매수인이 부담한 연체이자는 부동산 양도가액에 포함되는 것임

이 유

청구인은 2004.5.12. △△△△△△로부터 ×××시 ××구 ××동 ×××번지 대지 3,540.8㎡의 분양권(이하󰡒쟁점분양권󰡓이라 한다)을 취득하여 2006.5.15. 까지 계약금 및 중도금 2,058,044,410원(약정이자 41,352,000원 포함)을 납입하였고, 2007.4.9. 쟁점분양권을 (주)★★★★★(×××시 ××구 ××동 905-1 ○○○프라자 6 01호 소재, 대표자: 청구인의 夫 이○○, 이하󰡒청구외법인󰡓이라한다)에 3,067,159,520원에 양도하였으며, 2007.5.15. 쟁점분양권에 대한 양도소득 세를 양도가액과 취득가액을 각각 3,067,159,520원으로 산정하여 양도차익이 없는 것으로 신고하였다.

○○ 지방국세청장(이하󰡒조사청󰡓이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인과 (주)★★★★★간 체결된 매매계약서의 특약 사항란에 쟁점분양권 양도일 이후 미납된 금액에 대하여 매수인이 △△△△에 직접 납부 하는 것으로 나타나 있고, 청구외법인의 출금전표 및 현금출납장에 청구인이 지급의무가 있는 연체 이자 129,482,960원(이하󰡒쟁점이자󰡓라 한다)을 청구외법인이 2007.4.9. △△△△에 납부하고 이를 이자비용으로 회계처리한 사실을 확인하고 동 조사결과를 처분청에 통보하였으며, 이를 수보한 처분청은

금액을 청구인의 양도가액에 가산하여 2010.10.1. 청구인에게 2007년 과세연 도 양도소득세 46,612,090원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.31. 이의신청을 거쳐 2011.4.18. 이 건 심사 청구를 제기하였

• 가. 청구인은 쟁점분양권의 양도일까지 납부한 2,058,044,410원과 미납한 금액1,009,115,110원(원금 989,496,660원, 이자 19,618,450원)을 합계한 3,067,159,520원 을 양도가액으로 하여 양도계약서를 작성하였는바 청구외법인은 취득당시 자본금 50,000,000원의 영세 법인이었으며, 쟁점토지의 취득대금의 원천은 청구인 의 경우 은행대출 1,200,000천원, 개인적 차입 800,000천원, 청구인 자금 58,044천원 등 2,058,044천원이었으며, 청구외법인의 경우는 은행대출 2,400,000천원, 청구인에게 미지급한 667,159천원 등 3,067,159천원으로 양도대금 중 667,159천원을미지급한 청구외법인이 쟁점금액을 대납할 이유가 없다.
• 나. 매매계약서상의 특약사항②는 청구인의 남편인 이○○이 자필로 잘못 작성하였는바 그 이유는 통상 부동산 거래에서 계약금, 중도금, 잔금을 약1개월 기한을 두고 거래하나 이 건은 2007.4.9. 하루에 계약금이 약 8억5천만원이고 개인이 법인에게 분양권을 매매하다 보니 세무대리인한테 잘못받은 컨설팅으로 인하여 기재된 것으로 대금의 실제 납부는 청구인이 했음이 명백한 증거로 남아있으므로 계약서상의 오류로 인한 문구보다 양도소득세는 사실관계의 확인에 의한 과세가 되어야 한다.
• 다. 또한, 청구일 현재까지도 청구외법인은 청구인에게 양도대금을 지급하지 못하고 있는 상태에서 연체이자까지 수수한 것으로 보아 양도가액에 포함하는 것은 부당하므로 이 건 과세는 취소되어야 한다.

