쟁점토지의 근저당권 설정 및 채무인계는 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간 중에 발생하였고, 근저당권자는 배우자에게 권리를 양도하고 그 배우자가 경매로 취득한 이건의 양도시기는 경매낙찰일에 기한 등기이전일이 타당함
쟁점토지의 근저당권 설정 및 채무인계는 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간 중에 발생하였고, 근저당권자는 배우자에게 권리를 양도하고 그 배우자가 경매로 취득한 이건의 양도시기는 경매낙찰일에 기한 등기이전일이 타당함
1. 그 후 임의경매를 통해 쟁점토지 소유권이 신○○(정○○의 처) 앞으로 이전하였으므로 청구인은 등기부접수일 이전에 대금을 청산한 경우다. 그럼에도 처분청이 쟁점토지에 대한 대금청산은 토지거래허가를 받지 못하여 무효라고 본 것은 위법․부당하다고 생각한다.
2. 부동산거래관리과-25(2010.01.11) 유권해석에 의하면 “국토의계획및이용에관한법률제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나
3. 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 소득세법 시행령제162조 제1항의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기라고 해석하고 있다. 이때에 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준 예정․확정신고도 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 효력을 인정하고 있다.
4. 이렇게 국세청이 유권해석을 하는 것을 보면 토지거래허가구역내의 매매가 많이 이루어지고 그 모든 거래를 무효로 인정할 경우 혼란을 야기할 우려가 있어 나중에 토지거래허가를 받은 경우 및 등기가 이루어진 경우 양도시기를 대금청산일로 보겠다는 것이다.
1. 이 과정에서 신○○는 상당히 어려움을 겪었다고 한다. 그렇지만 모든 수단을 다하여 농지취득증명을 획득하였고 그 농지취득증명서를 법원에 제출함으로서 쟁점토지의 소유권을 청구인으로부터 신○○ 앞으로 이전하였다. 2) 신○○가 쟁점토지에 대한 농지취득증명을 받아 쟁점토지 소유권을 이전한 경우는 대금청산 후 허가를 받은 경우와 같다고 보아야 한다. 한편으로는 소유권 이전 전에 대금을 청산한 일반적인 경우와 같다고도 볼 수 있다.
1. 그러나 대전지방법원2010구합629(2010.08.18) 및 국세청 심사양도2009-0200(2009.11.18)에 의하면 “토지에 설정된 근저당권을 양수하여 소유권 이전등기를 경료 함이 없이 경매를 신청하여 낙찰대금을 수령한 경우 미등기 양도에 해당한다고 판단하였다.
2. 청구인의 경우도 정○○에게 근저당권을 설정해 주었고 정○○은 자신의 처에게 근저당권을 확정채권양도@@으로 양도한 후 임의경매를 이용하여 쟁점토지 소유권을 이전하였다. 따라서 정○○은 위와 같은 미등기양도를 한 것이다.
1. 이렇게 높은 가격을 써 낼 수 있었던 것은 근저당권이 있었기 때문이다. 근저당권이야 말로 정○○이 청구인으로부터 쟁점토지 소유권을 안전하게 보장받으려는 취지에서 설정한 것이고 실제로 채권채무는 아니었다.
2. 쟁점토지 낙찰(사건 2006타 경*)대금의 배당내용 배당액 601,594,681 이해관계인 순위
○○제일새마을금고 1 109,257,310
○○세무서 등 2 6,506,240 신○○ 3 485,831,131 잔 액 0
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 " 양도" 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가 】
① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. 5) 국토의계획 및 이용에관한법률 제121조 【국가 등이 하는 토지거래계약에 관한 특례 등】
② 다음 각 호의 경우에는 제118조를 적용하지 아니한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 토지의 수용
2. 민사집행법에 따른 경매
1. 청구인은 청구외 정○○과 함께 2002.11.19. 쟁점토지 2,760㎡를 공동으로 취득한 후(2005.4.29. 정○○은 본인지분을 처(신○○)에게 증여) 쟁점토지의 근저당권자인 ○○제일새마을금고의 임의경매 신청에 따라 2008.6.3. 신○○가 603,780천원에 낙찰 받게 되어 청구인 지분을 소유권 이전하게 되었으나 양도소득세를 무신고하자 처분청은 쟁점토지의 청구인 지분에 대하여 경매낙찰일(등기부 소유권이전일 2008.6.3)을 양도일자로 하고 낙찰가의 50% 인 301,890천원을 청구인의 양도가액으로 하여 2010.10.1. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 100,464,820원을 경정 고지한 사실이 확인된다.
2. 청구인은 쟁점토지의 청구인 지분 양도가 아래와 같이 2005.3.3. 이루어졌으나 토지거래허가구역으로 이전등기를 하지 못해 경매낙찰일에 소유권을 이전하게 되었다며 이 건 양도소득세 부과처분의 양도시기를 2005.3월로 하여 경정하여야 한다고 주장하고 있다.
