2001년 쟁점토지에 이○○를 권리자로 하여 소유권이전청구권가등기가 설정된 점, 또 이○○는 청구인에게 자금을 투자한 것이라고 주장하나, 관련 투자약정서, 가 없고, 투자대상 등이 명확하지 않아 투자명목으로 6년 이상 자금을 지급하였다는 이○○의 주장은 납득하기 어려운 점, 또 이○○가 2001년 이후 쟁점토지 관련 대출금 이자, 재산세를 부담한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지는 이○○가 2001년 취득한 것으로 봄이 타당함
2001년 쟁점토지에 이○○를 권리자로 하여 소유권이전청구권가등기가 설정된 점, 또 이○○는 청구인에게 자금을 투자한 것이라고 주장하나, 관련 투자약정서, 가 없고, 투자대상 등이 명확하지 않아 투자명목으로 6년 이상 자금을 지급하였다는 이○○의 주장은 납득하기 어려운 점, 또 이○○가 2001년 이후 쟁점토지 관련 대출금 이자, 재산세를 부담한 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지는 이○○가 2001년 취득한 것으로 봄이 타당함
*세무서장이 2010.7.9. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 66,325,750원의 경정처분은 ‘도 군 면 **리 293-1 답 182㎡, 같은 곳 294-20 전 503㎡ 및 같은 곳 294-35 답 316㎡’의 양도소득금액을 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정합니다.
청구인이 1998년～1999년 취득한 도 군 면 리 293-1지번 답182㎡, 같은 곳 294-20지번 전 503㎡, 같은 곳 294-35지번 답 316㎡(합계 1,001㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 등기부등본상 소유권이 2008.3.3. 청구외 백○○(이하 “백○○”라 한다)에게 이전되었으나, 청구인은 관련 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점토지 3필지와 쟁점토지 외 청구인이 2008년에 양도한 5필지 토지의 양도소득을 합산하여, 2010.7.9. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 66,325,750원을 결정·고지하였다(총 8필지 양도가액 286백만원, 쟁점토지 양도가액 170백만원). 청구인은 이에 불복하여 2011.4.12. 이건 심사청구를 제기하였다.
1. 이○○는 쟁점토지에 집을 지어 살겠다고 하여 쟁점토지를 매수하였고, 매매당시 쟁점토지는 전용허가를 받은 상태여서, 전용허가 변경시 외지인 명의로 하면 허가가 나오지 않으므로, 이○○가 청구인의 이름을 빌려 이후에 건물이 완공되면 소유권을 이전시켜 가겠다고 하였으나, 이후 이○○가 청구인의 아들의 다른 건물을 매입하게 되어 쟁점토지에 주택을 신축할 필요가 없어졌고, 이에 쟁점토지를 여러 번 제3자에게 매매하려 하였으나, 성사되지 않고 결국 현지 거주자인 김○돌(백○○의 배우자)에게 매매한 것이다. 외지인이 농지를 매입하고 건물을 신축하는 것이 어려워 일반적으로 외지인이 건물 완공시 농지와 건물을 일괄 매수하는 조건으로 토지거래가 이루어지고, 건물 완공시까지 토지매수자가 가등기를 하는 것이 관례이다.
2. 청구인은 쟁점토지 관련 매매계약서를 분실하였으나, 이○○는 2001년 당시 쟁점토지 관련 매매계약서를 가지고 있으면서 처분청에 이를 제출하지 않았다. 대신 2001년 당시 청구인과 이○○를 소개한 청구외 장○○(이하 “장○○”이라 한다)의 사실확인서를 제출하니 이를 인정하여 주기 바란다.
3. 만약 이○○가 쟁점토지에 투자한 것이라면, 쟁점토지 소유권도 청구인에게 있고 관련 대출금 이자도 청구인이 갚아야 하며, 쟁점토지 매매시에도 이○○에게 알릴 필요 없이 청구인이 주도적으로 매매한 후 청구인의 채무만 갚으면 되나, 청구인은 이○○의 거주지인 **까지 가서 매매계약서 작성을 하여주었고, 계약금과 중도금, 잔금도 모두 이○○가 가져갔다. 청구인이 이○○에게 채무가 있었다면 이○○가 쟁점토지를 경매해서 회수할 수도 있었던 것이며, 쟁점토지 매각 후 정산도 하지 않고 매각대금 전체를 가져갔다는 것은 이○○가 2001년에 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하였다는 증거이다.
