객관적 증빙의 제시없이 당초 신고한 취득가액이 과소계상되었다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려움

• 가. 청구인은 2001.4.6. 청구외 홍(이하 “홍”이라 한다)으로부터 취득한 시 동 1502-13 소재 토지 207.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.11.21. 청구외 박(이하 “박”이라 한다)에게 단기양도한 후 취득 가액을 38,000천원, 양도가액 42,000천원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산 취득자인 박**이 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 92,000천원으로 신고한 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 과소 신고한 것으로 보아 쟁점부동산 양도가액을 92,000천원으로 산정하여 2010.9.1. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 47,416,390원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.3. 이의신청을 제기하였으나 기각결정 되었고, 2011.4.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산의 실지양도가액을 과소 신고한 사실은 인정하나, 당초 신고한 취득가액 38,000천원 또한 과소 신고한 것이다. 그러나, 양도시점으로부터 9년이 경과하여 매매계약서 등 관련서류가 이사하면서 폐기되었으며, 당시 거래한 부동산중개사무소, 법무사사무실에 확인하는 것도 불가능하였다.
• 나. 쟁점부동산 매수시 은행 출금액 및 지인으로부터 현금을 빌려 대금을 지급하였으나, 구체적인 지급일자･금액 등 소명은 불가능한 상태이다. 또한, 전소유자인 홍**이 매매금액을 확인해주는 것을 거절하고 있어 증거자료를 제시하지 못하였다.
• 다. 청구인은 2001년 3월 30일에 신한은행에서 매매대금을 지급하기 위하여 6200만원을 현금과 수표로 인출하였고, 수표번호 등을 확인하기 위하여 은행에 조회를 의뢰하였으나 문서보존기간이 경과하여 확인이 불가능하여 확인이 되지 않으며 청구인의 주장이 사실임을 입증하기 위하여 청구인의 다이어리에 적힌 메모를 복사하여 첨부한다. 또한 청구인은 중개사무실의 인정작업비와 관련하여 당시 중개를 하였던 중개사에게 2001년 3월 19일에 2,000만원을 지급하였다.
• 라. 청구인이 제출한 위의 자료를 현재 처분청이 인정하지 않고 청구인의 양도금액만을 경정하여 과세를 하였으나 이는 쌍방실거래가에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 세법의 규정에 위배된 과세라 하겠다. 당초 청구인이 제출한 양도 및 취득 관련 계약서는 모두 당시의 공시지가를 기준으로 하여 계산된 검인계약서이다. 그럼에도 불구하고 청구인의 양도가액만을 경정하고 취득가액을 경정하지 않고 과세를 하는 것은 근거과세주의에 위배된다 하겠다.
• 마. 따라서 처분청이 청구인이 제출한 취득비용에 대하여 인정을 하지 못한다면 기준시가에 의한 환산가액에 의거하여 세액을 결정경정함이 타당하다 하겠다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 과소 신고한 사실은 인정하나, 당초 신고한 취득가액 38,000천원도 실지취득가액보다 적게 신고 되었는바, 양도가액만 경정하여 과세한 것은 지나치게 과도한 처분이라고 주장하고 있으나, 청구 주장대로 당초 신고한 취득가액을 과소신고하였다면 이를 주장하는 청구인이 입증할 수 있는 구체적인 서류를 제시하여야 하나, 청구인은 부동산매매계약서등 입증할 수 있는 증빙 서류를 제시하지 못하고 있다.
• 나. 청구인은 계약금으로 5,000천원을 전소유자인 홍**에게 지급하였고, 쟁점부동산을 취득하기 위한 취득부대비용으로 10,000천원이 발생하였다고 주장하고 있으나, 객관적이고 신빙성 있는 관련 증빙을 전혀 제출함이 없이 계약금과 취득 부대비용을 인정해 달라고 주장하고 있다.
• 다. 청구인은 신한은행과 우리은행에서 출금한 68,000천원과 지인에게 빌린 돈으로 전소유자인 홍**에게 잔금으로 73,000천원을 지불하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 지인에게 빌렸다고 주장하는 돈은 이를 입증할 만한 증빙이 전혀 없고, 청구인이 신한은행과 우리은행에서 출금한 총금액 68,000천원은 단순 출금상황만 기록되어 있는 것으로, 취득당시 출금한 금액이 쟁점부동산을 취득하는 데 사용되었는지 여부를 확인할 수 없다.
• 라. 따라서 위 내용과 같이 청구인의 주장은 타당성이 없어 받아들일 수 없으며, 처분청이 당초 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 양도가액을 과소 계상하여 신고한 사실이 확인되자, 당초 신고한 취득가액도 과소계상 되었다는 주장의 당부

