 도급계약 체결시 ○○건설에서 공급한 160,000천원을 제외한 나머지 공사금액 380,000천원에 대하여 도급공사 계약을 체결하였으며, 당초 건축허가 신청보다 증가된 면적(223.2㎡)에 대하여 추가로 △△건설에서 공급가액 30,000천원의 세금계산서를 발행한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 고려할 때 쟁점여관건물의 실제 취득가액이 570,000천원인 것으로 확인된다. 따라서 쟁점여관건물의 실제 취득가액이 확인되므로 환산취득가액이나 또는 다른 기준에 따른 취득가액을 인정하여 달라는 청구인의 위 주장은 이유가 없고, 청구인에게 이건 양도소득세 경정 결정한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.