부동산 공동투자에 따른 양도차익 정산에 있어 분배비율을 무엇으로 보아야 하는지 여부

• 가. 청구인은 2004.12.1. 청구외 오○○(이하 “오○○”이라 한다)과 공동으로 ○○시 ○○면 ○○리 산 76번지 임야 19,438㎡, 같은 리 112-7 임야 38㎡, 같은 리 113-3 임야 155㎡, 같은 리 전 155㎡, 같은 리 114-4 전 152㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 610백만원에 취득하였으나, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 오○○의 동생인 청구외 오△△(이하 “오△△”이라 한다) 명의로 소유권 이전등기(명의신탁등기) 하였으며, 2006.12.29. 및 2007.3.2. 쟁점토지를 청구외법인 주식회사 ☆☆에게 1,320백만원에 양도하고 양도소득세를 무신고 하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사(조사대상연도: 2006.1.1.~2007.12.31., 조사기간: 2010.4.12.~4.23.)를 통하여 ‘실지거래가액’에 의해 양도차익을 산정하고, 인별 실질소득(인별 수령액-인별 지출액)을 기준으로 지분율을 계산한 후 이를 기초로 연도별․인별 양도차익을 산정하여 청구인에게 2006년 과세연도 73,165,440원, 2007년 과세연도 82,285,820원의 양도소득세를 2010.7.1. 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.24. 이의신청을 거쳐 2011.1.18. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인과 오○○(이하 “청구인외 1인”이라 한다)은 동업으로 쟁점토지를 매수해 개발한 후 처분하여 이익을 나누기로 했는바, 양도차익 비율은 민법의 공유자 지분균등 추정 규정을 적용하면 5: 5이므로 처분청은 양도소득세도 5: 5의 비율로 부과하여야 정당하다(주위적 청구).
• 나. 인별 실질소득을 기준으로 과세한다고 하더라도, 실제 청구인이 수령한 480백만원에서 지출한 176백만원을 차감한 실질소득은 304백만원이고, 청구인외 1인의 총 실질소득 518백만원인 바, 총 실질소득에서 청구인의 실질소득 304백만원이 차지하는 비율이 60%이므로 양도소득세도 6: 4의 비율로 부과해야 정당하다(예비적 청구).

• 가. 쟁점토지에 대해 실제 투자자인 청구인외 1인의 명의가 아닌 타인 명의로 소유권이전등기(명의신탁 등기)를 하였고, 등기부등본상 지분비율 또는 취득당시 약정된 손익분배비율이 없으며, 추후 양도대금 배분과정에서 각자 투자비용에 따라 이익금 분배비율을 정산한 점이 법원판결문 및 당사자간의 확인각서에 의해 확인되므로 국세기본법 제14조 의 실질과세원칙에 의해 실제 분배된 각자의 실질소득 비율에 따라 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다.
• 나. 청구인이 실제 수령한 480백만원에서 지출한 176백만원을 차감한 실질소득은 304백만원이고, 청구인외 1인의 총 실질소득 518백만원에서 청구인의 실질소득 304백만원이 차지하는 비율이 60%이므로 양도소득세도 6: 4의 비율로 부과해야 정당하다고 주장하나, 청구인이 주장하는 금액은 양도소득세 실지조사시 확인된 금액과 일부 차이가 있다.

1. 양도소득세 실지조사시 “인별 실제 투자비용에 따른 실질소득”을 확인한 결과 개별 수령액에서 개별 지출액을 차감한 청구인의 실질 소득은 312백만원으로 확인된다.

2. 소득세법상 필요경비에 산입되지 않는 금융비용 75,906,011원 등까지 실제 지출액에 포함하여 산정한 청구인외 1인의 총 실질소득은 477백만원으로 총 실질소득 대비 청구인의 실질소득 비율은 65.5%가 된다.

