청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였는지 여부

처분청이 2010.7.1. 청구인에게 한 2008과세연도 양도소득세 108,200,000원의 부과처분은, 청구인으로부터 000, 000로부터 000, 000로부터 000까지의 각 거래별로 쟁점토지의 정확한 거래일자와 거래상대방, 미등기 전매 여부 등을 재조사하여 그 실질에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1989.12.27. 취득한 00시 00구 00동 429번지 전 820㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.7.17. 임의경매로 매각하였으나 이에 대한 양도소득세 과세표준 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 경락가액 338,900,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 환산가액을 적용하여 2010.7.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 108,200,000원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.25. 이의신청을 거쳐 2011.2.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 1989.12.27. 취득하여 1997.10.20. 000에게 80,000,000원에 양도하였으나 쟁점토지가 토지거래허가구역 내에 위치하여 소유권이전 등기를 하지 못하였으며, 000이 소유권 확보차원에서 근저당설정을 요구하여 1997.12.19. 청구인을 채무자로, 000외 1인을 채권자로 하여 근저당설정등기를 하여 준 사실이 있고,
• 나. 2006.7.20. 000이 등기상 소유자인 청구인에게 쟁점토지의 소유권을 000에게 매도한다고 하면서 소유권 이전에 필요한 서류를 작성하여 주길 요청하여 이에 응하였으며, 000이 소유권 확보차원에서 근저당설정을 요청하였고, 000의 요청에 따라 000을 채무자로, 000을 채권자로 하는 근저당설정 등기를 하여 주었다.
• 다) 청구인은 1997.10.20. 쟁점토지를 000에게 양도한 후 쟁점토지 후소유자인 000과 000의 요청에 따라 소유권 이전서류 및 근저당설정 서류를 작성하여 주었을 뿐임에도 쟁점토지의 법원 경락과 관련된 양도소득세를 청구인에게 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소하고, 실질과세원칙에 따라 쟁점토지를 미등기 전매한 000과 000에게 양도소득세를 부과하여야 한다.

청구인은 1997.10.20. 000에게 쟁점토지를 양도하였다고 하면서 그 증빙 으로 부동산 매매계약서를 제출하였으나, 동 계약서는 쌍방합의에 의해 작성된 계약서로 사후에 사인 간에 작성 가능한 것인바, 동 계약서만으로는 청구인 주장을 인정하기 어렵고, 설령 진정한 계약서라고 할지라도 등기가 이루어지기전에 매매계약이 완결되기 위해서는 대금 청산이 이루어지어야 하나 대금 청산여부에 대한 증빙제시도 없는바 당해 매매계약이 완결되었다고 볼 수 없으며, 000은 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 사실은 인정하나 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 위해 노력한 흔적을 찾아볼 수 없으며, 2006.7.20. 000에게 쟁점토지를 미등기전매하였다고 하면서도 관련 매매계약서, 대금지급 증빙 등은 제시하지 못하고 있는바, 쟁점토지의 법원 경락과 관련하여 청구인을 쟁점토지의 양도인으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 법원 경락과 관련하여 등기부등본상 소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의 무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ소익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 3) 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】

① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조제1항제1호․제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도하는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.(이하 생략) 4) 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지관할 세무서장에게 신고하여야 한다.(이하생략) 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

6. 국 토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군 수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에 도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

7. 국 토의 계획 및 이용에 관한 법률 제121조【국가 등이 하는 토지거래계약 에 관한 특례 등】

② 다음 각 호의 경우에는 제118조를 적용하지 아니한다.

2. 민사집행법에 따른 경매

• 다. 사실관계 1) 청구인이 1989.12.27. 쟁점토지를 취득하여 보유하던 중, 근저당권자 000 (채권최고액 525백만원, 채무자 000)이 법원경매(2006타경00000, 2006.10.25.)를 신청하였고, 경매절차에 따라 2008.7.17. 338,900,000원에 000에게 경락되었으며, 청구인이 양도소득세를 무신고하자 처분청은 매도일은 2008.7.17., 양도가액은 338,900,000원 으로 하여 청구인에게 2010.7.1. 이 건 2008과세연도 양도소득세를 결정․고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인 된다.