② (예비적 청구) 추가취득비용이 인정을 못 받는 경우, 기준시가에 의한 환산가액에 의하여 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다는 주장의 당부

• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도시 기준시가에 의한다. 다만 당해 자신이 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 기준에 해당하는 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준기가에 의하는 대에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】

① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 4) 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2007. 12. 31. 개정)

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인에 대한 이의신청결정서 내용에 따르면 다음의 사실이 확인된다.

• 가) 청구인은 2001.4.6. 취득한 쟁점부동산을 2001.11.21. 후취득자 박**에게 양도하고, 양도가액 42,000,000원 취득가액 38,000,000원의 실지거래가액으로 거래사실확인서를 첨부하여 과세미달로 양도소득세 예정 신고하였음이 신고서 등에 의해 나타난다.
• 나) 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 당초계약서(검 인계약서)를 보면, 계약일자는 2001.11.12. 매매가액은 42,000,000원으로 계약금 5,000,000원(계약시 매도자에게 지불), 중도금 지급 없이 잔금 37,000,000원을 2001.11.17. 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항에 별도 기재내역은 없고 청구인과 박이 쌍방 합의한 것으로 되어 있다. 또한, 양도소득세 신고시 제출된 거래사실확인서에도 위 매매계약서와 동일한 매매가액과 대금지급일이 동일하게 기재되어 있고, 청구인과 박 쌍방이 날인한 사실이 나타난다.
• 다) 박은 쟁점부동산을 2002.5.3. 양도한 후 취득가액 92,000,000원의 실지거래가액으로 양도소득세 예정 신고한 사실이 신고서에 의해 확인된다. 신고 시 제출한 매매계약서를 보면, 계약일자는 2001.10.16. 매매가액은 92,000,000원으로 계약금 10,000,000원(계약과 동시에 매도자에게 지불), 중도금 30,000,000원 2001.10.27. 지급, 잔금 52,000,000원을 2001.11.17. 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항에 ｢① 나대지 위에 있는 지상물 등 쓰레기는 매도인이 책임지고 잔금일전까지 깨끗이 치워 준다. ② 근저당권(금 33,800,000원)은 중도금 지불로 해지시킨다.｣라고 기재되어 있고, 청구인과 박 거래자 쌍방과 **공인중개사사무소 중개업자가 날인한 것으로 나타난다.
• 라) 위의 당초계약서, 매매계약서의 내용을 비교 정리하면 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 청구인이 제출한 당초 계약서 후취득자가 제출한 매매계약서 매매대금 42,000,000 92,000,000 계약금 일자 2001.11.12 2001.10.16 금액 5,000,000 10,000,000 중도금 일자 없음 2001.10.27 금액 30,000,000 잔 금 일자 2001.11.17 2001.11.17 금액 37,000,000 52,000,000 특약사항 없음 잔금일전까지 나대지위 쓰레기 제거, 근저당권 중도금지불시 해지 참고사항 쌍방합의 중개업자 있음 ※ 처분청이 쟁점부동산 후취득자의 신고취득가액 92,000,000원을 청구인의 양도가액으로 경정한 부분에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
• 마) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 과소 신고한 사실은 인정하나, 당초 신고한 취득가액 38,000,000원 또한 기준시가로 신고된 것으로 과소 신고하였으므로 양도가액만 정정하여 과세한 것은 지나치게 과도한 처분이라고 주장한다. 그러나 청구인은 이사하면서 폐기되었음을 이유로 쟁점부동산 취득시 작성된 부동산매매계약서를 제시하지 못하였고, 쟁점부동산 취득할 당시 지인으로부터 빌린 현금과 통장에서 인출한 현금으로 매매대금을 지급하였다고 주장하나, 매매대금의 구체적인 지급일자･금액을 명확하게 소명하지 못하고 있다. 또한, 청구인은 당초 신고한 취득가액 보다 더 많은 대가를 지불하고 쟁점부동산을 취득하였으나, 전소유자인 홍**이 정확한 매매금액을 확인해주는 것을 거절하고 있어 사실확인서 등 증거자료를 제시하지 못하고 있다고 주장하고 있다.
• 바) 2010. 12. 23. 심리부서 담당자가 청구인과 전화 통화한바, 청구인은 ｢쟁점부동산을 취득하면서 매매대금으로 총 88,000,000원을 지급하였으며, 최근 매도자인 홍을 만나서 확인한바 홍은 양도대가로 78,000,000원 정도 받은 것으로 진술하는바, 차액 10,000,000원 중 2,214,800원의 취･등록세 및 기타 소유권이전 비용을 제외한 나머지 금액은 중개업자가 가져간 것으로 보인다.｣ 라고 진술하였다. 2) 청구인은 취득비용에 대한 입증자료로 신한은행 시화지점(110-094-*) 의 2001.3.19.부터 2001.3.30.까지의 ‘유동성 거래내역조회’를 제출하였고, 내역서 내용 중 2001.3.30. 연지급(대체)된 62,000천원은 “문서보존기간 5년 경과로 (이체계좌의) 확인이 불가능”이라 기재되어 있다.

