양도인이 부담할 명도비, 재산세 등을 매수인이 부담한 경우 매수인이 부담한 금액은 부동산 양도대가에 포함됨
양도인이 부담할 명도비, 재산세 등을 매수인이 부담한 경우 매수인이 부담한 금액은 부동산 양도대가에 포함됨
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 670-13번지 대지 887.20㎡, 같은 곳 670-32번지 대지 795㎡, 위 지상 상가 건물 736.7㎡와 같은 곳 670-20번지 대지 1,112.60㎡, 위 지상 주택 및 상가 겸용 건물 312.5㎡(이하 두 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.11.26. 주식회사○○개발(이하 “매수인”이라 한다)에 양도하기로 표1과 같이 매매계약을 체결하고 계약금 19억원을 수령하였다. 표1 (백만원) 날짜 금액 실수령액 계약금 2006.11.26 1,900 1,900 잔금 2007.6.30 17,350 합계 19,250 1,900 청구인은 매수인의 잔금지연을 사유로 2007.7.10. 표2와 같이 변경계약 을 체결하고, 중도금으로 2007.7.11. 80억, 2008.4.17. 10억원을 각각 수령하였다. 표2 (백만원) 날짜 금액 실수령액 계약금 2006.11.26 1,900 1,900(2006.11.26) 잔 금 2008.2.28 16,320 8,000(2007.7.11) 명도비 2007.2.28 1,030 1,000(2008.4.17) 8,500(2008.5.30) 계 19,250 19,400 매수인은 청구인에게 계약금과 중도금으로 109억원을 지급한 상태에서 쟁점부동산 개발사업을 주식회사△△에 사업양도하였고 주식회사△△는 청구인에게 2008.5.30. 쟁점부동산 매매잔금 85억원을 지급한 후 신탁등기하였으나 청구인은 쟁점부동산 소유권 이전등기가 완료되지 않는 것을 사유로 양도소득세를 신고하지 않았다.
○○지방국세청장은 매수인의 법인세 통합조사과정에서 확인된 청구인의 쟁점부동산 양도가액 194억원을 처분청에 통보하였으며, 처분청은 2010.10.1.부터 2010.11.15. 기간동안 양도소득세 간접조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액을 194억원으로, 취득가액을 7,330백만원으로 하여 2010.11.12. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 4,247,834,830원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이 건 심사청구를 2011.2.8. 제기하였다.
1. 청구인은 매수인이 잔금 지급을 이행하지 않아 2007.7.10. 잔금지급일을 조정한 변경계약을 체결하였으며, 매수인이 계약내용 및 잔금 납부 의무를 성실히 이행하지 않을 염려가 있다고 판단하여 이를 법무법인 등부 2007년제****호로 공증하였다.
2. 변경된 계약서에 의해 매매금액을 19,250백만원에서 18,220백만원으로 변경하고, 명도비 1,030백만원은 매수인이 부담하기로 하고 매도인은 그 대금을 수령하여 매수인을 대리하여 집행하기로 약정하였다.
3. 위와 같이 청구인과 매수인의 합의하에 쟁점부동산의 세입자 명도비용을 매수인이 부담하기로 약정하였으므로 명도비 1,030백만원을 양도가액에 서 제외하여야 한다.
1. 청구인이 쟁점부동산의 잔금 85억원을 수령한 2008.5.30.을 양도시기로 보았으나, 잔금청산일 이후 소유권이 바로 이전되었다면 보유세 개념의 세금부담은 과세기준일을 전후하여 납세의무를 달리하겠지만 소유권이전이 완료되지 않는 이건의 경우 당연히 당사자간 체결한 매매계약의 내용에 따라야 한다.
2. 청구인과 매수인은 변경계약서 제8조에서 양도부동산에 대한 제세공과금은 소유권이전일을 기준으로 매도자와 매수자가 부담을 달리하지만 특약조항에서 “2007.7.1.부터 소유권 이전시까지 토지보유세, 종합부동산 등을 을(매수자)이 부담한다”고 약정하였으므로 2007.7.1.이후 납부한 재산세 및 종합부동산세 176,905,530원을 양도가액에서 제외함이 타당하다.
