실제로 지출된 필요경비에 해당하는지 여부

• 가. 청구인은 1974년 12월에 취득한 경북 시 면 **리 산 128번지 임야 11,252㎡ 및 축사 131.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2010.3.31. 양도하고 양도가액은 실지 거래가액 400,000천원, 취득가액은 환산가액 26,905천원, 필요경비는 실지거래가액 11,863천원으로 하여 양도소득세 72,414천원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 바, 쟁점부동산의 경우 비사업용부 동산에 해당하여 장기보유특별공제 108,342천원을 배제함과 동시에 취득가액을 환산가액으로 결정하였으므로 실거래가액 11,863천원을 부인하여 청구인에게 2010.12.3. 양도소득세 42,647,570원을 경정․고지하였으나 청구인은 이에 불복하여 2011.2.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산 취득시 목장으로 사용하기 위하여 농장개발비 259,745천원을 투자하였고 산림자원 조성비 및 분할납부이행 보증금 등 기타제비용 11,863천원 등 총합계 271,608천원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을 부담하였으므로 실제 필요경비로 인정하여야 하며, 이와같이 추가로 비용이 들어갔기 때문에 매매 당시 가액이 주위의 시세는 평당 2～3만원 정도인데도 다른 임야보다 월등히 더 받은 결과(평당 117,500원)인데 원시 취득비용만을 인정함은 실질과세의 대원칙에 위배될 뿐만 아니라 실질적인 양도차익이 없는데도 양도소득세를 과세함은 공평과세를 주장하는 국세행정에 역행하는 행정 편의주의적인 것으로 밖에 볼 수 없어 억울함이 없도록 선처하여 주시기 바랍니다.

청구인은 쟁점부동산 취득시 농장개발비 및 기타 공과금 등 비용으로 271,608천원을 지출하였으므로 실지 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제하여 줄 것을 주장하나, 소득세법 제97조 에 의거 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액 적용시 같은법 시행령 제163조 제6항에 의거 필요경비 계산(기준시가 개산공제액)하여야 하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점경비가 실지 지출된 필요경비에 해당되는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(2005.12.31 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경 우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액 " 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 4) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑥ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑦ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 금융실명거래및비밀보장에관한법률 등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2010.5.31. 쟁점부동산 양도후 예정신고․납부하였으나, 이에 대하여 처분청이 양도소득세 경정시 장기보유특별공제를 일부 배제함과 동시에 필요경비 등을 경정하여 고지하였음이 “양도소득세 결정결의서”에 의하여 확인된다. <표1> 양도소득세 경정결정내역 (단위:원) 구 분 당초신고 경정결정 비고 양도가액 400,000,000 400,000,000 실거래가액 취득가액 26,905,558 26,905,558 환산가액 필요경비 11,951,675 88,335 필요경비 부인 양도차익 361,142,767 373,006,106 장기보유특별공제 108,342,361 13,433,381 양도소득금액 252,800,406 359,572,725 양도소득기본공제 등 2,500,000 2,500,000 과세표준 250,300,406 357,072,725 산출세액 72,705,142 110,075,453 기본세율 예정신고세액공제 291,000 291,000 결정세액 72,414,142 109,784,453 가산세액 0 5,277,262 총결정세액 72,414,142 115,061,715 자납세액 0 72,414,142 차감고지세액 0 42,647,573

2. 부동산매매계약서상 매도인 청구인과 매수인 박ㅇㅇ(660328-29*)간의 양도가액 4억원은 처분청과 다툼이 없음이 확인된다.

○ 쟁점부동산: 임야(11,252㎡), 건물(131.7㎡)

○ 양도가액: 4억원

○ 계약일자(2010.2.28.), 잔금일자(2010.3.30.)

3. 청구인은 대체산림자원조성비 부과수수료 1,047,530원을 납부하였다는 **시장이 발급한 영수증을 심리자료로 제출하였다.

4. **보증보험(주)가 2010.2.22. 발급한 인허가보증보험증권을 제출하였음이 확인된다.

○ 보험증권가액: 64,200,000원

○ 보험료: 1,362,000원

5. 등기부등본 및 건축물대장에 의하면 쟁점부동산의 취득일이 각각 1974.12.14.(토지), 1982.12.20.(건물:) 이고, 양도일은 동일하게 2010.3.30.임이 확인된다.

6. 청구인은 한우사육 농장 개발비용 내역서를 제출하였는 바, 그 내역은 다음과 같다.

○ 지출내역서

(1) 부지조성 및 진입로 건설: 연인원 600명 × 100,000원 = 60,000천원

(2) 건축비: 1축사(16,345천원), 2축사(42,000천원), 사이로 등(63,400천원 등 총합계 121,745천원

(3) 초지 조성, 파종, 관리 및 목책공사: 연인원1,000명×70,000원=70,000천원

(4) 기타비용: 8,000천원

(5) 총합계: 259,745천원

○ 공동개발자: 청구인, 주ㅇㅇ(550329-11*)

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산 취득시 농장개발비 및 기타 산림자원 조성비 등의 비용으로 쟁점필요경비 271,608천원을 지출하였으므로 실지 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제하여 줄 것을 주장하나,

○ 청구인이 제출한 농장 개발비용 내역서에 의하여 부지조성 및 진입로 건설비용 60,000천원, 건축비 121,745천원, 초지조성비 등 78,000천원을 지출하였다고 하나 인건비 산정내역의 경우를 살펴보면, 이에 대한 구체적인 임금지급 대장 없이 단순하게 연인원으로 노무비 단가를 곱하여 산정한 추정치에 불과하고, 아울러 산림자원 조성비 및 분할납부 이행보증금의 경우도 쟁점부동산 관련 비용인지 여부가 불분명하며,

○ 특히 거액의 쟁점필요경비를 지출한 경우라면 관련 금융증빙자료, 공사 도급계약서, 지출영수증 등 농장개발 관련 공사내역에 대한 구체성이 있어야 하나 실제로 지출되었는 지 여부에 대한 신뢰성이 없어 보인다.

○ 따라서 소득세법 제97조 제1항 에 규정된 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계결정(경정)하여야 하므로 처분청이 장부나 기타 증빙서류에 의하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없으므로 취득가액 산정시 쟁점경비를 필요경비에 산입하지 아니하고 양도차익을 계산하여 경정․고지한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 사건 심사청구는 청주주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.