청구인이 주장하는 토지 취득가액을 인정할 수 있는지

세무서장이 2011.1.19. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 26,106,300원의 부과처분은 군 읍 리 *-29 전 4,545㎡의 실지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

청구인은 군 읍 리 -29 전 4,545㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 이(이하 “이”이라 한다)으로부터 2005.5.12. 취득하여 2008.5.19. 양도하고, 쟁점토지 취득가액은 200백만원, 양도가액은 175백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 이이 2005.5.12. 쟁점토지 양도시 양도가액을 85백만원으로 신고하였던바, 청구인의 쟁점토지 취득가액이 85백만원인 것으로 보고 청구인에게 2008년도 양도소득세 26,106,300원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2011.1.19. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 계약금 110백만원, 잔금 90백만원, 합계 200백만원을 이**에게 지급하였다.

1. 계약금 110백만원은 당시 쟁점토지 위에 설정된 근저당권(채권 최고액 240백만원)을 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전에 해지하려면 계약금 110백만원이 필요하다고 하여 이를 먼저 지급하였던바, 이러한 사실은 2005.5.7.자로 채무자를 청구외 (주)종합건설(이하 “건설”이라 한다)로 하여 쟁점토지에 설정된 근저당권이 말소된 사실에서 알 수 있는바, **은행 ○○지점에서 상환된 수표가 청구인의 수표인지 조회하여 주기 바란다.

2. 이의 쟁점토지 취득당시 채무자로 확인되는 건설은 1996.8.9.～2006.9.30. 에서 토목건설업을 영위하였고, 이은 건설 지분의 20.03%를 보유하였으며, 이의 친인척들이 건설을 운영하였음이 국세청에서 조사된 것으로 알고 있다.

• 나. 쟁점토지 잔금 90백만원은 2005.5.9. 10백만원 수표 9매 바가6*～로 지급하였음이 분명한바, 이건 관련 이의신청시 지방국세청장의 금융조회결과 잔금 90백만원의 대부분이 이이 대주주로 있는 건설에서 사용하였다고 되어 있다.
• 다. 청구인은 매도인인 이과 그 남편에게, ‘청구인이 쟁점토지를 2억원에 매입하였는데 이이 85백만원에 양도한 것으로 신고하여 청구인이 억울한 세금을 많이 내야하는 처지에 있어 쟁점토지가 2억원에 양도하였다는 진술서와 인감증명서가 필요하다’고 요청하자, 이**의 남편이 ‘진술서를 작성하여주고 세금을 많이 내야 한다면 작성하여주기 어렵다’라고 한 핸드폰 통화의 녹취록이 있다.
• 라. 이와 같이 청구인에 대한 이건 양도소득세 과세처분은 부당하니 이를 취소하여주기 바란다.

청구인은 2005.4.20. 도 시 동 700-7(배우자 모 소유, 이하 “동토지”라 한다)의 토지를 매각한 후 매각대금 167백만원과 경기도 부천시 심곡동 645-16의 전세보증금 33백만원으로 2억원의 쟁점토지 취득대금을 마련하여, 계약금으로 110백만원을 지불한 후 잔금 90백만원을 2005.5.9. 지불하였다고 주장하나, 청구인은 동토지를 매각한 대금으로 2005.4.20. 계약금을 지급하였고, 이은 이건 대금으로 쟁점토지에 설정된 건설의 채무에 대한 근저당권을 해지하였다고 하나, 쟁점토지의 근저당 해지일자가 2005.5.7.인 점, 이러한 사실에 대한 입증은 청구인이 하여야 하는 것으로 보이는 점, 청구인이 소명한 잔금 90백만원과 당초 처분청에 결정한 취득가액 85백만원은 거의 일치 하는 점, 청구인과 이**의 배우자 간의 통화 내용 녹취록은 증거자료로 불충분한 점을 볼때, 청구인의 쟁점토지 취득가액을 85백만원으로 보아 양도소득세를 부과한 이건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이건의 쟁점은 청구인의 쟁점토지 취득가액이 85백만원인지, 200백만원인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】

① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 "양도소득과세표준"이라 한다)은 종합소득·퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18>

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점토지 양도가액 175백만원에 대해서는 처분청과 청구인 간에 달리 다툼이 없다.

