공부상 답으로 등재되어 있다하더라도 실지 상업용 건축물의 부수토지로 사용하였고, 토지 취득 후 2년 이내에 건축물을 신축하였다면 도시지역 외에 소재하는 건축물인 경우 바닥정착면적의 7배에 해당하는 토지 면적은 비사업용 토지에서 제외하는 것임
공부상 답으로 등재되어 있다하더라도 실지 상업용 건축물의 부수토지로 사용하였고, 토지 취득 후 2년 이내에 건축물을 신축하였다면 도시지역 외에 소재하는 건축물인 경우 바닥정착면적의 7배에 해당하는 토지 면적은 비사업용 토지에서 제외하는 것임
1. ○○세무서장이 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 729-4번지 답 5,390㎡를 비사업용 토지로 보아 2010.10.6. 청구인에게 한 2008년 과세연도 양도소득세 1,794,036,690원의 부과처분은 위 지상 건물 바닥정착면적 364.98㎡의 7배에 해당하는 2,554.86㎡를 비사업용 토지에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 청구인의 나머지 청구는 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 729-4번지 답 5,390㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2004.12.8. 청구외 정○○(이하 ‘정○○’이라 한다)으로부터 취득하여 2006.9.20. 쟁점토지 중 998㎡를 대지로 지목변경 한 후 위 지상에 피오레가든 음식점 및 다가구주택 847.77㎡(이하 ‘쟁점가든음식점’이라 한다)를 신축하였으며, 쟁점토지 중 지목변경한 998㎡를 제외한 4,392㎡는 2008.4.29. 729-17번지 848㎡, 729-18번지 252㎡, 729-19번지 986㎡, 729-20번지 2,306㎡로 분할, 729-20번지 2,306㎡는 2008.7.28. 다시 729-21번지 978㎡, 729-22번 지 494㎡로 분할(이하 분할된 토지면적 4,392㎡를 ‘분할된 토지’라 한다) 하였다. 청구인은 2008.8.21. 청구외 강○○에게 쟁점토지 중 대지로 지목변경한 토지와 쟁점가든음식점을 양도하고 분할된 토지를 2008년 과세연도 중에 6차례에 나누어 은○○ 외 8인에게 각각 양도한 후 실지거래가액에 의하여 쟁점토지 전체와 쟁점가든음식점의 양도가액 을 3,249백만원으로, 취득가액은 3,245백만원으로 하여 2009.5.31. 양도소득과세표준 확정신고하였다. 처분청은 2010.5.25.부터 2010.6.13. 기간 동안 실지조사를 실시하여 청구인이 쟁점토지 취득가액으로 신고한 교환계약서상 교환가액 2,750백만원을 실지거래가액으로 인정하지 않고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 표1과 같이 취득가액을 기준시가로 환산계산하여 양도차익을 산정하고, 비사업용 토지 중과세율 60%을 적용하여 2010.10.6. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 1,794,036,690원을 고지하였다. 표1 (백만원) 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 토지 건물 계 토지 건물 계 신 고 2,729 520 3,249 2,750 485 3,235 -4 조 사 2,729 520 3,249 337 485 822 2,413 차 이 0 0 0 2,413 0 2,413 2,417 청구인은 이에 불복하여 2011.1.10. 이건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점토지의 교환거래에 대해 청구인은 정○찬에게 위임하였고, 정○○도 거주지가 전주로 쟁점토지의 거래를 모두 정○○ 여동생의 남편인 김○석이 대리하였기에 교환계약서는 정○찬과 김○석이 작성하였다.
2. 정○찬은 원예치료학 박사로 전국의 산지를 방문하며 희귀성 있는 난을 채취․배양하여 소장하고 있는 난 전문가이며, 평소 난에 관심이 많은 김○석과 정○찬은 가깝게 지내는 사이이다.
