쟁점부동산의 취득가액 적정여부

청구인은 2004.4.26. ◎◎ □□군 󰁲󰁲면 ○○리 539-6 임야 144㎡, 산38-47 임야 8,675㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 취득한 후 2008.7.11. 청구외 김▣▣에게 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였고 처분청은 양도가액을 실거래가로, 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가로 결정하여 2010.10.18. 납부기한으로 2008년 과세연도 양도소득세 135,833,220원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.1.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 당시 지인이던 공인중개사를 통해 매입한 토지로서 실계약서는 분실하였지만 당시 시세를 확인한다면 그 취득가액을 확인할 수 있으므로 취득가액을 330백만원으로, 그 취․등록세를 포함한 필요경비를 계산한다면 실제 양도차익이 발생하지 않으므로 처분청의 고지는 부당하다.

쟁점토지의 등기부등본의 실거래 양도가액이 352백만원으로 확인되고, 실제취득가액이 불분명하여 실제 양도가액 대비 취득가액인 환산취득가액으로 그 양도차익을 계산한 바, 양도차익이 발생하여 고지한 처분으로 청구인이 주장하는 취득가액을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 양도차익이 없다는 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제118조 의 4【양도소득의 필요경비 계산】

① 국외자산의 양도에 대한 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

해당 자산의 취득에 든 실지거래가액. 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 취득 당시의 현황을 반영한 시가에 따르되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 그 자산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 취득가액을 산정한다.

2. 대통령령으로 정하는 자본적지출액

② 제1항에 따른 양도차익의 외화 환산, 취득에 드는 실지거래가액, 시가의 산정 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 3) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <개정 2010.3.31 부칙>

1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (중 략)

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

• 가. 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
• 나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것 (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

⑨ 생 략 5) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 항 생략

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 < 산식 생략 >

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 < 산식 생략 >

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인의 주소지는 ◎◎ □□ 󰁲󰁲 □동 ×××-8로 2004.4.26.에 취득한 쟁점토지를 2008.7.11.에 청구외 김▣▣에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 않아 처분청에서 양도가액은 등기부등본에 기재된 실지 거래가액으로 확인할 수 있으나, 실제 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 결정하여 양도차익을 산출하여 비사업용토지로서 60% 중과세율을 적용해 2008년 과세연도 양도소득세 135,833천원을 2010.8월말 납기로 고지결정한 후 2) 청구인이 처분청에 제기한 이의신청 결정서에 의하면 아래 내용이 확인된다. 청구인 주소지로 등기우편을 3회 발송하였으나 반송되었고, 청구인의 배우자 주소지로 발송하였으나 반송되어 국세기본법시행령 제7조의2 제1호 에 의거 공시송달하고 최종납기는 2010.10.18.로 변경되었다. 3) 처분청에서 결정한 양도소득세 결정내역을 살펴보면 아래와 같다. 양도가액 352,000,000 ․양도가액: 352,000,000(등기부 기재가액) ․취득가액: 177,651,591(환산취득가액) ․필요경비: 1,349,307(개산공제) 취득가액 177,651,591 필요경비 1,349,307 양도차익 172,999,102 양도소득금액 172,999,102 기본공제 2,500,000 과세표준 170,499,102 세율 60% 산출세액 102,299,461 가산세 신고불성실 20,459,892 납부불성실 13,073,871 결정세액 135,833,224 4) 청구인은 계약서는 분실했지만 실제 취득가액은 330백만원으로 취․등록세를 포함한다면 실제 양도차익이 발생하지 않았음을 주장하고 취득가액의 신빙성은 주변시세를 확인하면 입증이 될 것이라고 주장하고 있다. 5) 인터넷 위성사진을 확인한 바, 쟁점토지는 도로 바로 옆에 위치하고 있으며 건축물 공사를 위해 산림을 제거하고 대지 상태인 것으로 나타난다. 6) 당심에서 쟁점토지 인근 공인중개사와 통화한 바, 2004년 당시에는 토지가격이 큰 폭으로 변동하여 시세를 확인해 줄 수 없다는 대답이었다.
• 라. 판단

○ 청구인은 취득가액이 330백만원이라 주장하면서 쟁점토지의 당시 주변시세를 확인하면 입증될 것이라는 주장만 반복할 뿐 객관적 입증서류 및 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바,

○ 실제 매매계약서 및 금융증빙 등 다른 객관적인 증빙에 의하여 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 경우, “취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우”에 해당하는 것으로 보아 환산한 가액으로 취득가액을 산정한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.