유사토지로 보아 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부

• 가. 청구인외 2인은 2002.7.30. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 34-3, 34-4, 34-5번지(분할전 ○○리 산 19-7, 이하 “쟁점토지”라 한다) 토지 9,494㎡ 를 공○○로부터 500백만원에 공동취득한 것으로 한 후 2005.2.4. 당초 정○○에게 744백만원에 양도하는 계약을 하였으나 2006.5.4.에야 잔금수령하고 채○○에게 소유권등기를 이전하게 되어 2009.5.15.에 기한 후 양도소득세 신고를 하면서 실지거래가액기준으로 청구인지분의 양도가액 264,666,666원, 취득가액 166,666,666원, 양도소득세 25,169,588원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 판단하고 기준시가에 의하여 환산한 88,222,222원을 취득가액으로 적용하여 2011.1.3. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 37,540,290원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.31. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 같은 날 동일인으로부터 쟁점토지를 매수한 3인은 2002.7.30. 쟁점토지 취득당시 매매대금 지급방법이 현금과 금융기관 거래가 혼용되고 매매대금을 토지소유자에게 직접 전달하지 않고 중개인을 통하여 지급하였다.
• 나. 매매계약서는 당시 관행인 검인계약서와 실지 매매계약서가 양존하고 있으나, 실거래가액에 대한 금융거래 자료와 토지소유자(공○○)의 실지 양도가액 확인을 하여 실지거래가액을 취득가액으로 인정받고자 하였으나
• 다. 금융거래 자료는 2002년 자료의 발췌가 어렵고 통장 또한 보관하고 있지 않았다. 토지양도자(공○○)의 사망으로 취득실거래가액을 양도자에게 지급한 사실을 현재는 입증할 수가 없다.
• 라. 처분청이 환산취득가액을 취득가액으로 결정하는 것은 부당한 것으로 판단되며 실지취득가액을 인정하지 않는다 하여도 당시 토지가격과 인근 유사토지의 당시 매매사례가액을 취득가액으로 결정하여 줄 것을 청구한다. 구 소득세법 제114조 5항 및 국세청결정서(심사양도2010-0124호, 2010.6.7)
• 마. 쟁점토지(○○리 산 19-7, 9,494 ㎡)와 유사한 ○○리 산 19-4(12,556 ㎡, 이하 “쟁점외토지” 또는 “비교토지”라 한다)의 2002.7.30. 매매사례가 597,393천원(47,589 /㎡)을 쟁점토지의 취득가액으로 적용하여야 한다.
• 바. 쟁점토지와 쟁점외토지는 각각 취득시기가 2002.7.31일과 2002.7.30일로 동일시기이며, 매도인 또한 공○○로 동일하다(등기부등본). 또한 지목도 임야로 같고 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역 또한 보전관리지역으로 동일하며, 두 토지가 서로 연접하여 위치하고 있는 것이 항공사진으로 확인할 수 있다(토지대장, 토지이용계획 확인서, 항공 사진 참조).
• 사. 쟁점토지와 쟁점외토지의 2000.1.1일부터 개별공시지가 변동내용이 거의 똑같다. 기준년월일 쟁점외토지 쟁점토지

○○리 38-2번지(구 산19-4번지)

○○리 34-3번지(구 산19-7번지) 2007-1-1 90,000원 90,000원 2006-1-1 60,000원 71,600원 2005-1-1 27,000원 27,000원 2004-1-1 15,000원 15,000원 2003-1-1 11,000원 11,000원 2002-1-1 9,000원 9,000원

• 아. 위와 같이 쟁점외토지와 쟁점토지는 취득시점, 토지의 용도, 지역·지구 등의 지정, 위치, 개별공시지가 등에서 동일성이 있는 자산임이 명확히 입증되고 있다. 환산취득가액에 의한 취득가액적용 전 우선 적용되는 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다. 이에 처분청이 2011.1.3. 결정·고지한 2006년 귀속 양도소득세 37,540,290원의 경정을 청구한다.