3. 2004년 3월경 김○석이 ○○성박물관 건립 자금 부족으로 쟁점토지를 청구인 보유부동산과 정○찬 보유 난(蘭)과 교환하자고 제의함에 따라 표2과 같이 이건 교환매매계약을 체결한 것이며 2005.10.17. 시대일보 ○○성박물관을 찾아서라는 기사와 2004.8.14. 스포츠서울 민속품의 보고 ○○군 ○○성 박물관기사를 보면 김○석이 ○○성박물관의 실제 대표자이며, ○○성박물관에 희귀식물이 많이 보관되어 있다는 기사가 실려있다. 표2 (㎡, 백만원) 정○○ 소유/ ‘갑’ 청구인 소유/ ‘을’ 교환계약서 실지거래가액 2,750 쟁점토지와 교환한 재산의 평가가액 2,750 구분 소재지 지목 면적 교환 가액 구분 소재지 지목 면적 교환 가액 부동산
○○ ○○ ○○729-4 조경시설 및 수목 대지 (건축 허가필) 998 2,750 부동산 (830)
○○ ○○ ○○ ★★프라자 601호 근생 297.964 550
○○ ○○ ○○ ★★프라자 701호 근생 276.779 답 4,392
○○ ○○ ♥♥ 248-14 대지 주택 172 280
○○ ○○ ♥♥ 248-16 대지 근생 154.4 채무 인수 정○○ 농협융자금인수 500 (포함) 1,000주 현금 현금 320 기타 난(蘭) 1,100
4. 쟁점토지는 39번 국도변에 위치해 교통여건이 좋고 저수지를 끼고 있으며, 조경이 너무 마음에 들어 평소 펜션용 가든 경영에 관심 있던 청구인 부부는 쟁점토지를 취득하여 가든음식점을 신축하였다.
5. 그러나 쟁점토지가 쓰레기 매립 후 성토한 땅이라 지하수 물을 먹을 수 없는 곳이고 상수도도 들어오지 않아 손님들이 가든음식점을 찾지 않았고 결국 누적된 영업손실에 따른 이자부담으로 쟁점토지와 쟁점가든음식점 일체를 양도할 수 밖에 없었다.
6. 쟁점토지는 청구인이 교환 취득 당시 상가주택 건축허가허가번호 2003-안출건설도시과-신축허가-50호(2003.1.14.)를 이미 받은 토지로 가든용 건물을 신축하였을 때의 상승가치를 감안하여 김○석이 제시한 평당 1,600,000∼1,700,000원을 받아들여 총 거래가액을 2,750백만원으로 하여 교환계약서를 작성한 것이며 청구인이 보유한 부동산의 평가근거는 표3과 같이 830백만원으로 평가하였고 정산차액 1,920백만원은 쟁점토지 근저당 설정채무 500백만원 인수, 현금 320백만원 지급, 나머지 차액은 난(蘭)을 11억원으로 평가하여 정산하였다. 표3 구분 소재지 지목 면적 교환가액 평가근거 부동산
○○ ○○ ○○ ★★프라자 601호 근생 297.964 550
① 601호 2000년 분양가액 506백만원
② 701호 2000년 분양가액 403백만원 ※ 2000년 ★★프라자 신축 분양당시 ○○타운 대단지 아파트 상가 외에는 상가가 없어 분양가격이 높았으나, 주변에 대형상가가 신축되면서 시세는 분양가 대비 반값으로 급락함
○○ ○○ ○○ ★★프라자 701호 근생 276.779
○○ ○○ ♥♥ 248-14 대지 주택 172 280 매매취득가액 120백만원 리모텔링 비용 20백만원 합계 140백만원
○○ ○○ ♥♥ 248-16 대지 근생 154.4 매매취득가액 81백만원 리모델링 비용 60백만원(청구인의 임대보증금과 상계함) 합계 141백만원
7. 청구인이 인도한 난은 평소 기록해 둔 ‘난일지’를 통해 1990년부터 직접 채취한 산지명, 구입경위를 확인할 수 있으며, 정○찬은 원예치료학 박사인 난 전문가로 양도한 난의 촉수에 당시 거래시세를 계산하여 난 가격을 11억원으로 결정한 것이다.
8. 김○석은 난을 인계받을 당시 정○찬의 난실에서 350분의 화분을 난 종류와 상태 등을 고려하여 직접 자신이 지정하는 난으로 선택하여 상․중․하로 평가하고 개별적인 가격을 산정하여 이를 쌍방 합의하였으며, 청구인이 인도한 난의 객관적인 가격을 확인하기 위해 국내 수많은 난의 유통을 도맡아 하고 있는 한국춘란상인유통협회에 2010년 7월경 의뢰하여 회보 받은 한국춘란 가격평 가서에도 감정결과 청구인이 인도한 난 가격이 정상적인 시가임을 인정받았다.
• 한국춘란상인유통협회 감정기관은 난 유통의 권위 있는 사단법인으로서 월간 ‘난과 생활 잡지’사에서 게제한 한․중․일 교류가격표와 2004년 유통된 가격 중 최하위 가격으로 평가한 것이다.
- 나. 쟁점토지의 교환가액 2,750백만원은 위치 및 주변 경관 등에 비추어 합리적인 정상가격이다.