2. 청구인은 1997.12.27. 쟁점토지를 80,000,000원에 000에게 양도하였고, 000이 다시 쟁점토지를 000에게 미등기 양도하였으며, 000에게 쟁점토지의 매입대금을 빌려준 000이 채권회수를 위하여 쟁점토지에 대한 임의경매 신청을 한 것으로 쟁점토지의 경락과 관련하여 청구인에게 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하면서 관련서류들을 제출하고 있는 바, 그 내용은 아래와 같다.

• 가) 부동산매매계약서 계약체결일 1997.9.10., 매매대금 8천만원으로 되어있고, 계약 금 1천 만원, 중도금 2천만원(1997.9.10.), 잔금 5천만원(1997.10.20.), 특약사항으로 근저당권은 매수인이 인수하고 잔금에서 공제하는 것으로 기재되어 있으 며, 계약금과 중도금 란에는 청구인 도장이, 매도인과 매수인란에는 청구인과 000의 인적사항 과 각각의 도장이 날인되어 있고, 중개인란에는 공란으로 되어 있다.
• 나) 000 확인서(2 01 0.10.8. 작성, 인감증명서 첨부) 1997.9.10. 청구인과 매매대금 8천만원에 쟁점토지 매매계약을 체결한 후, 대금을 완불하였고 소유권 이전을 하지 못하고 금 2억원의 근저당권 설정을 한 사실이 있으며, 2006.7.20. 000 본인이 양도함에도 미등기상태라 등기부상 소유자인 청구인이 쟁점토지를 1억원에 000에게 매도하는 것인양 소유권 이전서류를 작성하도록 요청한 사실이 있음을 확인하는 내용으로 되어 있다.
• 다) 000 확인각서(2007.6.4. 작성, 인감증명서 첨부) 제3자를 통하여 쟁점토지를 매수하고 등기부등본상 소유자 000로부터 2006.7.20. 매도용 인감증명과 위임장 등 소유권이전서류를 받았으나, 현재까지 소유권 이전등기를 하지 않고 있으며 이로 인하여 발생하는 양도소득세 등 세금의 증가분은 본인 부담하고, 본인을 채무자로 하여 근저당권자 000에 채권최고액 525백만원의 근저당권 설정은 청구인의 동의없이 한 것으로 동 근저당권 해제 및 변제는 본인이 책임지고 해결한다는 내용으로 작성되어 있다.
• 라) 2006.2.9. 00우체국장 제 05006603～05006606호 내용증명 1997.12.16. 000 등에게 쟁점토지에 대한 근저당권 설정을 한 이유는 채권채무때문이 아니라 매수 인이 매매대금 담보 목적에서 근저당권 설정을 요구하였기 때문임을 모두가 알고 있는 사실인데, 소유권 이전과 관련하여 매수인이 원하면 이전해 주겠다 하였지만 진전이 없는 상태에서 최근에는 근저당권을 이유로 임의경매 를 진행하고 있는 바, 쟁점토지의 소유권은 이전해 줄 수 있으나 채권채무가 없 는 현 시점에서 임의경매에 대하여는 인정할 수 없다는 취지의 내용이다.
• 마) 2006.11.29. 00우체국장 제 05008820～05008822호 내용증 명 1997.12.19. 쟁점토지 매수인(000)의 요청으로 채권최고액 금이억원의 근저당권을 설정해 주었는데, 이들은 여러차례 채권양도와 경매신청까지 하였고, 그 후 2006.6.경 다시 소유권 이전서류를 작성하여 000법무사사무소 000 사무장에게 교부하였고, 소유권 이전시까지 필요하다 하여 추가로 근저당권 설정서류를 백지상채로 교부 하였던 바, 이에 근거한 임의경매는 인정할 수 없다는 취지의 내용이
• 다. 바) 000 경위서 (2008.10.28. 작성, 법무사사무실 직원 000 작성) 20 06.7.20. 쟁점토지 소유자인 청구인을 만나 매매에 대한 부동산 소유권 이 전 등 기서류 및 근저당권 설정 등기 서류 일체를 본인에게 확인하고 관련서류 를 받 았으며, 부동산 등기를 바로 할 수 없는 사유로 인하여 근저당권 설정 등기 에 청구인이 날인을 인정하여 채무자를 매수인인 000로 하고 소유자인 청구 인이 담보제공에 동의하였다. 그러므로 2006.7.20. 근저당권 설정은 소유자 의 동의에 의하여 정당하게 이루어진 것이라는 취지의 내용이다.

