소유권이 유효하게 이전되어 소유권을 행사하였으므로 청구인의 미등기 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
소유권이 유효하게 이전되어 소유권을 행사하였으므로 청구인의 미등기 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함
○○ 세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)은 2010. 9. 24. ～ 2010. 10. 13. 기간 동안
○○ ○○시 ○○동 ○○○-○번지 임야 1,336㎡ 및 동소 189-4번지 임야 63㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다) 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청 구인이 2007.12.26. 쟁점토지를 공부상 양도자인 청구외 ㅁㅁㅁ(이하 ‘ㅁㅁㅁ’ 라 한다)로부터 1,690백만원에 취득하여 청구인 명의로 공부상 소유권변 경 등기를 하지 아니하고 2009. 11. 30. 공부상 양수자인 청구외 △△△(이하 ‘△△△’ 이라 한다)에게 22억원에 양도한 것으로 보아 2010. 11. 1. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 498백만원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010. 11. 25. 이의신청을 하였으나 기각 결정되자 2011. 3. 2. 이건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁 점 토지는 임야로서 토지거래 허가구역이었기 때문에 외지인인 청구인 명의 로 등기이전이 불가능하여 2007. 11. 26. 건축인․허가 조건부로 매수하였으 나 계약 조건 불이행으로 인하여 2008. 3. 20. 계약 해지되어 청구인의 소유 가 아님에도 미등기 양도로 과세함은 부당하다.
○ 2007. 11. 16.: 1,690백만원에 매입계약(지인 AAA에게 계약 위임)
○ 2007. 12. 23.: 계약금 169백만원 지급
○ 2007. 12. 26.: 쟁점토지에 설정된 근저당권자에게 채무액 8억원 지급 근저당 말소하고 축협 대출금 660백만원 채무인수 후 잔액 61백만원 매도인에게 지급 완료
- 나) 2008. 3월 당초 계약조건이었던 매도인의 건축 인․허가가 쟁점토지 일대가 문화재보호구역으로 지정된 관계로 불허되었고, 2008. 3. 20. ㅁㅁㅁ로부터 2009. 3. 20.까지 11억원을 변제받는 차용증을 받음으로써 사실상 매매계약을 해지한 것으로, 11억원은 청구인이 쟁점토지 취득 시 실 소요금액 1억3천만원에 변제기한까지의 이자 추정액 7천만원으로 산정된 것이다.
2. 처 분청은 청구인이 2008. 7. 23. 쟁점토지를 담보로 대출을 받고 사채를 사용 한 사 실이 있으므로 청구인 이 쟁점토지의 소유권을 인정하여 실질적인 소유권 을 행사한 것으로 판단하였으나,
- 가) 쟁점토지는 임야로 감정가액이 낮고 ㅁㅁㅁ 명의로 추가대출도 어려 워 수차례 이자연체 후 부득이 2008. 7. 23. 청구인 명의로 BB농협에서 9억원을 대 출받아 당초 쟁점토지 취득 시 인수한 축협대출금 6억6천만원을 변제하고 청구 인의 부동산 공동담보 및 신용대출금 2억4천만원의 이자변제 등에 사용하였다. 나) 20
09. 8. 21. ▽▽▽(등기부등본 갑구의 매매예약 가등기권자)에 쟁점 토 지 를 담 보 로 사채 3억5천만원을 차용한 것은 ㅁㅁㅁ가 2009. 3. 20. 까지 차용금 11억원 을 변 제하지 못하자 청구인이 ㅁㅁㅁ 동의하에 사채를 사용하여 쟁점토지의 건축 인허가 업체에 2억원을 지급하였으나 건축허가가 쟁점 토지 양도시까지 이행되지 못하고 지급액은 현재까지 미회수 상태이다.
- 다) 또한, ㅁㅁㅁ를 배임으로 고소하면서 쟁점토지를 본인의 소유로 주장한 것은 차용증 기일인 2009. 3. 20.까지 차용금 변제 없이 쟁점토지를 담보로 자 금을 융통하고 있어 청구인 입장에서 이를 방치할 수 없어 변호사와 상의 후 고심 끝에 본인소유 라는 주장을 한 것일 뿐 청구외 ㅁㅁㅁ 역시 쟁점토지를 본인(ㅁㅁㅁ) 소유라고 주장하였다.
- 나. 청 구인의 미등기 전매에 해당 된다면, 청구외 ㅁㅁㅁ의 계좌로 입 금 된 금액에서 청구인에게 지급된 금액을 제외한 나머지 금액 은 중개수수료로 필요경비 공제되어야 한다.
