쟁점토지를 공동으로 취득하였는지, 계약서상 양도가액이 실제거래가액인지 여부

처분청이 2010.12.10. 청구인에게 한 2008 과세연도 양도소득세 158,621,570원의 부과처분은, 매수인이 제출한 매매계약서상 거래가액의 진위여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 00도 00군 서면 00리 780번지 전 360㎡, 같은 곳 781번지 전 8,290㎡(이하“쟁점토지”라 한다)를 2004.2.6. 청구외 000로부터 취득하여, 2004.3.16. 청구외 000에게 양도한 후, 실지거래가액(양도가액 65,000천원, 취득가액 62,000천원)으로 양도차익을 산정하여 2004.5.12. 2004년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였다. 청구외 000은 2007.4.10. 쟁점토지를 양도하였으며, 2007.4.30. 양도소득세 신고시 취득가액을 청구인의 양도가액 65,000천원보다 많은 450,000천원으로 신고함에 따라, 처분청은 2009.7.1. 청구인에게 “실가상이 과세자료” 해명안내문을 발송하였고, 청구인은 2009.9.15. 양도가액 261,000천원, 취득가액 249,470천원으로 하여 수정신고 하였다. 처분청은 2010.9.30.～2010.10.14. 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후 양도 가액 450,000천원, 취득가액 249,349천원으로 경정하여 2010.12.10. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 158,621천원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2011.2.10. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

청구인은 등기부등본상으로는 쟁점토지를 청구인이 단독으로 취득하여 양도 한 것으로 되어 있으나,

• 가. 쟁점토지의 취득계약서를 보면 취득자가 000외 2인으로 되어 있는데, 처분청은 전소유자 000로부터 전체 양도가액만 확인했을 뿐 누구로부터 얼마의 금액을 받았는지 확인하지 않았는바, 쟁점토지의 취득가액 255,000천원 중 청구인이 170,000천원, 000이 85,000천원, 000이 0원을 투자하여 취득하였다.
• 나. 처분청은 매수자 000에게 쟁점토지의 취득가액을 확인한바, 친척인 청구외 000이 실제소유자로서 450,000천원에 취득하였다고 진술하면서 금융거래 증빙을 제출하였다고 했는데, 제출된 금융거래 증빙상 잔금인출일이 쟁점토지의 소유권이전 등기일(2004.3.16.)보다 거의 한달후인 2004.4.12. 현금으로 인출되었는 바, 이는 통상적이지 않은 거래로 후소유자가 나중에 팔 때를 대비해 양도소득세를 줄이기 위해서 허위의 계약서를 작성한 개연성이 상당히 높아 실제양도대금에 대한 사실조사가 필요하고, 만약 실제 양도가액이 450,000천원 이라면 청구인이 200,000천원, 000이 200,000천원, 000이 50,000원을 수취하였는바, 청구인의 취득가액은 170,000천원, 양도가액은 200,000천원이다. 첨부하여 처분청에서는 000의 진술내용에 의거 청구인에게 투자원금 250,000천원은 청구인에게 전달하였고, 차익 200,000천원은 00군 서면 000리 1083번지외 4필지와 상계하였다고 하나 그런 사실이 전혀 없는바, 조사관서가 청구인이 단독으로 쟁점토지를 취득 및 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

