유사토지로 보아 매매사례가액을 적용할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2004.5.30. ○○광역시 서구 ○○동 185-4 2,367㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다) 같은 곳 190-2 2,099㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다) 상속취득한 후 2010.3.4. 수용으로 양도하여 2010.5.31. 양도소득세를 신고납부하였으나 쟁점토지와 인접한 ○○광역시 서구 ○○동 189번지 3,927㎡(이하 “비교토지”라 한다)의 2004.8.6. 매매사례가액 530백만원임을 확인하고 2010.8.31. 비교토지 매매사례가액을 쟁점토지 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 경정청구 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 비교토지 매매사례가액을 쟁점1토지의 취득가액으로는 인정하지 아니하나 쟁점2토지 취득가액으로는 인정하여 2010.10.27. 청구인에게 양도소득세 45,441,650원을 환급 결정하였다.

• 가. 상속세및증여세법시행령 제49조 5항 에서 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액”을 시가로 보도록 규정하고 있다.
• 나. 쟁점1토지와 비교토지를 비교해 보면, 면적은 쟁점1토지 2,367㎡, 비교토지는 3,927㎡ 로 큰 차이가 없고, 위치는 지적도에서 보듯이 연접해 있으며, 용도 및 종목은 둘 다 답이고 맹지이다.
• 다. 또한 “국토의계획및이용에 관한법률”에 따른 지역 지구 등이 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역 등으로 일치하고 있어 쟁점1토지와 비교토지를 상증법시행령 49조 5항의 유사토지라 아니할 수 없다.
• 라. 처분청은 단순히 취득당시 비교토지의 개별공시지가 44,000원이 쟁점1토지 개별공시지가 37,200원보다 크다는 것을 이유로 유사토지로 볼 수 없다고 하였지만 판례(서울행법2010구단316)에 의하면 양도소득세의 취득가액 결정은 비교토지의 개별공시지가가 쟁점토지보다 같거나 높은 경우에도 국세청이 인정한 사례가 있다.
• 마. 비교토지와 쟁점1토지의 개별공시지가 변동 추이를 보면 1990년부터 1997년까지는 거의 동일한 금액이고, 1998년부터 2007년까지는 비교토지가 다소 높으나, 2008년부터 2010년까지는 쟁점1토지가 다소 높은 것으로 보아 두 토지의 이용상황 등이 변화가 없음에도 불구하고 공시지가가 미미한 차이로 엎치락뒤치락 하고 있는 유사토지임을 반증하는 것이다.
• 바. 2010년 쟁점1,2토지의 수용당시 ○○광역시는 개별공시지가가 다르지만 단위당 거의 동일한 금액(쟁점1토지는 @277,831원, 쟁점2토지는 @278,666원)으로 보상한 것은 두 토지를 유사토지로 판단 한 것이다.
• 사. 토지특성조사표에 의하면 가격산정 시 비교토지의 표준지와 쟁점2토지의 표준지가 같아 개별공시지가가 똑같이 산정되었고 쟁점1토지는 표준지가 달라 개별공시지가가 차이가 나는바, 단지 토지의 이용상황 등이 유사한 상황에서 개별공시지가만 조금 다르다는 이유로 매매사례가액을 인정하지 않는 것은 부당하다.
• 아. 따라서, 관련법에서 규정한 유사 매매사례가액은 단순히 개별공시지가가 동일 또는 낮은 토지만을 말하는 것이 아니라 토지 면적, 위치 용도 및 종목 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 하므로 이건 쟁점2토지에 연접한 쟁점1토지도 매매사례가액을 취득가액으로 적용하는 것이 타당하다.

토지계획이용확인원에서 확인되는 바와 같이 쟁점1토지는 비교토지와 연접해 있지 않으며 도로와는 4m 가량 떨어져 있는 마름모꼴의 농지로써 쟁점1토지와 비교토지의 공시지가 최초공시 시점인 1999년도부터 양도일까지의 기준시가, ○○광역시의 수용가액이 상이하며 토지특성조사표, 결정조서 비교표준지역 및 비교토지와 쟁점1토지의 도로인접성 등 위치나 면적 등을 종합적으로 고려할 때 두 토지를 동일하거나 유사한 토지로 평가하여 가액을 산정할 수 없으므로 처분청의 당초 경정청구 거부통지는 정당하다.

