명도비용은 양도비용으로 볼 수 없음

청구인이 2003.6.20. 631,210,692원에 취득한 쟁점부동산을 2009.7.19. 910,000,000원에 양도하고 2009.7.24. 양도소득세 예정신고․납부시 필요경비 49,034,759원을 공제한 것에 대하여 처분청은 위 필요경비 중 청구인이 건물 세입자에게 지급하였다는 이사비용(이하 “쟁점이사비용”이라 한다)을 필요경비로 인정할 수 없다며 이를 부인하고 2010.12.5. 이건 양도소득세 6,410,500원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 20112.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산 매매계약당시 쟁점부동산의 세입자에 대한 명도를 완료후 잔금을 받는 조건으로 계약을 체결하였으나 세입자들이 이사를 차일피일 미루다 심지어 임대기간이 만료되도 이사를 거부하고 버티고 있어서 청구인이 울며 겨자먹기식으로 세입자들에게 쟁점이사비용을 지불하자 세입자들이 이사를 간 후에야 매매계약에 따른 잔금을 받을 수 있었다. 따라서 쟁점이사비용은 실제 부동산 양도와 관련하여 지출한 비용이므로 국세기본법 제14조 실질과세원칙에 의거 필요경비로 인정해주어야 한다.

쟁점이사비용은 건물을 양도하는데 필수적으로 지출되어야 하는 것이 아니며 임대차관계에서 임차인의 계약위반사유로 인해 지출된 비용은 필요경비에 해당하지 않으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건물을 양도하려는 청구인이 세입자에게 지불한 이사비용이 필요경비에 해당 하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 및 판례․예규 등

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 취득에 든 실지거래가액 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29 부칙>

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 금융기관 이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 이하 생략

○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2000.4.3, 2005.3.19, 2006.9.27, 2008.4.29>

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 심리 및 판단

1. 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액 및 양도시기와 취득시기 등에 관하여는 다툼이 없고, 청구인이 쟁점부동산의 세입자들에게 쟁점이사비용을 지급한 사실과 금액에 관하여도 다툼이 없다.

2. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서를 살펴보면 매매계약체결일이 2009.4.20.이며, 계약금 130백만원이고, 중도금 80백만원은 2009.6.10. 받기로 하였고, 잔금 7억원은 2009.7.19. 받기로 한 사실이 확인된다. 3) 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 하고 있으며 제1호는 취득가액에 관하여 규정하고 있고 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것이라 하고 있으며 같은 법 시행령 제163조 제1항은 양도자산의 취득에 들어간 필요경비를 규정하고 있고 제5항 제1호는 소득세법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용이라 하여 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세, 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 다. 공증비용, 인지대 및 소개비, 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용이라 하고 있고, 같은 령 시행규칙 제79조 제1항은 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다고 하고 제1호는 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용, 제2호는 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용, 제3호는 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비, 제4호는 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액, 제5호는 사방사업에 소요된 비용 및 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용이라 하고 있는 바 제1호 내지 제5호를 살펴보면 모두 토지 보유기간 동안에 토지이용의 편의 등을 위한 성격의 지출을 말하고 있음을 알 수 있는 바, 이 사건의 경우와 같이 청구인이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 후 임차인에게 지급한 쟁점이사비용은 소득세법이 정한 자산의 양도비용에 해당하지 않아 자산의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이므로 이를 필요경비에서 부인하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.