양도대가에 해당하는 지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 하는바, 납세자가 명도비 명목으로 별도의 계약서를 작성하였다 하여 이를 양도가액에서 차감할 수 없는 것이며, 차용금 반환금 2억원이 매매대금에 포함되었다는 주장은 이건 심리자료로 제출한 현금보관증사본만으로는 2억원이 매매대금에 포함하여 반환되었는지 확인할 수 없다. 또한, 매수인이 부담하기로 약정한 2007.7.1.이후 재산세 및 종합부동산세는 소유권이전일을 기준으로 당사자를 판단하는 것으로, 쟁점부동산은 양도일까지 소유권이전이 되지 않았으므로 양도가액에 포함하는 것이 정당하다.
가. 쟁점 ⓛ 매수인이 부담하기로 약정한 명도비와 재산세 및 종부세를 양도가액에서 제외할 수 있는지와
② 청구인이 매매대금으로 수령한 194억원에 매수인에게 대여한 2억원의 반환금이 포함되어 있는지를 가리는 데 있다.
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경 우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우
9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(수), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우
③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.
1. 법인세법 제52조 에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계자"라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가
2. 특수관계자 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액
④ 제2항제4호를 적용할 때 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 수용(수용) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(소명) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
2. 청구인과 매수인이 체결한 최초 매매계약서 중 명도비와 제세공과금에 관하여 약정한 내용은 아래와 같다.(“갑”: 청구인, “을”: 매수인) 제6조(소유권 이외의 권리말소 및 세입자 처리)
1. “갑”은 매매부동산을 잔금지급일전에 기 설정된 저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등 토지사용을 제한하는 일체의 제3자 권리를 말소토록 하며, 매매부동산에 입주해 있는 세입자, 점유자, 사용자 등을 이주시켜야 한다.
2. 잔금 지급일까지 “갑”이 상기 제6조제1항의 의무를 이행하지 않을 경우 “을”은 매매대금의 지급에 갈음하여 관련 채권자들에게 “갑”의 해당 채무를 대위변제하고 설정된 권리를 말소할 수 있으며, 세입자 등의 이주 및 지장물 철거 이전이 지연되어 “을의 사업추진에 지장이 있을 경우 “을”은 “갑”을 대위하여 필요한 조치를 취할 수 있으며, 이에 소요되는 비용은 “갑”의 매매부동산 대금에서 공제하기로 한다. 제7조 (부동산 명도 및 철거)
1. “갑”은 잔금지급일까지 세입자(명도) 및 소유권 이전등기에 필요한 서류일체를 “을” 또는 “을”이 지정하는 자에게 제출하고 매매 부동산을 명도하여야 한다.
2. “갑”은 부동산 명도 시 관할 관청에 건축물 멸실에 대한 조치(멸실 신고서 제출)을 완료하여야 하며, 전기 수도, 가스시설 등을 제3자가 무단으로 사용하지 못하도록 폐쇠한 후 명도하여야 한다. 제8조(제세공과금의 부담) 매매부동산에 대한 제세공과금은 소유권 이전일을 기준으로 소유권 이전일 까지는 “갑”이 부담하고 소유권 이전일 이후부터는 “을”이 부담한다.
3. 청구인과 매수인이 체결한 변경계약서 중 명도비와 제세공과금에 관하여 약정한 내용은 아래와 같다.(“갑”: 청구인, “을”: 매수인) 제6조(소유권 이외의 권리말소 및 세입자 처리)
1. “갑”은 매매부동산을 잔금지급일전에 기 설정된 저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등 토지사용을 제한하는 일체의 제3자 권리를 말소토록 하며, 매매부동산에 입주해 있는 세입자, 점유자, 사용자 등을 이주시켜야 하며 이에 소요되는 비용은 “을”이 부담하는 것으로 하며 별도의 명도계약서를 통해 이를 규정키로 한다.