3. 이에 따라 계산한 인별 소득지분비율 65.5%: 34.5%를 기준으로 청구인외 1인의 양도차익 570,712,970원(필요경비만 차감한 양도차익)을 안분계산하여 연도별․인별 양도차익을 산정한 후 이에 기초해서 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 실제 명의신탁인인 청구인외 1인은 쟁점토지를 공동으로 매수한 후 이를 처분하였는바, 등기부등본상 지분비율 또는 취득당시 약정된 손익분배비율이 없는 경우 양도차익 배분비율을 민법의 공유자 지분균등 추정에 따라 5: 5로 보아야 하는지 여부(주위적 청구)

2. 인별 실질소득을 기준으로 과세한다고 하더라도, 청구인의 실질소득은 304백만원이고, 청구인외 1인의 총 실질소득 518백만원인 바, 총 실질소득에서 청구인의 실질소득 304백만원이 차지하는 비율이 60%이므로 양도소득세도 6: 4의 비율로 부과하여야 하는지 여부(예비적 청구)

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. 3) 제118조 【준용규정】 양도소득세에 대해서는 제24조·제27조·제33조·제39조·제43조·제44조·제46조·제74조·제75조 및 제82조를 준용한다. 4) 기본통칙 14-0…6 【 명의신탁자에 대한 과세 】 명의신탁부동산을 매각처분한 경우에는 양도의 주체 및 납세의무자는 명의수탁자가 아니고 명의신탁자이다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 사실은 다음과 같다. 가) 쟁점토지의 관련인과 양도내역은 다음과 같다. ◦ 관련인 성 명 생년월일 주 소 비 고 청 구 인 58.12.22. 내남 명계 485-2 명의신탁자 오 ○ ○ 58.12.17. 현곡 세정 102-1408 명의신탁자 오 △△ 70.07.05. 동천 733-1229 명의수탁자 ◦ 토지양도 내역 소 재 지 지 목 면적(㎡) 공시지가(원) 취득일 취득금액 양도일 양도금액

○○ ○○ 76 임야 19,438 1,490

2004. 12.01. 610백만원

2006. 12.29. 1,320백만원

○○ ○○ 112-7 임야 38 78,900

○○ ○○ 113-3 임야 155 85,800

2004. 12.01.

2007. 03.02.

○○ ○○ 113-5 전 155 35,700

○○ ○○ 114-4 전 152 67,700 나) 청구인은 당초 쟁점토지를 오○○과 공동으로 매수하였으나 오△△ 명의로 명의신탁 등기를 하였다.

• 다) 청구인과 오○○의 양도대금 실수령액은 각각 480,000,000원, 205,656,994원 합계 685,656,994원이다.

2. 대구지방법원 경주지원에서 원고 청구인과 피고 오○○ 사이의 약정금 반환소송 판결에서 “원․피고가 동업투자금의 비율에 따라 이익금의 비율을 8:2로 정한 사실은 위에서 본 바와 같으므로, …”라고 판시하고 있고(2○○○가합△△△, 2▽▽▽.1.18.), 2007.2.22. 오○○이 작성한 확인각서 사본에 “위 표시 부동산은 편의상 그 등기명의가 오△△으로 되어 있으나, 실제는 청구인과 오○○의 각 투자비율(8:2)에 따른 2인의 공동소유임을 확인한다.”라고 기재되어 있다.

3. 실제 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 수령한 480백만원에서 지출한 176백만원을 차감한 실질소득은 304백만원이고, 청구인외 1인의 총 실질소득 518백만원에서 304백만원이 차지하는 비율이 60%이므로 양도소득세도 6: 4의 비율로 부과해야 정당하다는 주장을 구체적으로 살펴보면,