청구인은 2008.3.3. 쟁점토지 양도는 이○○의 미등기 전매라고 주장하나, 청구인이 증빙으로 제출한 송금영수증 사본(6천만원, 양수인 백○○의 남편 김○돌(김○욱으로 개명)이 이○○에게 송금)에 대해 이○○에게 확인한바, 청구인과 이○○의 당초 채권·채무관계로 인해 쟁점토지에 설정된 가등기에 대하여 2008년 백○○의 쟁점토지 취득시 가등기 말소와 관련하여 받은 금액이라고 소명하였으며, 청구인은 2001년 이○○와의 계약시 양도대금 122백만원에 대한 수금내역, 매매계약서 등 구체적인 증빙을 제출하지 못하고 있다. 이와 같이 2008년 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다.
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(부담부증여)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(수증자)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 4) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29>
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
1. 쟁점토지의 등기부등본은 보면 2001.7.26. 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기(권리자 이○○)가 접수되었다가, 2008.3.3. 백○○에게로 소유권이 이전되었으며, 2008.3.27. 이○○의 소유권이전청구권가등기가 말소된 사실이 확인된다.
2. 청구인 취득 당시 쟁점토지 중 **리 293-1지번의 면적은 370㎡, 쟁점토지 중 294-20지번의 면적은 679㎡로, 294-20지번 503㎡를 포함한 쟁점토지 필지의 분할 전 합계면적 1,365㎡은 이었으나(2008년 양도면적 1,001㎡), 이건 토지 1,365㎡에 대해 2001.7.26. 이○○가 소유권이전청구권가등기를 한 상태에서 293-1지번 중 188㎡는 293-3지번으로, 294-20지분 중 176㎡는 294-47지번으로 분할되어 청구외 김○순에게 2004.3.29. 소유권이 이전된 사실이 확인된다(2004년 양도면적 364㎡).
3. 청구인의 사업자 등록 내역은 다음과 같이 확인된다. 기간 상호 업태/종목 소재지 2003.11.6.～2004.9.30. 음식/한식 1141-4 1996.6.1.～ 부동산 294-4
4. 쟁점토지 관련 양도소득세 과세처분과 관련하여 청구인은 2010.8.23. 이의신청을 하였으며, 이는 ‘재조사’결정이 났고, 이에 대해 처분청은 재조사를 거쳐 이건 양도소득세를 청구인에게 과세하였다. 처분청에서 작성한 재조사 검토 의견을 보면, ‘쟁점토지는 이○○에게 본등기가 이행되지 않고 가등기 상태였고, 매매관련 계약서 및 공정증서 증빙이 없어 양도시 투자대금을 회수한 것으로 보이며, 쟁점토지 중 분할된 2필지의 양도시 이○○가 양도대금을 수령하지 않았던 것으로 확인되며, 쟁점토지에 대한 소유권이전시 청구인이 주도적으로 계약을 체결하였던 것으로 볼때 쟁점토지에 대한 당초 양도소득세 처분은 정당한 것으로 판단된다’라고 기재되었다.
5. 심사청구서 등에서 청구인은 2001.7.25. 쟁점토지를 이○○에게 122백만원에 양도하고, 현금 50백만원을 수령하고, 승용차인수대금 22백만원, 대출금 50백만원을 승계하기로 하였으며, 이○○로부터 받은 승용차는 청구인의 아들이 사용하였다가 몇 년 전에 폐차하였다고 진술하였다.
(1) 거래내역에 나타나는 대출원금이 150백만원이어서 청구인에게 문의한바, 150백만원 중 100백만원은 쟁점토지 인근인 도 군 리 294-24지번 주택 관련 대출금이며, 쟁점토지 관련 대출금은 50백만원이라고 진술하였다. 이에 대해 “도 군 리 294-24 건물”의 등기부등본을 조회한바, 이건 건물은 2000.1.20. 청구인의 아들인 청구외 이가 취득하였다가, 2003.4.9. 이○○에게 소유권이 이전된 사실, 2000.3.31. 채무자는 청구인 채권최고액은 260백만원, 근저당권자는 은행으로 하여 근저당이 설정되었다가 2008.10.20. 이건 근저당권이 말소된 사실이 확인된다. (가) 2001.9.11.～2002.10.16. 이자지급계좌번호는 기재되어 있지 않다. (나) 2002.10.16.～2004.5.31. 이자지급계좌번호는 **으로 확인되며, 청구인은 계좌소유주는 청구인이나 이○○가 청구인의 계좌를 이용하여 쟁점토지 관련 이자를 지급하였다고 주장하였다. (다) 청구인은 2004.7.29.～2008.9.29. 이자지급계좌번호 **은 이○○의 계좌라고 주장하였다. (라) 2001.9.11.～2008.10.20. 대출금 150백만원에 대한 이자지급액은 55,892천원이며, 쟁점토지분 50백만원에 대한 이자분은 18,631천원이다. (마) 이○○에게 당심에서 이건 대출금 관련 이자 지급여부에 대해 문의하자, 쟁점토지 관련 대출금 이자는 본인이 모두 납부한 것이 사실이라고 진술하였다.
