쟁점분양권의 권리금이 얼마이고 귀속자가 누구인지 여부

• 가. 청구인은 2004.5.13. DSD○○(주)로부터 ○○광역시 ○○구 ○○ 1410번지 소재 ○○트럼프월드 ○○아파트 ○○○동 501호를 분양받아 2006.3.9. 김○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다) 상태로 양도하고, 프리미엄을 30,000천원(매매계약서1)으로 하여 2006.4.4. 양도소득세 9,900천원을 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점분양권에 대한 고가아파트 분양권 양도자료를 ○○세무서장으로부터 통보받아, 매수인이 지급한 쟁점분양권 프리미엄이 125,000천원이라는 사실을 확인(매매계약서2)하고 청구인 신고금액과의 차액에 대하여 2006년 과세연도 양도소득세 36,741천원을 고지하였으나, 이후 청구인이 양도대금 중 20,000천원을 중도금 지연 불입에 대한 이자로 매수인에게 돌려준 사실을 확인하고 매수인으로부터 실제로 받은 금액 105,000천원을 쟁점분양권 프리미엄으로 보아 양도소득세를 25,246천원으로 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.15. 이의신청을 거쳐 2011.4.6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 매매계약서1(계약서1)이 신빙성이 없다는 주장에 대하여

1. 매수인이 계약서1를 작성한 사실도 없다고 주장하나 계약서1에 첨부되어 있는 부동산 거래 사실 확인서를 보면 매수인인 날인에는 인감도장이 날인되어 있고 또한 인감증명서도 첨부되어 있으며 부동산 거래 사실 확인서에도 프리미엄은 3천만원으로 기재되어 있어 신빙성이 있고,

2. 계약금 4천만원을 주었다고 하나, 청구인은 2006.2.16.자 ○○은행 (272-18-* 계좌 거래내역서 첨부)에 2천만원은 계좌이체 받고, 나머지 2천 만원은 중도금 이자 후불제 관계로 매수인에게 자동 승계되는 관계로 분양권(양도대금)에 포함시키지 않고 매수인에게 지급 받지 아니하였음에도 매수인이 4천만원을 지급하였다는 일방적인 진술로 인하여 처분청이 계약서1이 신빙성이 없다고 하는 것은 계약서 등을 명확히 살펴보지 못한 착오 판단이다.

• 나. 매수인이 제출한 매매계약서2(계약서2)의 신빙성 및 ○○세무서에서 확인한 분양권시세가 정당하다고 하는 주장에 관하여

1. 매수인이 제시한 계약서2를 살펴보면, 매도인 날인란에 좋은사람들공인중개사 임○○가 대리인 자격으로 날인하였는데 청구인은 임○○에게 위임한 사실이 전혀 없고 매수인이 위임한 공인중개로 보여지며, 그 당시 소위 “떳다방” 이 ○○ ○○구에서 성행하고 있었고 분양권시장에서도 거래 중개인들이 거래과정에서 원매도인을 배제하고 전매차익을 챙기면서도 자신들을 거래당사자로 나타내지 않은 거래방식이 일반적으로 행해지고 있어 이 계약서2 또한 그러한 차원에서 이루어진 계약서로 신빙성이 없으며

2. 매수인이 제시한 계약서2는 부동산중개인이 프리미엄에 대한 영수증을 요구하자 부동산중개인이 임의로 작성한 것이고 부동산중개인의 전매차익 때문에 청구인은 선의의 피해자가 될 수 있다.

3. ○○세무서에서 쟁점분양권의 시세가 120백만원이라 하였는데 청구인이 매도한 아파트는 저층으로 고층과는 별도로 시세가 형성되는 것이 일반적으로 동 금액을 쟁점분양권의 시세로 볼 수 없다.

• 다. 청구인이 이의신청 시 매수인이 지급하였다는 수표에 대하여 금융조회를 통하여 사실관계를 밝히기를 원해 청구인이 금융조회 동의를 하자 수원세무서는 수표금액 164,080천원(2006.3.7. ○○은행 좌동지점 발행)를 조회하였다.

1. 금융조회 결과 일부 확인된 수표이서 내용 중 1천만원 수표 2장의 이서인은 박○○, 1백만원 수표 2장은 김@@이 이서한 것을 확인되었으나 청구인과는 전혀 알지 못하는 중개사들이다.

2. 청구인 이서 수표금액은 2천만원 3장으로 확인되고, 청구인의 중개사 박경희는 1백만원 3장으로 확인되었으며 아직 확인되지 아니한 수표금액은 8천만원이다.