• 가. 쟁점토지의 전소유자 000은 본 양도물건을 255,000천원에 매도하였다고 확인하고 있으며, 청구인은 쟁점토지 취득과 관련하여 청구인의 투자금액이 170,000천원이고, 000의 투자금액이 85,000천원이라고 주장하나 이에 대해 객관적인 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있으며,
• 나. 쟁점토지의 실질 후소유자 000(명의상 소유자는 000임)은 쟁점토지를 450,000천원에 취득하였으며 대금은 청구인의 대리인 000에게 현금으로 지급하였다고 확인하고 있으며, 청구인은 양도대금 중 000로부터 200,000천원만 수취하였다고 하나 이에 객관적인 증빙이 없으며, 000은 청구인에게 투자원금 250,000천원은 청구인에게 전달하였고, 차익 200,000천원은 00군 서면 000리 1083번지외 4필지의 투자 등에 사용되었다고 진술한 바, 본건과 관련하여 청구인이 000을 사기혐의 고소하였으며, 현재 △△경찰서에서 증거불충분으로 인한 혐의없음으로 검찰에 사건이 송치된 상태인 바, 청구인은 주장만 할 뿐 객관적인 증빙을 제시하고 있지 않으므로 청구인을 쟁점토지의 단독 소유자로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 공동으로 취득하였는지 여부와 매수인이 제출한 계약서상 양도가액이 실제거래가액인지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금 액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2004.2.6. 쟁점토지를 청구외 000로부터 취득하여 2004.3.16. 청구외 000에게 양도한 후 조사관서에 양도가액 65,000천원, 취득가액 62,000천원으로 하여 2004년 과세연도 양도소득세 예정신고한 사실이 이 건 심리자료에 의해 확인된다.

2. 쟁점토지의 후 소유자 000은 2007.4.10. 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 450,000천원으로 신고함에 따라 처분청은 과세자료 해명안내문을 발송하였고, 청구인은 2009.9.15. 양도가액 261,000천원, 취득가액 249,470천원으로 하여 수정신고 하였으며, 처분청은 양도가액 450,000천원, 취득가액 249,349천원으로 경정하여 2010.12.10. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 158,621천원을 고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 쟁점토지 매매와 관련하여 2010.9.30.～2010.10.14 양도소 득세 실지조사를 실시하였고, 작성된 조사복명서의 주요내용은 다음과 같이 되어 있다.

• 가) 해당물건지 시세파악 및 현황 해당 물건지는 00도 00 000000파크에서 인접(10분거리)에서 위치하고 있고, 도로변에 있으며, 인근 부동산 시세 확인한 바, 평당 20～30만원으로 형성된 것으로 파악됨
• 나) 취득가액 확인 상기 물건 취득가액을 확인하기 위하여 전소유자 000에게 공문발송하여 확인을 한 바, 현재 계약서는 보관하지 않고 있지만 255백만원으로 확인하고 있으며, 해당 물건지 중 00 00 서 00 781번지 ‘04.3.5. 분할로 인하여 196㎡ 동소 781-1에 이기되었으므로 취득가액 255백만원 안분계산하면 249,349천원으로 수정신고시 취득가액 249,470천원은 120천원이 과다신고됨
• 다) 양도가액 확인

(1) 조사대상자 000는 해당물건지 양도와 관련해서 2억원을 받았고, 대리중개를 해준 000(-***)이 거래대금을 편취하였다하여 사기 등으로 가평경찰서에 2010.6.25. 고소하였음이 확인됨

(2) 상기 고소건과 관련해서 00경찰서 지능 2팀 담당 000 형사방문하여 확인(의견서 징취)한 바, 증거불충분하여 “혐의없음(불기소)”으로 종결하여 의정부지방검찰청으로 사건송치 하였음이 징취한 의견에서 확인됨

(3) 또한, 담당 000 형사의 사건종결 의견은 취득가액 255백만원, 양도가액 450백만원이 맞고, 후소유자 000은 명의수탁자로서 실제소유자는 000으로 확인함

(4) 후 소유자 000 00세무서 방문하여 확인한 바, 해당 물건지 취득과 관련하여 본인은 2004년 3월경 여동생의 시누인 000의 부탁으로 인감 및 명의를 대여해 주고, 계약시에는 참여하지 않았지만, 매수금액이 450백만원으로 알고 있으며, 실제 소유자 000에게 통화하여 (2010.10.12. 10시경) 본인 소유가 맞으며, 취득가액 450백만원이 맞다는 것을 확인하였고, 중개사실, 계약서 및 대금과 관련한 금융증빙(현금인출) 제출함

