2006.12.31. 이전에 양도한 건물의 신축가액이 불분명한 경우

*세무서장이 2010.11.29. 청구인에게 한 2006.9.20. ‘시 구 동 620-16 주택’ 양도 관련 2006년 귀속 양도소득세 39,370,879원의 부과처분은, 주택 중 토지와 구(舊)건물의 취득가액 85백만원은 토지부분의 양도소득세 계산시 필요경비에 포함하고, 신축한 건물의 양도가액과 취득가액은 기준시가로 하는 것으로 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 2003.12.16. 취득한 2006.9.20. ‘시 구 동 620-16 토지 및 2004.5.17. 취득한 이건 토지상의 주택 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.9.20. 양도하고, 당초 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고하였다가, 취득가액을 기준시가 환산가액으로 하여 2009.1.14. 수정신고하였다. ※ 당초 신고 내용: 양도가액 200백만원, 취득가액 85백만원, 필요경비 110,040천원(건물 공사비용 105,750천원 포함), 양도차익 4,960,000원, 총결정세액 221,400원 ※ 수정 신고 내용: 양도가액 200백만원, 취득가액 188,711,262원(기준시가 환산가액), 양도차익 6,221,840원, 총결정세액 377,920원 처분청은 청구인이 당초 신고시 필요경비로 공제한 공사비용 105,750천원이 조세포탈목적으로 허위로 견적서와 영수증을 작성하여 허위신고한 것이라는 법원의 판결문에 따라 이건 관련 필요경비를 부인하고, 2003.12. 청구인과 전소유자 윤 간에 작성한 쟁점부동산 관련 매매계약서의 주요 내용에 따라, 쟁점부동산의 실지 취득가액을 85백만원으로 하여 청구인에게 양도소득세 39,370천원을 경정·고지하였다. ※ 처분청 경정 내용: 양도가액 200백만원, 취득가액 85백만원, 필요경비 5,040천원, 양도차익 109,960천원, 총결정세액 39,748,817원 청구인은 이에 불복하여 2011.2.16. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산의 토지와 건물을 85백만원에 취득한 후 쟁점부동산 상의 건물을 헐고 5개월 간 공사하여 주택을 신축하였으나, 청구인 본인이 직접 공사하여 증빙서류를 수집하지 못하여 허위 영수증을 쓴 것으로, 청구인이 양도한 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가 환산가액으로 이를 인정하여 주기 바란다.

청구인은 쟁점부동산 취득당시 주택건물과 토지를 함께 계약서에 명시하여 매매대금을 85백만원으로 하여 취득하였는데, 85백만원을 토지분 취득가액으로 하고 건물분 취득가액은 기준시가 환산가액으로 하여야 한다는 주장은 청구인이 유리한 과세방법을 임의로 선택하여 받아들여주기를 청하는 것으로 볼 수밖에 없으며, 청구인은 쟁점부동산 상의 건물이 낡아서 관행상 건물의 취득가액은 계상하지 않고 땅값만 계상하여 취득하였다고 주장하나, 처분청에서는 매매계약서에 건물과 토지를 표기하고 매매대금을 지급하였기에 이건 금액을 실거래가액으로 결정한 것이다. 만약 청구인이 쟁점부동산 취득 이후 구(舊) 건물을 멸실하고 신(新) 건물을 신축하였다면, 그 공사비용과 관련하여 납세자가 관련서류를 제출하여 입증하여야 할 것으로 처분청이 임의로 공사규모나 공사비용을 짐작하여 필요경비를 공제하여 줄 수 없으며, 더욱이 청구인이 당초 양도소득세 확정신고시 필요경비로 신고한 공사비용이 허위인 사실이 ***법원의 판결서에서 확인된다. 이와 같이 청구인의 쟁점주택의 토지와 건물 가액을 85백만원으로 보아 양도소득세를 부과한 이건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건의 쟁점은 쟁점부동산 중 신축 건물가액을 얼마로 할 것인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. <개정 2003.12.30 부칙, 2005.12.31 부칙>

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2005.12.31 부칙>

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. <개정 2005.12.31 부칙>

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

3. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18>

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

4. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. <개정 1999.12.28 부칙, 2000.12.29 부칙>

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. <개정 2000.12.29 부칙>

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

5. 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

6. 소득세법시행령 (2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑥ 법 제97조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 1997.12.31 부칙, 1999.12.31 부칙, 2000.12.29 부칙, 2005.8.5 부칙, 2009.2.4 부칙>

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. <신설 2000.12.29, 2002.12.30, 2005.12.31>

7. 소득세법시행령 (2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19 부칙>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. <개정 2000.12.29 부칙, 2001.12.31 부칙, 2002.12.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.8.5 부칙, 2005.12.31 부칙>

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31 부칙>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산을 200백만원에 양도한 사실에는 다툼이 없다.