6. 청구인은 이○○가 당초 쟁점토지 상에 건물을 신축하려고 하였으나, 청구인의 아들인 이**의 294-24지번상의 건물을 취득한 후 쟁점토지에 건물을 신축할 필요가 없어 쟁점토지를 여러 번 제3자에게 매매하려 하였으나, 매매가 성사되지 못한 사실이 있다고 주장하였다.
(1) 이건 매매계약서의 매매대금은 256백만원이며, 매매계약일은 2007.8.30., 잔금일은 2007.9.28.이다.
(2) 이건 매매계약서에 첨부된 특약사항을 보면 “3. 매수인은 잔금 처리 후 위 매매부동산을 매도인으로부터 매매예약 가등기 처리하고, 후일 매매부동산 중 전용받은 농지에 건물을 매도인 명의로 신축준공완료 후 최종적으로 매수인앞으로 이전등기 해주기로 한다(토지 및 건물 일체).”라는 내용이 확인된다.
(3) 매매계약서와 특약사항에는 청구인과 권복례의 도장이 날인되어 있다.
7. 청구인은 이○○가 2008.3.27. 백○○에게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하며, 백○○의 배우자 김○욱이 이○○에게 쟁점토지 매매에 대한 잔금으로 송금한 60백만원의 송금영수증을 제출하였다. 가) 송금영수증을 보면 2008.2.29. 김○돌이 이○○의 ○○○○은행 *계좌로 60백만원을 송금한 사실이 나타난다.
8. 이○○가 처분청에 제출한 경위서의 내용은 다음과 같다. ‘청구인은 쟁점토지 일대 단풍마을을 개발한 부동산 매매업자로 본인(이○○)가 단풍마을에 들렀다가 청구인이 지은 집이 아름다워 쟁점토지에 집을 지을 수 있는지를 문의하였고, 청구인은 쟁점토지의 전용허가를 청구인 앞으로 내어놓았으나, 쟁점토지 지상에 청구인 앞으로 주택 및 펜션을 지어 등기를 내면된다고 하였고, 이○○(본인)은 지방토지법을 몰라 청구인을 믿고 구두로 문의하여 350평을 투자하기로 결정하고, 평당 350천원에 매매하는 형식으로 투자금 122백만원을 지급하였으며, 쟁점토지는 분할 전 414평이었으나, 청구인은 그 중 350평에 대한 금액만 본인 투자금을 지급하였다가, 당시 시가가 평당 200천원인 것을 알고 청구인에게 이 사실을 이야기 하였더니, 쟁점토지 분할 전 전 414평 전체에 대해 소유권이전청구권 가등기 설정을 해주겠다고 하여 2001.7.26. 쟁점토지 분할 전 414평에 대해 가등기를 설정한 것이다. 이후 출입구가 좁고 여러 여건이 좋지 않아 집을 신축하지 못한 상태에서 청구인이 이○○ 본인에게 통보없이 약 50평을 다른 사람에게 매매한 사실을 알게 되어 청구인에게 약속위반이라고 이야기 하였으나, 당시 청구인이 재산상태가 어려운 상황이었고, 350평 정도면 본인이 투자한 122백만원에 대한 담보가치가 충분하다고 생각하여 별다른 문제를 제기하지 않았으며, 투자 이후 쟁점토지 대출금 50백만원에 대하여 대출금 이자를 계속지급하고 재산세도 납부한 사실은 있으나, 이는 청구인과 쟁점토지 지상에 지상건물을 신축하여 함께 매매하는 조건으로 투자금을 지급하였고, 청구인의 재산세 지급능력이 없어 쟁점토지가 매각 처분되는 것을 방지하기 위하여 이○○ 본인이 납부한 것이다. 청구인은 2008.3.3. 백○○에게 301평만 매매하였으며, 전체 면적 414평 중 113평은 2003.12.15. 이미 타인에게 매매되었는바, 쟁점토지의 실지 소유주가 이○○ 본인이라면 2003년도에 양도된 113평의 매매대금도 본인이 받아야 하나, 본인은 이러한 매매대금을 받은 사실이 없다. 또, 쟁점토지를 2008.3.27. 양수한 백○○와는 알던 사이가 아니며, 청구인이 소개시켜준 자로 쟁점토지 소유권이전에 있어서 청구인이 주도적으로 계약을 체결하였고, 백○○는 쟁점토지 소재지 294-5번지를 취득하고, 이후 쟁점토지를 매수하지 않으면, 길이 막혀 재산상의 피해가 발생할 상황으로 백○○가 본인에게 가등기를 말소하여주지 않으면 일이 어려울 것 같다고 호소하여 본인은 당초 투자대금과 대출금 이자, 재산세 대납비용에 대한 회수금액으로 쟁점토지 양도대금 170백만원을 받고 가등기를 말소하였다. 백○○는 쟁점토지 양도대금 이외에도 전용비 등으로 5백만원을 청구인에게 지급한 사실이 있으며, 현재 청구인의 무지한 토지매매로 단풍마을 10가구 이상이 큰 피해를 받아 소송하고 있는 상황이다(※이에 대해 청구인은 백○○가 지급하였다는 전용료는 김○욱이 294-5지번의 건물을 양수하는 과정에서 청구인과 이**의 자투리 땅을 매수한 대금이라고 주장함).’