• 가. 처분청의 청구인에 대한 2006년 과세연도 양도소득세 경정고지 처분은 쟁점토지의 공유자 홍○○의 관할세무서 재산세과 통보자료에 의한 것으로 홍○○이 2010.4.3. 불복청구한 국세청 심사청구결정서(심사양도2010-124)를 살펴보면,

1. 주위적 청구로 청구인이 신고한 실거래 취득가액 인정여부는 기각 결정되었고

2. 예비적 청구인 쟁점외토지의 매매사례가액의 적용여부는 쟁점외토지가 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산인지 여부 등 제반 사항을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 결정하는 것이 타당하다고 판단하여 재조사 결정되었다.

• 나. ○○세무서의 재조사 결과 매매사례가액 검토 보고서에 의하면 쟁점외토지가 쟁점토지와 동일 번지에서 분할되어 동일성․유사성이 있는 토지라 하더라도 쟁점외토지의 양도인이 기준시가 방법으로 신고한 양도소득세 신고서 에 첨부된 검인계약서 매매금액이 119백만원으로 확인되어 동 매매가액을 매매사례가액으로 적용하면 청구인에게 불리하므로 당초 처분청이 적용한 환산가액이 타당하다.
• 다. 따라서 이건의 경우도 ○○세무서 재조사 결정내용과 같이 청구인이 주장하는 매매사례가액 적용은 오히려 청구인에게 불리하므로 처분청이 당초 취득가액을 기준시가로 환산 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 유사토지의 매매사례가액을 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지 거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도 소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령 이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서󰡒대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액󰡓이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가일 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

⑤ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정․평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인외 2인은 2002.7.30. 쟁점토지를 공○○로부터 500백만원에 공동취득한 것으로 한 후 2005.2.4. 정○○에게 744백만원에 양도하는 계약을 하였으나 2006.5.4.에야 잔금을 수령하여 양도하게 되었고 청구인은 2009.5.15.에 기한 후 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 청구인지분의 양도가액 264,666,666원, 취득가액 166,666,666원, 양도소득세 25,169,588원을 납부하였으나 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 판단하여 기준시가에 의한 환산 취득가액 88,222,222원을 적용 2011.1.3. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 37,540,290원을 결정·고지된 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 구분 신고내용 경정내용 비 고 양도가액 취득가액 납부세액 일자 사유 고지세액 청구인 264,666 166,666 25,169 2011.1.3 취득 환산가액 88,222 37,540 금번 청구 홍○○ 264,666 166,666 25,169 2010.2.1 28,983 2010.6.7.심사청구 재조사결정 김@@ 264,666 166,666 25,169

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• 2) 청구인을 포함한 3인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고내역이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

3. 홍○○ 건에 대한 심사청구 재조사 결정 결과 처분청의 재조사 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 쟁점토지의 매매사례가액이라 주장하는 ○○리 산19-4번지(12,556㎡, 쟁점외토지)는 쟁점토지의 분할전 모지번으로써 쟁점토지 양도자인 공○○는 쟁점외토지와 함께 ○○리 산19-6번지(6,414㎡), 산19-2번지(694㎡) 를 2002.7.31. 정@@외 1인에게 923,335천원에 양도함(㎡당 47천원).
• 나) 쟁점외토지를 취득한 정@@외 1인은 쟁점외토지를 2005.10.11. 양도하면서 양도소득세 신고는 양도가액 1,237백만원(@98,562), 취득가액 597백만원(@47,590)임.
• 다) 쟁점외토지 양도자 공○○의 양도소득세 신고내용은 ○○리 산19-4, 산19-2번지 합13,247㎡의 양도가액(기준시가) 117,467천원으로 되어 있으나 신고서에 첨부되어 있는 매매계약서 금액은 119,000천원임.
• 라) 공