2. 청구인이 작성하여 심사청구 당시 제출한 진술서에 ‘세무서 직원과 이이 통화하여, 이이 직원에게 ‘2억원에 매매한게 맞다’라는 취지의 진술을 하였으나, 담당 직원이 진술서와 인감증명을 받아오라고 하였고, 이이 이에 응해주지 않았다‘는 내용이 기재되어 있어 당시 직원에게 확인한바, 전화 연결은 사실이며, 청구인이 전화통화를 연결하여 전화 상대방이 이이 맞는지 알 수가 없어 진술서 등을 요구하였으며, 당초 결정 당시 이의 연락처 등은 알지 못해 이에 대해 조사한 사실 등은 없다고 답변하였다.

3. 쟁점토지 등기부등본에서 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 전소유자 이**으로부터 2005.5.9. 매매를 원인으로 2005.5.12. 청구인에게 소유권이전등기가 접수된 사실이 확인된다.
• 나) 2003.5.20. 쟁점토지에 채권최고액 240백만원, 채무자 건설, 근저당권자 은행 ○○지점으로 하여 근저당권이 설정되었다가, 2005.5.7. 근저당권설정말소등기가 된 사실이 확인된다.

4. 청구인은 이의신청 당시, 청구인의 배우자가 보유하던 동토지의 매수자인 청구외 조(이하 “조”이라 한다)이 친척들로부터 자금을 빌려서 청구인에게 2억원을 주었으며, 이중 110백만원을 2005.4.20. 쟁점토지 계약금으로 이에게 건넸다고 진술하였다.

• 가) 이의신청 당시 청구인은 동토지 양도가액을 기준시가에 의하여 167백만원으로 신고하였으나, 실거래가액이 210백만원인 것으로 기억된다고 한 반면, 동토지 매수자인 조은 동토지 양도시 취득가액을 256백만원으로 하여 신고한 사실이 확인된다.

(1) 동토지 등기부등본을 조회한바, 2005.4.12. 매매를 원인으로 2005.4.21. 청구인의 배우자 모으로부터 후소유자 조**에게 소유권이 이전등기가 접수된 사실이 확인된다.

(2) 동토지에는 2005.6.27. 은행을 근저당권자, 조을 채무자로하여 근저당권이 설정되었으며, 채권최고액은 175,500천원이다.

5. 청구인이 제출한 계좌거래내역에 의하면 청구인의 계좌로 2005.4.21. 111백만원이 입금되었으며, 2005.5.9. 90백만원이 인출된 사실이 확인된다.

• 가) 이건 심사청구과정에서 2005.4.21. 청구인의 계좌로 입금된 111백만원의 자금출처에 대해 묻자, 청구인측은 동토지대금 중 쟁점토지 계약금을 지급하고 남은 돈인 것 같다고 진술하며, 1천만원 수표 11매(바가**~)의 사본을 제시하였다. 나) 이의신청당시 재결청에서, 2005.5.9. 청구인의 계좌에서 인출된 90백만원에 대해 금융조회한 결과는 다음과 같다. 수표번호 금액 발행일 지급일 배서인 각 1천만원 2005.5.9. 2005.5.12. (주)디앤씨→2005.1기 중 종합건설에 142백만원의 매출세금계산서 교부 2005.5.16. 조→기억나지 않는다고 답변 2005.5.16. 2005.5.10. 미회신 2005.5.10. 미회신 2005.5.10. 김→건설을 운영하였던 2004.1기 중 공급가액 345백만원의 세금계산서를 종합건설에 교부 2005.5.10. 2005.5.10. 2005.5.10. 계 9천만원

6. 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 물건은 쟁점토지이며 매매대금은 200백만원, 작성일은 2005.4.20.이다.

(1) 계약금 110백만원에 대한 영수자에 이**의 이름과 도장이 날인되어 있다.

(2) 잔금 90백만원은 2005.5.20. 지불한다고 기재되어 있다.

• 나) 특약사항에 “설정된 금액이 해지하는 대로 이전하기로 한다”라는 내용이 확인된다.
• 다) 청구인과 이**의 쌍방계약서이다.

7. 쟁점토지 검인계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(1) 매매대금은 85백만원이며, 작성일은 2005.5.9.이다.

(2) 쌍방협의로 기재되어 있다.

(3) 매도인은 이, 매수인은 청구인이며, 법무사 정의 도장이 날인되어 있다.