• 가. 쟁점 상속받은 토지의 취득가액을 비교토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있 는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① - ④ (생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략) 4) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① - ② (생략)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. - 3. (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2004.5.30. 쟁점1․2토지를 상속취득한 후 2010.3.4. 수용으로 양도되어 2010.5.31. 양도소득세를 신고 납부한 후 쟁점토지와 인접한 비교토지의 2004.8.6. 매매사례가액 530백만원임을 확인하고 동 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 적용하여 2010.8.31. 양도소득세를 경정청구 하였으나 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여 비교토지 매매사례가액을 쟁점1토지 취득가액으로 인정하지 아니하고 쟁점2토지 취득가액으로는 인정하여 2010.10.27. 청구인에게 양도소득세 45,441,650원을 환급 결정한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 경정청구 시 비교토지 매매사례가액으로 인정받은 쟁점2토지와 인정받지 못한 쟁점1토지의 개별공시지가 변동내역이 아래와 같이 확인된다. 구분 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998-99 비 고 189 24 28 39.9 31.3 25.3 27.2 30 40 비교토지 190-2 24 28 38.1 30.4 25.3 45.5 50.1 40 인정 185-4 24 27.1 28.1 24.7 25.3 27.5 30.3 30.3 불인정 천원 / ㎡ 구분 2000-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 비 고 189 41 44 53 72 130 160 180 186 비교토지 190-2 41 44 53 72 130 160 180 186 인정 185-4 31.3 37.2 40.8 57.8 109 131 181 194 불인정 구분 공적규제 농지 비 고 용도지역 용도지구 계획시설 저촉율 농지구분 비옥도 경지정리 189 44 0 0 0 3 0 0 비교토지 190-2 44 0 7 5 3 0 0 인정 185-4 44 0 2 70 3 0 0 불인정

3. 쟁점1, 2토지 및 비교토지의 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서(2003.1.1. 기준자료)내용이 아래와 같이 확인된다. 구분 이용상황 지형지세 도로조건 유해시설 비 고 고저 형상 방위 도로접면 도로거리 189 61 2 7 0 12 9 9 비교토지 190-2 61 2 7 0 12 9 9 인정 185-4 61 2 7 0 12 4 9 불인정

• 가) 표준지 적용: 비교토지(189) 와 매매사례가액 인정토지(190-2)는 ○○동 199번지로 같고, 불인정 토지(185-4)는 ○○동 173-3
• 나) 계획시설: 2(공원), 7(전기공급시설)
• 다) 도로거리: 4(500m이내), 9(그이상)
• 라. 판단 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 의 규정에는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없어 취득 당시의 실지거래가액을 추계조사방법에 의하는 경우에 있어서 매매사례가액은 ‘취득일 전후 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액’을 말하는 것이고 유사성 있는 자산이라 함은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 한다고 정의되어 있다. 청구인이 상속으로 취득한 쟁점1, 2토지에 대한 취득가액을 비교토지 매매사례가액(소득세법 시행령 제163조 제9항)으로 적용해 달라는 경정청구에 대하여 처분청은 쟁점2토지 취득가액은 매매사례가액으로 인정하였으나 쟁점1토지는 개별공시지가가 상이 하다는 이유로 인정하지 아니하였는바, 쟁점토지와 비교토지의 위치는 비교토지 옆에 쟁점2토지가 있고 쟁점2토지 옆에 쟁점1토지가 있어 결국 세 토지 모두 연접해 있고, 세 토지 모두 장방 부정형 농지이며, 또한 토지특성조사표에 의하더라도 계획시설 저촉율과 도로거리만 다르고 기타 항목은 세 토지 모두 일치하고 있는 것으로 보아 비교토지와 쟁점1토지도 위치, 용도, 종목 등이 동일하거나 유사하다 할 것이다. 따라서 처분청이 비교토지와 쟁점1토지가 유사토지로 보지 않아 비교토지의 매매사례가액을 쟁점1토지 취득가액으로 적용하지 아니한 처분청의 경정청구 거부처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.