1. 2009. 10. 청구인은 토지 매각이 여의치 않아 고교 동창인 청구외 DDD(주 식회사GGGGG)과 쟁점토지 및 인접토지(동소 177-2외 대지 1,095㎡ 및 건물 299.47㎡, 2008.6. 26. 매입)의 개발 또는 매각을 위한 포괄 컨설팅 계약을 맺었으며,
- 가) 청구 외 DDD은 컨설팅 업무를 수행하면서 쟁점토지 인근에 거주하는 EEE을 소개받아 중개인으로 선정하고 당초 쟁점토지 취득원금인 1,690백만원 만 정산하여 받기로 하고 나머지는 청구외 EEE가 청구외 ㅁㅁㅁ와 알아서 정리하도록 하였다.
- 나) 쟁 점토지의 이자가 계속 연체되고 청구인이나 청구외 ㅁㅁㅁ 명의로는 추가융 자도 불가능하여 2009. 11. 25. 청구외 EEE 명의로 DD농협으로부터 1,250백만원을 대출받아 기존대출금을 모두 변제하였다.
- 다) 2009. 11. 30. 청구외 △△△에게 쟁점 토지를 22억원에 양도하였으며 양도시 매수자 △△△은 매매대금 22억원 중 12억5,100만원은 근저당권해지에 사용하고 나머지 949백만원은 2009. 12. 2. ㅁㅁㅁ의 aa은행 계좌에 입금되었으며, 동 계좌 입금액은 중개인인 청구외 EEE가 관리 배분하였다.
- 라) 청구인은 대리인 DDD, ㅁㅁㅁ, 중개인 EEE의 입회하에 당초원금 16억9천만원에서 대출금 등을 제외한 정산금 4억9,650만원을 ㅁㅁㅁ 의 위 계좌에 서 인출된 수표로 수령하였고 계좌 잔액은 청구외 ㅁㅁㅁ와 청구외 EEE가 분배 하였으므로 이에 대한 추가조사를 통하여 양도대금 중 청구외 ㅁㅁㅁ와 청구외 EEE가 수령한 금액을 필요경비로 인정하고 청구인의 실제 양도차익을 재계산 하여야 한다.
- 마) 처분청은 청구외 DDD에게 쟁점토지 및 인접토지의 중개수수료 5천만원을 지급하였으므로 나머지 중개수수료는 인정할 수 없다고 하나(쟁점토지 안분계산금액 30백만원), 위와 같이 청구인은 쟁점토지의 취득원금인 1,690 백만 원만 받기로 하고 나머지는 중개인인 청구외 EEE가 청구외 ㅁㅁㅁ와 알 아서 정리 하도록 의뢰하였고 실제로도 원금만 받았으므로, 만약 쟁점토지가 청구인의 미등기 양도에 해당한다면 청구외 ㅁㅁㅁ 계좌로 입금 된 949백만원 에서 청구인에게 정산하여 지급 된 496백만원과의 차액인 452백만원은 양도 비(중개수수료)로서 필요경비로 추가 인정되어야 한다.
- 바) 처 분청은 필요경비에 대한 구체적인 증빙의 제시가 없고 위의 나머지 금 액이 타인에게 귀속된다 하더라도 이는 청구인의 묵인 하에 이루어진 것으로 구 상권 행사의 대상이지 필요경비로 인정할 수 없다고 하나, 청구인이 위 관련인 들에 게 이유 없이 금전을 지급한 것이 아니며, 청구인이 위 관련인 들로 부터 상대방에게 불리한 확인서나 금융거래내역을 제출 할 수 없을 뿐이다. 그러나 처분청도 양도대금 입금계좌인 ㅁㅁㅁ의 계좌로 입금 된 사실을 알고 있는 이상 청구인에게 모든 입증 책임을 미루지 말고 금융기관에서 금융거래내역을 직접 조회하고 관련인인 청구외 ㅁㅁㅁ 및 EEE 등에게 사실조사를 실시하여 미등기 양도가 맞는지 미등기 양도로 본다면 실제 양도소득은 얼마인지를 밝혀야 할 것이다.
가. 청 구인은 쟁점 토지는 취득당시 건축 인․허가 조건으로 매수하였으나, 계 약 조건 미 이 행으로 2008. 3. 20.자에 계약해지 되었으므로 청구인이 쟁점 토지 를 미등 기 양 도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장하고 있다.