• 가) ① 본건 쟁점토지 매수 당시 청구인이 부담한 계약금 5,000만원, ② 공사대금 4,000만원 중 2,300만원, ③대체조림비 3,000만원, ④ 매수대금 대출에 따른 금융기관 이자 7,300만원 등 176백만원을 지출하였다는 청구인의 주장과 관련, 구체적 증빙에 비추어 보면 청구인이 부담한 지출내역은 아래 표 1과 같이 나타나고, 이에 따른 청구인의 실질소득은 312,886,519원(= 480,000,000-167,113,481)이 된다. 또한 구체적 증빙에 비추어 보면 오○○이 부담한 지출내역은 아래 표 2와 같이 나타나고, 이에 따른 오○○의 실질소득은 164,577,434원(=205,656,994-41,079,560)이 된다. <표-1> 청구인 지출 내역 구분 일자 금액 자금지출자 증빙 대체조림비 2004.9.15. 36,004,650 청구인 2004.9.17.자 대체조림비 고지서 겸 영수증 사본, 2010.4.21.자 청구인 확인서 사본 계약금 일부 2004.11.30. 20,000,000 청구인 2007.9.27.자 오○○ 검찰 피신조서 사본, 오△△ 명의 농협 통장내역 (72**-52-05) 사본, 2007.10.25.자 청구인 고소장 사본, 2007.4.19.자 고소인(청구인) 경찰 진술조서 사본 취․등록세 2004.12.1. 2,202,820 청구인 시청 확인 토목공사비 (기○○) 2004.9.~12. 23,000,000 청구인 2007.4.20.자 기○○ 경찰 진술조서 사본, 2010.4.21.자 청구인 확인서 사본 토목공사비 (기○○) 2004.12.9. 10,000,000 청구인 2007.4.20.자 기○○ 경찰 진술조서 사본, 오△△ 명의 농협 통장내역(72-52-05) 사본 금융비용 2004.11.30. ~2006.11.30. 75,906,011 청구인 2010.4.21.자 청구인 확인서 사본, 오△△ 명의 농협 통장내역(72-52-05**) 사본 합계 167,113,481 <표-2> 오○○ 지출 내역 구분 일자 금액 자금지출자 증빙 토목설계용역비 2004.5.1. 25,000,000 오○○ 2004.5.1.자 설계용역계약서 사본, 2010.4.20.자 오○○ 확인서 사본 환경영향평가 2004.5.1. 10,000,000 오○○ 2004.5.1.자 설계용역계약서 사본, 2010.4.20.자 오○○ 확인서 사본 산지전용복구예치금보험료 2004.9.13. 2,079,050 오○○ 2004.9.13.자 산림전용복구예치금 보증보험증권 사본 산림전용부담금 2004.9.17. 4,000,510 오○○ 2004.9.17.자 산림전용부담금 고지서겸 영수증 사본 합계 41,079,560
• 나) 청구인은 청구인외 1인의 총 실질소득이 518백만원이라고 주장하나, 위에서 나타난 것을 보면 청구인외 1인의 양도대금 실제 수령액에서 지출액을 차감한 실질소득의 합은 477,463,953원(= 312,886,519 + 164,577,434)이 된다.

4. 구체적 증빙에 비추어 보면 필요경비는 아래 표와 같이 나타나고, 이에 따른 청구인외 1인의 양도차익은 570,712,970원(=1,320,000,000 - 610,000,000 - 139,287,030)이 된다. <필요경비 내역> 구분 일자 금액 자금지출자 증빙 토목설계용역비 2004.5.1. 25,000,000 오○○ 2004.5.1.자 설계용역계약서, 2010.4.20.자 오○○ 확인서 환경영향평가 2004.5.1. 10,000,000 오○○ 2004.5.1.자 설계용역계약서, 2010.4.20.자 오○○ 확인서 산지전용복구예치금보험료 2004.9.13. 2,079,050 오○○ 2004.9.13.자 산림전용복구예치금 보증보험증권 대체조림비 2004.9.15. 36,004,650 청구인 2004.9.17.자 대체조림비 고지서 겸 영수증, 2010.4.21.자 청구인 확인서 산림전용부담금 2004.9.17. 4,000,510 오○○ 2004.9.17.자 산림전용부담금 고지서겸 영수증 토목공사비 (기○○) 2004.9.~12. 23,000,000 청구인 2007.4.20.자 기○○ 경찰 진술조서, 2010.4.21.자 청구인 확인서 취․등록세 2004.12.1. 2,202,820 청구인 시청 확인 토목공사비 (기○○) 2004.12.9. 10,000,000 청구인 2007.4.20.자 기○○ 경찰 진술조서,오△△ 명의 농협 통장내역(72**-52-05**) 소개비(김○복) 2006.10.4. 10,000,000 양도계약금 5천만원 중에서 사용 2007.6.26.자 김○복 확인서 석축공사비 (기○○) 2006.10.9. 17,000,000 양도계약금 5천만원 중에서 사용 2006.10.9.자 무통장입금증, 2007.4.20.자 기○○ 경찰 진술조서 합계 139,287,030