• 가. 청구인과 청구외법인간에 작성된 부동산매매계약서의 주요내용을 보면, 매매대금은 3,067,159,520원이며, 특약사항으로󰡒잔금(1,008,915천원) 및 양도일 이후 미납된 금액에 대하여는 매수인이 △△△△에 직접 납부한다󰡓고 기재되어있으며
• 나. (주)★★★★★는 2007.4.9. 잔금을 납부하고 △△△△△△로부터 소유권을 이전받았으며, 쟁점분양권의 장부가액을 3,067,159,520원(원금 3,006,189,070원, 약정이자 60,970,450원)으로 계상하였으나 동일자에 연체이자 129,482,960원을 △△△△△△에 납부하고 이자비용으로 회계처리한 사실이 동 법인의 출금전표와 현금출납장에 의하여 확인된다.
• 다. △△△△△△에 토지 분양대금 입금내역(입금자 인적사항과 수납증빙)을조회하여 회신받은 내용에 따르면, 2007.4.9. (주)★★★★★에서 쟁점분양권의 잔금 1,009,115,110원(원금 989,496,660원, 약정이자 19,618,450원)과 연체이자 129,482,960원 합계 1,138,598,070원을 △△△△△△의 분양대금 입금계좌(○○은행 -01--)로 입금한 사실이 확인된다.
• 라. 위의 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 소득세법 제96조 제1항 에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이고, 택지분양권의 대금지연으로 인해 확정된 연체이자를 매수인에게 승계시킨 경우 그 연체이자는 양도가액에 포함되는 것(대법원2008두 1214, 2008.3.27)으로서 청구인이 납부하여야 할 연체이자를 매수인인 (주)★★★★★가 승계받아 대신 납부한 것으로 확인된 129,482,960원을 청구인의 양도가액에 포함하여 양도소득세 46,647,130원을 경정․고지한 당초처분은 정당하다. 4. 심리 및 판단
• 가. 쟁점 청구인이 납부하여야 할 쟁점분양권 분양대금 연체이자를 청구인이 아닌 매수인이 부담한 것으로 보아 양도가액에 포함함이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2004.5.12. △△△△△△와 쟁점분양권에 대한 분양계약을 체결하고 총 분양대금 3,078,651,710원 (약 정이자 64,651,710원 포함) 중 2,058,044,410원(약정이자 41,352,000원 포함) 을 납입한 상태에서 2007.4.9. 권리의무승계계약에 의하여 청구외법인에게 양도하고, 2007.5.30. 양도가액 3,067,159,520원, 취득가액 3,067,159,520원, 양도 차익 “0” 으로 하여 처분청에 양도소득세 예정신고서를 제출하였다.

2. 청구인과 청구외법인간에 2007.4.9. 작성된 부동산매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 부동산 매매 계약서 (토지 분양권) 부동산소재지: ××시 ××구 ××동 ××× 토 지: 지목 대지(자동차 관련시설 용지) 면적: 3540.8제곱미터 매매대금: 이금 삼십억육천칠백십오만구청오백이십원정 (￦3,067,159,520) 계 약 금: 일금 팔억오천팔백이십사만사천사백십원정 (￦858,244,410) 잔 금: 일금 일십억팔백구십일만오천백십원 (￦1,008,915,110) 융 자 금: 일금 일십이억원 (￦1,200,000,000) 특약사항 ① 계약일(양도일)현재 매도인이 불입한 ￦2,058,244,410원(중도금융자 ￦1,200,000,000원 포함)은 지불하되 중도금 융자 12억원은 매수인이 승계하고, 대금지급시 차감하고 지급한다.

② 잔 금(￦1,008,915,110원) 및 양도일 이후 미납된 금액에 대하여는 매수인이 △△△△에 직접 납부 한다. 3) △△△△△△의 토지매각원부와 용지매매계약서에 의한 쟁점분양권의 분양 대금 납입 약정 및 수납현황은 아래와 같으며, 권리의무승계일 현재(2007.4.9) 미납된 분양원금 989,496,660원과 약정이자 19,618,450원의 합계액인 1,009,115,110원 및 그 연체이자 129,482,960원은 청구인에게 납부의무가 있는 것으로 확인된다. 분양대금 납입약정 및 수납사항 약정사항 수납사항 일 자 원 금 약정이자 일 자 원 금 약정이자 연체이자 ’04.05.12 301,400,000 ’04.05.12 301,400,000 ’04.11.12 678,300,000 연간 합계 979,700,000 연간 합계

① 301,400,000 ’05.05.12 678,100,000 4,012,860 ’05.04.30 -7,810,930 7,810,930 ’05.11.12 678,100,000 41,020,400 ’05.05.24 302,648,140 32,351,860 ’05.06.02 6,803,240 1,296,760 ’05.06.03 368,848,620 141,470 ’05.08.03 816,336,530 8,917,470 5,755,910 연간 합계 1,356,200,000 45,033,260 연간 합계

② 1,486,825,600

③ 8,917,470 47,356,930 ’06.05.07 678,100,000 19,618,450 ’06.03.28 37,711,900 32,434,530 29,853,570 ’06.05.15 190,754,910 9,245,090 연간 합계 678,100,000 19,618,450 연간 합계