○○시 @@구 @@동415 @@마을 1611-202 @@아파트 -202
- 나) 청구인은 쟁점토지 청구인 지분에 대하여 정○○에게 3억원의 근저당권을 설정하는 약정서 및 3억원의 약속어음 2005.3.3. 발행함
(1) 약정서: 부동산의 표시(인천 ○○ ○○면 ○○리 510, 511, 512, 513 답 2,760㎡), 약정내용(1.약정인(정○○)이 상기 부동산을 매도할시 약정인(이○○)은 매도용 인감증명서 및 소유권이전 시 필요서류 모두를 구비해준다. 2.약정인(정○○)은 상기부동산에 근저당권 및 3억원 약속어음 발행채권은 이○○ 지분 1/2에 대하여만 효력을 가진다)
(2) 약속어음: 일금 삼억원정(300,000,000) 정○○ 앞, 발행일(2005.3.3) 발행인(이○○)
- 다) 쟁점토지에 2004.6.25. 설정된 청구인(채무자) 명의 근저당권(○○제일새마을금고 1억원)에 대하여 2005.3.3. 정○○에게 청구인 채무를 인계하고 동시에 3억원 근저당권(정○○)의 채무자를 청구인으로 추가 설정함
• 정○○은 인수받은 1억원 채무의 이자 납부를 2005.3.3.부터 2008.6.25.까지 본인 계좌(○○새마을금고 3636-1001-*)에서 자동이체함
- 라) 정○○은 토지거래허가구역에 있는 쟁점토지의 소유권이전은 임의경매를 통할 수 밖에 없어 본인지분을 2005.4.29. 아내인 신○○에게 증여하고 2005.7.14. 본인의 근저당권을 신○○에게 확정채권양도@@으로 이전함 마) 쟁점토지에 대한 ○○제일새마을금고의 임의경매신청에 따라 2006.10.4. 개시결정(인천지방법원2006타경*)이 되자 신○○는 감정가(303,090천원)의 199.2%인 603,780천원에 응찰하여 2008.6.3. 낙찰되었다.
• 신○○는 시가보다 훨씬 높은 가격을 써낼 수 있게 된 것은 쟁점토지에 본인 지분 50%외에 3억원의 근저당권이 설정되어 있어 더 써내도 결국 그 돈을 되돌려 받을 수 있었기 때문입니다.
- 바) 신@@(○○제일새마을금고 상무)의 확인서(2010.12.9작성) “2005.3.3. 서울 신정동 서울중앙지방법원 옆 소재 목하커피숍에서 소유자 이○○씨의 인천 ○○ ○○면 ○○리 510번지외 소유권을 정○○ 앞으로 이전 한다기에 방문하여 정○○씨 앞으로 소유권이전에 필요한 서류일체(매도용인감 등)를 법무사 사무장이 받고 ○○제일새마을금고 이○○의 대출금 1억원 명의변경에 필요한 서류일체는 본인이 받아 법무사 사무실로 이동하여 처리하려 하였으나 인천 ○○군은 토지거래허가구역이라 소유권이전이 되지 않는다고 하여, 다른사람 명의로 매매를 하지 못하게 하기 위해 근저당권을 설정하기로 하고 새마을금고 대출금 1억원은 일정기간 동안 이자 납입을 하고 이후 납부하지 않을 테니 새마을금고에서 경매진행을 해 주면 낙찰하겠다고 요청하였으나 금고는 2개월간 이자를 납입하지 않으면 요청을 하지 않아도 절차에 따라 진행한다고 답변하였고, 이후 이자납입이 되지 않아 경매 신청을 하여 결국 정○○의 배우자 신○○씨가 낙찰을 받았음”
3. 2005.12.8. 서울남부지방법원 제51민사부 2005카합**** 결정문은채권자(정○○)의 가압류신청을 기각한다.는 주문이며, 그 이유를 보면, 채무자(청구인)가 남편과 채권자(정○○) 사이의 금전적 분쟁을 해결하기 위한 방편으로 쟁점토지의 소유권을 채권자에게 이전해 주기로 약정한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, (중간생략) 채권자는 쟁점토지에 관한 소유권이전이 불 가능함을 고려하여 그 권리를 확보하려는 차원에서 근저당권을 설정 받았으 며, 채무자도 채권자의 양해하에 같은 목적의 근저당권을 설정하기 위한 구비서류 명목으로 약속어음을 발행했다고 여겨지고,(중간생략) 쟁점토지에 관한 소유권 이전이 불가능할 경우 일종의 물상보증인과 유사한 지위에서 쟁점토지 자체의 담보가치를 한도로 삼아 약속어음을 발행한 것에 그친다.라는 취지의 내용으로 기재된 사실이 확인된다.
4. 쟁점토지의 개별공시지가 현황이 관련공부에 의하여 아래와 같이 확인된다. 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 12,000 22,300 31,500 36,000 36,900 36,900
- 가) 2005년도 개별공시지가액: 61,548,000=22,300×2,760
- 나) 2008년도 개별공시지가액: 101,844,000=36,900×2,760
- 라. 판단 위와 같은 관련법령 및 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 청구인은 2005.3.3. 쟁점토지를 양도하였으므로 이를 담보하기 위해 동일자에 정○○의 3억원 근저당권을 설정해 주었고 또한 청구인이 대출받은 1억원의 채무를 인계하여 2005.3.3. 이후 쟁점토지에 대한 소유권을 행사한 사실이 없으므로 동일자를 양도일자로 보아 이 건 양도소득세를 경정해 달라고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴보면, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제118조에서 토지거래계약허가구역에 있는 토지에 관한 소유권을 이전하는 계약을 체결하려는 당사자는 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제121조에서 민사집행법에 따른 경매의 경우에는 위 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우와 같이 청구인이 주장하는 정○○과의 약정에 의한 쟁점토지의 근저당권 설정 및 채무인계는 토지거래계약허가구역으로 지정된 기간 중에 발생하였고, 쟁점토지의 근저당권자 정○○은 본인의 근저당권을 처인 신○○에게 이전한 후 토지거래계약허가를 얻지 못하게 되자 임의경매 개시결정에 의하여 신○○가 낙찰 받아 쟁점토지를 취득한 것으로 쟁점토지의 양도시기는 등기부상 소유권이전일이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지가 경락에 의하여 공부상 소유권이 이전된 2008.6.3.을 양도일로 하고, 전체토지 경락가액의 2분의 1을 쟁점토지의 양도가액으로 이 건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.