9. 청구인은 당초 매매계약서를 분실하여 제출하지 못하고 있으며, 이○○는 쟁점토지 소유권이전청구권가등기 설정당시 청구인이 아는 법무사 사무실에서 일처리를 하였고, 청구인이 법무사를 통하여 매매계약서를 작성하였으며, 본인은 쟁점토지의 소유자가 아니어서 매매계약서를 보유하고 있지 않다고 진술하였다.
10. 청구인은 1993.7.6.부터 2007.11.1.까지 쟁점토지 인근에 거주하였으며, 이○○는 쟁점토지 인근에 거주한 사실은 없다.
11. 청구인은 2008년 중 쟁점토지 이외에도 쟁점토지 소재지 294-25, 294-42, 294-27, 294-29, 294-41지번을 청구외 이에게 양도하였으며, 이중 294-27, 294-29, 294-41지번에 대해서는 이가 2006.12.7. 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권 가등기를 설정하였다가, 2008.1.3. 소유권이전 당시 이를 말소한 사실이 확인된다.
1. 등기부등본상에는 청구인이 2008년에 쟁점토지를 백○○에게 소유권 이전한 것으로 나타나므로 처분청은 청구인에게 쟁점토지 관련 양도소득세를 과세하였으나 청구인은 쟁점토지를 2001년에 이○○가 취득하였으나, 소유권이전등기를 하지 않고, 2008년 백○○에게 양도한 것이라고 주장하면서 이건 심사청구를 제기하였다. 국세기본법 제14조 의 실질과세의 규정 등에 따라 소득의 귀속은 형식적인 명의, 법률관계에 의하여 결정할 것이 아니라, 실질적인 이익의 귀속관계에 의하여 결정되어야 할 것인바(같은 뜻 대법원 2002. 4. 9. 선고 99도2165 판결 등), 이상의 사실관계 등에 비추어 청구주장을 살펴본다.
2. 우선, 2001.7.26. 쟁점토지에 이○○를 권리자로 하여 소유권이전청구권가등기가 설정된 점, 또 이○○는 쟁점토지에 집을 짓고 살기 위해 청구인에게 자금을 투자한 것이라고 주장하나, 관련 투자약정서, 이자수수내역, 투자대금 정산 내역은 없고, 투자대상 등이 명확하지 않아 투자명목으로 6년 이상 122백만원을 지급하였다는 이○○의 주장은 납득하기 어려운 점, 그리고 소유권이전청구권가등기 과정에서 최소한 매매예약증서 등은 작성되었을 것으로 보이는 점, 또 이○○가 2001년 이후 쟁점토지 관련 대출금 이자, 재산세를 부담한 것으로 보이고, 2008년 쟁점토지 매매대금 170백만원은 모두 이○○가 수령한 점, 마지막으로 청구인이 이○○가 쟁점토지를 매매하는 과정에서 작성된 것이라고 주장하면서 제출한 청구인과 박*재 등이 2007.8.30. 작성한 쟁점토지 관련 매매계약서의 특약란에도 ‘토지 매수 후 가등기를 설정하였다가, 토지상에 건물을 신축한 이후 토지와 건물을 같이 소유권을 이전한다’라는 내용이 확인되고, 청구인이 이건 관련 매매계약금의 대부분을 이○○에게 계좌이체한 사실이 확인되는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지는 이○○가 2001.7.26. 취득하였다가, 2008년 백○○에게 미등기전매한 것으로 봄이 타당하다고 판단되는바, 쟁점토지 관련 양도소득금액을 청구인의 2008년 과세연도 양도소득금액에 포함하여 양도소득세를 과세함은 부당하다고 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.