2. 잔금 지급일까지 “갑‘이 상기 제6조제1항의 의무를 이행하지 않을 경우 “을”은 매매대금의 지급에 갈음하여 관련 채권자들에게 “갑”의 해당 채무를 대위변제하고 설정된 권리를 말소할 수 있으며, 세입자 등의 이주 및 지장물 철거 이전이 지연되어 “을의 사업추진에 지장이 있을 경우 “을”은 “갑”을 대위하여 필요한 조치를 취할 수 있으며, 이에 소요되는 비용은 “갑”의 매매부동산 대금에서 공제하기로 한다. 제7조 (부동산 명도 및 철거)
1. “갑”은 잔금지급일까지 세입자(명도) 및 소유권 이전등기에 필요한 서류일체를 “을” 또는 “을”이 지정하는 자에게 제출하고 매매 부동산을 명도하여야 한다.
2. “갑”은 부동산 명도 시 관할 관청에 건축물 멸실에 관련된 서류 및 전기 수도가스시설 등의 폐쇄서류를 “을”에게 제공하여야 하며 “을”은 상기 업무를 토지 명의 이전과 동시에 완료키로 한다. 제8조(제세공과금의 부담) 매매부동산에 대한 제세공과금은 소유권 이전일을 기준으로 소유권 이전일 까지는 “갑”이 부담하고 소유권 이전일 이후부터는 “을”이 부담한다. (단, 2007년 7월 1일부터 소유권 이전시까지의 토지보유세, 종합부동산세 등은 “을”이 부담한다.)
4. 3)과 관련하여 별도의 명도계약서의 내용은 아래와 같다.(“갑”: 청구인, “을”: 매수인) “갑”은 매매부동산의 잔금지급일전에 기 설정된 저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등 토지 사용을 제한하는 일체의 제3자 권리를 말소토록 하며 매매부동산에 입주해 있는 세입자, 점유자, 사용자 등을 어떠한 이유 없이 모든 책임으로 이주(명도)시켜야 한다. “을”은 이에 소요되는 비용을 일금 일십억삼천만원정(1,030,000,000)으로 계약하고 토지매매계약 잔금일에 현금으로 지급하며 “갑”은 상기금액으로 모든 책임하에 임차인 모두를 이주(명도)시켜야 한다. 이후의 비용은 “갑”의 책임으로 한다.
5. 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 1999.3.7 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였으며 2008.5.30. 수탁자 ○○부동산신탁주식회사에 신탁등기되었다.
6. ○○지방국세청은 매수인의 법인세 통합조사시 대표자 조○○은 쟁점부동산의 소유권을 이전하지 않는 데 대한 사유를 아래와 같이 진술하였다. 자금부족으로 인하여 취득세․등록세를 납부할 수 없어 등기이전을 할 수 없었고 어차피 사업을 하기위해서는 신탁을 해야하기 때문에 신탁을 하게 되었습니다
7. 매수인과 주식회사△△가 체결한 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항에 기재된 내용은 아래와 같다. 토지주(청구인)
○○ 시
○○ 구
○○ 동 670-13, 670-20, 670-32 3필지 매도인 주)
○○ 은 상기토지를 매수인 주)△△와 매매계약을 체결하면서 주)
○○ 에서 2006년 11월 29일 계약금으로 기지급한 십구억원(￦1,900,000,000) 주)△△에서 PF자금 또는 향후 자금 조달하여 지급하는 조건이며 주)○○에서 2007년 7월 11일
○○ 저축은행으로부터 대출받아 토지주(임
○○)에게 지급한 중도금 팔십억원 (￦8,000,000,000원) 과 2008년 4월 17일
○○ 저축은행으로부터 대출받아 토지주(임
○○)에게 지급한 중도금 일십억원 (￦1,000,000,000원) 합계 구십억원 (￦9,000,000,000원) 을 주)△△가 승계하기로 한다.
8. 처분청이 제출한 주식회사 △△ 의 PF자금 집행내역 중 쟁점부동산과 관련한 부분을 발췌하면 아래와 같다. 대출금액 지급액 비고 은행명 계좌번호 예금주 토지비 8,500,000,000 잔금
○○ 은행 110-*-**** 임
○○
9. 청구인이 이건 심리자료로 제출한 2007.7.10. 매수인과 작성한 합의서의 내용은 아래와 같다.(“갑”: 청구인, “을”: 매수인)
1. 2007월 7월 10일 작성한 현금보관증(일금이억원정)의 금액은 2007년 12월 20일까지 지급키로 한다.