• 라. 따라서, 현재 확인된 금액으로는 청구인이 수령한 6천만원으로 처분청 주장 금액에 훨씬 미치지 못함에도 불구하고 이의신청을 기각 결정한 것은 실질과세 원칙에 반하는 부당한 처분이다.

• 가. 청구인이 제출한 계약서가 정상계약서라는 주장에 대하여

1. 청구인은 프리미엄 3천만원으로 명시된 분양권 매매계약서1 및 부동산 거래사실 확인서, 매수인의 인감날인, 인감증명서 등으로 정상계약서라고 주장하나

2. ○○세무서에서 자료 통보한 쟁점분양권 프리미엄 시세 120백만원에 비해 청구인이 신고한 3천만원은 차이가 많이 나고 양도대금에 대하여 매수인이 수표 등의 객관적 증빙을 제출하였으나 청구인은 받은 적이 없다고만 할 뿐 구체적 증빙을 제시하지 못하는 점으로 보아 청구인의 주장과 같이 정상계약서라고 볼 수는 없다.

• 나. 처분청은 수표 조회결과에 따라 실질귀속자에게 과세하는 것이 합당하다는 주장에 대하여

1. 청구인은 이의신청 심리 시 **세무서 금융조회 결과 수표 실수령인 김@@외 2인 등이 확인되어 실질과세 원칙에 따라 과세하여야 한다고 주장하나

2. 매수인이 진술에 의하면 분양권 매매 잔금을 지급하기 위하여 본인과 청구인외 2 - 3인이 은행점포에서 만나 청구인에게 수표를 건네주었다는 점과 금융조회 결과 수표 실수령인으로 조회되는 김@@외 2인 받은 금액이 실제 본 청구건과 관련된 프리미엄인지 대금성격이 불분명한 점으로 미루어 소득의 사실상 귀속자에 따른 실질과세 원칙에 따라 당초 과세처분을 취소하라는 청구인의 주장은 부당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 분양권의 프리미엄이 3천만원이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점분양권을 2006.3.9. 매수인에게 양도하고, 2006.4.4. 양도소득세 신고 시 양도가액 109,080천원(프리미엄 30,000천원 포함), 취득가액 79,080천원으로 하여 2006년 과세연도 양도소득세 9,900천원을 신고 납부하였으나 처분청은 ○○세무서장으로부터 통보받은 과세자료에 의하여 쟁점분양권의 프리미엄을 105,000천원(125,000천원-20,000천원)으로 보아 2010.11. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 25,246천원을 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. ○○세무서장이 처분청에 통보한 ‘고가아파트 분양권양도자료’ 및 첨부 ‘취득가액 사실조회서’의 내용은 다음과 같다.

• 가) 고가아파트 분양권양도자료 (단위:천원) 분양권내용 최종취득자 회신내용 분양권전매자 신고내용 차액 (1-2) 시세가격(KB뱅크등조회) 비 고 성 명 프리미엄(1) 성 명 신고금액(2)

○○트럼프월드 마린 - 김○○ 125,000 허○○ 30,000 95,000 120,000 조망권 우수 (79평형)

• 나) 매수인이 ○○세무서장에게 회신(2008.6.18)한 ‘취득가액 사실조회서’에는 “ 쟁점분양권의 프리미엄은 125,000천원이며 중개수수료는 ‘좋은 사람들 공인중개사’ 임○○에게 2,000천원을 지급하였다고 ” 회신함

3. 청구인은 쟁점분양권 프리미엄이 30,000천원이라고 주장하며 매수인과 작성한 계약서1과 부동산거래사실확인서, 매수인의 인감증명서를 제출하였으며 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 계약서1 구 분 매매대금 계약금 잔 금 융자금 금 액 393,768천원 30,000천원 79,080천원 284,688천원 일 자 2006.2.16 2006.3.9 $$은행 승계 매도인 허○○ (○○시 ○○구 좌동 1288 타운 *-1201) 매수인 김○○ 중개인 없음 특약사항 (매매대금 내역) 기불입된 금액 79,080천원, 프리미엄 30,000천원, 중도금(융자금승계) 284,688천원 비 고 2006.3.9.자 ○○구청장 검인도장이 찍혀있음 매수인은 본인이 작성한 계약서가 아니라고 주장함
• 나) 부동산거래사실확인서(2006.3.9. 작성): 매도인 허○○(○○시 ○○구 좌동 1288 @@타운 ***-1201), 매수인 김○○이며, 프리미엄 30,000천원을 포함하여 매매대금 393,468천원에 쟁점분양권을 거래하였음을 확인하였다.
• 다) 매수인 인감증명서 (2006.3.9. 발급, 거래사실확인용) * 매수인은 위 나)의 확인서를 작성한 사실이 없으며, 인감증명서는 쟁점분양권 거래당시 필요하다고 하여 떼어준 것이라고 주장하였다.

