쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 추계결정할 수 있는지 여부

청구인은 서울시 00구 00동 409-104 다세대주택 4세대를 1997년에 취득 하여 그 중 3세대(101호, 201호, 지하1호. 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 518백만원에 2008.4.29. 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서(취득가액 190백만원), 쟁점주택의 양도가 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)에 해당한다고 보아 양도소득세 감면신청함과 아울러 감면 후 양도소득세 9,015,340원을 자진신고․납부하였다. 처분청은 쟁점건물의 양도가 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면” 대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면신청을 배제하고 2010.8.1. 이건 2008년 과세연도 양도소득세 149,531,660원을 청구인에게 결정․ 고지하였다. 청구인은 쟁점주택의 양도가 “장기임대주택에 대한 양도소득세 감면” 대상이 아니라는 점은 인정하나, 취득세 등 공과금과 설계비 등 신축 관련 경비, 배관 공사비 등 자본적 지출액, 등기수수료 등 34백만원(이하 “쟁점금액”이라 한 다)이 당초 신고 시 누락되었다며 2010.10.28. 처분청에 이의신청을 제기하였다. 처분청은 2010.11.26. 쟁점금액 중 그 지출사실이 객관적으로 확인되는 제세 공과금 등 9백만원을 필요경비로 인정하고 나머지 25백만원 은 그 지출사 실이 객관적으로 확인되지 않는다는 이유로 청구인의 주장을 받아들이지 아니 하는 “일부인용”결정을 하여, 그 결과를 2010.11.29. 청구 인에게 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.16. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 제시한 필요경비를 처분청이 부인한 것은 “취득당시의 실지거래 가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당하므로, 쟁점주택의 취득가액을 환산가액 으로 추계결정하여야 한다.

청구인이 제시한 쟁점주택 취득가액 224백만원(청구인이 당초 신고한 금액 으로 신고가 시인된 취득가액 190백만원과 청구인이 이의신청 시 제출한 필요 경비인 쟁점1금액 34백만원을 합한 금액이다)중 지출사실이 객관적으로 확인 되지 아니하는 25백만원이 부인된 것은, 관련 법령에 규정된 추계사유인 “취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당하지 아니하므로, 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 추계결정 하여달라는 청구주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 추계결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 단서 “생략”
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 " 감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 가) 처분청은, 청구인이 필요경비로 인정하여 달라며 제시한 34백만원(쟁점 금액) 중 25백만원에 대하여는 그 지출사실이 객관적으로 확인되지 않는다는 이유로 필요경비로 인정하지 아니하였고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 나) 쟁점금액 중 25백만원이 부인됨으로서, 청구인이 쟁점주택을 양도하고 필요경비로 인정받은 금액은 199백만원 [토지가액 62백만원, 구건물 가액 23백만원, 주택신축가액 105백만원(신축공사금액 141백만원 × 3/4), 필요경비 추가 인정금액 9백만원]으로, 이는 청구인이 주장하는 필요경비 합계액 224백만원 중 88.8%에 해당하는 금액이다.
• 다) 청구인이 이건 심사청구를 제기한 후 ‘옥탑공사에 별도의 공사금액이 들어갔다’라는 추가의 주장을 하면서 제시한 공사도급계약서 및 별지의 단서조항 주요 내용은 다음과 같다.

○ 공사도급계약서

• 공사명 및 공사내역: 00동 다세대주택 신축공사

• 공사기간 및 공사금액: 1997.8.～1997.11. 일억사천일백만원(141백만원)

• 작성일: 1997.8.

• 발주자(갑): 청구인, 도급자(을): 00구 00동 시영124-612 갑돌이

○ 단서조항(별지): VAT, 옥탑주택공사, 도시가스, 상수도공사는 별도임

• 라. 판 단

1. 양도소득의 필요경비 관련 법령을 보면, “취득당시의 실지거래가액의 확 인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에는 취득가액을 환산가액으로 추계결정 할 수 있도록 규정되어 있다.

2. 이건의 경우, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고하 면서 신고한 토지취득가액 62백만원, 구건물 취득가액 23백만원, 주택신축가액 105백만원 합계 190백만원을 인정하였으며, 이의신청 시 필요경비로 인정하여 달라며 제시한 쟁점금액(34백만원) 중 지출사실이 객관적으로 확인되는 9백만원을 인정하고 지출사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 25백만원은 인정하지 아니하였다. 이는, 위 관련 법령에 규정된 추계사유인 “취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당하지 아니하는 것으로 봄이 상당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 추계결정 하여달라는 청구주장은 이유가 없다고 판단된다.

3. 한편, 청구인이 ‘옥탑공사에 별도의 공사금액이 들어갔다’라며 제시한 공사 도급계약서 및 별지의 단서조항을 살펴보면, 본계약서와 단서조항의 인쇄체가 틀리고, 일괄도급공사를 하면서 옥탑공사를 별도로 하였다는 것은 통념에도 맞지 않을 뿐만 아니라 청구인이 당초 제시한 공사 도급계약서상 주택신축가액 전액이 필요경비로 인정되었으므로, 별지로 작성된 단서조항은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서, ‘옥탑공사에 별도의 공사금액이 들어갔다’라는 청구주장 또한 이유가 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.