쟁점부동산 양도당시 임차인의 무허가 건물 설치되어 있는 경우 자경농지로 볼 수 없어 양도소득세 감면 해당 안 됨

• 가. 청구인은 경북 울주 서 리 -1,*2 전 153㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 부친인 청구 외 甲으로부터 1985.3.2 증여받아 소유하던 중 2008.6.9 (장검)지구도시개발 사업조합에 수용되자, 조세특례제한법 제69조 에 해당하는 농지로 보아 양도소득세 58,929,021원 감면을 적용하여 신고하였다. 이에 대해 동울산세무서(이하 “처분청”이라 한다)에서는 쟁점부동산의 수용당시 토지보상금과는 별도로 지장물(건축물외)을 보상받은 사실을 확인하고, 양도당시 농지가 아니라 하여 당초 신고한 양도소득세 감면세액을 부인하고2010.12.2. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 65,478,280원을 경정고지 하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.28. 이 건 심사청구를 제기하였다..

• 가. 청구인은 1973.12.1. 父(부)로부터 증여를 받아 2008.1.8. **(장검)지구도시개발 사업조합에 소유권이전 전까지 경작을 하였다.
• 나. 울산광역시 군 읍 리 163-22번지 소재 아파트 104 -1호에 거주하는 청구외 조(고물상업, 이하 “조”라 한다)가 쟁점부동산 인접 327-69 도로를 불법점령사용하면서 청구인의 쟁점부동산이 (장검)지구도시개발 사업조합에 도로 부지로 편입된다는 사실을 알고 청구인에게는 농반기에는 청구인의 농사를 경작하는데 불편함이 없도록 해주겠다는 약속 하에 아주 조건 없이 고물상업에 사용토록 승낙하였다.
• 다. 그런데 조는 청구인의 의사에 반하여 쟁점부동산에 고물상 영업에 필요한 건축물을 불법으로 구축하여 사용하여, 청구인이 농반기 논농사를 짓기 위하여 수차례 철거를 요구한바, 조는 철거하겠다는 의사표시만 하고 양도당시 쟁점부동산이 불법으로 무단점령 당했다. 이로 인하여 처분청은 양도당시 지목상으로는 전이지만, 사실상 전답이 아니므로 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없다고 한다. 너무 억울하오니 철저히 조사하여 선처하여 주시기 바란다.

청구인은 쟁점부동산이 **(장검)지구도시개발 사업조합에 수용되기 전인 2008. 1. 8까지 경작하였다고 주장하나 처분청은 이를 인정할 수 없다.

1. 청구인의 심사청구내용에서 2008.1.8. 까지 농사를 지었다고 주장하면서 조**가 위 쟁점부동산에서 불법으로 계속하여 고물상업을 했다고 시인하는 것은 논리에 맞지 않으며

2. 쟁점부동산이 도시개발사업에 수용되면서 토지보상금과는 별도로 건물에 대한 지장물 보상금내역이 있으며, 조합에서 강제로 철거할 당시에 관련 사진을 보면 ‘용보**’이라는 상호로 조립식 판넬 건물 등이 있음이 확인되고, 2006년 및 2008년도 위성사진에도 건물이 있음이 확인되며 농사를 지은 흔적은 찾아 볼 수 없다.

3. 청구인은 조의 불법점유로 인한 본인의 억울함만을 토로하나 조의 문답내용을 보면 2006년 2월경부터 쟁점부동산에서 고물상업을 시작하여 2007년 범서 구영리에 살고 있는 이**의 도움으로 청구인과 구두로 보증금 200만원에 임차계약을 하여 사용한 사실이 있음이 확인된다. 이처럼 쟁점부동산이 06년 2월부터 양도일(08.6.9)까지 농지로 사용하지 않음이 확인되므로 조세특례제한법 제69조 에 해당하는 양도당시 농지로 볼 수 없어 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 수용이 자경농지에 대한 양도소득세 감면에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 등 1) 조세특례제한법 제69조 【 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 】

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(환지처분) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

④ 법 제69조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다. 3) 조세특례제한법 시행규칙 제27조 【농지의 범위등】

① 영 제66조제4항 및 제67조제3항의 규정에 의한 농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.

• 다. 사실관계 1) 처분청의 제출한 쟁점부동산에 대한 ‘양도소득세조사종결(예정)복명서(조사기간: 2010.09.27～2010.10.15)’에 따르면 다음과 같다.