8. 청구인이 이의신청 당시 기술한 쟁점토지 취득과정은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 동토지 187.1㎡를 2005.4.12. 계약금 1천만원을 받고 (매도)계약하기로 하고, 2005.4.21. 2억원을 받고 잔금을 처리하기로 하였으나, 동토지 매수자가 건축허가를 빨리 받겠다고 하여 2005.4.20. 잔금 2억원을 받고 이전 서류를 해주었다.
• 나) 2005.4.19. 청구인의 고향 에 사는 친구 동생 청구외 서(이하 “서”이라 한다)으로부터 연락이 와서 ○○에 좋은 땅이 있으니 와보라고 하여 다음날 동토지 잔금을 받아 직접 가지고 ○○으로 내려가 땅을 보고 그날 저녁 땅을 계약을 하였다.
• 다) 당시 쟁점토지 주인은 서**의 옆집사람이었으며, 땅에는 채권최고액 240백만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 이를 해지해서 이전하려면 계약금 110백만원이 필요하다고 하여 110백만원을 주고 계약하고, 당초에는 잔금날짜는 2005.5.20.로 하였으나, 2005.5.8. 연락이 와 근저당권이 모두 해지되었으니 잔금 등 등기이전을 마치자고 하여 다음날 아침 ○○으로 내려가 잔금 90백만원을 지불하였다.
• 라) 그러던 중 쟁점토지 전소유자가 자신도 쟁점토지를 살때도 그렇게 하였다고 하면서 등기이전시 매매가격을 낮춰 쓰는 것이 관행이라 하며 그리 알라고 말하였으며, 나중에 등기권리증을 받고 보니 85백만원으로 양도가액을 신고한 것이다.

10. 청구인은 이건 심사청구시 2010.6.30. 청구인-이, 청구인-서, 청구인-이**의 배우자의 휴대전화 통화 녹음내용을 제출하였다.

11. 청구인이 전소유자 이에게 지급한 계약금이, 2005.5.7. 쟁점토지의 근저당권 해지와 관련하여 사용되었다는 청구주장과 관련하여, 이건 심사청구 심리시 근저당권자인 은행 금융정보조회관련 담당자에게 근저당권 해지에 사용된 수표를 조회할 수 있는지 통화한바, 원칙상 5년의 연한이 지난 수표등과 관련하여서는 금융조회가 불가능하다는 답변을 하였다. 이의신청 심리 중 심리 담당자가 은행 ○○지점 담당자에게 유선 문의한바, 2005.5.4. 건설의 채무액 110백만원이 상환된 사실은 확인되나, 상환자금의 출처는 확인할 수 없다고 답변하였다.

12. 건설은 1996.8.9.～2006.9.30. 충남 ○○시 오남동 551-41에서 토목건축공사업을 영위하였으며, 이은 **건설의 주주로 20.03%의 지분을 보유한 사실이 국세통합전산망에서 확인된다.

13. 쟁점토지 개별공시지가는 다음과 같다. (천원) 기준연도 전체개별공시지가 기준연도 개별공시지가 1998.1.1. 32,951 2004.1.1. 42,632 1999.1.1. 30,906 2005.1.1. 47,268 2000.1.1. 33,360 2006.1.1. 103,171 2001.1.1. 37,087 2007.1.1. 120,442 2002.1.1. 37,087 2008.1.1 122,715 2003.1.1. 35,451 2009.1.1. 118,170

• 라. 판단 이상의 사실관계 등을 바탕으로 청구주장을 살펴본다. 우선 쟁점토지 취득가액이 200백만원이라는 청구주장 중 잔금 90백만원에 대해서는 2005.5.9. 청구인의 계좌에서 인출된 수표를 쟁점토지 전소유자 이이 주주였던 건설의 관련인들이 배서한 사실이 확인되는바, 전소유자에게 지급된 것으로 볼 수 있다고 판단된다. 그러나, 계약금 110백만원의 경우, 청구인은 이를 동토지 매도 잔금을 건네받아, 이에게 직접 지급하였다고 주장하고, 2005.5.4. 건설의 채무액 110백만원이 상환된 사실은 확인되나, 청구인이 계약금을 이에게 건넸다는 날짜는 2005.4.20.로 건설의 채무상환일과는 보름 이상 차이가 나, 이건 자금 간에 직접적인 관련성을 인정하기는 어렵다고 판단된다. 그러나, 처분청 주장대로라면, 청구인이 계약금을 지불하지 않고 잔금만 지불하였다는 것으로 이는 일반적인 거래관행과 다른 점, 청구인이 제출한 취득가액이 200백만원인 매매계약서를 보면, 계약금으로 이이 110백만원을 수령한 것으로 되어 있고, 특약사항에 ‘설정된 금액이 해지되는 대로 이전한다’라는 내용이 확인되어, 쟁점토지 근저당권과 관련하여 매도인 이에게 청구인이 계약금 110백만원을 먼저 지급하였다는 점이 신빙성이 있는 측면이 있으므로, 전소유자 이에 대한 추가조사 등을 통해 청구인의 쟁점토지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.