• 000 명의의 신한은행 예금통장(계좌번호) 거래내역 (천원) 거래일자 내 용 금 액 적 요 거래점 비 고 합 계 414,800 2004.02.10. 대체 10,000 춘천남 계약금 2004.03.08. 현금 93,500 춘천남 중도금 2004.03.09. 현대 85,000 45119856 춘천남 2004.03.09. 대체 10,000 춘천남 2004.03.09. 현금 10,000 춘천남 2004.04.12. 현금 206,300 춘천남 잔금

(5) 기타 현재 해당 물건지는 000의 배우자 000의 소유로 TIS상 명의수탁자 000이 김종복에게 양도하여 양도신고가 되어 있으며, 상기 조사과정 내용으로 미루어 보아 상증법 제44조 배우자등에게 양도한 재산의 증여추정에 의거 000이 배우자 000에게 증여한 혐의가 있는 것으로 추정됨 4) 청구인은 2010.5. 000과 000에 대한 고소장을 제출한 바 있고, 고소장 내용을 보면 쟁점토지를 청구인이 255,000천원에 취득한 후 매도 하는 과정에서 청구외 000을 알게 되었으며 청구외 000은 쟁점토지를 청구인을 대리하여 양도한 후 255,000천원에 양도한 것으로서 청구인을 기망하였다고 기재되어 있다.

5. 청구인은 2010.6. 청구외 000에 대한 고소장을 제출하였으며, 고소장에서 000이 대리계약을 체결하고 200,000천원을 전달받았으나 나머지 250,000천원을 000이 편취한 것으로서 매매계약서는 허위계약서라고 주장하고 있으며, 당초 청구인이 255,000천원에 쟁점토지를 취득하였다고 기재되어 있다.

6. 위 고소사건과 관련하여 가평경찰서는 불기소(혐의 없음, 공소권 없음)의견으로 사건을 의정부지방검찰청에 송치(2010-001793, 2010.10.10.)하였으며 수사결과 및 의견 내용은 다음과 같다. [수사결과]

• 가) 피의자(000) 진술내용 고소인(청구인) 으로부터 쟁점토지의 매입의뢰를 받고 그 대금 2억5천5백만원을 받아서 계약하였 으며, 쟁점토지에 대한 재매매를 허락받고 2004.2.10. 사건외 000에게 금 4억5천만원에 매매를 한 후, 고소인(청구인)에게 2억5천만원을 주고 자신이 매입해 놓은 00군 서면 000리 1083번지외 4필지를 고소인(청구인)에게 미등기 상태로 이전해주는 조건으로 1억4천만원을 상계형식으로 처리하여 자신이 갖고 3,000만원은 수수료를 지급하였으며 나머지는 토목공사로 사용하였다고 주장하면서 혐의사실을 부인하다.
• 나) 고소인(청구인) 진술내용 00군 서면 000리 1083번지외 4필지에 대하여 피의자(000)와 금2억원으로 상계처리한 사실이 없고 자신이 별도 매입대금 1억3천만원을 피의자(000)에게 주었으며 그 근거로 8,000만원에 대한 무통장 입금증을 제출하였고, 나머지 5,000만원에 대하여는 현금으로 주었으나 영수증이 없다고 한다. * 고소인(청구인)은 위와 같은 주장에 대하여 피의자(000)과 단둘이 있었던 일로 피의자의 양심외 객관적으로 입증할 자료가 없다고 한다.
• 다) 참고인(000) 진술내용 고소인(청구인)의 쟁점토지 양도시부터 관여하여 쟁점토지의 매수경위에 대하여는 모르며, 000에게 쟁점토지의 매수인을 소개해 주었고, 쟁점토지를 양도계약하기 몇일전 000이 자신의 부동산 사무실에서 고소인(청구인)에게 전화하여 위 토지를 4억5천만원에 매입할 사람이 있다는 사실을 고지한 후 계약에 대하여 위임을 받은 사실에 대하여 전화통화 내용을 들어 알고 있으며 토지매매계약후 고소인(청구인)이 2억5천만원을 가져간 사실이 있고, 2억원은 000이 미리 처제 000 명의로 매입해 놓은 000리 1083외 4필지를 고소인(청구인)이 명의신탁 형식으로 실제 권한을 갖는 조건으로 상계처리를 하였으며 위 토지에 대하여 2004.8.경 자신이 금1억8천5백만원에 매매를 해준 사실이 있었다고 한다. [의견] 피의자(000)가 혐의사실을 부인하고 있는 가운데 처음부터 피의자(000)으로부터 교부받은 매입대금에 대하여 편취의사가 있었다고 인정할 만한 증거불충분하므로 불기소(혐의없음)