1. 쟁점토지는 ○○저수지 수변 동쪽, 국도 39번(왕복 4차선) 및 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 ○○저수지 전경이 보이는 확트인 경관을 갖추어 펜션, 가든음식점 등 최적의 사업용 부지이며 교환가액을 2,750백만원으로 산정한 근거는 표4와 같다. 표4 구분 면적 평당 단가 산출금액 건물신축허가 토지 302평 3백만원 906백만원 기타토지(지목, 답) 1,330평 1백만원 1,330백만원 수목 1,000여주 조경수 가격 3십만원 489백만원 합계 1,632평 (평균) 167만원 2,725백만원
2. 2004년 당시 시가 조회 및 인근 부동산 등에 문의한 바, 위 표4의 신축 가능 대지는 평당 300만원, 2차선 도로 인접 토지(지목 무관) 평당100만원, 수목 평당 30만원은 쟁점토지처럼 전망이 좋은 호수와 연접한 토지의 현실적인 시세로 확인되었다.
3. 본 토지의 ○○저수지 수변 북쪽에 위치한 ○○성가든의 지가 또한 2004년 당시 평당 200만원 이상으로 부동산 공인중개사무실에 매물로 나왔다.
- 다. 처분청이 교환 거래한 난의 실존여부가 불확실한 점, 청구인 부부가 난을 구입한 대금지급 증빙이 없는 점, 정○○이 난 수취사실을 부인한 점만으로 난 교환거래를 인정하지 않음은 부당하다.
1. 정○찬은 노트에 난을 인도하면서 난의 명세 및 가격을 자세히 기록해 놓았으며, 김○석이 인수한 희귀 난을 ○○성 박물관에 비치 관리하였음을 전 ○○성 박물관 관리자 김○운, 김○석의 배우자 정○자, ○○성박물관 조경 및 식물관리자 박○○의 진술서에 의해 확인됨에도 난의 실존여부가 확인되지 않는다는 처분청의 주장은 부당하다.
2. 난의 구입관련 대금지급 증빙이 전혀 없는 것은 청구인 부부가 직접 전국 산지에서 채취한 것이거나 난 가게에서 종자성이 탁월한 어린 종자묘를 구입하여 배양하였기 때문이다.
3. 사회통념상 부동산 교환차액으로 11억원 상당의 난을 지급하였다는 것이 무리라고 처분청은 주장하나 김○석은 난의 가치를 잘 알고 있고, ○○성박물관 개장으로 희귀식물이 필요하여 난으로 부동산 교환차액을 정산한 것이다.
4. 정○○이 난 수취사실을 부인한 것은 교환계약서를 작성할 때부터 모든 권리와 의무를 대리인 김○석에게 위임하였기 때문이다.
5. 부동산 및 난을 전문감정기관의 감정 없이 임의 평가하였으므로 당사자간의 임의로 평가한 교환가액을 인정할 수 없다고 하나, 쟁점토지의 교환계약은 수차례 논의와 사전방문 답사를 거치며 ① 계약 성립 당시 이해 당사자간의 철저한 자기계산하에 가격이 결정되었고 교환차액에 대한 정산이 이루어졌으며 ② 작성당사자, 교환할 대상 물건, 정산방법이 정확이 명시되어 있는 당사자 간의 실지로 작성한 교환계약서임이 명백함에도 처분청이 쟁점토지의 교환 거래가액을 부인하고 실지 양도한 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 취득가액을 환산계산한 처분은 부당하다.
- 라. 쟁점가든음식점 바닥정착면적의 7배에 해당하는 2,554.86㎡는 비사업용 토지에서 제외하여야 한다.
1. 쟁점토지는 취득 당시 아래사진과 같이 조경이 한울타리로 조성되어 있었고 청구인이 가든음식점을 신축한 이후 쟁점토지에서 분할된 토지는 가든음식점의 정원으로 사용되었으며, 정원은 가든음식점의 필수적인 부수 토지이다.
2. 쟁점토지를 분할하여 양도한 것은 청구인이 가든음식점 경영난으로 매각하려고 하였으나 토지거래허가지역이라 일괄 매각이 어려워 부득이 쟁점토지를 매수인들의 요구에 따라 토지거래 허가를 받지 않아도 되는 1,000㎡이하로 분할하여 양도한 것일 뿐, 토지매매차익을 노린 것이 아니다. 3)표5와 같이 청구인은 건물신축 허가를 받은 쟁점토지를 취득일 이후(1년 9개월)+건축이후(1년 11개월) 합계 3년 8개월 동안 사업용 토지로 사용하였으므로 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 60%의 중과세율을 적용한 처분은 부당하며 쟁점가든음식점 바닥면적 7배인 2,554.86㎡는 사업용 토지로 봄이 타당하다. 보유기간 3년 8개월 (사업용기간) ’04/11/30 ’04/12/8 ’06/09/14 ’08/08/21 착공신고서제출 취득일 사용승인일 양도일 취득일로부터 1년 9개월 (사업용기간) 건축물 부속토지 1년 11개월 (사업용기간) 표5
객관적인 별도의 감정 절차 없이 당사자간 쌍방합의하에 임의로 결정한 쟁점토지의 교환가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다.