1. 쟁점토지 취득 시 매매계약서의 주요내용을 보면, “명의이전에 대한 사항은 청구인, 청구인이 지정한자 또는 매도자 ㅁㅁㅁ로 할 것인지는 청구인 이 결정한다.”라고 계약 체결되어 있으며, “쟁점토지에 건물 인․허가가 안 될 때에는 매수인 청구인이 해지여부를 선택하고, 해지의 경우 원금만을 반환한 다.” 라고 계약 체결되어 있으나, 건축허가가 불허된 후, 청구인은 당초 매수계약서에 명시된 계약해지 권한을 행사하지 아니 하였으며, ① 쟁점토지 인접부동산을 12억원에 매입한 사실, ② 청구인 동의 없이 쟁점토지에 근저당권 채무액 4,500만원을 설정한 ㅁㅁㅁ를 고소한 사실 및 관련 진술서 등 관련증빙, ③ 쟁점토지에 청구인 채무에 대한 근저당설정등기를 경료 하는 등 실질적 재산권을 행사한 사실, ④ 쟁점토지에 설정된 은행채무 이자 등을 청구인이 지급한 사실, ⑤ △△△에게 양 도하기 전까지 청구인이 수차례에 걸쳐 양도 및 개발시도를 한 사실, ⑥ 쟁점 토지 매도 에 관한 권한을 청구인의 지인 DDD에게 위임하여 처분한 사실, ⑦ ㅁㅁㅁ 고소 관련서류 에서 “ㅁㅁㅁ가 청구인 명의로 소유권이전을 하면 해 주 겠다고 하는데 본인(청구인)명의로 이전할 생각인가요.” 라는 검찰 수사관의 질 문에 청구인은 “관련 토지를 개발하는 업체와 상의하여 결정하겠다.”라고 진술 하는 등 적극적인 미등기전매 의사를 표시한 사실이 확인되는 등 상기 ①～⑦의 사실이 청구인이 계약해지를 주장하고 있는 2008. 3. 20. 이후 발생한 것으로 쟁점토지에 대한 계약이 2008. 3. 20. 해지되었다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 쟁점토지에서 양도소득이 발생한 사실이 없으므로 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 쟁 점토지의 납세의무자인 청구인에게 쟁점토지의 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에서 확인되는 필요경비를 차감하여 양도소득금액을 결정한 당 초 처분은 정 당한 것으로, 필요경비에 대한 구체적인 증빙제시 없이 쟁점토지 에 대한 양도 차익이 없다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 다. 청 구인은 쟁점 토지는 임야로서 토지거래 허가구역이었기 때문에 외지인인 청 구인 명의로 등기이전이 불가능하여 건축 인·허가를 득하여 대지로 형질변경이 되면 청구인 명의로 등기이전을 할 수 있기에 건축 인·허가를 조건으로 계약하였던 것으로 2008. 3월 당초 계약 조건이었던 매도인의 건축 인·허 가가 문화재보호구역으로 지정되어 있었던 관계로 불허됨으로써 조건이 불성취 되었기에 지불금액에 대한 차용증을 받은 것이므로 이미 계약 해지 권한이 행사된 것이라는 청구인의 주장하고 있으나, 상기 주장의 경우 매매계약서가 존재하지 아니함은 물론이고, 검찰에서 진술한 서류에 의하면 청구인은 20억원에 매도(당초 취득가액은 16.9억원임)하 기로 하였으나 11억원의 차용증을 받은 이후 실제로 그 돈을 아직 지급하지 못 하였으므로, 쟁점 토지는 청구인의 소유가 맞는다고 검찰에서 주장한 서류가 있음에도 불구하고, ㅁㅁㅁ가 청구인에게 차용증을 작성하였으므로 다시 소유권이 ㅁㅁㅁ에게 이전되었다는 청구인의 주장은 잘못된 것이다. 라. 청구인은 2007. 12. 26.자 잔금을 청산하여 쟁점토지를 취득하였으며, 쟁점 토지에 인접한 토지(청구인의 조사과정에서 쟁점부동산 인접 토지를 아래부동 산으로 표현함)를 2008. 6. 26. 취득(청구인 명의로 등기)하여 이후 2009. 11. 30.자에 동일인에게 쟁점부동산과 인접부동산을 각각 22억원, 14억원에 양도 한 것으로 이는 쟁점 토지가 청구인의 소유임을 나타내는 간접 증거이다. 마. 처분청이 청구인을 쟁점토지의 실 소유자로 판단한 근거로 들고 있는 사실, 즉, 청구인이 근저당권 45백만원을 설정한 ㅁㅁㅁ를 고소한 사실, 쟁점토지에 근저당을 설정한 사실, 은행채무 이자를 지급한 사실, 양도 및 개발 시도를 한 사실, 매도에 관한 권한을 친구에게 위임하여 처분을 주도하였다는 사실 등에 대하여 청구인은 쟁점토지 외에는 채무변제나 이자지급 능력도 없고 변제의지도 전혀 없는 ㅁㅁㅁ로부터 어떻게든지 채권을 보전하고 회수하기 위하여 채권자로서 행한 조치이지 소유권 행사가 아니라는 주장을 하고 있으 나, 청구인은 매매계약서에 매수인이 매매계약 해지여부를 선택 할 수 있음을 적시하였고, 쟁점토지에 근저당을 설정하였고, 근저당설정에 관련한 채무의 이자를 지급하였으며, 양도 및 개발을 주도한 사실은 객관적인 증빙에 의한 것 으로, 상기내용을 검찰진술 조서 및 처분청의 조사과정에서 진술하고 확인한 (검찰진술조서 및 전말서) 사실관계를 바탕으로 청구인을 실 소유자로 판단 한 것이다. 바. 청구 인은 쟁점부동산을 미등기로 전매할 의사가 없는 것으로 부인하고 있지만, 검찰진술에서 청구인의 명의로 할 것이냐는 질문에 개발업자와 협의하 여 결정하겠다고 진술함으로서 적극적으로 미등기전매 의사를 표시한 사실이 있으며, 또한 청구인은 당초 ㅁㅁㅁ로부터 쟁점부동산을 매입할 당시, 매매계약서에 “쟁점부동산의 명의를 청구인으로 할 것인지, 청구인이 지정한자로 할 것인지, ㅁㅁㅁ 명의로 할 것인지는 청구인이 결정한다.”