쟁점부동산 공동취득자인 청구인이 미등기전매를 하였다고 보아 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 2004.5.19. 청구외 권△△과 함께 ○○ ○○구 ○동 산 54번지 소재 토지 12,964㎡와 주택 2동 212.72㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 목▽▽으로부터 770백만원에 취득하였고, 등기를 경료하지 않은 상태에서 권△△은 2004.8.2. 쟁점부동산을 청구외 박☆☆에게 880백만원에 양도하였다(2005.7.19. 박☆☆ 명의로 소유권이전등기경료).
• 나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2010.9.27.~10.8. 쟁점부동산 양도에 대하여 실지조사한 바, 처분청은 청구인과 권△△이 2004.8.2. 박☆☆에게 미등기전매(양도가액 880백만원, 취득가액 770백만원, 각1/2지분)하고, 양도소득세를 무신고하였다 하여 양도소득세율 70%를 적용하여 2010.12.1. 청구인 및 권△△에게 2005년 과세연도 양도소득세 32,159,260원을 각각 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.24. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 매도인 목▽▽이 부동산매매계약서상 특약사항을 불이행함에 따라 부동산매매계약을 해제하였고, 이에 따라 위약금으로 40백만원을 수령하였을 뿐이고, 쟁점부동산을 미등기전매한 사실이 없으므로(공동매수인 권△△이 단독으로 한 것임) 청구인에게 쟁점부동산을 미등기전매하였다고 보아 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 미등기전매를 하지 않았다고 주장하면서 제시한 위약금은 매매계약서상 전혀 언급이 되어 있지 않고, 위약서 및 관련 수정계약서를 전혀 제시하지 않아 상기 금액이 위약금이라는 신빙성 있는 증거라 할 수 없으며, 오히려 위약금이라고 주장하는 8천만원은 쟁점부동산을 박☆☆에게 전매한 후 매매대금에서 청구인에게 지급된 것으로 전매차익의 지분비율만큼의 분배이익으로 판단된다. 또한, 청구인이 제시한 권△△과 박☆☆와의 부동산 매매계약서 및 매매대금(잔금)청구의 소는 권△△이 미등기전매의 하나의 주체로서 한 행위라 볼 수 있으며 특약사항의 불이행으로 권△△과 공동취득자가 아니라는 위약서 및 수정부동산 매매계약서를 제출하지 않아 청구인이 미등기전매를 하지 않았다는 신빙성 있는 반증이 될 수 없다. 따라서 청구인과 권△△이 2004.5.19. 쟁점부동산을 공동취득하여 2004.8.2. 미등기전매함에 따라 얻은 양도차익에 대하여 청구인과 권△△에게 지분비율대로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 공동취득자인 청구인이 미등기전매를 하였다고 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우 4) 소득세법 104조 【양도소득세의 세율】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산에 대한 2004.5.19.자 부동산매매계약서 사본(매도인 목▽▽, 매수인 청구인, 권△△), 2004.8.2.자 부동산매매계약서 사본(매도인 권△△, 매수인 박☆☆), 쟁점부동산에 대한 등기부등본 사본, 2010.10.6.자 권△△ 작성 확인서 사본에 의하면 청구인은 2004.5.19. 권△△과 함께 쟁점부동산을 목▽▽으로부터 770백만원에 취득하였고, 등기를 경료하지 않은 상태에서 권△△은 2004.8.2. 쟁점부동산을 박☆☆에게 880백만원에 전매하였으며, 2005.7.19. 박☆☆ 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실이 나타난다.

2. 청구인이 제출한 2010.6.10.자 ○○지방법원 조정조서 사본 및 처분청이 제출한 2010.10.6.자 권△△ 작성 확인서 사본에 의하면 권△△이 쟁점부동산 양도대금 880백만원중 잔금 50백만원을 박☆☆로부터 수령하지 못하였고, 이에 권△△이 소송을 제기하였으며, ○○지방법원의 조정에 따라 18백만원으로 감액된 사실이 확인된다.

3. 처분청이 제출한 2010.10.6.자 권△△ 작성 확인서에 쟁점부동산 중개비용으로 청구외 송☆☆에게 20백만원을 지급한 사실이 기재되어 있다.

4. 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련 목▽▽이 부동산매매계약서상 특약사항을 불이행하자 해제통보를 하였으며 이에 따라 계약금 40백만원을 돌려받고, 위약금으로 40백만원을 받았다고 주장하면서 목▽▽의 답변서를 제출하였는바,

• 가) 2004.5.19.자 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서(매도인 목▽▽, 매수인 청구인, 권△△) 사본에 다음과 같은 내용의 특약사항이 기재되어 있다. 본 번지내의 주택소유자 목◎◎씨의 건물이전은 매도인 목▽▽씨가 민형사상의 책임을 지고 등기이전하여 주고 주택은 음식점으로 허가 득하여 등기이전해주는 조건임. 현 주택에 있는 세입자는 잔금이전까지 이주시키는 조건임. 본 번지내의 소나무 제외한 나머지 지상물 일체임. 연상홍도 제외됨
• 나) 청구인이 제출한 2004.6.21. 목▽▽의 답변서 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있어, 청구인이 2004.6.15. 목▽▽에게 통지서를 보낸 사실, 토지 현황에 대해 다툼이 있는 사실(목▽▽이 제3자의 인접토지까지 목▽▽ 소유 토지인 것처럼 기망하였음)등이 나타난다. 귀하의 2004.6.15.자 통지서를 잘 받았습니다.

