컨설팅비용은 부동산 개발을 위한 것으로 보이고, 지급여부가 확인되지 아니하므로 필요경비 부인
컨설팅비용은 부동산 개발을 위한 것으로 보이고, 지급여부가 확인되지 아니하므로 필요경비 부인
청구인은 00시 000구 00동 265-329번지 외 2필지의 토지와 동 지번상에 소재한 단독주택(이하 토지와 주택을 “쟁점부동산”이라 한다)을 2008.10.29. 매매로 취득하여 2009.6.16. 이00외 1인에게 양도하고, 양도가액은 1,750,000,000원으로, 취득가액은 1,631, 172,500원으로, 기타 필요경비는 100,000,000원으로 하여 2009.
8.
31. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 필요경비로 신고한 부동산컨설팅 용역비 100,000,000원(이하 “쟁점용역비”라 한다)에 대하여 실제로 지출되지 않은 걸로 판단하고, 이를 필요경비 부인하여 2010.10.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 49,140,750원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청를 거쳐 2011.
1.
27. 이건 심사청구를 제기하였다.
[매매경위] 가. 청구인은 쟁점부동산을 전 소유자로부터 2008.
8.
30. 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 한 후, 2008.
10.
10. 매매를 등기원인일로 하여 2008.
10.
29. 청구인의 명의로 소유권 이전받았다. 청구인은 쟁점부동산 부지에 빌라를 신축하여 분양할 목적으로 주변 지 인 들에게 사업성 여부를 문의하였으나, 여러가지 조건(입지조건, 주변 주택 소 유자들의 민원 등)이 좋지 않아 부정적이라는 답변을 들었고, 앞으로의 부동산 시세도 그리 밝지 않아 보여 구입한지 얼마 되지 않은 부동산이지만 하루라 도 빨리 처분하는 것이 그나마 손해를 덜 보는 것이라고 판단하였다. 청구인은 쟁점부동산의 처분을 위하여 동분서주하던 중, 청구외 강00 실장을 알게 되었고, 강00이 계약직으로 근무하고 있던 (주)000종합개발의 대표 홍00과 2008.
11.
1. 쟁점부동산 매매와 관련한 컨설팅 용역에 대한 가계약(총 계약금액 1억원)을 체결하고, 같은 일자에 계약금 1천만원을 지급하였다. (주)000종합개발은 쟁점부동산의 매매를 위해 노력하였으나, 수 개월동안 매수희망자는 없었다. 그러던 중 이 사건 매수인들이 관심을 가지고 (주)000종합개발에게 연락을 하게 되었으나, 이 사건 매수인들도 쟁점부동산에 빌라를 신축하여 분양하려는데 수지 타산이 맞지 않는다 하여 매매가를 16억 ～ 17억 정도로 낮추어 줄 것을 요청하였다. 청구인은 시간을 두고 기다린다 해도 더 나은 조건을 제시할 매수희망자는 없는 것으로 판단하여 2009.
4.
27. 이 사건 매수인들과 쟁점부동산의 매매계약서를 작성하였다. 또한, 매매계약서를 작성한 시기를 전후(정확한 일자는 기억나지 않음)하여 상기의 가계약서는 파기하였다. [쟁점용역비 지급경위]
11.
1. 당시의 주소지 및 사업장이 아닌 이 사건 부과처분일 현재의 주소지 및 사업장으로 기재되어 있어 신뢰하기 어렵고, 쟁점용역비 잔금일자가 청구인의 부동산 양도 잔금 청산일과 일치하도록 기재되어 있어 추후 임의로 작성된 계약서로 판단된다.