2. 청구인의 쟁점부동산 취득 관련 계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 1.부동산의 표시에 보면 토지는 대지 31평4홉, 건물은 주거용 14평으로 기재되어 있다.
• 나) 매매대금은 85백만원이다.
• 다) 계약일은 2003.11.25., 잔금일은 2003.12.23.이다.
• 라) 중개업자 있는 계약서이다.

3. 쟁점부동산 중 토지 부분의 등기부등본상 청구인의 소유권이전등기 접수일은 2003.12.16.이다.

4. 청구인이 제출한 쟁점부동산 관련 일반건축물대장을 보면 2004.4.14. 건축면적 61.75㎡, 연면적 112.03㎡의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단독주택의 소유자로 청구인이 최초 등록되었다. 이건 건물의 허가일은 2004.1.29., 착공일은 2004.2.3. 사용승인일은 2004.4.14.이다.

5. 청구인은 당초 양도소득세 신고시 건축업자 청구외 박으로부터 총공사비 105,750천원의 허위영수증을 받아 이를 필요경비에 포함하여 양도소득세 신고하였으며, 이와 관련하여 지방검찰청은 청구인, 박, 김**에 대해 조세범처벌법위반혐의로 2009.3.17. 공소를 제기하였던바, 이와 관련한 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) **지방검찰청에서 작성한 공소장 내용을 보면, ‘청구인은 구 동 620-16에 있는 주택(쟁점부동산)을 2003.12.23. 경 85백만원에 매수하여 2006.9.29.경 2억원에 매도하면서 양도소득세 26,764,200원을 부담하게 되었던바, 매도한 부동산을 수리하였다는 내역을 제출하면 양도소득세가 줄어든다는 말을 듣고 박에게 부탁하여 쟁점부동산을 박이 수리한 것으로 허위 영수증을 작성, 제출하여 양도소득세를 포탈하기로 공모하여 ***세무서에 허위 견적서, 영수증 등을 제출하여 양도소득세를 포탈하였다’라는 내용이 확인된다.
• 나) 법원 ‘2009고단(분리) 조세법처벌법위반’의 내용을 보면 청구인 등의 위와 같은 범죄사실이 인정되어 청구인의 징역8월, 2년의 집행유예 형을 선고받았다(판결 선고 2009.6.17.).

6. 쟁점부동산 소재지인 * 구의 경우 2006.11.24. 주택부분 투기지역으로 지정되어 쟁점부동산 양도일 당시에는 투기지역에 해당하지 않았다.

• 라. 판단 이상의 사실관계 등을 바탕으로 청구주장을 살펴본다. 청구인이 2003.12.16. 쟁점부동산을 취득한 직후인 2004.1.19. 건축허가를 받아 2004.4.14. 건물을 신축한 사실이 건축물대장에 나타나는 점을 볼때 청구인의 당초 토지와 건물이 포함된 쟁점부동산의 취득은 건물을 철거하여 토지만을 이용할 목적이었던 것으로 보이는 바, 쟁점부동산 취득가액에 포함된 구(舊)건물 취득가액은 쟁점부동산 중 토지 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제함이 타당하므로 쟁점부동산 중 토지와 구(舊)건물의 취득가액 85백만원를 전액 토지의 취득가액과 필요경비로 함이 타당하다고 판단된다. 그리고 쟁점부동산 중 신축건물의 가액을 살펴보면, 양도가액은 확인되나, 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 의제취득일 이후인 2003년에 취득하였으며, 당초 양도소득세 신고시 양도가액 및 취득가액을 청구인이 당초 신고시 실거래가로 신고하면서 허위증빙을 제출하여, 취득가액이 불분명한 것이며, 쟁점부동산 양도당시인 2006.12.31. 개정 전 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에서 규정한 환산가액은 동조 제4항에서 규정한 의제취득일 이전에 취득한 자산에 한하여 적용할 수 있는 것인바, 건물분 취득가액과 양도가액을 모두 기준시가로 경정함이 타당하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.