아파트의 취득가액은 실제 지급액 등으로 확인함

청구인은 2003.7.10. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 723번지 ○○마을 ○○아파트 501동 602호(이하 ‘쟁점아파트’라 한다)를 취득하여 2009.2.12. 임의경매에 의하여 청구외 윤○○에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

○○세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)은 쟁점아파트 양도가액을 525,750천원으로, 취득가액을 331,731천원으로 보아 2010.8.2. 청구인에게 양도소득세 45,076,910원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.4. 이의신청(일부인용, 실지 취득가액을 359,600,000원으로 보아 2011.1.5. 10,105,933원 감액경정)을 거쳐 2011.3.15. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점아파트 취득 당시 미분양이었던 쟁점아파트의 잔금 등을 30개월후 납부하도록 하는 조건으로 분양대금 449,500천원에 계약하였다가 일시에 납부하기로 하고 30개월분에 대한 이자상당액 3천만원을 할인받아 420,000천원에 분양받은 것이다. 청구인은 분양대금 납부를 위해 2003.7.10. 제일은행으로부터 290백만원을 대출받았는바, 당시 금융권의 담보대출인정비율이 60%이었음을 감안할 때 분양금액을 420,000천원으로 보는 것이 타당하며, 359,600천원으로 보게 되면 담보비율이 80%가 되는 문제가 있다. 따라서, 청구인이 실제 분양받은 금액인 420,000천원을 취득가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.

• 가. 청구인은 실제 420,000천원에 분양받았다고 주장하고 있으나, 제출된 (주)△△건설(이하 “△△건설”이라 한다)의 개별납부명세서상 실입금액이 359,600천원으로 명시되어있다. 나. 처분청이 ○○도 ○○시 ○○구청에 취득세․등록세 과세내역 및 과세표준 조회를 의뢰하여 회신받은 공문에 의하면 지방세 과세표준액이 331,731천원으로 실납입금액 359,600천원에서 건물분 부가가치세 27,869천원을 차감한 금액과 일치한다. 다. 청구인이 증빙으로 제출한 통장사본에 의하면 290백만원을 대출받은 사실이 확인될 뿐 청구인이 주장하는 취득가액 420,000천원과 실제 취득가액으로 확인되는 359,600천원의 차이인 60,400천원이 쟁점아파트 분양대금으로 추가 지급되었는지 확인할 수 있는 증빙으로서의 효력은 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득가액을 359,600천원으로 본 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【 양도소득금액 】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. 4) 지방세법 시행령 제82조 의 3 【취득가격의 범위】(2003.09.29. 대통령령 제18108 호로 개정되기 전의 것)

① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

② 토지와 건축물 등을 일괄취득함으로 인하여 토지 또는 건축물에 대한 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 일괄취득한 가격을 시가표준액 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 및 기타물건의 취득가액으로 한다.

③ 제2항의 경우에 시가표준액이 없는 기타물건이 포함되어 있는 경우에는 토지·건축물 및 기타물건의 감정가액등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 안분한 금액을 토지·건축물 또는 기타물건의 취득가액으로 한다.