가. 쟁점 부동산컨설팅비용이 쟁점부동산의 양도비용으로 볼 수 있는지, 실제지출되었는 지 여부 나. 관계법령
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2009.12.31.법률 제9897호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
○ 소득세법 시행령 제163조 (2009.12.31.대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것)【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서“대통령령이 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
- 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
- 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
- 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
- 다. 사실관계
1. 청구인은 빌라를 분양하기 위하여 쟁점부동산을 매입하였으나 부동산 경기와 입지조건(첫째, 쟁점부동산의 입지가 산비탈의 가장 높은 곳에 위치하고 있어 건물신축과정에서 일조권 침해 민원이 예상되는 점, 둘째 쟁점부동산이 제1종 일반주거지역으로 주택 이외의 다른 용도의 건물을 신축할 수 없어 수지타산을 맞추기 어려운 점, 셋째 쟁점부동산 입지조건상 진입로 도로를 추가로 확보해야 하는 점 등)이 좋지 않아 부득이 손해를 줄이기 위해서 쟁점부동산의 조속한 매각이 필요하였고, 이를 위해서 (주)000종합개발에 고액의 컨설팅비용을 지급하였다고 주장하면서 (주)000종합개발과의 부동산컨설팅 용역계약서를 제출하였으며 그 주요내용은 아래와 같다.
○ 제1조 계약당사자 의뢰인 나00, 용역인 (주)000종합개발(대표자 홍00)
○ 제2조 용역의뢰대상 및 의뢰내역 쟁점부동산의 부동산 컨설팅(시장조사, 투자자문, 사업계획 및 이에 제반되는 사업)
○ 제3조 용역금액 VAT 포함하여 1억원이며 2009.6.16.에 지불한다.
○ 제5조 용역기간
1. ～
○ 작성일자
○ 제9조 계약당사자 인적사항
1. ․의뢰인
• 성 명: 나00(청구인)
• 주 소: 00시 00구 00동 00타운 아파트 103-1502 ․용역인
• 상 호: (주)000종합개발
• 주 소: 00시 00구 00동 318-1 00빌딩 4층
2. 처분청은 위 계약서의 작성일자가 2008.
11. 1.임에도 잔금 지급일이 2009.
6. 16.로 기재되어 있는 점, 2008.
11. 1.현재 청구인의 주소지는 성남시 분당구 정자동이고, (주)000종합개발의 사업장은 00시 00구 00동임에도 계약서에 기재된 청구인의 주소지는 00시 00구 00동, (주)000종합개발의 사업장은 00시 00구 00동으로 기재되어 있는 점으로 보아 동 계약서는 신빙성이 없다는 의견이다. 이에 대하여 청구인은 2008.11.1. 부동산컨설팅에 대한 가계약서를 작성하였고 쟁점부동산의 매매계약서 작성일인 2009.4.27.을 전후하여 위 가계약서를 파기하고, 본 계약서를 작성하여 작성일자(즉 계약일자)를 가계약서 작성일인 2008.11.1.로 소급하였고, 본 계약서 작성과정에서 당사자인 청구인과 (주)000종합개발의 주소지 표시를 2008.11.1. 당시의 주소지로 표시하지 않고 2009.4.27. 현재의 주소지로 표시하였을 뿐으로 계약서의 유효성과는 관련이 없다는 주장이다.
3. 심리자료에 의하면, 이 사건 매수인들은 쟁점부동산을 매입하고, 2009.
6. 16.을 개업일자로 하여 주택신축판매업 사업자등록을 하였으며, 심리일 현재는 장미빌라가 신축·분양된 것으로 확인된다.
4. 청구인은 쟁점용역비를 수령하였다는 (주)000종합개발의 대표이사 홍00의 확인서, 쟁점용역비 수수사실을 목격하였다는 허00[(주)000종합개발의 팀장)], 강00(홍00을 청구인에게 소개해준 지인), 장00의 확인서를 제출하였다.
5. 심리자료에 의하면, (주)000종합개발은 2009.
6.
16. 쟁점용역비에 대한 세금계산서를 청구인에게 교부하고, 2009년 제1기 부가가치세 신고 시 매출과세표준으로 신고하였으나 관련 세액은 이 사건 심리일 현재까지 납부하지 않은 것으로 확인되고, 쟁점용역비에 대하여는 매출채권(100,880,000원)으로 계상하였다가 2010.