라고 적시하고 있는 사실로 볼 때, 객관적 증빙서류에 의해 청구인의 미등기전매의사가 확인된다. 사. 청구인은 당초 계약 해지 조건에 따라 양도대금 입금계좌인 ㅁㅁㅁ의 계좌에서 원금만을 수표로 회수하였을 뿐 양도차익을 취한 사실이 없고 양도대금의 입금계좌 번호를 확보하고 있는 처분청이 입금계좌에 대한 금융조사, ㅁㅁㅁ, EEE에 대한 사실확인 등을 통하여 양도대금의 귀속에 대하여 조사하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인의 주장 취지는 2009. 11. 30. 양도대금 22억원 중 쟁점토지에 설정된 부채를 차감한 948백만원이 ㅁㅁㅁ 계좌로 송금되었으므로, 쟁점토지의 소유 자가 ㅁㅁㅁ라고 주장하고 있다. 청구인은 쟁점토지 에 대해 2007. 12. 26. 잔금청산을 완료하여, 본 소유권이전 계약은 확정적으 로 유효한 것으로(청구인이 주장하는 바와 같이 20억원에 다시 ㅁㅁㅁ에게 양도되어 잔금청산이 이루어졌다면 그 잔금청산일을 양도시기로 하여 청구인에게 16.9억원과 20억원에 대한 차이에 대해 양도소득세가 과 세되어야 될 것이나, 본건의 경우 ㅁㅁㅁ가 청구인에게 다시 매입하기로 차 용 증만 작성하였을 뿐 잔금을 청산한 사실이 없으므로, 2009. 11. 30. 양도당시 소유권자는 청구인 임), 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지가 ㅁㅁㅁ 소유라는 주장은 받아들일 수가 없다. 상 기 내용과 같이, 잔금에서 청구인이 수령한 금액이외의 나머지 금액은 그 사용처 및 그 귀속여부와 관련 없이 쟁점토지의 납세의무자는 청구인이 되 는 것 이며 (사유: 2007. 12. 26. 잔금청산이 완료되어 청구인이 소유가 기성립 완성됨) 나머지 금액에 대한 귀속자가 누구인지 소득구분은 무엇인지는 쟁점토지의 납 세의무자를 판단함에 있어 영향을 미치지 아니하며, 만일 나머지 금액이 타인 의 귀속에 해당한다면 이는 청구인의 묵인에 의해서 이루어 진 것 이며, 또한 구상권 행사 여부는 청구인이 판단 또는 입증하여야 할 사항이다.
2007. 12. 26. 잔금 청산되어 청구인 소유가 되었으며, 이후 2009. 11. 30. 소유 권이 청구인에서 후 소유자 △△△으로 이전 되었으며, 양도소득세 납세의무자가 청구인이라는 사실에 대한 근거는, 매매계약서 및 검찰진술조서, 전말서에서 확인되는 2007. 12. 26. 청구인이 잔금을 청산한 그 사실 자체가 근거가 되는 것이며(2007.12.26. 잔금청산이 완료된 사실에 대해서는 청구인도 이의 없음), 또한 이에 대한 간접증빙으로 청구인의 인접토지 구입, 근저당설정, 이자지급, 개발 및 처분주도 등도 있다
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록 에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유 상 으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수 증 자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
2. 소득세법제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. ～ 2. (생략)
3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70
② (생략)
③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규 정 하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 5) 소득세법시행령 제162조 【 양도 또는 취득의 시기 】 (2009.12.15.법률 제21887호로 개정되기 전)
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
○○○
• ○ 번지 소재 기타건물을 2008. 6. 26. 신청외 ◇◇◇으로부터 12억원 에 취득하여 2009. 11. 30. 쟁점토지의 같은 양수자인 △△△에 14억원에 양도한 것 으로 2010. 1. 3. 양도소득세 신고한 것으로 확인되며, 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세 신고는 청구인이나 ㅁㅁㅁ 모두 무신고한 것으로 확인된다. (단위:㎡) 쟁점토지 인근부동산 지목 면적 비고
○○ 시
○○○ 동
○○○ -2 대지 42 취득일자: ‘08.06.26. 양도일자: ‘09.11.30. 취득가액: 12억원 양도가액: 14억원 양수자: △△△
○○ 시
○○○ 동
○○○ -2 기타건물 299.47
○○ 시
○○○ 동
○○○ -9 대지 729
○○ 시
○○○ 동
○○○ -10 도로 184
○○ 시
○○○ 동
○○○ -29 도로 17
○○ 시
○○○ 동
○○○ -30 도로 16
○○ 시
○○○ 동
○○○ -34 대지 1
○○ 시
○○○ 동
○○○ -35 대지 105
○○ 시
○○○ 동
○○○ -36 대지 1 2) 2
007. 11. 16.청구인이 취득한 쟁점토지에 대한 청구인과 ㅁㅁㅁ간 토지 매매계약 체결내용은 다음과 같다.