○○가 사망하여 실지거래가액은 확인이 불가하나 공○○는 기준시가 금액과는 상이한 119,000천원에 양도한 계약서를 제출한 사실이 확인되므로 쟁점외토지가 쟁점토지와 동일 지번에서 분할되어 동일성, 유사성이 있는 토지라 하더라도 공○○가 신고한 쟁점외토지의 양도가액(119,000천원)으로 취득가액을 계산하면 처분청이 취득가액을 환산하여 경정 고지한 처분이 납세자에게 유리한 것으로 보이므로, 처분청이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 결정한 당초 처분은 정당함

4. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 분할 내역 등 분할 전 분할 후(2002.7.30) 비 고 소재지 지목 면적 ㎡ 소유자 소재지 지목 면적 ㎡ 소유자

○○리 산19-4 임야 28,463 공○○ 산19-4 임야 12,553 정@@외1 쟁점외토지 산19-6 임야 6,445 정## 산19-7 임야 9,465 홍○○외2 쟁점토지 ※ 번지전환: 산19-4→ 38-2, 산19-6→ 38-3, 산19-7→ 34-3․34-4․34-5 구 분 2010년 2009년 2008년 2007.7.30. 분할이전 쟁점토지 97,500 113,000 113,000 90,000 쟁점외토지 97,500 113,000 113,000

5. 개별공시지가 현황(분할전 후)이 심리자료에 의하여 확인된다.

6. 쟁점외토지인 ○○리 산19-4(12,553 ㎡) 및 산19-2(694 ㎡)의 양도소득세 신고내용(2005.12.31)이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 금액단위: 천원 신고자 면적㎡ 양 도 취 득 납부세액 신고구분 일자 가액 일자 가액 정@@ 6,623 2005.10.11 641,173 2002.7.31 310,568 78,071 쌍방실가 정$$ 6,623 2005.10.11 641,173 2002.7.31 310,568 78,071 쌍방실가 소 계 13,246 1,282,346 621,136 78,071 ※ 취득가액 ㎡ 당 가액: 46,889원

7. 정@@외 2인이 공○○로부터 취득한 ○○리 산 19-6, 산19-4, 산19-2 임야 19,692 ㎡의 계약서 내용이 아래와 같이 확인된다.

• 가) 소재지, 지목, 면적: 위와 같음
• 나) 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금: 923,335천원, 2002.6.11.(1억) 2002.6.30.(4억) 2002.7.31.(423,335천원)
• 다) 특약사항: 분할 측량시 면적 증감할 수 있으므로 환산은 평당 155,000원으로 잔금때 정산, 토지 위치는 가분할도와 같다.
• 라) 매도인, 매수인, 공인중개사: 공○○, 정@@외2인, 입회인(김&&)
• 라. 판단 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하면, 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없어 취득 당시의 실지거래가액을 추계조사방법에 의하는 경우에 있어서 매매사례가액은 ‘취득일 전후 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’을 말하는 것이고 유사성이 있는 자산이라 함은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 한다. 청구인의 쟁점토지는 당초 ○○리 산19-4번지에서 2002.7.26. ○○리 산19-7번지로 분할되었고 동 지번은 2006.1.12. ○○리 34-3번지로 등록전환 되었으며 이후 2008.7.14. 34-3ㆍ34-4ㆍ34-5번지로 분할된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 것으로 보아 쟁점토지와 비교토지(쟁점외토지)는 유사토지라 볼 수 있다 할 것이고, 나아가 쟁점토지와 비교토지가 연접해 있고, 지목, 위치, 용도, 종목 등이 동일하거나 유사한 사실이 관련공부에 의하여 확인되는 것으로 볼 때 쟁점토지와 비교토지는 소득세법에서 정한 유사토지에 해당한다고 할 수 있다. 따라서 비교토지에 대한 양도소득세 신고내용에 의하여 매매사례가액이 확인 되는 이건의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 적용할 수 있음에도 불구하고 처분청이 이를 부인하고 취득가액 불분명에 따른 환산가액을 적용 하여 이건 양도소득세를 경정고지한 당초 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.