4. 매수인은 쟁점분양권의 매매계약내용에 대하여 처분청에 계약서2 및 수표 사본 등 증빙을 첨부하면서 ○○세무서에서 확인한 내용과 같은 내용으로 다음과 같이 회신하였다.

• 가) 매매내용

(1) 최초계약은 동서인 여○○ 명의로 계약하였다가 다음날 본인 명의로 계약을 변경하였고 계약금은 40,000천원을 지급하였다. 그 중 20,000천원은 허○○의 ○○은행계좌로 이체하였고 20,000천은 수표로 지급하였다.

(2) 잔금은 계약서2와 같이 164,080천원을 현금 80천원과 첨부한 수표(복사본)로 지급하였고, 2006.3.9.까지 매도인이 납부하지 않은 중도금 이자로 수표 한 장(20,000천원)을 돌려받았다. 매매계약서를 허○○씨와 허○○씨 중개인이 직접 확인한 후, 잔금 전액을 허○○씨에게 지급하였으며 프리미엄은 125,000천원이다.

• 나) 계약서2 구 분 매매대금 계약금 잔 금 융자금 금 액 204,080천원 40,000천원 164,080천원 회사규정에 따라 매수인이 승계 일 자 2006.2.16 2006.3.9 $$은행 승계 매도인 허○○ (○○시 ○○구 좌동 1288 @@타운 ***-1302) 매수인 김○○ 중개인 좋은 사람들 공인중개사 임○○ 특약사항 -명의변경시 명의자는 매수인이 지정하는 자로 함 -중도금 이자후불제는 명의변경시 매도인이 정산하기로 함 -프리미엄은 125,000천원임 비 고 매도인 서명란에 代 임○○라고 되어 있음, (매매대금)계약금 79,080천원+프리미엄
• 다) 잔금 164,080천원의 지급증빙: 2006.3.7. ○○은행 좌동지점에서 발행한 20,000천원 수표외 18장의 수표사본 (합계금액 164,080천원)

5. 이의신청 불복과정에서 제시된 수표에 대하여 금융조회를 한 결과 회신된 내용을 정리하면 아래와 같이 확인된다. 수 표 내 용 지급인(이서자) 현황 발행일 수표번호 매 수 지급일 성 명 주 소 2006.3.8 74466579∼80 1,000천원×2매 2006.3.9 김@@

○○시 # # 2006.3.8 42385709~711 20,000천원×3매 2006.3.9 허○○ @@시 @@구 @@동 2006.3.8 20259987~988 10,000천원×2매 2006.3.9 박○○

• 김@@ 및 박○○은 중개인사무실을 운영한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 위와 같은 관련법령 및 사실관계를 종합해 보면, 처분청은 매수인이 제시한 계약서2, 수표금액, 쟁점분양권 프리미엄이 125백만원이라는 주장 등을 반영하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정고지 하였으나 이의신청 불복과정에서 수표에 대한 금융조회를 한 결과 일부 회신된 내용에 의하면 청구인이 전액 이서한 것으로 확인되어야 함에도 청구인이 알지 모른다는 중개업자들의 이서 내용이 확인되고 있는 점, 매수인이 제시한 계약서2의 매도인란의 청구인 성명을 대리한 임○○에 대하여도 청구인은 위임한 사실이 없다고 확인하고 있는 점, 소위 떳다방의 중개인들이 쟁점분양권과 관련된 사실로 볼 때 청구인의 쟁점분양권 프리미엄이 105백만원이라는 처분청의 주장은 불분명하다 할 것이다. 따라서, 수표에 대한 금융조회가 아직 이루어지지 아니한 것에 대하여는 추가적인 금융조회가 필요하고 수표이서자로 확인된 중개업자들에 대한 수표 취득 경위를 확인하여 쟁점분양권의 프리미엄이 얼마이고 귀속자가 누구인지를 재조사를 통하여 확인하여 이 건 양도소득세를 경정결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.