주택임대사업 등록을 하는 등 오랫동안 임대하고 있는 다세대주택은 주택판매사업의 재고상품이라 볼 수 없는바 양도소득세 과세대상 주택에 해당하는 것임
주택임대사업 등록을 하는 등 오랫동안 임대하고 있는 다세대주택은 주택판매사업의 재고상품이라 볼 수 없는바 양도소득세 과세대상 주택에 해당하는 것임
1. “주택신축 판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양주택은 재고자산에 해당하여 소득세법의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정시 소유주 택으로 보지 아니한다”라는 질의 회신문(서면4팀-1784, 2004. 11. 3)내용과 같이 청구인의 쟁점주택은 청구인의 주택 신축판매(건설업)의 건축이 완성된 주택이며 미분양 재고자산으로 장부에 계상 되어있고, 건물준공 및 보존등기를 필한 후에도 원매자가 없어 원매자가 생길 때까지 건축자금의 융통을 위한 전세임대를 한 상태로 사업용 재고자산으로 관리하고 있음을 아래와 같이 증빙서류를 첨부하여 소명한다. 아울러 쟁점주택인 미분양 다세대 주택 4세대는 청구인의 신축 주택 판매사업의 미분양 재고자산이므로 소득세법의 규정에 따라 소유주택으로 보지 않게 되어있다. 따라서 양도한 주택만이 양도 당시 청구인의 유일한 보유주택으로 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 대상인 것이다.
2. 청구인은 다세대 주택을 신축하여 판매할 목적으로 구 동 1***-7에 토지를 구입하여 2004년 5월 13일 강서구청장의 다세대주택 4세대 건축허가를 득하고 강서세무서장의 건설업(주택신축판매업) 사업자등록증을 발급받아, 주택신축을 시작하여 2004년 10월 27일 건축을 완료하고 사용승인을 득하여 신축주택 보관등기를 하였으나 이때까지 다세대 주택의 분양 신청자가 없고 또한 원매자도 쉽게 나타나지 않을것으로 전망되어 전세임대를 하여 그 보증금으로 우선 건설비용으로 차용한 사채를 우선 정리하고 계속 판매를 위해 노력 하였으나 지리적인 취약지역이어서인지 현재까지도 적정가격의 원매자가 없는 관계로 아직도 전세임대 상태로 재고 관리를 하고 있는 실정이다.
3. 청구인은 쟁점주택을 판매 목적으로 건축한 것으로 임대를 목적으로 건축 한 것이 절대 아니다. 청구인은 건축을 위한 은행 대출금을 상환 하기위해서도 쟁점 주택 모두를 속히 매도해야할 급박한 형편이어서 쟁점주택의 매도를 백방으로 노력 하였으나 적정가격의 구매자가 현재 까지 없어서 임대상태로 있다. 쟁점주택 건축을 위한 은행 대출금을 상환하지 못 함에 따른 이자의 부담을 감당하기가 어려워서 할 수없이 청구인은 거주하고 있던 구 동 쟁점주택 당아파트 4*동 2호 를 양도하여 은행 대출금을 상환하였으며 현재도 청구인은 자금의 압박이 계속되어 쟁점주택을 속히 매도를 해야할 급박한 형편으로 임대목적의 용도로 사용 할 수가 없다. 이와 같이 쟁점주택은 매도를 위한 청구인의 노력에도 매도가 되지 않아서 임대를 하고 있는 사업용 재고 자산으로 원매자만 나타나면 즉시 양도가 될 주택으로 절대 임대용의 주택이 아니다.
4. 청구인은 건설업(주택신축판매업) 개업시 부터 적법하게 장부를 기장해 왔으므로 다세대 주택의 건축이 완성된 때에 완성건물(미분양)로 장부에 기장처리 되어 재고자산으로 관리하고 있는 주택 신축판매업의 재고자산이다.
5. 청구인은 건설(주택신축판매)업 개업이후 현재까지 신축주택 판매사업과 관련하여 소득세법 제78조 및 소득세법 시행령 제141조 규정에 의한 사업장현황신고서와 주택임대수입금액 현황을 적법하게 매년 신고하였으며 동 신고서에 의거하여 주택신축 판매업의 완성건물(미분양건물)의 재고관리 상태를 확인할 수 있다.