• 다. 사실관계 1) 처분청과 청구인사이에 다툼이 없는 사실은 다음과 같다.
• 가) 처분청은 당초 쟁점아파트의 취득가액을 331,731천원으로 하여 2010.8.2. 양도소득세 45,076,915원을 부과하였으나, 2010.11.4. 이의신청이 제기되어 심의결과 실지 취득가액을 359,600천원으로 보아 2011.1.5. 10,105,933원 감액경정하였으며(이의신청 일부인용 결정), 구체적 내용은 아래 표와 같다. (단위:천원) 구분 당초 처분 감액경정처분 차 액 양도가액 525,750 525,750 0 취득가액 331,731 359,600 27,869 양도차익 174,778 146,909 -27,869 과세표준 146,061 122,373 -23,688 총결정세액 45,076 34,970 -10,105
• 나) 청구인은 2003.7.10. 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하였고, 2009.2.2.12. 임의경매를 원인으로 윤○○에게 525,750천원에 양도하였다. 2) 청구인이 제출한 2010.10.18. △△건설 발행의 쟁점아파트 개별납부명세서 사본에 의하면, 1999.10.28.∼2003.7.10. 기간 동안 총 납부 약정금액이 449,500천원이고, 동 기간 실 입금액은 359,600천원인 것으로 나타나며, 개별납부명세서 사본의 상세 내용은 아래 표와 같다. 개별 납부 명세서 (기준일자 2010.10.18.) 현장: ▽▽늘푸른◇◇ 동호수: 501동 602호 75평형 계약자: 청구인 (단위:천원) 차 약정일자 약정금액 납부일자 납부금액 할인금액 실입금액 0 ’99.10.28. 44,950 ’03.7.10. 44,950 44,950 1 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 2 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 3 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 4 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 5 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 6 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 7 ’03.7.10. 10,000 ’03.7.10. 10,000 10,000 8 ’03.7.10. 334,550 ’03.7.10. 334,550 89,900 244,650 납부금액 449,500 449,500 89,900 359,600 미수금 3) 처분청이 2010.11.10. △△건설에 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 분양계약서 및 분양대금납부내역서를 요청하여 회신된 된 바에 의하면, 분양대금납부내역서는 5년이 경과하여 발급이 불가하다는 답변과 함께, 분양계약서 사본이 첨부되어 회신되었는바, 분양계약서 사본에 분양대금 449,500천원, 대지가격 142,940천원, 건물가격 278,691천원 및 건물분 부가가치세 27,869원으로 기재되어 있고, 분양대금할인내역 및 실입금액이 얼마인지는 기재되어 있지 않은 것으로 나타난다. 4)

○○시 ○○구청은 2010.12.2. 처분청에 쟁점부동산에 대한 검인계약서를 팩스 송신하였는바, 검인계약서의 내용을 보면 △△건설에서 처분청에 회신한 분양계약서와 동일한 것으로 나타난다. 5) 처분청은 2010.5.26. ○○구청에 쟁점아파트의 취득세․등록세 과세내역과 과세표준조회 협조의뢰 공문을 발송하였는바, 이에 대해 ○○구청은 청구인의 쟁점아파트를 취득과 관련된 취득세․등록세의 과세표준액은 331,731천원이라고 회신하였고, 동 과세표준액은 △△건설에서 발행한 개별납부명세서상 실입금액 359,600천원에서 분양계약서상 건물분 부가가치세 27,869원을 차감한 금액과 일치한다.

• 라. 판단 처분청이 쟁점아파트의 양도가액을 525,750천원 및 취득가액을 359,600천원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여, 청구인은 쟁점아파트를 분양받을 당시 30개월 후 납부하는 조건으로 분양금액 449,500천원에 약정하였으나, 일시에 납부하기로 하고 29,500천원이 할인된 금액인 420,000천원을 납입하였으므로 그 실제 납입금액 420,000천원이 쟁점아파트의 취득가액이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의하면 거주자의 양도차익 계산에 있어서 자산의 취득가액을 양도가액에서 공제하도록 하고 있고, 이 경우 아파트 중도금을 선납하여 일정액을 할인받은 때에는 할인받은 금액은 취득가액에 산입하지 아니하는 것이다(서면인터넷방문상담4팀-2544, 2007.8.31. 같은 뜻). 살피건대, 청구인이 제출한 2010.10.18. △△건설 작성의 개별납부명세서에 의하면 납부금액이 총 449,500,000원으로 20%인 89,900,000원을 할인받아 실 납입금액이 359,600천원으로 나타나는 점, 처분청이 ○○시 ○○구청에 확인한 지방세 과세표준액은 331,731천원으로 실 납입금액 359,600천원에서 건물분 부가가치세 27,869천원을 차감한 금액과 일치하는 점, 청구인은 분양대금 납부를 위해 290백만원을 대출받았는바, 당시 금융권의 담보대출인정비율이 60%이었음을 감안할 때 분양금액을 420,000천원으로 보는 것이 타당하다고 하나, 청구인이 주장하는 취득가액 420,000천원에 의할 때 대출금 290백만원의 담보비율은 약 70%이고, 처분청이 확인한 취득가액 359,600천원에 의할 때 담보비율은 약 80%여서 양자 모두 담보대출 인정비율 60%를 초과하므로 담보비율 60%를 근거로 분양금액을 420,000천원으로 인정하기는 어렵다는 점 등을 고려할 때 쟁점아파트 취득금액은 359,600천원으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점아파트의 실지 취득가액을 359,600천원으로 보아 한 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.