3. 귀하의 통지서 내용대로라면 본인이 제3자의 인접토지까지 본인 소유 토지인양 매수인을 속이고 계약을 체결했다는 내용은 도대체 무슨 근거로 언급을 하는지 전혀 모르겠고, …

4. 당사자간의 직접 계약체결도 아니고 엄연히 공인중개사무소 중개를 통한 매매계약을 함에 있어 귀하계서 언급한 대로 제3자의 토지를 본인 소유인 것처럼 속여서 체결된 계약이라면 이에 대한 책임을 지겠습니다.

7. 본 계약으로 인한 내용대로 진행을 할 것이고, 기타 변동사항 등은 수긍 할 수 없으며 계약 내용대로 이행치 않을 시 매수인의 해약의사로 알겠습니다.

• 다) 국세통합전산망 조회결과, 청구인이 위약금으로 주장하는 40백만원에 대해서 기타소득으로 신고한 사실은 없는 것으로 나타난다.

5. 청구인은 쟁점부동산의 미등기전매와 관련 권△△ 혼자 한 것이고 청구인과는 무관하다고 주장하면서 영수증 사본과 소장 사본을 제출하였는바,

• 가) 청구인이 쟁점부동산 전매와 관련하여 제출한 2004.8.2.자 영수증 사본에 의하면 권△△이 박☆☆로부터 계약금조로 100백만원을 수령한 사실이 나타나고, 2004.8.5.자 영수증사본에 의하면 권△△이 박☆☆로부터 중도금조로 300백만원을 수령한 사실이 나타나며, 2004.8.31.자 영수증 사본에 의하면 목▽▽이 박☆☆로부터 잔금조로 300백만원을 수령한 사실이 나타난다.
• 나) 청구인이 제출한 ‘매매대금(잔금) 청구의 소’의 소장 사본에 의하면 원고는 권△△이고 피고는 박☆☆이며 박☆☆가 쟁점부동산 매매와 관련 잔금 50백만원을 지급하지 않으므로 권△△에게 이를 지급하라는 내용이 기재되어 있다.

6. 처분청이 2010.10. 작성한 양도소득세 조사복명서 사본에 의하면 청구인과 권△△은 쟁점부동산을 770백만원에 취득하여 848백만원에 양도하였고(매매계약서상 880백만원이나 32백만원은 실제 지급받지 못함), 필요경비 20백만원 인정되고, 공동매수인 각 지분1/2에 따라 청구인, 권△△ 각각 취득가액 385백만원, 양도가액 424백만원, 필요경비 10백만원, 양도차익 29백만원인 것으로 나타난다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 매도인 목▽▽이 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항을 불이행하자 해제통보를 하였으며 이에 따라 계약금 40백만원을 돌려받고, 위약금으로 40백만원을 받았다고 주장하는바, 이에 대해 살펴본다. 토지를 미등기전매한 것이 아니라 계약해제에 따른 위약금으로 받은 것으로 인정받기 위해서는 객관적이고, 구체적인 증빙을 제시하여야 한다(국심2007구3000, 2008.6.19., 같은 뜻임). 살피건대, 청구인은 매도인 목▽▽이 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항을 불이행한 사실, 이에 따라 해제통보를 하고 계약금 40백만원, 위약금 40백만원을 수령한 사실에 대해서 주장만 할 뿐 청구주장에 대한 객관적이고, 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 또 청구인이 제출한 2004.6.21. 목▽▽의 답변서에 의하면 쟁점부동산 현황에 대해서 다툼이 있다는 사실(매도인 목▽▽이 제3자의 인접토지까지 목▽▽의 소유토지인 것처럼 기망했는지 여부)은 나타나나 청구인 주장과 같이 매도인 목▽▽이 특약사항을 불이행하였는지, 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 해제하였거나 위약금으로 40백만원을 수령하였는지 등은 확인되지 않는바, 위 증거만으로는 청구인의 주장사실을 뒷받침하기에는 부족하다. 따라서 청구인의 위 주장은 이유 없다고 판단된다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 미등기전매와 관련 공동매수자 권△△ 혼자 한 것이고 청구인과는 무관하다고 주장하는바, 이에 대해 살펴본다. 실제 미등기전매를 한 자가 따로 있다는 주장을 인정받기 위해서는 객관적이고, 구체적인 증빙을 제시하여야 한다(조심2008서1455, 2008.11.14., 같은 뜻임). 살피건대, 앞에서 본 바와 같이 목▽▽으로부터 취득한 쟁점부동산 매매계약이 해제된 것이 아니므로 청구인이 쟁점부동산 전매과정에 배제된 것으로 보기 어려운 점, 미등기전매 과정에서 쟁점부동산 전매계약의 당사자가 형식적으로는 권△△ 혼자이지만 실질적으로 권△△, 청구인이 공동취득하여 박☆☆에 양도된 점 등을 종합하여 고려하면 청구인의 위 주장은 이유 없다고 판단된다. 따라서 청구인에게 이건 양도소득세 결정고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.