지급사실 확인안되는 중개수수료는 필요경비로 인정키 어려움

• 가. 사실관계 청구인은 2000.6.26. 청구인 소유 쟁점토지를 매수인에게 매도하고 2000.8.16. 양도 소득세 사전신고를 하면서 취득가액 43백만원, 양도가액 60백만원으로 양도소득세를 사전신고․납부한 바 있으나 처분청은 2010.11.15. 청구인의 쟁점토지 실양도가액이 145백만원임이 확인되므로 양도차익 증가에 따른 2000년 과세연도 양도소득세 98.898.750원을 경정․고지하자, 청구인은 이에 불복하여 2011.2.1. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 2000.6.21. 43백만원에 매수한 후 약 2개월이 지나 쟁점토지 매수시 중개를 한 공인중개사 추aa(이하 “추aa”이라 한다)가 60백만원만 주면 쟁점토지를 매도할 의사가 있는지 타진을 하길래 실지 매도가액을 얼마를 받든 상관하지 않을테니 60백만원을 제외한 나머지는 수수료조로 주겠노라 약속한 후 쟁점토지를 매도한 것이며,
• 나. 이 과정에서 본인이 생각하지도 못한 145백만원에 매도한 사실을 알게 되었고 본인은 60백만원만 수령하여 억울했지만 양도소득세 등 모든 문제는 추aa가 책임진다는 각서를 받고 이에 응한 것이므로 쟁점토지매도시 작성한 다운계약서와의 차액 85백만원(이하 “쟁점비용”이라 한다.)은 추aa가 갖고 청구인은 다운계약서상의 금액인 60백만원만 매수인이 입금자가 되어 청구인 통장에 입금된 것이다.
• 다. 따라서 쟁점토지 실 매도가액 145백만원 중 쟁점비용은 추aa에게 지급한 사실이 확인되므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

• 가. 양도가액 145백만원 중 중개사 수수료로 지급하였다는 쟁점비용 은 사회통념상 과도한 비용이고
• 나. 청구인이 추aa에게 수수료조로 지급하였다는 쟁점비용 과 관련한 영수증이나 기타 객관적인 금융증빙이 없는 것으로 보아 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 지급하였다는 중개수수료조로 주었다는 쟁점비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 법령 등

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치ㆍ기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치ㆍ기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사ㆍ결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성된 때에 그 건물에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 구 부동산중개업법 제20조 【중개수수료등】[1997.12.13]

① 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

② 중개업자는 제17조제1항의 규정에 의한 중개대상물의 권리관계등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 있다.<개정 1989·12·30>

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 수수료 및 실비의 한도등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위내에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정한다.<개정 1993·12·27, 1997·12·13>

○ 구 부동산중개업법시행규칙제23조의2 (2004.11.29. 건설교통부령 제411호로 개정되기 전의 것)

① 법 제20조제3항의 규정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 한도는 매매·교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.15퍼센트에서 0.9퍼센트이내 로 하고, 임대차등의 경우에는 거래가액에 따라 0.15퍼센트에서 0.8퍼센트이내로 한다.

• 라. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지를 양도한 후 2000.6.21.자를 취득일자로 취득가액 43백만원, 2000.8.25.자를 양도일자로 양도가액 60백만, 양도소득세과세표준 9,286,190원으로 하여 2000.8.16. ○○○세무서장에게 실지거래가액으로 사전신고한 사실이 국세통합전산망으로 확인된다.

2. 쟁점토지 등기부등본상으로는 청구인은 쟁점토지를 2000.5.10. 취득하여 2000.6.26. 매수인에게 양도한 사실이 확인되며

3. 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 매수인이 쟁점토지관련 ‘양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서’상 쟁점토지를 취득한 가액이 145백만원인 점이 나타나 ○○○세무서가 2009.8.20. △△세무서에 ‘실가상이자료’를 통보하였고 △△세무서는 이에 따라 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

4. 청구인이 쟁점토지를 매수인에게 양도한 가액이 145,000,000원인 점에는 다툼이 없다.

5. 청구인과 하bb가 쟁점토지를 매매시 체결한 계약서의 내용은 다음과 같다. ․ 계약일2002.6.26. ․ 매매대금: 145백만원 ․ 계 약 금: 40백만원 ․ 중 도 금: 70백만원 ․ 잔 금: 35백만원 ․ 매 도 자: 청구인, 매수자: 하bb ․ 입 회 인: 추aa(TEL 851-7*, 011-448-**) ․ 특기사항: 1. 매매대금일부는 온라인송금조건임

2. 신한은행 340-42-2*(청구인) ․ 2000.6.26. 4천만원을 쟁점토지 매매계약금조로 정히 영수함 ․ 2000.7.7. 7천만원을 쟁점토지 매매중도금조로 정히 영수함 ․ 2000.8.12. 35백만원을 매매금조로 정히 영수함

6. 청구인이 하bb에게 교부해준 영수증 사본(3매)내역은 다음과 같다.