3. 쟁점토지의 등기부등본상 주요 기재내용은 아래와 같다. 【 표제부 】 표시번호 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 1989.9.26. 00 00 429 전 820㎡ 【갑 구】 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1989.12.27. 매매 소유자 000 2 임의경매개시결정 2005.12.26. 2005.12.21. 2005타경23241 채권자 000 3 2번등기말소

2006. 7.27. 2006.7.23.취하 4 임의경매개시결정 2006.10.26. 2006.10.25. 2006타경18673 채권자 000 5 소유권이전

2008. 7.17. 2008.7.17. 임의경매 매각 소유자 000 【을 구】 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 3 근저당권설정 1997.12.19. 1997.12.16. 설정계약 채권최고액 금 이억원 채무자 000 근저당권자 000, 000 5 근저당권설정 2006.7.20. 2006.7.20. 설정계약 채권최고액 금오억이천오백만원 채무자 000 근저당권자 000 7-11 3~3-5 근저당권등기말소 2006.7.24. 2006.7.21. 12 1-1번근저당권 이전말소예고등기 2006.8.21. 2006.8.4. 00동부지방법원 소제기 2006가단56580 13 1-1번근저당권 이전등기말소 2007.5.31. 2007.5.8 확정판결 14 1,5,6번근저당권, 지상권설정등기말소 2008.7.17. 2008.7.17. 임의경매 매각 (이하여백)

• 다. 판 단 위 사실을 종합하여 이 건 청구인의 주장을 살펴보면 ㉮ 청구인이 이 건 증거자료로 제출한 매매계약서만으로는 쟁점토지가 1997.10.20. 000에게 양도되었다는 사실이 명백히 입증되지는 아니한다 하겠으나 쟁점토지의 등기부등본상 000을 채권자로, 청구인을 채무자로 하여 근저당권이 설정된 점에 비추어 000이 쟁점토지를 매수하였다는 청구인의 주장에 일응 신빙성이 있어 보이고 ㉯ 청구인으로부터 쟁점토지를 매입하였다고 하는 000은 인감증명서를 첨부한 확인서에서 1997.9.10. 쟁점토지를 청구인으로부터 매입하였고 2006.7.20. 000에게 미등기로 상태로 양도한 사실을 인정하고 있고, 000은 000로부터 자금을 빌려 쟁점토지를 매입하고 000을 채권자로 하여 근저당권을 설정하였으며 소유권 이전등기를 하지 않고 있음으로 인한 양도소득세 등 세금 증가분을 본인이 부담하기로 한다는 각서를 2007.6.4. 작성한 사실이 확인되고 있는 바, 청구인 주장은 일리가 있는 것으로 판단된다. 처분청은 당초 청구인이 제출한 부동산매매계약서 등을 객관적인 증빙으로 인정하지 아니하고 대금청산일이 불분명하다 하여 등기부등본상에 나타난 경락일을 양도시기로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 결정하였으나 사실이 이러하다면, 처분청은 쟁점토지의 양도와 관련된 청구인, 000, 000에 대한 사실조사를 실시하여 당사자들에게 관련 세금을 부과하여야 하는 것인데도, 등기부등본상의 소유자에게만 부과처분하였는 바, 국세기본법상 실질과세의 원칙에 따라 쟁점토지의 정확한 거래일자와 거래상대방, 미등기 전매 여부 등을 재조사하여 구체적인 소유권이전 내용을 확인한 후 조사내용에 따라 당초처분을 경정결정하여야 할 것으로 판단된다. 따라서 이 건은 처분청에 재조사를 의뢰하고 그 결과에 따라 처리함이 타당할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.