○ 양도소득세 신고 및 혐의내용 (천원) 양 도 내 용 종류 소 재 지 수 량(㎡) 양 도 취 득 신 고 세 액 양도일 양도가액 취득일 취득가액 부동산 ** 327-91외 토지(전) 153 08.06.09 284,084 85.03.02 238 0 혐 의 내 용

• 8년 재촌 자경 농지 여부

○ 검토 내용 (백만원, %) 검토항목 신고 및 TIS 가액 인터넷 시세 시세 평균

⑥ (②+…+⑤)/4 신고 비율 (①/⑥) ×100 신고 적정 여부 신고 실가

① 기준 시가 (BEXI) 공동주택 적 정 가 (BEXH)

② 통합분석 가 액 (OE8D)

③ 국 민 은 행

④ 부동산 114

⑤ 양 도 가 액 상한 284 84 무신고

• -

• - 여 하한

• -

• -

• 취 득 가 액 상한 0.2 0.2 무신고

• -

• -

• 여 하한

• -

• -

• - ※ ②, ③, ④, ⑤항목을 출력하여 복명서에 첨부

○ 조사실적 (천원) 구분 성 명 (관 계) 주민(사업자) 등록번호 적 출 내 용 추 징 예 상 세 액 계 양도세 증여세 기 타 계 68,616 68,616 본인 김 400324- **** 8년 재촌 자경 농지 부인 68,616 68,616

○ 재산소유 현황 및 징수가능 여부 등

• 부동산 임대사업자로 보유부동산 있으며 징수 가능

○ 조 사 결 정 (천원) 구 분 양 도 가 액 취 득 가 액 필 요 경 비 양 도 차 익 과 세 표 준 결 정 세 액 신 고 284,084 238 258,025 196,191 0 기준시가 84,133 238 조 사 284,084 238 283,845 196,191 68,616 적 출 0 0 68,616

○ 조사내용

• 양수자(매수자): (장검)지구도시개발사업조합 매수자 (장검)택지조합은 아파트건설 시행자로 당해 필지를 개발사업지구로 진입하는 도로부지에 해당되어 수용절차를 거쳐 매입하였으며 토지보상금(284,084천원) 지급내역이 있고 지장물에 대한 보상금을 지장물 소유자인 조**에게 지급한 사실이 확인되어 양도가액은 적정한 것으로 확인됨

• 양도자(전 소유자): 甲(부친) 김**은 당해 필지를 1985.3.2자 부친인 甲으로부터 증여에 의한 소유권이전 등기로 취득하였음이 확인되어 취득가액은 기준시가로 신고되었고 취득가액은 적정한 것으로 확인됨

• 조사대상자 김은 취득한 필지를 1980년 이후 농지소재지에 전입하여 재촌 자경 농지로 경작확인서를 첨부하여 조특법 69조에 규정한 감면 토지로 양도소득세 감면 신고하였으나, 양도 당시(08.06.09) 당해 필지위에 지장물이 있어 매수자인 (장검)택지조합이 행정대집행을 통하여 강제 철거하였음이 확인되고 또한 지장물보상금 수령자인 조(511010-1**)의 문답서와 같이 당해 필지위에 용보이라는 상호로 미등록 고철수집 사업장으로 사용하였음이 확인됨.

○ 조사자 의견 상기 조사와 같이 당해 양도 필지는 양도 당시 농지가 아닌 것으로 확인되어 조특법 69조에 의한 감면 신고를 부인하고 양도소득세 68,616천원 고지 결정하고 본 건 조사 종결코자 함. 2) 조사청은 쟁점부동산에서 고물상을 영위한 조**의 2010.7.26. 작성된 문답서 를 제출하였다.

○ 문답내용

• 문) 상기 부동산을 임차한 때 언제이며 어떤 목적으로 임차하였습니까?
• 답) 제시된 항공사진으로 보아 정확한 시점은 모르지만 2006년도 이전에 무단으로 파지등 고물상의 사무실로 사용하기 위하여 조립실 판넬건물을 본인이 직접 시공하여 조합에서 행정대집행 전까지 무허가로 사용하였 습니다. 지주인 김**과 임차계약을 은 2007년에 한 것으로 기억합니다.
• 문) 상기 부동산을 임차하게 된 경위를 설명해 주십시오.
• 답) 당시 이(범서 구영 -3번지 052-211-**)의 도움으로 지주인 김과 구두로 보증금 200만원 임차하여 본인이 용보**이라는 사업장으로 사용하였습니다.
• 문) **장검지구조합과의 협의보상에서 지장물 보상내역에 대하여 설명해 주시고 2009.1.21일자 상기 사업장에 대한 행정대집행시 상황을 설명해 주세요.
• 답) 보상내역은 붙임 내역과 같이 지장물에 대하여 2,300백만으로 조합에서 본인 명의로 공탁된 금원을 보상금으로 수령하였고 행정대집행이 될 때까지 철거를 거부하고 고물수집 일을 하고 있다가 강제 철거를 당하였습니다.
• 문) 상기 지번 사업장에서 미등록 파지 등 고철수집업을 하면서 사업자등록을 하지 않은 이유가 있습니까?
• 답) 임대인 김**이 사업자등록을 내지 않고 고물수집업을 해도 된다고 해서 사업자등록 없이 하였습니다.
• 문) 지금 현재 어떤 사업에 종사하고 계십니까?
• 답) 지금은 몸이 아파 아무 일도 하지 못하고 있습니다.
• 문) 임차 기간 중에 임대인 김**로부터 철거 및 사업장을 비워달라는 요청을 받았습니까.
• 답) 적어도 2006년 조립식 가건물을 짓고 나서 고물업을 계속 영위하였으며 중간에 임대인인 철거를 요청하였으나 거부하였고 2009년 1월 행정대집행이 있기 전까지는 사업장을 비워 주거나 임대차를 해지한 사실이 없습니다.
• 문) 그러면 임대인은 상기 부동산에 대하여 2008년 6월 9일자 장검주택조합에 양도하면서 8년 재촌 자경으로 양도소득세를 신고하였는데 양도 당시에 김이 당해 필지에 영농행위를 하였습니까?
• 답) 전혀 아닙니다. 양도 당시 당해 필지는 농지도 아니고 농지로 사용하지도 않았으며 고철수집 사업장으로 사용하였습니다. 3) 조사청이 제출한 ‘공탁서(금전)’에 따르면, 조가 쟁점부동산의 지장물 철거와 관련된 보상금액을 거절하여 (장검)지구도시개발사업조합이 울산지방법원에 23,429천원을 2008.1.7. 공탁한 사실이 확인된다.