- 가) 2007. 11. 16.자 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 ㅁㅁㅁ로부터 16억9천만원에 취득하면서 계약금 1억6천9백만원, 잔금 15억2천 1백만원은 2007. 12. 26. 지급하면서 부동산 명도하는 조건으로 계약 체결하였 고, 특약사항으로 “토지거래 허가시 재계약서를 작성함”이라고 기재되어 있다.
- 나) 특약사항으로 (별지) 첨부에 기재되어 있는 내용은 아래와 같다.
1. 명의이전에 관한 사항은 계약자 명의(매수인)나 또는 매수인이 지정한 자나 현 소유자 명의로 할 것인지는 매수인이 결정한다.
2. 소유권 명의자가 현 소유자(등기부상)인 경우에는 근저당권 설정서류 및 약속어음을 발행하여 준다.
도인은 잔금시에 소유권이전서류 및 근저당권설정서류와 어음공증서류 일체는 매수인에게 준다.
4. 산지전용허가가 2007. 12월 기간 허가 때는 즉시 매도인은 매수인의 명의로 변경하여 주어서 토지거래허가를 받도록 하여야 한다.
5. 현 부동산에 설정된 근저당권 중 OO협동조합 명의로 경료된 실재 채권금액 금 6억6천만원을 채무승계하고 근저당권자 JJJ과 BBB 명의로 경료된 실질 채권금액 금 7억4천만원은 매도인 책임하에 잔금과 동시에 말소에 필요한 서류일체를 매수인에게 준다.
6. 분필 및 인허가에 따른 비용은 금 1천만원 이내에서 매수인과 매도인이 반분한다.
7. 인허가 및 공사진행 등에 따른 필요한 서류와 날인에 대하여는 매도인이 이의제기나 지연 없이 인감증명서나 인감도장을 날인하여 이행해야 한다.
재 매도인이 진행중인 6세대에 대한 인허가에 대하여는 완료 하여 준다.
허가가 안 될 경우에는 매수인이 해지여부를 선택하고 해지될 경우에 는 원금만을 반환한다.
3. 처 분청이 쟁점 토지의 미등기 전매에 대한 실지 조사를 실시하여 청구인이 2 007. 11. 16. ㅁㅁㅁ와 쟁점토지를 16억9천만원에 매입하는 매매계약을 체결하여
2007. 12. 23. 계약금 1억6천9백만원을 지급하 고 2007. 12. 26. 근저당권자 JJJ과 BBB에 대한 채무액 8억원을 지급하여 근 저당권 설정등기를 말소하고, 축협 대출금 6억6천만원을 인수한 후 잔금 6천1백만원을 지 급하여 매매대금 지급의무가 청산되었고, 쟁점토지의 공부상 소유자인 ㅁㅁㅁ 가 청구인의 동의 없이 근 저당권설정등기를 경료 한 사실로 청구인이 ㅁㅁㅁ를 배 임혐의로 ○○경찰서에 고소하여 경찰서 등에 진술한 내용, 처분 청의 쟁점토지 양 도조사 당시 청구인이 처분청에 진술한 내용, 청구인이 2회에 걸쳐 쟁점토지를 담보로 농협을 근저당권자로 하는 채권최고액 27억9천5백만 원의 근저당권설정등기를 경료 하여주는 등의 사실관계를 종합하여, 청 구인이 2007. 12. 23. 쟁점 토지를 ㅁㅁㅁ로부터 취득한 후 토지거래허가 구역 해제 후 소유권 이전등기를 할 수 있었으나 2009. 11. 30. 미등기상태에 서 양수인 △△△에 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세 과세표준 4.8억 원(22억원 - 16.9억 원 - 0.3억원)에 미등기 양도에 대한 세율 70%를 적용하여 양도소득세를 결정 고지였는바, 처분청의 쟁점토지 취득 및 양도와 관련한 조사내용은 다음과 같다. 가) 20 0
7. 12. 26. 청구인이 쟁점토지를 매수할 당시 쟁점토지는 토지거 래 허가구역 내 토지로서 청구인 명의로 소유권이전등기가 불가능하였으며, 2008. 3월 쟁 점토지와 그 지역일대가 문화재보호구역으로 지정되어 쟁점토지상 건축허가가 불허되었으나, 청구인은 당초 매매계약서에 명시된 계약해지 권한을 행사하지 아니하였다.
