분양권을 양도받아 취득하는 경우 신축임대주택 감면대상이 아님

주택임대사업자인 청구인은 아파트분양권을 매입하여 2001년 중 취득한 00시 00구 00동 1293 0000아파트 105동 205호 49.99㎡, 같은 곳 101동 501호 49.99㎡, 같은 곳 102동 1305호 49.99㎡, 같은 곳 102동 404호 49.99㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2007년 중 모두 양도하고 2007년 과세연도 양도소득세 55,134,125원을 예정신고․납부한 후 2010.7.15. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면을 이유로 경정청구 하였다. 처분청은 2010.9.15. 청구인이 쟁점주택을 최초 분양받은 것이 아니고 분양권을 타인으로부터 매입하여 취득하였기 때문에 신축임대주택 감면을 적용할 수 없다는 경정청구 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.2.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호는 양도소득세가 면제되는 매입임대주택을 주택 건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로 제한하고 있지 않지 않으므로 처분청이 분양권을 타인으로부터 매입하여 취득하였기 때문에 신축임대주택 감면을 적용할 수 없다고 하여 청구인의 경정청구를 거부한 것은 부당하다(같은 뜻 대법 2009두2566, 2009.5.14).

조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)의 규정을 적용함에 있어, 감면특례 적용대상은 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일의 기간중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급을 지급한 경우에 한한다)및 임대를 개시한 주택으로서 타인으로부터 분양권을 구입하여 주택을 취득한 경우에는 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정이 적용되지 아니 하는 것이다(기획재정부 재산세제과-1739, 2009.12.8., 국세청 부동산거래관리과-299, 2010.02.24., 국세청법규과-586, 2009.12.10.).

• 가. 쟁점 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 경우 신축임대주 택에 대한 양도 소득세 감면 특례가 적용되는 지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임대주택법에 따른 건설임대주택

• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임대주택법에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조 의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. <개정 2001.12.31 부칙, 2009.2.4 부칙>

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고·세액감면의 신청·임대기간의 계산등에 관하여는 제97조제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 3) 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.25 부칙>

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 당초 쟁점주택의 양도소득세 예정 신고시 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례를 적용하지 않았으나, 2010.7.15. 조세특례제한법 제97조 의 2 신축임대주택 감면특례 규정을 근거로 경정청구를 하였고, 처분청은 2010.9.15. 청구인이 최초 계약자가 아니라는 이유로 경정청구 거부통지를 하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 부동산 등기부 등본 상 쟁점주택의 취득 및 양도시기는 다음과 같다. 구 분 취 득 양 도 00 00 00 1293 0000아파트 105-205호 2001.01.06. 2007.01.03. 00 00 00 1293 0000아파트 101-501호 2001.01.06. 2007.04.06. 00 00 00 1293 0000아파트 102-1305호 2001.03.12. 2007.04.10. 00 00 00 1293 0000아파트 102-404호 2001.01.06. 2007.06.21.

3. 청구인이 00특별시도시개발공사가 분양한 쟁점주택을 타인으로부터 분양권을 매입하여 승계 취득한 사실, 쟁점주택 임대와 관련하여 임대 주택법 제6조 에 의거 2000.11.8. 고양시에 임대사업자등록을 한 사실, 고양세무서에 2000.11.8.～2007.6.21. 주택임대사업자로 사업자등록을 한 사실, 쟁점주택을 5년 이상 임대하다가 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

4. 재정경제부는 ‘99간추린 개정세법에서 조세특례제한법 제97조 의 2의 신설이유를 퇴직자등의 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 중산․서민층의 주거안정을 지원하기 위함이라고 밝히고 있으며, 매입하여 임대하는 주택 중 감면대상 주택을 ① 1999.8.20.이후 신축된 주택으로 1999.8.20.～2001.12.31. 기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택, ② 1999.8.20. 현재 미분양 공동주택으로 1999.8.20.～2001.12.31.기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택으로 한정하고 있다.

• 라. 판 단 살피건대, 조세특례제한법 제97조 의 2는 미분양주택의 공급활성화 및 임대주택공급을 확대함으로써 중산층 및 서민층의 주거안정을 안정을 도모하기 위하여 1999.12.28. 신설되었는바, 청구인은 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호의 “매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”를 “미분양주택에 관하여 주택건설업자와 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”로 제한하는 것은 부당하다고 주장하나 분양권 전매로 임대용 주택을 취 득하는 경우에는 주택건설업자와 이미 분양계약이 체결되어 계약금이 지급된 것을 매입하여 임대하는 것이므로 미분양주택의 공급활성화라는 동 규정의 신설취지와 부합하지 아니한다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 분양권을 매입하여 취득하였다는 사유로 청구인의 조세특례제한법 제97조의2 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면적용 경정청구를 거부한 통지는 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.