1. 청구인은 쟁점다세대주택을 임대용으로 적합한 4세대로 구분등기를 마쳐 임대사업의 요건에 필요로 하는 기본 주택호수를 늘린 후, 이를 기존 주택임대사업자(영등포 임대사업자 11560-0*)의 임대주택에 쟁점다세대주택 4세대를 추가 등록함으로써 장기임대주택의 취득에 따른 등록, 취득세를 감면받은 사실이 있고, 2006년, 2007년 종합부동산세신고시에 쟁점다세대주택을 임대주택 합산배제 신청하는 등 주택임대업을 영위하는 자에게만 제공하는 각종 세제지원 혜택을 받았다.
2. 또한 관할세무서에 제출한 사업장현황신고서, 종합부동산세 신고서를 통해 쟁점다세주택을 장기간 보유하여 오는 동안 일괄 매각 또는 새대별 개별 매각 없이 임대전용 주택으로 실제 세입자들에게 계속적으로 임대를 해 왔음을 명백히 알 수 있다.
① 청구인이 소유하고 있는 다세대주택을 주택신축판매업의 재고자산으로 보아 양도소득세 계산 시 주택에서 제외하여야 하는지 여부
② (쟁점① 기각 시 심의) 취득가액을 실지거래가액으로 인정해 달라는 청구인 주장의 당부
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제167조 의 5【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 "대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 5) 소득세법 시행령 제167조 의 3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
7) 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 8) 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 1.임대주택법제2조 제2호에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택
1. 청구인의 과세전적부심사청구 결정서 따르면 다음의 내용이 확인된다.
② 아파트는 조세특례제한법 97조의2 에 해당하는 신축임대주택이라는 점을 들어, 이들을 1세대1주택 보유 주택수 계산에서 제외시켰다.
○ 개별 공시지가 단위: ㎡, 천원 연도 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 개별공시지가 1,330 1,460 1,780 2,160 2,300 2,300
○ 공동주택 공시가격 단위: 천원 구분 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 101호 69,000 68,000 80,000 93,000 96,000 98,000 201호 77,000 76,000 89,000 104,000 108,000 109,000 301호 77,000 76,000 89,000 104,000 108,000 109,000 401호 72,000 70,000 83,000 97,000 100,000 101,000
- 파) 쟁점다세대주택의 입주자에 문의한 내용 및 위성사진에 의하면 쟁점다세대주택은 평지에 차량 2대가 교차할 수 있는 도로변에 위치하고 있으며 도로 건너편에 *아파트가 위치하고 있음이 확인되고, 산역 등의 전철과의 거리는 약 1∼1.5㎞이고 마을버스로 2정거장 정도에 위치하고 있어 지리적으로 생활에 큰 불편이 없는 곳에 위치하고 있는 것으로 확인된다. 하) 청구인은 과세전적부심사청구서를 2010.12.28. 접수하고, 이후 2011.1.19. 추가로 부동산중개업자(한** 외3인)가 작성한 사실확인서를 4매 제출하였으며, 그 주된 내용은 쟁점다세대주택을 7억 5천만원에서 8억 5천만원 정도의 가격으로 매매의뢰를 받았으나, 부동산 경기침체 및 역세권이 아닌 지역에 위 치한다는 사유로 현재까지 거래를 성사시키지 못하고 있다는 내용의 확인서를 제출하였다.
2. 처분청이 제출한 구쟁점주택의 ‘공동주택 공시지가’에 따르면 1997.5.1.고시된 가액이 217,500천원으로 되어 있으며, ‘공동주택 실거래가 조회’에 따르면 다음과 같다. 건물동 건물호 건물면적 (㎡) 잔금일자 (양도일자) 신고결정금액 (원) 2 305 91 1997/10/01 117,000,000 2 305 91 1998/04/24 117,000,000 11 106 124 1998/05/11 170,000,000 25 108 91 1998/01/20 210,000,000
3. 취득가액 실지거래가액 인정과 관련하여 청구인은 매매사실확인서를 제출 하였는바, 그 내용을 보면 매매가액이 295,000,000원으로 되어있고, 확인자는 당시 매도인 청구외 이(85세)(이하 “전매도자”라 한다)와 부동산 중개인 전(이하 “중개인”이라 한다)으로 되어있으며, 전** 란에는 도장이 찍혀 있으나, 이정쾌의 날인 란에는 지장이 찍혀있다.