008. 5. 31. 쟁점토지는 토지거래 허가구역에서 해제되었는바, 2008.
6. 26. 쟁 점 토지에 인접한 ○○시 ○○○동 ○○○-2번지 외 7필지를 신청외 MMM 으로부 터 12억원에 매수하여 2009. 11. 30. 쟁점토지와 함께 양수인 △△△에 양도하였다.
4. 처분청의 쟁점토지에 대한 실지 양도조사 당시 청구인이 조사관서의 조사관에게 진술한 내용은 다음과 같다.
009. 9. 22. 청구인은 쟁점토지의 공부상 소유자인 ㅁㅁㅁ가 청구인 의 동의없이 쟁점토지에 근저당권설정등기를 경료하여 ㅁㅁㅁ를 배임혐의로 고양경찰서에 고소한 것으로 나타나는바, 고소내용은 다음과 같다.
5. 청구인 은 청구인과 ㅁㅁㅁ간 체결한 2007. 11. 26.자 쟁점토지 매매계약은 건 축 인허가 조건을 미 이행하여 2008. 3. 20. 계약이 해지된 것으로, 쟁점토지의 소유자를 청구인으로 보아 양도소득세 세무조사결과 통지한 처분은 부당하다 주 장하며 제출한 2008. 3. 20.자 ‘차용증’ 사본을 보면 2008. 3. 20. ㅁㅁㅁ가 청구인 으 로부터 2009. 3. 20.까지 11억원을 차용한다는 내용으로 기재되어 있는바, 차용금 11억원의 산정내역은 청구인이 쟁점토지 매수를 위 하여 지급한 계약금, 잔금, 인수채무 등 10 억3천만원과 2009. 3. 20. 까지 추정이자액 7천만원의 합계액으 로 주장하고 있다. 6) ㅁㅁㅁ가 2008. 3. 20. 작성한 것으로 주장하는 차용증과 관련하 여 ㅁㅁㅁ는 청구인으로부터 차용하여 2009. 3. 20.까지 변제하기로 한 11억원을 변제한 사실이 없다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청는 다툼이 없다. 7) 쟁점 토지의 등기부등본【갑구 】와 【을구 】에는 다음과 같은 사실이 확인된다. 【갑 구】(소유권에 관한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기원인 권리자 12 소유권이전 2003년2월20일 제10685호 2003년2월15일 매매 소유자 ㅁㅁㅁ 20 소유권이전청구권 가등기 2009년8월21일 제123838호 2009년8월20일 매매예약 가등기권자 ▽▽▽ 21 20번등기말소 2009년11월25일 제173977 2009년11월25일 해제 24 소유권이전 2009년11월30일 제176699호 2009년11월27일 매매 소유자 △△△ 【을 구】(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 14-1 근저당권변경 2007년10월16일 제134498호 2007년10월12일 계약인수 채권최고액 금858백만원 채무자 ㅁㅁㅁ 근저당권자 ○○축산업협동조합 해지사항 2008년7월24일 2008년7월24일 청구인 취득시 인수채무로 청구인 쟁점토지 담보대출시 해제 16 근저당권설정 2007년9월21일 제123985호 2007년9월21일 설정계약 채권최고액 금52백만원 채무자 ㅁㅁㅁ 근저당권자 JJJ 해지사항 2007년11월21일 2007년11월21일 청구인 취득자금으로 변제 17 근저당권설정 2007년10월16일 제134497호 2007년10월12일 설정계약 채권최고액 금800백만원 채무자 ㅁㅁㅁ 근저당권자 BBB 해지사항 2008년1월9일 2008년1월8일 청구인 취득자금으로 변제 19 근저당권설정 2007년12월27일 제177897호 2007년12월26일 설정계약 채권최고액 금30억원 채무자 ㅁㅁㅁ 근저당권자 청구인(청구인) 해지사항 2008년7월24일 2008년7월24일 청구인 쟁점토지 담보대출시 해제 21 근저당권설정 2008년7월23일 제112479호 2008년7월23일 설정계약 채권최고액 금11억7천만원 채무자 청구인(청구인) 근저당권자 DD농업협동조합 해지사항 2009년11월30일 2009년11월30일 △△△에 양도시 해제 26 근저당권설정 2009년6월24일 제92447호 2009년6월24일 설정계약 채권최고액 금4,500만원 채무자 ㅁㅁㅁ 근저당권자 DDD 해지사항 2009년11월30일 2009년11월26일 △△△에 양도시 해제 27 근저당권설정 2009년11월25일 제173978호 2009년11월24일 설정계약 채권최고액 금16억2,500만원 채무자 EEE 근저당권자 DD농업협동조합 해지사항 2009년11월30일 2009년11월30일 △△△에 양도시 해제
15. 매매로 취득하여 2003. 2. 20. DDD지방법원 ○○지원 ○○등기소 제10685호로 신청접수하여 소유권이전등기 경료한 것으로 나타나며, 가등기권리자 ▽▽▽ 와 2009. 8. 20. 매매예약을 원인으로 2009. 8. 21. 제123838호로 ▽▽▽ 명의 로 소유권이전청구권가등기 경료하였다가 2009. 11. 25. 매매예약해제 등기되었 고, 2009. 11. 27. △△△이 매매를 원인으로 취득하여 2009. 11. 30. 제176699호로 소 유권이전등기 경료된 것으로 나타나는 바, 소유권에 대한 등기사항에는 청 구 인의 명의가 나타나지 아니하며, ㅁㅁㅁ 명의에서 △△△ 명의로 바로 소유권 이전 등기된 것으로 나타난다.
