토지지분의 양도로 인한 소득은 단순한 토지의 매매에 해당하므로 양도소득임

<쟁점임야 양도현황> 지 번 지 목 면 적(㎡) 양 도 일 자 양 도 자 양 수 자 비고

○○ △△ 산150-7 임야 39,236 2002.1.23. 이○○ 윤○○ (청구인) 쟁점임야 중 19,401㎡ 만 청구인 명의로 소유권이전 등기하고, 같은 날 쟁점임야 중 19,835㎡ 는 청구외 김△△ 에게 미등기 전매

○○ △△ 산150-7 임야 19,835 2002.1.23. 윤○○ (청구인) 김△△

○○ △△ 산150-7 임야 19,835 2002.8.20. 김△△ 이▽▽ 김△△ 지분 전부이전

○○ △△ 산150-16 임야 12,549 2007.6.19. 윤○○ 국 (국방부) 2003.4.24. 분할로 인하여

○○ △△ 산150-7에서 이기 ※ 청구인은 2001.10.30. 청구외 김☆☆(이하 “김☆☆”이라 한다)에게 쟁점임야 중 일부(3,963㎡)를 350백만원에 매도하는 계약을 체결하였으나, 2003.8.경 계약이 해제되었다. <청구인 쟁점임야 보유현황> 분 할 지 번 지 목 면 적(㎡) 비 고

○○ △△ 산150-17 (현재 지번: ○○ △△ 226-113) 임야 6,852 2003.4.24. 분할로 인하여

○○ △△ 산150-7에서 이기

• 가. 청구인은 2002.1.23. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)으로부터 ○○도 ○○시 ○○면 △△리 산 150-7 임야 39,236㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 1,070백만원에 취득하여 같은 날 쟁점임야 중 19,401㎡만 청구인 명의로 소유권 이전등기하고, 19,835㎡(이하 “쟁점지분”이라 한다)는 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 청구외 김△△(이하 “김△△”이라 한다)에게 900백만원에 양도한 후 원소유자인 이○○이 김△△에게 쟁점지분을 양도한 것으로 같은 날 소유권 이전등기를 하였다.
• 나. 이에 대해 처분청은 청구인이 쟁점지분을 미등기 전매한 것으로 보아 실지거래가액(양도가액 900백만원, 취득가액 535백만원)으로 양도차익을 계산하여 2010.10.21. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 517,071,230원을 고지하겠다는 내용의 세무조사 결과통지를 하였다. 이에 청구인은 2010.11.19. 과세전적부심사청구를 하였으나, 불채택되어 처분청은 2011.1.3. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 517,071,230원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.1. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 부동산 개발목적으로 이○○으로부터 쟁점임야 매매계약을 하였고, 곧바로 군부대와의 공장건축 협의와 공장인허가를 위해 측량 및 사업계획서를 작성하고 5회에 걸쳐 공장신축을 위한 군부대협의신청을 하여 그 중 세 번이나 조건부 동의를 받아 부대블록담장설치공사를 완료하는 등 쟁점임야 취득시점부터 부동산 개발수익을 목적으로 한 점, 부동산 개발활동 중에 매매함으로써 높은 시세로 매매가 이루어진 점, 매매차익의 발생원인이 청구인의 개발활동에 의한 것이지 외부적인 요인이 아니었던 점 등을 고려할 때 쟁점지분의 양도에 따른 소득은 수익목적의 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당한다.

청구인은 2002년에 쟁점임야를 취득한 이후 현재까지 대외적으로 사업을 한다는 의사표시인 부동산매매업 사업자등록을 하지 아니한 점, 2002.1.23. 쟁점지분 양도 시점을 전후하여 쟁점지분의 매매이외에는 취득이나 양도행위가 없었고, 쟁점임야도 분할매매한 것도 아닌 1인에게 일정지분을 양도한 것에 불과한 점, 쟁점임야에서 2003.4.24.자로 분할되어 2007.6.19.자로 국방부에 수용된 파주시 ○○면 △△리 산120-16번지 12,549㎡의 매도에 대하여는 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 2007.8.31. 양도소득세를 자진신고ㆍ납부한 점 등을 종합하여 볼 때 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어렵다 할 것이므로, 청구인의 쟁점지분 양도에 따른 소득을 양도소득으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점지분의 양도로 인한 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 볼 것인지 아니면 단순한 토지의 매매로 보아 양도소득으로 볼 것인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 4) 소득세법 제96조 【양도가액】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

양도소득과세표준의 100분의 60 6) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】(2002.03.30. 대통령령 제17555호로 개정되기 전의 것) 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 7) 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】(2002.04.12. 개정되기 전의 것)