1.
5. 현금 회수한 것으로 하여 회계처리한 사실이 확인된다.
6. 심리자료에 의하면, (주)000종합개발은 2003.
9.
24. 서비스 분양대행업을 영위할 목적으로 법인사업자등록을 하였으며, 2009.
3.
16. 00시 00구 00동 385-20 소재에서 00시 00구 00동 318-1 소재로 사업장을 이전한 것이 확인된다.
7. 00지방국세청장의 이의신청결정문(이의 2010서***호, 2010.12.9.) 상의 판단부분은 다음과 같다. 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 경우에 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청에게 있으 므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입 증책임을 부담하나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리할 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있 는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원 1997.
9.
26. 선고 96누8192 판결 참조). 청구인이 제출한 부동산컨설팅 관련 용역계약서를 살펴보면, 계약서에 기재된 내용 중 청구인의 주소지, 신청외법인의 소재지가 계약서 작성일 당시의 주소지 또는 소재지와 맞지 않으며, 계약서의 작성일자가 2008.
11. 1.임 에도 쟁점부동산의 잔금지급일인 2009.
6. 16.이 기재되어 있는 등 동 용역계약서는 소급하여 임의로 작성된 것으로 보이고, 청구인은 쟁점용역비를 수표로 지급하였다고 주장하면서 홍00 외 3인의 확인서를 제출하였으나 이는 객관적인 증빙으로 볼 수 없다. 반면, (주)000종합개발은 쟁점용역비를 매출채권으로 계상하였다가 이 사건 이의신청에 이르러 외상대금을 현금회수한 것으로 회계처리하였고, 관련 부가가치세를 신고만 하였을 뿐 심리일 현재까지 납부하지 않았으며(부가가치세를 신고만 하였다는 사정만으로 관련 대금을 지급받았다고 보기는 어렵다), 양도가액이 17억5천만원이고, 취득가액이 16억3천만원임에도 부동산 컨설팅 비용으로 1억원이나 지급하였다는 것도 쉽게 납득하기 어렵다. 그렇다면 청구인이 제출한 부동산컨설팅 용역계약서는 신뢰하기 어렵고, 달리 청구인은 쟁점용역비를 지급하였음을 인정할 만한 금융자료 등 객관적인 증빙을 제 출하고 있지 못하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
- 라. 판단 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 빌라를 신축하기 위해 쟁점부동산을 매수하였으나 입지조건 등이 좋지 않아 조기에 매각할 필요성이 있었고 이를 위해 고액의 부동산컨설팅용역비를 지출하였다고 주장하나, 청구인은 2008.10.29. 쟁점부동산을 취득하고, 불과 3일 후인 2008.11.1. 부동산컨설팅용역계약을 체결한 것으로 확인되는 점, 법정중개수수료의 수배에 달하는 부동산컨설팅용역비를 지출하면서 제공받은 용역이 무엇인지 구체적으로 소명하지 못하고 있는 점, 청구인 당초 쟁점부동산을 빌라 등으로 개발하기 위하여 취득하였다고 주장하고 있는 점 등에 비추어 쟁점용역비는 쟁점부동산의 양도비용이라기 보다는 쟁점부동산 개발관련 컨설팅비용으로 봄이 타당한 것으로 보여지고, 또한, 실제지출증빙과 관련하여 청구인이 제출한 부동산컨설팅용역계약서는 그 작성일자가 2008.11.1.임에도 용역대금지급은 쟁점부동산의 잔금청산일인 2009.6.16.로 기재되어 있어 재작성목적을 신뢰할 수 없고, 홍00 등의 확인서는 이해관계에 따라 임의 작성이 가능한 것으로 쟁점용역비가 쟁점부동산의 양도와 관련하여 실제 지출되었음을 밝히는 구체적이고 객관적인 증빙자료로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점용역비를 필요경비 부인하여 과세한 이건 처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.