(1) 청구인은 쟁점토지 취득시 매매계약체결 약정과 같이 기존 근저당설정등기 경료된 16번, 17번 채무액(채권최고액 852백만원)을 변제하여 2007.
11. 21.자 및 2008. 1. 9.자에 근저당권설정등기 말소되었고, 2007. 12. 27. 채무 자 ㅁㅁㅁ 및 근저당권자 청구인, 채권최고액 30억원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하고 근저당권설정등기 경료한 뒤 2008. 7. 23. 청구인은 쟁점토지를 담보로 ○○농업협동조합으로부터 채권최고액 11억 7천만원 한도의 대출을 발생시켜 근저당권설정등기를 경료하면서 순위 14-1번의 청구인 쟁점토지 취득시 인수한
○○ 축산업협도조합에 대한 근저당권설정 채무를 변제하여 14- 1번의 근저당권설정등기를 말소한 것으로 나타난다.
(2) 또 한, 쟁점토지가 소유자 △△△에 소유권 이전되면서 청구인의 ○○농협에 대한 채무와 ㅁㅁㅁ의 김◎◎에 대한 채무, EEE의
○○ 농협에 대한 채무로 인하여 경료 된 근저당권설정등기가 모두 말소된 것으로 나타난다.
8. 양수자 △△△의 쟁점토지 취득자금 22억원은 2009. 11. 30. EEE의
○○ 농협 근저당권(2009.11.25.설정) 대출금 변제명목으로 1,251백만원이 EEE 대출통장으로 입금되었 으며, 나머지 949백만원은 2009. 12. 2. ㅁㅁㅁ 명의계좌로 입금된 것으로 나타나며, 청구인을 채무자로 하여
2008. 7. 23. 쟁점토지에 설정된 근저당권(채권최고액 11억7천만원, 근저당권자 DD 농협)에 대한 채무 액은 2009. 11. 25. EEE을 채무자로 한 위 DD농협 근저 당권을 설정하면서 받은 대출금으로 변제하여 말소된 것으로 주장하고 있다.
9. 공 부상 소유자인 ㅁㅁㅁ와 양수자 △△△ 간 2009. 11. 27. 작성된 쟁점토지 매매 계약서를 보면, 매매대금은 22억원으로 계약금 1억원, 2009. 11. 30.중도금 12 억5천만원, 2009. 12. 2. 잔금 8억5천만원을 지급하기로 하였고, 특약 사항으로 “본 계약은 현 등기부등본 상 근저당권 3건(채권최고액 28억4천만 원), 지상권 1건의 제한물건 상태의 계약으로 제한물건 해지 후 잔금을 지급키로 한다.”라고 기재되어 있다.
10. 처 분청은 청구인이 쟁점 토지를 ㅁㅁㅁ로부터 소유권이전 등기 없이 취득하 여 보유하다가 △△△에 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 결정하면서 ㅁㅁㅁ 의 주소지관할세무서인 DD세무서장에게 ㅁㅁㅁ가 쟁점 토지를 청구인에 미등기하여 양도한 것으로 과세자료 통보한 것으로 나타난다.
- 라. 판단 (쟁점1에 대하여)
1. 청구인은 쟁점 토지는 계약조건 미 이행으로 계약이 해지되었음에도 미등기양도로 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 장차 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 토지거래허가를 받을 때까지는 법률상 미 완성의 법률행위로 효력이 발생하지 아니하지 만 나중에 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도 시기는 그 대금청산일이라 할 것이고(대법원 1998.2.27. 선고, 97누12754 판결 참조), 이러한 법리는 잔금 청산 후 토지거래허가구역 지정이 해제된 경우에도 마찬가지라 할 것이다.(대법원 2003두2106, 2003.6.27).