② 영 제2조제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. 8) 소득세법 통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점임야에 대한 등기부등본 사본에 의하면 청구인과 김△△이 2002.1.23. 원소유자인 이○○으로부터 쟁점임야를 공동 취득하여 김△△이 쟁점지분을 2002.8.20. 이▽▽에게 양도한 것으로 기재되어 있으나, 쟁점임야 및 쟁점지분에 대한 부동산매매계약서 사본에 의하면 다음과 같은 사실이 나타나고, 쟁점지분의 미등기전매사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 쟁점임야 매매계약서(취득) 쟁점지분 매매계약서(양도) 부동산 소재지 파주 ○○ △△ 산 150-7 파주 ○○ △△ 산 150-7 면적 임야 39,236㎡ 임야 39,236㎡ 중 19,835㎡ 대금 총계 1,070백만원 900백만원 계약금 100백만원(2001.8.2.) 중도금 350백만원(2001.10.22.) 잔금 620백만원(2002.1.10.) 특약사항 1.○○면 △△리 산 150번지에 접할 수 있도록(산150-13에 접한 부분) 4m 도로를 매수인이 개설하여 준다.

2. 중도금 이후 토지사용승낙서를 준다.

3. 지상에 조림목이 있을 경우 매도인이 해결하여 준다. 1.본토지 개발에 필요한 비용(토목공사, 군협의조건부 담장설치공사, 인허가비용)등은 매도자와 매수자 지분대로 부담키로 한다.

2. 토지분할은 분할도를 기준으로 빠른 시간내에 분할 등기한다. 매도인 이○○ 윤○○ 매수인 윤○○ 김△△ 작성일 2001.8.2.

• 2) 청구인이 제출한 입금표 사본에 의하면 청구인은 ○○측량건설사무소에 쟁점임야 경계확인을 위해 2001.8.3. 500천원, 쟁점임야에 공장건축 인허가 서류준비 등 관련 계약금 일부로 2001.8.7. 1,500천원를 각각 지급한 것으로 나타난다.

3. 청구인이 제출한 ‘군사보호구역 건축 협의신청서’ 사본, ‘작전성 검토결과 통보’ 공문사본, 군부대 협의에 대한 ‘사실조회 신청에 대한 회신문’ 사본에 의하면 군당국과 공장건축 협의를 위해 아래 표1과 같은 사업계획서와 도면 등을 첨부하여 2001.9. ○○시청에 청구인 명의로 아래 표2와 같은 협의신청서를 제출하였고, 이후에도 아래 표 3과 같이 매매계약의 상대방 및 강○○ 명의로 4회에 걸쳐 공장건축 협의신청을 한 바 있으며, 3회에 걸쳐 군부대로부터 조건부 동의를 받은 사실이 나타난다. <표 1> 사업계획서

본인은 파주시 ○○면 △△리 산150-7번 지상에 공장을 신축하고자 하오니 군부대 건축협의 신청서를 제출하오니 관계부처에 선처바 라며 인근농지 및 인근주민에게 전혀 피해가 없도록 하겠으며 인근 유후노동력을 흡수하여 지역경제발전에 조금이나마 기여하고자 합니다.

서울 동대문구 답십리동 1-297번지 윤 ○ ○

토지 소재지 파주시 ○○면 △△리 산150-7번지 지 목 임야 공 부 면 적 39,236㎡ 사 용 면 적 30,721㎡ 제 외 면 적 8,515㎡ 국토이용법상 용도지역 준농림지역

• 생 략 - <표 2> 군사보호구역 건축협의 신청서 신 청 인 윤 ○ ○

○○시 ○○구 ○○동 1-297번지 협 의 개 요 소재지

○○

○○ △△ 산150-7 지목 임야 협의용도 공장 국토이용계획법상 용도지역 준농림지역 공사종별 신축 도시계획법상 용도지역 구역외 건축면적 (연면적) 9,140㎡ (9,140㎡) 부지면적 30,721㎡ 건물최고높이

• 건축물높이 6.0m 군사시설 보호법 제10조 규정 군사시설 보호구역 작전성 검토를 붙임과 같이 신청합니다. 2001년 9월 일

○ ○ 시 장 붙임서류: 1. 군사협의 신청서 2부

2. 사업계획서 1부(공장 등 건축시 개략적인 사업계획서) - 이하 생략 - <표 3> 군부대 협의사실 조회에 대한 회신문 회수 신청인 용도 결과 군부대접수일 통보일 1 윤○○ 공장신축 회송 01.10.06 01.10.12 2 강○○ 공장신축 조건부동의 01.12.14 02.01.12 3 김△△ 공장신축 조건부동의 02.06.15 02.09.14 4 김☆☆ 운동시설신축 조건부동의 02.11.07 02.12.07 5 윤○○ 공장신축 부동의 03.05.01 03.06.19

