처분청에서 확인한 취득가액에 대한 계약서가 확인되지 아니하고 대금수수 증빙도 확인되지 아니함에도 동 가액을 실지거래가액으로 적용한 것은 잘못이 있어 보이므로 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산한 가액을 적용하는 것이 타당함
처분청에서 확인한 취득가액에 대한 계약서가 확인되지 아니하고 대금수수 증빙도 확인되지 아니함에도 동 가액을 실지거래가액으로 적용한 것은 잘못이 있어 보이므로 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산한 가액을 적용하는 것이 타당함
1. 조사관서가 2010.5월 경 청구인에 대하여 양도소득세 조사할 당시에는 소명기간의 부족 등으로 실지거래가액을 입증할 수 있는 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 제출할 수 없었으나, 조사 종료 후 계약서 원본을 발견하였다.
2. 2004.9.8. 청구인의 대리인인 정○○은 @@시 @@구 @@동 653번지 ○○공인중개사 사무실에서, 이○○으로부터 쟁점토지의 매매대금을 72,900,000원으로 하고 계약금 7,000,000원을 계약당일 지급하였으며, 잔금 65,900,000원을 같은 해 10.4. 지급하였다(부동산매매계약서).
3. 토지 등 부동산의 양도 시 실지거래가액에 대한 신빙성 여부는 증빙의 형식적 기준과 거래내용의 진정성 기준에 의하여 판단하는 것이고, 형식적 기준에 의거 그 가액을 확인하기 어려운 경우에는 실질과세의 원칙에 의거 거래내용의 진정성에 부합하는 자료 등에 의하여 사실 판단하여야 할 것이다.
4. 청구인이 제출한 매매계약서는 쟁점토지 취득당시에 작성된 진정한 매매계약서이다. 조사관서는 매매계약서를 인정할 수 있는 금융증빙이 없다는 이유로 매매계약서에 기재되어 있는 취득가액을 인정하지 아니하고 이○○이 확인한 양도가액 48,000,000원이라 하였으나, 그에 관한 매매계약서, 금융증빙자료 등 아무런 입증자료의 제시가 없다.
5. 그러므로 쟁점토지의 취득가액이 48,000,000원이라는 전제하에 한 이 사건 부과처분은 취소되어야 마땅한다.
2. 조사관서는 매매계약서, 금융증빙자료 등 객관적인 증빙 없이 이○○의 확인서만으로 쟁점토지의 취득가액이 48,000,000원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 매매계약서를 제출하면서 주장하는 취득가액은 금융증빙이 없다는 이유로 인정하지 아니하고, 아무런 금융증빙 없이 사후에 작성된 확인서는 인정한다는 것은 논리의 모순이다.
3. 앞서 본 쟁점토지의 공시지가 변동 상황을 보더라도 취득가액은 48,000,000원이 아니라는 것은 쉽게 이해할 수 있다.
4. 쟁점토지는 법 제96조 제2항 제4호의 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우에 해당하므로 그 양도가액은 실지거래가액에 의하여야 하고 동일기준의 원칙에 따라 그 취득가액 역시 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는데, 조사관서는 청구인이 신고한 취득가액을 인정하지 않고 있으며, 달리 취득가액을 인정할 장부, 매매계약서, 영수증 기타 객관적 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 할 것이고, 쟁점토지에 관한 매매사례가액 또는 감정가액도 밝혀지지 않은 이상, 법 제114조 제5항 및 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따라 환산가액에 의하여 취득가액을 추계하여 결정하여야 할 것이다.
1. 청구인은 이의신청 시 양도소득세조사 당시에는 소명기간의 부족 등으로 실거래가액을 입증할 수 있는 매매계약서를 제시하지 못하였으나 조사종결 후 발견하였다고 하면서 쟁점계약서와 전 소유자 이○○과 중개업자 사무실 직원이었던 김○○이 쟁점토지를 72,900,000원에 거래하였다고 작성한 확인서를 제출하였다.
2. 청구인이 실제 매매계약서라고 주장하는 쟁점계약서를 살펴보면, 매도인은 이○○으로 되어 있으나 김○○의 도장이 날인되어 있는 점, 매수인은 청구인의 남편인 정○○의 이름과 도장이 날인되어 있는 점, 중개업자는 ○○공인중개사의 고무인만 찍혀 있고 중개사 권○○의 도장이 날인되지 않은 점과 매매대금에 대한 지급내역을 입증할 수 있는 금융증빙 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 청구인이 제출한 쟁점계약서는 쟁점토지에 대한 실제 매매계약서라고 보기 어렵다고 판단되며
3. 이의신청 재조사 결정에 의한 재조사 시 전소유자 이○○은 당초 조사 시 작성한 매매금액 72,900,000원이라고 작성해 준 경위에 대해 “단순히 고향사람의 부탁으로 확인서에 날인해 준 것이며 실제 매매가액은 당초 조사 시 조사공무원에게 확인해 준 금액 48,000,000원이 정확하다”고 진술하고 있으며, 이○○은 쟁점토지를 1971.2.7. 취득하여 30년 이상 소유하였으며 8년 자경요건도 갖추어 쟁점토지의 매매가액을 허위로 진술하여 취득할 어떠한 이익도 없는 것으로 보인다.
4. 또한, 청구인은 대리인인 청구인의 남편 정○○이 쟁점토지의 계약에 관여하여 계약금과 잔금을 지급한 것으로 주장하고 있으나, 정○○은 전혀 모 르는 사실이라고 진술하고 있어 청구인의 주장은 사실과 다른 것으로 판단된다.
• 과세관청이 세무조사를 하는 과정에서 납세의무자로부터 받은 확인서는 그 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없는 것(대법원2000두3610, 2001.2.23. 외 다수)이고, 이○○은 매매가액을 48,000,000원으로 일관되게 진술하고 있어 당초 과세처분은 정당하다.
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
• 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가÷양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 청구인은 2004.10.1. 취득한 쟁점토지 답 1,786㎡ 를 2005.6.20. 81백만원에 양도하고, 그 취득가액을 73백만원으로 하여 2005.8.30. 양도소득세를 신고 납부하였으나, 조사관서의 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 청구인이 쟁점토지를 48백만원에 취득한 것으로 확인하고 청구인의 2005년 과세연도 양도소득세 19,016,550원의 결정안을 처분청에게 통보하자 처분청은 2010.6.8. 결정안 대로 청구인에게 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
2. 청구인은 2010.9.3. 이의신청을 제기하여 2010.9.28. 재조사결정을 받고 2010.11.22. 조사관서로부터 당초 조사내용이 정당하다는 재조사결과 통지를 받은 후 2011.2.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.
3. 청구인에 대한 조사관서의 1차 세무조사 결과 내용이 아래와 같이 심리자료에 의하여 확인된다.
4. 청구인에 대한 조사관서의 2차 세무조사(이의신청 결과 재조사) 결과 내용이 아래와 같이 심리자료에 의하여 확인된다.
5. 조사관서에서 당초 조사 및 재조사 과정에서 쟁점토지의 매매대금으로 확인한 48백만원의 경우 매도인 이○○의 진술에 의할 뿐 매매계약서 및 대금수수현황은 확인되지 아니하였다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.