④ 228,466,810

⑤ 32,434,530 39,098,660 ’07.04.09 989,496,660 19,618,450 129,482,960 연간 합계 989,496,660 19,618,450 129,482,960 합 계 3,014,000,000 64,651,710 합 계 3,006,189,070 60,970,450 215,938,550 (단위: 원) ※ 청구인과 (주)★★★★★간 체결된 매매계약서 특약사항①에서 청구인이 불입하였다는 ￦2,058,244,410원은 상기 수납사항 ①,②,③,④,⑤의 합계액이며, (주)★★★★★ 는 ’07.04.09.(취득일)에 쟁점연체이자를 이자비용으로 회계처리하여 납부 하였다. 4) 청구인은 매매대금 3,067,159,520원에서 매수인의 대출 승계분 12억원과 잔금 1,008,915,110원을 제외한 잔액 858,244,410원 중 667백만원을 현재까지도 받지 못하였고, 청구인이 납부하여야할 쟁점이자를 청구외법인이 대신 납부할 이유가 없으며, 쟁점분양권에 대한 청구외법인의 장부가액도 3,067,159,520 원으로 확인되는 바, 이 건 과세예고 통지가 부당하다고 주장하고 있으므로 쟁점이자를 누가 납부하였는지에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구외법인의 2007.4.9.자 현금출납장에 의하면, 쟁점분양권 취득대금 3,067,159,520원 을 ○○은행 보통예금 인출금 2,080,159,520원과 대표자 일시 가수 로 입금된 987,000,000원으로 지급한 것으로 나타나고, 청구외법인 의 계정별 원장 상 쟁점분양권(토지)의 장부가액이 3,067,159,520원 으로 계상되어 있으나, 청구외 법인이 2007.4.9. 쟁점이자 129,482,960원을 △△△△△△에 납부하고 이자비용 으로 회계처리한 사실이 동 법인의 출금전표와 현금출납장에 의하여 확인된다.
• 나) 또한, 조사청의 심리자료에 의하면, △△△△△△에 쟁점이자의 입금 내역 을 조회하여 회신받은 내용에 따르면, 2007.4.9. 청구외법인 에서 쟁점분양권 의 잔금 1,009,115,110원(원금 989,496,660원, 약정이자 19,618,450원) 과 쟁점이자 1 29,482,960원 합계 1,138,598,070원을 △△△△△△ 의 분양대금 입금계좌(○○ 은행 -01--)에 입금한 것으로 확인된다.

5. 한편, 청구인은 이 건 심리기간 중 쟁점이자에 대하여 수정분개한 계정별원장 및 대체전표(*-85-***, ○○세무법인 오○○ 작성)를 제출하였으며, 제출된 계정별원장 및 대체전표에 의하면 쟁점이자비용을 2011.1.1.자로 전기오류수정이익 및 주주임원차입금으로 수정분개한 사실이 확인된다.

• 라. 판 단 1) 소득세법 제96조 제1항 규정에서 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이고, 택지분양권 의 대금지연으로 인해 확정된 연체이자를 매수자에게 승계시킨 경우 그 연체이자는 양도가액에 포함되는 것인바(대법원 2008.3.27.선고 2008두1214 참조)

2. 청구인은 청구외법인이 자금부족으로 쟁점분양권의 취득대금 중 667백만원 을 현재까지 청구인에게 지급하지 못하고 있는 상황에서, 청구인의 연체이자를 대납할 이유가 없으므로 쟁점이자를 청구인의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 가) 2007.4.9. 작성된 쟁점분양권 매매계약서 내용에 의하면, 청구인과 청구외법인은 쟁점분양권의 양도가액을 3,067,159,520원 으로 하고, 특약사항 제②항에서 “잔금 1,008,915,110원 및 양도일 이후 미납된 금액에 대하여는 매수인이 △△△△에 직접 납부한다”라는 내용으로 계약서를 작성하였고

• 나) 청구외법인은 2007.4.9. 쟁 점이자 129,482,960원을 △△△△△△에 납부하고 이자비용으로 회계처리하였음이 동 법인의 출금전표와 현금출납장, △△△△△△의 분양대금 납입계좌(○○ 은행 -01--)의 입금내역에 의하여 확인된다.
• 다) 한편, 청구인은 이 건 심리기간 중 쟁점이자비용에 대해 당초 회계처리 가 잘못되었다고 하면서 2011.1.1.자로 수정한 회계처리를 제시하고 있는바 이는이 건 고지처분을 받은 이후 수정한 것으로서 받아들이기 어렵다 하겠다.

3. 따라서, 처분청이 청구인이 납부하여야할 연체이자 129,482,960원을 청구외 법인이 승계 받아 대신 납부한 이 건의 경우 연체이자 상당액을 청구인의 양도 가액에 포함하여 양도소득세 46,647,130원을 경정․고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단 된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.