4. 청구인이 제출한 2001.10.22. 작성 ‘위임장’(위임인 이○○, 수임인 청구인) 사본 및 2001.10.30. 작성된 쟁점임야 중 일부(3,963㎡)에 대한 ‘부동산매매계약서’ 사본에 의하면 청구인은 쟁점임야에 대한 중도금 지급 이후 이○○으로부터 매매계약에 관한 일체의 권한을 위임받은 사실이 나타나고, 위 수임에 기초해서 청구인은 김☆☆에게 쟁점임야중 3,963㎡를 청구인이 공장인허가를 득하여 토지를 분할하여 주는 조건으로 350백만원에 매도한 사실이 나타난다.

5. 청구인이 제출한 2002.12.18. 파주시 작성 ‘산림형질변경(운동시설)허가’공문 사본 및 대법원 판결(2205다*, 2005.11.10.) 사본 등에 의하면 청구인으로부터 쟁점임야중 3,963㎡를 청구인이 공장인허가를 득하여 토지를 분할하여 주는 조건으로 2001.10.30. 350백만원에 매매계약한 김☆☆은 2002.12.18. ○○시로부터 산림형질변경 허가를 받았으나, 김☆☆은 체육시설허가 만으로는 공장신축을 추진하기 어렵다고 판단하고 2003.4.1. 산림형질변경허가 취소요청을 하여 허가는 취소되었고, 이에 청구인은 김☆☆과의 매매계약의 특약조건에 따라 공장설립허가를 받지 못하므로 2003.8.23. 매매계약을 해제한다는 내용증명을 김☆☆에게 발송하였고, 이에 대하여 김☆☆이 소송을 제기하였으나, 2005.11.10. 대법원판결에 의하여 계약해제된 사실이 나타난다.

6. 청구인이 제출한 2002.3.15. 영수인 오○○ 작성 아래의 ‘영수증’ 사본에 의하면 청구인이 쟁점임야 인근 군부대의 블록담장공사대금으로 20백만원을 지급한 사실이 나타나고, 2004년 제**부대 작성 아래의 ‘조건부 동의에 따른 공사완료 확인서’ 사본에 의하면 부대 블록담장 375m 설치하였음(공사기간은 2002.3.21.~2002.4.20.)이 나타난다. <표 1> 조건부 동의에 따른 공사완료 확인서 공 사 내 용 부대 블록담장 375m (설치) 공 사 기 간 2002년 3월 21부터 2002년 4월 20일까지 위 내용의 이행 완료하였음을 확인합니다. 2004년 월 일 제 ** 부대 <표 2> 청구외 오

○○ 영수증 일 금: 이천만원정(20,000,000원) 상기 금액은 ○○시 ○○면 △△리 산150-7번지의 인근부대의 “블록담장공사대금”으로 정히 영수함 2002.3.15. 영 수 인: 오

○○ 주 소:

○○

○○ 시

○○ 읍

○○ 리 197 주민번호: 510315-1 윤

○ ○ 귀하

7. 청구인이 제출한 ○○시 2002.3.15. 작성 ‘공장설립 불승인 통보’ 사본 및 2003.6.18. ○○시 작성 ‘공장설립승인신청서 반려’ 사본에 의하면 청구인이 2002.2.27. ○○시에 공장설립신청을 하였으나, 2002.3.15. ○○시로부터 공장설립시 인근주민의 생활에 피해가 우려된다는 이유 등으로 공장설립 불승인 통보를 받았으며, 2003.5.9. 다시 ○○시에 공장설립신청을 하였으나, 사업부지 및 인근지역에 대한 자료제시가 미흡하다는 사유로 공장설립승인 신청서가 반려된 사실이 나타난다.

8. 쟁점임야에 대한 등기부등본 사본에 의하면 김△△이 2002.12.4. 쟁점지분을 매매계약에 의하여 청구외 이▽▽에게 소유권이전등기한 사실이 나타난다.

9. 청구인이 제출한 임야대장 사본 및 등기부등본 사본에 의하면 쟁점임야에서 일부인 12,549㎡가 2003.4.24. 산 150-16 으로 분할되어 청구인이 보유하다가 2007.6.19. 국가에 수용된 사실이 나타난다.

10. 청구인이 제출한 임야대장 사본 및 2010.1.11. ○○시장 작성 ‘건축․대수선․용도변경허가서’ 사본에 의하면 2003.4.16. 쟁점임야 중 6,852㎡가 산150-17로 분할되었고, 2008.12.5. ○○시 ○○면 △△리 226-113으로 등록전환되어 현재까지 청구인이 보유하고 있으며, 2009.11.30. 위 지상에 공장설립승인을 받았고, 2010.1.11. 공장부지 5,287㎡, 공장건물 1,720㎡의 건축허가를 받은 사실이 나타난다.