7. 청구인이 추aa에게 쟁점토지 양도신고와 관련하여 위임한 내용은 다음과 같다. ․ 명칭: 위임장 ․ 대리인: 추aa (경기도 ccc시 ccc동 381-11, TEL011-448-****) ․ 위임내용: 본인은 쟁점토지의 양도신고에 관한 일체의 권한을 추aa에게 위임합니다 ․ 위임일자: 2000.8.(일자미상)

8. 청구인이 쟁점토지매각대금의 사용내역이라며 제시한 내용은 다음과 같다. (단위:천원) 구분 일자 계약금계 본인통장 추aa지급 비고 2000.6.26. 40,000 15,000 25,000 2000.7.7. 70,000 30,000 40,000 2000.8.12. 35,000 15,000 20,000 계 145,000 60,000 85,000 ※ 위 추aa에게 지급하였다는 85,000천원 71,000천원은 아래와 같이 추aa가 자기명의 계좌에 입금하였고 일부는 쟁점토지 양도시 같이 작업한 동료에게 지급하였다며 다음과 같이 제시하였다

• 2000.6.30. 9,000천원(계좌번호)

• 2000.7.11. 30,000천원(계좌번호)

• 같은 날 9,000천원(좌번호)

• 2000.8.24. 23,700(계좌번호) 입금계: 71,300천원 9) 추aa가 인감증명을 첨부하여 작성한 확인각서 주요내용 은 다음과 같다. (당심에서 인감증명 원본을 복사하여 첨부함) 각서인: 추aa 작성일: 2000.8.12. 본인은 ◎◎공인중개사 대표로서 ‘쟁점토지’를 박◎◎에게 매수․ 매도 등 부동산 컨설팅과 중개를 하는 과정에서 박◎◎이 본인의 지대한 공로를 인정하여 부동산 컨설팅 및 중개수수료조로 일금 8천5백만원을 각서인에게 지불키로 약정하고 지불하여 수령하였음. (단 추후 기신고한 양도소득세가 추가 발생시 전적으로 본 각서인이 책임질 것을 확인각서에 인감증명을 첨부하여 서명날인합니다)

10. 거래은행이 추aa에게 발급한 ‘회원계좌별 거래내역 증명서’ 내용 은 다음과 같다. (단위:천원) 금액 계좌번호 2000.8.24. 23,700,000 2000.7.11. 30,000,000 2000.7.11. 9,000,000 2000.6.30. 9,000,000 71,700,000

11. 당심조사내용은 다음과 같다. 위 ‘차’의 입금내역이 일자별로 현금입금처리되어 있어 당심에서 2011. 3.31.13.50, 거래은행에 전화로 입금자가 누구인지 문의한 바 “ 통장을 소지하고 와서 입금한 것이라 전표를 작성하지 않아 입금자가 누구인지 알 수 없다”는 답변을 받았다.

• 라. 판단 청구인이 쟁점토지를 2000.5.10. 취득하고 2000.6.26. 청구외 하bb로부터 양도 가액으로 145백만원을 받고 쟁점토지를 양도한 후, 2000.8. 양도소득세 사전 신고시 취득가액은 43백만원, 양도가액을 60백만원으로 신고한 점에는 다툼이 없으나 추aa에게 중개수수료로 85백만원을 지급하였다 주장이 사실인지 또는 위 중개수수료를 소득세법상 필요경비로 인정할 수 있는 것인지를 살펴본다. 사업자의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 소득세법 제27조 제1항의 규정에 의하여 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액인 것이며, 아울러 필요경비에 대한 증빙서류는 사업자가 수취ㆍ보관한 서류나 비치ㆍ기장하고 있는 장부 등에 의하여 필요경비로서 지급 또는 거래된 사실이 실제로 확인이 되는 때에는 필요경비에 대한 증빙으로서 인정을 받을 수 있는 것(소득46011 -266, 2000.02.22. 같은 뜻)이라 할 수 있다. 구 부동산중개업법 제20조 제1항은 “중개업자는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다.”고 하고 있고, 구 부동산중개업법시행규칙 제23조의2 제1항은 “법 제20조제3항의 규정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 한도는 매매·교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.15퍼센트에서 0.9퍼센트 이내로 하고”라고 하고 있는 바, 이 건의 경우 양도가액 145백만원의 58.6%에 달하는 85백만원이라는 중개수 수료는 위 구 부동산중개업법이 규정한 ‘소정의 수수료’ 규모에 부합하지 않을 뿐만 아니라 구 부동산중개업법이 규정한 부동산중개수수료규모를 초과한 액수가 너무 과하여 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라고 하기 어렵고, 청구인이 지급하였다는 중개수수료는 이른바 ‘다운계약서’를 작성하여 쟁점토지관련 양도소득세신고한 후에 대비하여 임의로 작성할 수도 있는 것으로 보이는 추aa의 ‘각서’외에는 개인의 부동산 거래시 통상 수수하는 중개수수료에 비해 상당히 고액임에도 객관적으로 지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등이 없어 지급사실도 인정하기 어렵다. 따라서 청구인이 쟁점토지 양도와 관련한 중개수수료로 추aa에게 85백만원을 지급하였다는 주장을 인정하지 않고 이 건 양도소득세를 부과한 처분청의 당초 처분은 정당해 보인다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 및 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.