7. 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구외 000이 실제 계약서를 작성하는 등 청구인과 000은 실제 정확한 양도금액 등을 잘 모른다는 취지의 대화내용 녹취록을 제출하였다.

• 라. 판단 위 사실들과 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 공동으로 취득하였으므로 투자자별로 각각 양도 소득을 계산하여야 한다고 주장하나, 등기상 명의가 단독으로 기재되어 있고, 수익분배계약서 등 공동투자와 관련된 구체적 증빙이 없는 경우 발생한 양도소득은 등기상 소유자에게 귀속되었다고 보아야 할 것이고, 그 뒤에 그 매매대금을 현실적으로 누가 사용하였는지 여부 등은 당사자 간에 해결되어야 할 문제에 불과할 뿐 양도소득의 귀속에는 영향을 미치는 것이 아니라고 보아야 할 것인바, 청구인은 고소장에서 쟁점토지를 청구인이 취득한 후 000이 양도대금을 편취한 것이라고 하였는바, 청구인 주장대로 비록 000이 양도대금 중 일부를 취하였다 하더라도 이는 청구인의 양도대금을 편취한 것이므로 쟁점토지의 양도소득의 귀속과는 무관한 것이고, 000은 쟁점토지를 취득할 당시에는 알지 못하였다고 기재되어 있는바(000도 00경찰서에서 “ 쟁점토지를 취득할 당시에는 몰랐고 양도할 당시 청구인을 알게 되었다”고 진술), 청구인과 000이 쟁점토지를 공동으로 취득하여 그 양도대금을 분배하였다고 보기도 어렵다 할 것이다. 한편, 처분청은 후 소유자 000의 금융자료, 청구인의 대리인 000의 가평경찰서 진술내용 등을 기초로 쟁점토지의 양도가액을 450,000천원으로 판단하였으나, 000은 일반적 부동산 거래와 달리 매매 대금을 현금으로 지급하였다고 주장하고 있으며, 제출한 금융자료에 의하면 소유권이전 등기일(2004.3.16.)후에 잔금이 지급(2004.4.12. 현금으로 206,300천원 인출)된 것이 되어 인출자금이 실제 쟁점부동산의 잔금으로 사용되었는지 여부가 불분명하고, 대리인 000은 450,000천원 중 청구인에게 250,000천원을 주고 나머지 200,000천원은 대물변제(00도 00구 서면 000리 1083외 4필지)하였다고 주장하나 실제로 대물변제가 이루어졌는지에 대한 조사가 이루어지지 않아 진술의 사실여부가 불분명하며, 청구인은 쟁점부동산을 2004.2.6. 취득하여 40일간 보유하다가 2004.3.16. 양도하였음에도 그 양도차익은 195,000천원(450,000천원-255,000천원)에 달하는 반면, 후 소유자 000(명의자 000)은 쟁점부동산을 2004.3.16. 취득하여 3년여 간 보유하다고 2007.4.10. 양도하였음에도 그 양도차익은 5,000천원(455,000천원-450,000천원)에 불과하여 양도가액으로 200,000천원을 수령하였다는 청구인 주장이 일응 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 따라서 처분청은 쟁점부동산 양도가액에 대한 금융증빙 등을 다시 조사하여 그 실질 내용에 따라 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.