11. 국세통합전산망 조회결과, 청구인의 1999년부터 2010년까지 부동산 양도 현황은 쟁점지분의 미등기 양도를 제외하고는, 2007.6.19. 국방부에 매도(수용)한 1회이고, 취득 현황은 총 20회이며, 주요 내역은 아래 표와 같다. <표> 부동산 취득 및 양도 현황 (단위: ㎡) 부동산 소재지 거래일 지목 토지면적 취득 / 양도 구분 취득 / 양도 원인 비고

○○ ○○ △△ 산150-7 2002.01.23. 임야 19,401 취득 매매

○○ ○○ ○○ 산58-12 2002.07.24. 임야 1,587 가취득 가등기

○○

○○ △△ 산150-16 2007.06.19. 임야 12,549 양도 토지수용

○○ ○○ ○○ 산75-23 2009.02.17. 임야 6,248 취득 매매

○○ ○○ ○○ 산120-9 2009.02.17. 답 632 취득 매매

○○ ○○ ○○ 산120-7 2009.02.17. 대지 112 취득 매매

○○ ○○ ○○ 산120-6외15건 2009.02.17. 대지 278 취득 매매

12. 국세통합전산망 조회결과, 청구인은 2007.6.19.자로 국방부에 수용된 파주시 ○○면 △△리 산120-16번지 12,549㎡의 매도에 대하여는 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 2007.8.31. 양도소득세를 자진신고ㆍ납부한 사실이 확인된다.

• 라. 판 단 청구인은 이○○으로부터 부동산 개발목적으로 쟁점임야를 취득하고, 부동산개발행위를 한 후 김△△에게 쟁점지분을 양도하였으므로 위 양도에 따른 소득은 수익목적의 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당한다고 주장하는바, 이에 대해 살펴본다. 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 당해 양도 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하고(대법원 99두5412, 2001.4.24.), 특히 소득을 구분할 때에는 사업자등록과 등기유무에 관계없이 사업목적의 유무 등 실질내용에 따라 판단하는 것이 국세기본법의 실질과세원칙에 부합하는 것이다(조심2010중3045, 2011.4.5.). 또한, 부동산의 매매가 부동산매매업에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항 에서 규정하고 있는 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에 해당하지는 않는다 하더라도 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매한 경우에는 부동산매매업에 해당한다 할 것인 바, 그 『사업목적』에는 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건물과 토지를 양도한 경우 및 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할하여 양도하는 경우는 물론이고 토지를 전용·조성하여 양도한 경우도 포함된다 할 것이다(국심2002중1654,2002.7.23.같은 뜻). 그리고, 소득세법시행령 제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우를 포함하는 것이며, 이때의 “토지의 개발”이라 함은 일정한 토지를 정지·분할·조성·합병 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 해석되고(소득세법기본통칙 19-7 참조), 비록 분할전·후 지목이 동일한 임야로서 형질변경이 없는 단순분할에 해당한다 하더라도 토지의 분할로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 “토지의 개발”에 해당되는 것으로 볼 수 있다(심사소득2006-0159, 2007.1.15.). 살피건대, 쟁점지분 양도 당시인 2002.1.23. 이전에 쟁점임야를 분할하여 양도한 사실이 없고, 비록 쟁점임야를 공장용지로 개발하려고 노력은 하였으나, 실제 공장용지로 개발되지는 않았으므로 쟁점임야의 효용가치가 증대하여 쟁점임야가 개발되었다고 인정하기는 어려운 점, 청구인은 대외적으로 사업을 한다는 의사표시인 부동산매매업에 관한 사업자등록이 없는 점, 이 건 미등기전매는 분할양도가 아닌 쟁점지분을 1인에게 양도한 것에 불과한 점, 청구인의 1999년부터 2010년까지 부동산 양도 현황은 쟁점지분의 미등기 양도를 제외하고는, 2007.6.19. 국방부에 매도(수용)한 1회이고, 취득 현황은 총 20회에 불과하여 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 보기 어 려운 점, 청구인은 쟁점토지에서 2003.4.24.자로 분할되어 2007.6.19.자로 국방부에 수용된 ○○시 ○○면 △△리 산120-16번지 12,549㎡의 매도에 대하여는 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 2007.8.31. 양도소득세를 자진신고ㆍ납부한 사실이 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구인의 쟁점지분 양도행위를 부동산매매업에 해당한다고 볼 수 없다고 판단된다(심사 양도 2009-0232, 2009.12.22. 같은 뜻). 따라서 처분청이 청구인의 쟁점지분의 양도를 양도소득세 과세대상인 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.