3. 청구인은 지급에 대한 입증자료로 청구인의 다이어리에 적힌 메모를 복사하여 제출하였는데, 2.13.란에는 “통장금액 6,320만원, 계약금 500만원, 잔금 4/2, 토탈부동산포함 8,600만원”으로 기재되어 있다. 4) 청구인은 중개사무실의 인정작업비와 관련하여 2001.3.19. 현금지급 20,000천원이 명시되어 있는 ‘예금거래실적증명서’ 사본과, 쟁점부동산 취득 관련하여 2,214천원 납부한 ‘세목별 과세증명서’를 제출하였다.

• 라. 판단 <쟁점 ①>에 관하여

1. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 과소 계상하여 신고한 사실이 적출되어 처분청으로부터 과세처분을 받자, 당초 신고한 취득가액이 과소하게 신고 되었다고 주장하나, 청구 주장대로 당초 신고한 취득가액을 과소 신고하였다면 이를 주장하는 청구인이 입증서류를 제시하여야 하나, 청구인은 이사하면서 폐기되었음을 이유로 쟁점부동산 취득 시 작성된 부동산매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인은 2001.11.21. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 양도가액 42,000천원, 취득가액 38,000천원의 실지거래가액으로 신고하였는데, 쟁점부동산 취득 시 매도인인 홍**의 정확한 매매대금에 대한 사실확인서 등 이를 입증하는 증빙이 없는 바, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액에 대하여 처분청이 명확한 자료 없이 이를 부인할 수는 없는 것이다.

• 나. 또한 2001.2.13. 현금으로 지급하였다하는 계약금 500만원은 누구에게 지급이 되었는지 확인되지 않고 있으며, 비록 청구인의 다이어리에 이러한 내용이 적혀 있다 하나 누구에게 지급되었다는 내용도 없는 등 객관성이 있는 구체적 증빙으로 보기는 어렵다 할 것이며, 2001.3.30. 신한은행계좌에서 대체된 62,000천원도 문서보존기간의 경과로 이체된 계좌의 확인이 불가능하여 누구의 계좌로 입금되었는지가 불분명하며, 중개사에게 지급하였다는 2001.3.19. 현금출금된 20,000천원도 실제로 누구에게 무슨 명목으로 지급되었는지가 불분명하다.
• 다. 따라서 이러한 내용들을 종합하여 볼 때 추가취득비용을 인정해 달라는 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. <쟁점 ②>에 관하여
• 가. 청구인은 청구인이 제출한 취득비용에 대하여 인정을 하지 못한다면 기준시가에 의한 환산가액에 의거하여 세액을 경정하여야 한다고 주장하나, 이 건의 경우 청구인이 당초 실지거래가액인 양도가액을 과소하게 신고하였다가 이러한 사실이 적출되어 처분청으로부터 고지처분을 받은 것으로, 이와 관련된 취득비용을 인정받지 못하게 되자 기준시가에 의한 환산가액으로 과세표준 및 세액을 경정해 달라는 것은 국세기본법상의 ‘신의성실의 원칙’이나 ‘금반언의 원칙’에 위배되는 것이라 할 수 있으며,
• 나. 청구인이 양도소득과세표준 및 세액을 실지거래가액으로 소득세법 제105조 및 제110조의 규정에 의하여 각각 예정신고 및 확정신고한 경우 확정신고기한 후에는 기준시가로 경정 등의 청구를 할 수 없는 것(서면인터넷방문상담4팀-1326, 2008.5.30 같은 뜻)이므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.