○○
2. 구
○○ 동 670번지 일원을 주상복합 건물로 개발하여 분양을 개시 할 경우 상가 1층 중 전용면적 100㎡가량의 상가(상가 분할에 따라 면적이 작아질 수 있음)를 원가로 공급하는 것을 원칙으로 하고 분양대금 납입대금, 납입방법 및 조건은 분양 시에 상호 협의키로 한다.
3. 2007년 7월 10일 계약한 부동산매매계약서 제11조제1항에 “을”이 차주가 되어 대출한 80억원의 이자를 2개월 이상 연체하거나 잔금기일을 지키지 못할 경우 부동산매매계약서의 내용에 따라 계약금 및 대출금은 “갑”에게 귀속되며 “을”은 “갑”에게 민,형사상 책임을 물을 수 없고 소송 등의 각종 행위를 할 수 없다. 아울러 대출금의 변제 또는 차주 변경 등 “갑”의 계약 해지 절차에 조건 없이 응해야하며, “을”이 응하지 않아 발생되는 “갑”이 입은 손해를 모두 배상해야 한다. 2007년 7월 10일
10. 청구인이 제출한 현금보관증은 아래와 같다. 현금보관증 일금 이억원정(￦200,000,000) 상기 금액을 보관함을 확인하며 이에 보관증을 작성하며 2007년 12월 20일까지 돌려 드릴 것을 확인함. 2007.7.10. 매수인: 대표이사 조
○○
- 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 수령한 194억원에서 명도비 1,030백만원, 매수인이 부담하기로 한 2007.7.1.이후 재산세 및 종부세 176백만원, 차용금 반환금 2억원 합계 1,406백만원을 차감하여 양도가액을 17,994백만원으로 경정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 양도대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 하는바,(서울고등법원2009누14066, 2010.1.20. 같은 뜻) 청구인이 매수인과 최초 체결한 매매계약서와 변경하여 체결한 매매계약서 모두 세입자 명도는 양도인의 부담으로 약정하고 있고, 당초 매매계약서와 변경된 매매계약서의 매매금액이 19,250백만원으로 동일한 점, 세입자 명도비가 매수인이 지급하여야 할 법적의무가 있는 비용도 아닌 점, 매수인은 주식회사△△에 쟁점부동산관련 개발사업을 양도하면서 명도비 1,030백만원을 계약금과 중도금 지급액 109억원에서 따로 구분하여 승계하지 않는 점 등으로 보아 청구인과 매수인이 체결한 변경 매매계약서에 당초 매매계약서의 매매대금 일부를 명도비로 구분 기재하였다고 하여 그 실질적 성격을 쟁점부동산 양도의 대가와 달리 볼 것은 아니라고 판단된다. 또한, 재산세 및 종합부동산세 등 부동산관련 제세공과금은 실질소유자가 부담하는 것으로 쟁점부동산의 소유권이 매수인에게 실질적으로 이전되기 이전의 제세공과금은 청구인에게 귀속되어야 할 것인바, 당초 계약과 달리 잔금약정일이 지연됨으로 인하여 매수인이 부담하기로 약정한 청구인의 재산세 및 종합부동산세는 쟁점부동산의 잔금일자를 변경하여 매매계약을 체결한 데 대한 대가로서 매수인에게 전가된 것이므로 쟁점부동산의 양도가액에 포함하는 것이 타당하다고 할 것 이다. 한편, 청구인은 청구인이 수령한 매매대금 194억원에 2007.7.10. 매수인에게 대여한 2억원이 포함되었다고 주장하나, 쟁점부동산의 매매계약서상 매매대금이 19,250백만원이고 2007.7.1. 이후 발생한 제세공과금을 매수인이 부담하기로 한 약정에 의해 매매대금을 초과하여 194억원을 수령하였다는 청구주장에 비추어 194억원에 매수인에게 대여한 2억원이 포함되었다는 청구주장은 신뢰하기 어렵다고 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 양도가액을 194억원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 고지한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.