부동산 취득과정에서 중도금 및 잔금 지연납에 대한 손해합의금은 연체료 및 이자성격이고, 공시지가 급등에 따른 양도소득세 부담조건이라고 주장하나 구체적 증거자료가 없으므로 당초 처분은 정당함
부동산 취득과정에서 중도금 및 잔금 지연납에 대한 손해합의금은 연체료 및 이자성격이고, 공시지가 급등에 따른 양도소득세 부담조건이라고 주장하나 구체적 증거자료가 없으므로 당초 처분은 정당함
청구인은 20××.5월 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ×××-7 잡종지 660㎡(이하 “ 쟁점토지 ”라 한다)를 취득하는 과정에서 중도금 및 잔금 지급지연으로 취득가액보다 ××백만원을 추가로 지급(이하 “ 쟁점금액 ”이라 한다)한 사실이 있으며, 20××.2.9. 쟁점토지를 양도한 후 20××.4.30. 양도 소득세 신고시 쟁점금액을 취득 과정에서 소요된 직접비용으로 보아 필요경비로 신고하였으나, 동청주세무서장(이하 “ 처분청 ”이라 한다)은 쟁점금액을 쟁점토지에 대한 중도금 및 잔금 지연에 대한 지연이자로 보아 필요경비 부인 후 20××.1.31.납기로 양도소득세 ××,×××,××0원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 20××.×.××. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 20××년 5월 매매계약을 체결(당초계약서 분실)하면서 은행으로부터 대출을 받아 20××년 6월 잔금을 지급하기로 하는 한편, 잔금에 상당하는 어음을 매수인에게 교부하였다. 매매계약 체결 후 은행대출을 위해 노력하였으나 제때에 대출이 성사되지 않아 잔금을 기일 내에 지급할 수 없게 되어 이 사실을 통지하였으며, 매도인은 성남시 일대의 토지에 대한 개별공시지가가 대폭인상(쟁점토지의 경우 ㎡당 340,000원에서 540,000원으로 인상)되어 당초 잔금일 기준으로 양도소득세를 개별공시지가로 신고하는 경우 실지거래가액으로 신고하는 것보다 더 많은 부담을 하게 됨으로 해약하자는 연락을 받았으며 이에 따른 양도소득세 추계액은 다음과 같다. (필요경비는 감안하지 않았으며 양도가액 등은 2인공동소유로 1/2임) (표 생 략) 계약금 상당액(××백만원)을 손해 볼 수 없다고 판단한 청구인은 20××.9월 대출이 실행되어 중도금과 잔금 5억원을 지급하고 토지매매계약을 성사시키면서 별도로 양도소득세 보전차원에서 계약금의 절반정도인 쟁점금액을 추가 지급하고 매매계약서를 다시 작성하였다. 상기 내용과 같이 개별공시지가 인상에 따라 양도소득세 부담이 증가됨에 따라 계약외로 추가 지급한 것이며, 이는 다음 예규내용과 같이 토지 매입가액에 포함되는 것으로 볼 수 있다고 판단된다. 양수자가 양도세를 부담하는 조건으로 양도한 경우 실지 양도가액 계산시 동 양도세는 실지 양도가액에 포함한다.
① 자산양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서 매수자가 자산양수대금 이외에 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급하였을 경우 양도자의 양도가액 계산은 당초 양도가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함하는 것이나,
② 기준시가로 산정하는 경우에는 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키지 아니하는 것임.(재일46014-1616, 1997.7.2.) 청구인은 토지 매매계약 당시 잔금 등을 은행에서 대출받아 지급하겠다는 것과 약속이행을 위해 약속어음을 발행한다는 사실을 매매계약서에 명시한 바 있으나 사정이 여의치 못해 기일 내에 대출을 받지 못함에 따라 부득이 계약이행을 전제로 추가로 지급한 금액은 이를 토지취득에 필수적으로 지급하여야 할 것이므로 이를 양도소득금액 계산시 필요경비에 포함시키는 것이 타당하므로 처분청에서 고지한 것은 이를 취소하여야 한다.
쟁점토지에 대한 부동산매매계약서 상 대금지급에 관한 약정을 살펴보면, 20××.×.26. 계약을 체결하고, 중도금 및 잔금은 각각 20××.×.30. 및 20××.×.10. 지급하기로 약정하고 약속어음을 발행하였으나, 계약서상 지급기일 경과로 추가로 쟁점금액을 지급하였음이 확인된다. 추가지급 한 쟁점금액은 중도금 및 잔금의 지급기일 지연으로 인한 이자상당 가산금액 성격으로 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 단서규정에 해당하므로 필요경비에서 지연이자를 차감한 당초 과세예고통지는 적정하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ ～ ⑬ (생략)
1. 쟁점토지의 취득내역
2. 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지에 대한 계약 당사자 간 중도금 및 잔금을 약정된 기일에 지급하지 못하여 계약해지 상황까지 갔으나, 쟁점토지에 대한 거래대금 외에 추가로 쟁점금액을 지급하기로 하고 계약을 유지하였으므로 추가 지급한 쟁점금액은 소유권을 취득하기 위한 화해비용이라고 주장하며 제출한 증빙서류에 의하면
3. 쟁점토지는 20××.×.×. 청구인명의로 소유권이 이전되었으며, 동일자로 수원농업협동조합으로부터 근저당권(채권최고액: ×억원)이 설정되었음이 등기부등본을 통하여 확인된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.