4. (장검)지구도시개발사업조합이 조사청에 회신한 공문에 의하면, 쟁점부동산 관련하여, “해당 지장물은 고물상 영업시설로 수용자 조에게 공탁처리하였음”이라고 되어 있다.

5. 청구인은 쟁점부동산에서 고물상을 영위한 조의 사실확인서(2010.11.17)를 제출하였다. “1. 확인인은 광역시 군 읍 **리 327M6도로(국유지)를 2006년 2월경부터 불법 점령하여 고물상업을 하였습니다.

2. 확인인은 군 읍 리 327-92번지 전답(김 소유)이 토지구획정리조합에 편입된다는 사실을 알고 전답소유자에게 농번기에는 농사를 짓는데 불편함이 없도록 하겠다고 약속하고 고물상업을 할 수 있도록 허락을 받았습니다.

3. 고물상업을 지속적으로 하기위하여 확인인은 전답소유자의 의사에 반하여 불법 구축물을 구축하여 영업을 하였습니다.

4. 그러다보니 전답소유자는 불법구축물을 수차례 걸쳐 철거를 요구한 바, 확인인은 이를 묵살하고 계속 사용한 사실이 있습니다.“

6. 처분청이 제출한 2006년도와 2008년도의 항공사진에 따르면, 쟁점부동산인 경북 울주 서 리 ***-1,2 田(전) 위에 건물 등이 설치 되어있음이 확인된다.

• 다. 판단 1) 조세특례제한법 제69조 에 따르면 “농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다”라고 되어 있고, 동법 시행령 제66조 제4항에 따르면, “이러한 적용을 받는 농지는 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다”라고 규정되어 있으며, 동조 제13항에 따르면 “직접 경작이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다”라고 규정하고 있다. 또한 동법 시행규칙 제27조 제1항에 따르면 “농지는 전ㆍ답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소ㆍ농도ㆍ수로 등을 포함하는 것으로 한다.”라고 되어있는바, 2) 자경농지의 양도소득세 감면을 받기 위해서는 쟁점부동산이 양도일 현재 실지로 경작에 사용되는 토지(농지)이고 당해 농지 보유기간 동안에 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 경작한 사실이 있어야 하는 것이다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 8년이상 직접 경작했는지와 양도일 현재 실지로 경작에 사용되는 토지였는지를 가리는 것이 이 건 심사청구의 관건이라 할 수 있다.

3. 청구인은 2008.6.9. (장검)지구도시개발사업조합에 수용되기 전인 2008.1.8. 까지 경작을 하였고, 청구 외 조(511010-1)가 위 쟁점부동산을 불법으로 무단 점유, 사용함에 따라 청구인이 경작을 할 수 없었던 것이기 때문에 고지처분은 취소되어야 한다고 주장하나,

• 가) 처분청이 제출한 2006년도와 2008년도의 ‘항공사진’에 따르면, 쟁점부동산인 경북 울주 서 리 -1,*2 田(전) 위에 건물 등이 설치 되어있음이 확인되고, 나) 쟁점부동산에서 고물상을 영위한 조의 2010.7.26. 문답서 및 2010.11.17. 사실확인서, 그리고 조사청에서 제출한 ‘행정대집행 영장’ 및 ‘철거사진’ 등을 볼 때, 쟁점부동산은 2006년도 이후 조가 조립식 무허가 건물을 설치하고 ‘용보’ 이라는 상호로 고물상업을 영위하다가 쟁점부동산 수용 이후 인 2009.1.21 강제로 철거된 사실이 나타나며, 건물 철거 관련하여 조가 보상금액을 거절하여 (장검)지구도시개발사업조합이 울산지방법원에 23,429천원을 2008.1.7. 공탁한 사실이 확인된다.
• 다) 위 사실관계를 종합해볼 때, 청구인의 쟁점부동산이 **(장검)지구도시개발사업조합에 수용되는 시점인 2008.6.9. 현재, 청구인은 쟁점부동산에서 실지로 경작하지 않았으므로 ‘농지’로 볼 수 없는 것이다.

4. 따라서 처분청이 쟁점부동산을, 조세특례제한법 제69조 에 해당하는 ‘자경농지에 대한 양도소득세의 감면’이 적용되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국 세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.