4. 청구인은 1997.8.12.발행한 것으로 되어있는 매매계약 중개수수료 영수증 1,475,000원을 제출하였으며 발행인은 중개인 전○○으로 되어있다.
5. 청구인은 삼***에서 발급한 것으로 되어있는 ‘납입예상금 안내서’를 제출하였는데 분양대금이 59,791,000원으로 표기되어 있다.
6. 청구인은 사전열람 후 쟁점다세대주택을 통매매 또는 구분등기로 인해 낱게 매매 의뢰받은 사실이 있다는 청구외 공인중개사 온가 진술한 확인서 사본과 2004.10.16.에 당산* 4차 아파트 게시판에 광고하였다는 청구외 관리사무소장의 확인증과 광고와 관련된 영수증, 게시판광고 예약 대장 사본을 제출하였다.
7. 청구인은 사전열람 후 실제취득가액과 관련하여 청구인이 전 매도자 이**에게 지급하였다는 증빙으로 청구인의 국민은행 탄현지점과 우리은행 탄현지점의 금융거래 내역 사본을 제출하였는 바, 그 내용은 1997.8.12 27,000천원 출금, 1997.9.11. 179,000천원 대체, 1997.11.17. 15,000천원 대체, 2000.1.20. 77,000천원 현금출금으로 되어있고, 아울러 80,000천원은 전세보증금이라 주장하였다.
8. 당심에서 전매도자 이(02-2633-)와 2011.6.27. 11시14분에 실제거래여부에 대해서 전화로 확인한바, 이는 매매대금은 3억미만으로 확인서 금액과 비슷하긴 한데 정확히 기억이 나지 않으며, 매매대금 수령은 현금을 받았는지 예금통장을 통해 받았는지 정확히 기억을 못한다고 진술하였다.
- 라. 판단 <쟁점①>에 관하여,
1. 청구인은 쟁점다세대주택이 주택신축판매업의 재고자산에 해당되므로 양도소득세과세대상인 주택에서 제외되어야 한다고 주장하나,
- 가) 청구인이 쟁점다세대주택이 소재한 사업장에 2004.5.20. 주택신축 판매 업을 주업종으로 하여 사업자등록을 한 사실이 있다하더라도 그 실질에서 2004년 이후부터 2009년 사이에 어떠한 사업을 영위하였는지가 중요한 것인바,
- 나) 청구인은 위 다세대주택을 4세대로 구분등기를 하여 이를 기존 주택임대사업자의 임대주택에 쟁점다세대주택 4세대를 추가 등록함으로써 장기임대주택의 취득에 따른 등록, 취득세를 감면받은 사실이 있고,
- 다) 2006년, 2007년 종합부동산세 신고시에 쟁점다세대주택을 임대주택 합산배제 신청하는 등 주택임대업을 영위하는 자에게만 제공하는 각종 세제지원 혜택을 누려 왔으며, 라) 청구인은 쟁점다세주택을 2004년 신축이후 현재까지 장기간 보유하면서 이를 실제 임대전용주택으로 전세입자들에게 계속적으로 임대를 하여 왔던 점,
- 마) ‘과세전적부심사청구결정서’에 따르면, 청구인은 쟁점다세대주택 외에 건설 업종을 영위한 내역이 없으며, 쟁점다세대주택과 관련하여 신축 시점인 2004년부터 2009년까지 주택신축판매업의 사업소득과 관련하여 종합소득세 및 재무제표를 신고한 내역이 전혀 없고, 2004년 과세기간 사업장현황신고서상의 업종코드를 건설업(주택신축판매, 451102)으로 기재하다 2005년부터 2009년까지 업종코드를 부동산업(장기임대다가구주택, 701104)으로 신고한 사실이 나타나는 점,
- 바) 청구인이 주택임대사업자의 등록을 담당하는 주무부서인 관할지자체에도 주택임대사업 등록을 마치고 주택임대의 행위를 신고한 사실이 있는 점,
- 사) 쟁점주택의 보유기간 동안 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 주택신축판매 사업의 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 없다는 점 등을 고려하여 보면, 이건 쟁점다세대주택은 장기임대주택으로 사용하는 데에 제공된 고정자산으로 보는 것이 보다 합리적이며, 주택건설업의 재고자산이라 하는 청구인의 주장은 설득력이 부족하다.