2. 청구인은 2007. 11. 16. ㅁㅁㅁ와 쟁점토지 매매계약 체결 후 2007. 12. 23. 계약금 1억6천9백만원을 지급하고 2007. 12. 26. ㅁㅁㅁ를 채무자로 한 JJJ 등에 대한 근저당권 채무액 8억원을 변제하고 축협에 대한 채무액 6억6천만원을 인수하면서 청구인을 근저당권자, ㅁㅁㅁ를 채무자로 하여 채권최고액 30억원의 근저당권을 설정하고 잔금 6천1백만원을 지급함으로써 계약체결내용과 같이 청구인의 대금지급 의무가 청산된 것으로 보이며,
2008. 3월 쟁점토지에 대한 건축인․허가가 불허된 후, 당초 계약서에 명시된 청구인의 쟁점토지 매매계약 해제권한을 유효하게 행사한 것으로 보기 어려워, 당초 쟁점토지 매매계약에 의한 매수가 해제되었다고 볼 만한 근거가 없다.
3. 20
08. 7. 23. 청구인이 DD농협협동조합으로부터 채권최고액 11억7천만원 상 당의 대출을 받고 근저당권을 설정하면서, 청구인이 매매계약 체결시 인수한 ㅁㅁㅁ의 DD축협 근저당권 설정등기와 2007. 12. 26. 설정한 ㅁㅁㅁ의 청구 인 근 저당권 설정등기를 말소한 것으로 나타나고, 2008. 7. 23. 청구인의 DD농협 근저당권 채무는 양수인 △△△으로부터 수령한 양도대금 22억원중
2009. 11.26. 설정된 EEE의 DD농협협동조합 근저당권설정으로 일어난 대출 금으로 2009.11.0. 변제된 12억5천1백만원이 상환되어 말소되었으며, 청구인의 근저당권등기는 △△△으로의 소유권 이전등기설정과 동시에 말소되는 것으로 나타나 는 점, △△△에게 쟁점 토지가 양도될 당시 청구인은 지인인 DDD을 대리인으로 정하여 매도를 위임하고, 쟁점토지의 매매중개 대가로 DDD에게 수수료를 지급한 점 등 으 로 볼 때, 청구인이 쟁점 토지 취득, 보유 및 양도 등의 과정에서 실제 소유 권을 가지고 재산권을 행사한 것으로 나타나는 점, 청구인이 심리자료로 제출한 2008. 3월 작성한 ㅁㅁㅁ의 11억원 차용증에 대하여는 차용증 작성 이후에도 청구인은 쟁점토지의 실제 소유권을 가지고 재산권을 행사 한 것으로 보이는 사실과 ㅁㅁㅁ가 11억원을 차용증에 기재된 변제기한 이후에도 청구인에 변제한 사실이 없는 것으로 보이는 점 등으로 보아, 쟁 점토지의 소유권이 청구인에게서 ㅁㅁㅁ로 다시 넘어간 것으로 보 기 어려우므로 청구인이 쟁점 토지를 청구외 ㅁㅁㅁ로부터 매입하여 등기를 경료 하지 않고 청구외 △△△에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. (쟁점2에 대하여)
1. 청구인은 쟁점토지 양도대금 중 청구외 ㅁㅁㅁ의 계좌로 입금된 금액(949백만 원)에서 청구인에게 지급된 금액(496,500천원)을 제외한 나머지 금액은 청구외 EEE 과 청구외 ㅁㅁㅁ가 수령 하였으므로 중개수수료로 보아 필요경비로 공제 해 달라 는 주장하고 있으나, 소득세법 제97조 의 규정에 의하여 양도가액에서 공제되는 양도비 등 은 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 정규 영수증, 무통장입금 영 수증, 기타 대금지급사실을 확인할 수 있는 서류 등에 의하여 실제로 지출된 사 실 이 있는 경우 양도 자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 동 금액이 쟁점 부동산 양도와 관련하여 직접 지출된 비용인지 확인되지 않으며, 청구인이 쟁점 부동산매매계약을 위임한 청구인의 지인인 청구외 DDD가 입회하였음에도 청구인이 주장하는 청구외 ㅁㅁㅁ와 중개인인 청구외 EEE가 알아서 정리하도록 의뢰하였다는 금액 45 2,500천원은 상기내용에 해당 되는 그 어떤 증빙도 확인되지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없는 것이다.
2. 또 한, 쟁점 토지의 미등기 양도에 대하여 취득가액 및 양도가액은 각각의 매매 계 약서 및 금 융증빙 등으로 확인되어 양도차익이 발생한 것으로 확인되고, 양도차익에서 공제 할 필요경비 존재의 입증 책임은 청구인에게 있다 할 것이 나 쟁 점 토 지의 양도에 대한 필요경비 중 증빙에 의하여 확인되는 청구인의 지인 DDD 에게 지급한 중개수수료 등은 이미 인정한 사실이 확인 되므로 청구인이 입증하지 못 하는 필요경비를 처분청이 확인하여 추가로 인정하여 달라는 청구 주장은 받아들일 수 없다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.