5. 처분청은 앞에서 인정된 사실에 기초하여 ① 연도별 양도가액 및 취득가액 안분내역, ② 인별 소득지분비율 산정내역(양도대금중 인별 실지수령액에서 인별 실지투자금액을 차감한 비율로 계산) ③ 연도별․인별 양도차익의 산정내역을 심리자료로 제출하였는바, 그 기재내용은 아래 표와 같다. <표-1> 연도별 양도가액 및 취득가액 안분내역 구분 대상토지 양도가액 취득가액 기준 시가액 안분액 기준 시가액 안분액 ’06귀속(2006.12.29. 양도)

○○ ○○ 산 76, 112-7 31,960,820 690,663,280 26,608,480 352,976,047 ’07귀속(2007.03.02. 양도)

○○ ○○ 113-3, 113-5,114-4 29,122,900 629,336,720 19,375,300 257,023,953 (계) (61,083,720) (1,320,000,000) (45,983,780) (610,000,000) ※ 연도별 양도가액 및 취득가액의 안배: 기준시가액 기준으로 배분 <표-2> 인별 소득지분비율 산정내역 인별 양도대금 실수령액 쟁점토지 투자금액 실질소득 소득지분율 청 구 인 480,000,000 167,113,481 312,886,519 65.53% 오 ○ ○ 205,656,994 41,079,560 164,577,434 34.47% 합 계 685,656,994 208,193,041 477,463,953 100.0% <표-3> 필요경비의 연도별 배분비율 산정내역 구분 양도가액① 취득가액② 차감액 (① - ②) 배분비율 경비배분액 2006년 귀속 690,663,280 352,976,047 337,687,233 47.561% 66,247,115 2007년 귀속 629,336,720 257,023,953 372,312,767 52.439% 73,039,915 계 (1,320,000,000) (610,000,000) (710,000,000) 100% 139,287,030 <표-4> 연도별․인별 양도차익 산정내역 구분 2006년 귀속 2007년 귀속 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 청구인 452,591,647 231,305,204 43,411,734 177,874,709 412,404,353 168,427,796 47,863,056 196,113,500 오○○ 238,071,633 121,670,843 22,835,381 93,565,409 216,932,367 88,596,157 25,176,859 103,159,352 (계) 690,663,280 352,976,047 66,247,115 271,440,118 629,336,720 257,023,953 73,039,915 299,272,852 ※ 연도별 양도가액 및 취득가액의 인별 안배: 인 별 소득지분비율로 배분(65.53%:34.47%) ※ 필요경비의 인별 배분: 필요경비의 연도별 배분 이후 인별 소득지분비율로 인별 안배

6. 국세통합전산망에 의하면 본건과 관련하여 처분청이 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 82,285,820원, 2007년 과세연도 양도소득세 73,165,440원을, 오○○에게 2006년 과세연도 양도소득세 28,279,905원, 2007년 과세연도 양도소득세 34,811,160원을 고지한 사실이 나타나고, 청구인의 양도차익은 373,988,209원, 오○○의 양도차익은 196,724,761원로 나타나며, 따라서 청구인과 오○○의 양도소득세 비율은 71%: 29%, 청구인과 오○○의 양도차익 비율은 65%: 35%로 나타난다.

• 라. 판 단 청구인은 주위적으로 등기된 지분비율 또는 쟁점토지 취득 당시 약정된 손익분배비율이 없으므로 민법상 공유자 지분 균등추정 규정을 원용하여 5: 5로 과세하여야 한다고 주장하고, 예비적으로 쟁점토지 양도와 관련하여 실제 수령한 480백만원에서 지출한 금액 176백만원을 차감한 304백만원이 실질소득이고, 청구인외 1인의 총 실질소득 518백만원에서 청구인의 실질소득 304백만원이 차지하는 비율이 60%이므로 6: 4의 비율로 양도소득세를 납부해야 한다고 주장하나, 2007.2.22.자 오○○ 확인각서와 대구지방법원 경주지원 판결(2○○○가합△△△, 2▽▽▽.1.18.)에 의하면 청구인과 오○○은 동업투자금의 비율 8:2에 의해 이익금을 나누기로 약정한 사실이 인정되고, 소득세법 제43조 에 의해 약정된 손익분배비율(8:2)로 청구인외 1인의 연도별․인별 양도차익을 산정한 후 이에 기초해서 청구인의 양도소득세를 부과하다는 것이 타당하다 할 것인바, 청구인의 손익분배비율을 65.5: 34.5로 하여 한 본 건 처분은 청구인에게 불리한 처분이 아니므로 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.