- 아) 아울러 연립주택을 신축하여 분양하려 하였으나 일부가 분양이 되지 아니하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 다음 오랫동안 임대하고 있는 연립주택은 주택판매사업의 재고상품이라고 볼 수 없고, 양도소득세과세대상인 주택에 해당하는 것(대법원92누8439, 1992.09.14, 같은 뜻)인바,
2. 처분청이 이 건 쟁점다세대주택을 양도세과세대상 주택으로 보아 쟁점주택의 양도와 관련한 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. <쟁점②>에 관하여, 1) 소득세법 제96조 및 제97조에 따르면 부동산 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하게 되어 있으며, 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 증빙에 의해 확인되는 경우 실지거래가액으로 하게 되어 있다.
2. 청구인은 쟁점주택의 양도와 관련한 취득가액에 대해서 과소계상 되었음으로 실지거래가액을 인정해 줄 것을 주장하는바 이에 대해 살펴보면,
3. 청구인은 구쟁점주택 취득가액에 대한 근거로 전매도자와 중개인의 ‘매매사실 확인서’와 금융거래 내역서 및 관련 지급 증빙을 제출하였는바,
- 가) 금융거래내역을 보면 1997.8.12 27,000천원 출금으로 되어있는데 이는 구쟁점주택 등기부등본상의 ‘소유권이전 원인일’과 일치하고, 1997.9.11. 179,000천원 대체, 1997.11.17. 15,000천원 대체, 2000.1.20. 77,000천원 현금출금으로 되어있는바, 이 금액은 중도금과 잔금의 명목으로 인출된 것으로 보임.
- 나) 또한 80,000천원은 구쟁점주택 세입자의 전세보증금이라 주장하고 있으며, 실 제거래내역 확인을 위해 당심에서 전매도자와 전화통화한 결과, ‘매매대금은 3억미만으로 확인서 금액과 비슷하긴 한데 정확히 기억이 나지 않는다’라고 전매도자가 진술하고 있는바, 구쟁점주택 매입대금이 295,000천원이라는 청구인의 주장이 일리가 있어 보이며,
- 다) 아울러 청구인은 쟁점주택 분양금 추가부담액 59,791천원 증빙으로 삼성물산 건설부문이 발행한 ‘납입예상금 안내’ 사본, 부동산 매매거래 관련 중개수수료 1,475천원 영수증 사본, 쟁점주택 취득 관련 지방세 5,109천원 영수증 사본을 제출 하였는바, 상당히 신빙성이 높아 보인다 할 수 있다. 4) 다만, 청구인은 구쟁점주택 취득관련 실지거래계약서를 제시하지 못하고 있고, 국세통합전산망 확인결과 1997년 5월 공동주택 고시가격은 217,500천원으로 나타나며, 청구인의 예금계좌에서 인출된 금액 전체가 전매도자에게 지급되었는지가 확인되지 않고, 청구인의 계좌에서 인출된 금액과 구쟁점주택 취득가액과는 차이가 있으며 이에 대해 청구인은 전세보증금 등이라 주장하는바,
5. 구쟁점주택 관련하여 청구인의 예금통장에서 인출된 금액 전체가 전매도자에게 부동산 매매대금으로 지급되었는지 여부와, 청구인이 전세보증금이라고 주장하는 80,000천원과 지급증빙에 대한 사실 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.