1. 쟁점토지의 교환계약서상에는 ‘부동산 교환차액은 1,420백만원이며, 지급방법은 대금 중 11억원은 거래상대방 정○○(대리인 김○석)에게 난으로 계약시 지급한다’ 고 기재되어 있으나 난의 종류 및 수량에 대하여 기재된 내용이 없어 고가의 난임에도 난의 인도 당시 시가를 확인할 수 없다.
2. 청구인이 인도한 난이 350분이라고 주장하며 노트 사본을 제출하였으나, 현재 청구인이 인도하였다는 난이 존재하지 않아 난의 실존여부에 대한 확인이 어려우며, 김○석의 배우자 정○자, 박○○, 김○운, 조○○, 김○배의 확인서는 사인 간에 임의작성된 것으로 이를 근거로 난의 실존여부를 인정할 수 없다.
3. 공신력 있는 감정기관의 감정절차 없이 난에 대하여 무지한 쌍방 간에 난 가격을 정하여 거래하는 것은 건전한 상관념 및 상관행에 비추어 경제적 합리성이 결여된다.
4. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-14번지 및 같은 곳 248-16번지 토지 및 건물의 거래에 대하여 처분청 조사 시 쟁점토지 교환차액으로 약 5억원 내지 6억원을 부담한 것으로 알고 있다고 진술한 점으로 보아 교환차액 이 1,420백만원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 신빙성 없는 교환차액을 근거로 작성된 교환계약서는 쌍방 간 통정에 의한 허위계약서임이 명백하다.
가. 쟁점
① 쟁점토지 교환계약서상 교환가액을 실지거래가액으로 인정하지 않고 기준시가에 의해 환산 계산한 처분의 당부와,
② 쟁점토지 전체를 쟁점가든음식점 부수토지로 보아 건축물 바닥정착면적 7배에 해당하는 면적을 비사업용 토지에서 제외할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산 】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다) 에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
6) 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논·밭 및 과○○(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
3. 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법 제106조제2항 에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)과 그 부속토지. 다만, 지방자치법 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 7) 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. <개정 2009.2.4 부칙, 2010.2.18 부칙>
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) 10) 지방세법 제106조 【과세대상의 구분】
① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
① 법 제106조제1항제2호가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 용도지역별 적용배율 도시지역 1.전용 주거지역 5배 2.준주거지역,상업지역 3배 3.일반주거지역.공업지역 4배 4.녹지지역 7배 5.미계획지역 4배 도시지역 외의 지역 7배
1. 쟁점토지 등기부등본에 의하면 전소유자 정○○은 2002.6.17 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 729-4 답 1,347㎡, 같은 곳 729-15 답 2,846㎡, 같은 곳 729-13 답 188㎡를 취득 후 729-4번지에 합병하였으며, 2002.7.15. 같은 곳 729-14 답 1,342㎡를 취득 후 729-4번지에 합병, 2004.11.15. 공공용지 협의취득으로 다시 729-13 답 188㎡, 729-16 답 145㎡으로 분할등기 후 잔여면적 5,390㎡를 2004.12.8. 청구인에게 양도하였다.
2. 1)에 이어 쟁점토지는 2002.8.28. 정○○을 채무자로 채권최고액 767백만원의 근저당이 설정되어 있으며 2005.5.20. 위 근저당 말소등기 후 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 1,170백만원의 근저당이 설정되어 있다.
3. 쟁점토지 교환계약서의 내용은 아래와 같다. 당사자 정○○의 대리인 김○석과 당사자 곽○○의 대리인 정○찬은 부동산 교환매매계약을 체결함에 있어 편의상 김○석을 “갑”이라 칭하고 정○찬을 ”을“이라 칭한다.
1. 갑의 물건 소재지: ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 729-4 면적: 토지 약 1,632평(5,390㎡)/관리지역
1. 답 4,392㎡, 2) 건축허가필 토지 998㎡ 3) 조경시설 및 수목 약 1,000 주 일체 포함 융자: 농협 안중지점 실잔액 5억원, 매매가액: 이십칠억오천만원(2,750백만원)
2. 을의 물건 소재지:
1. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 195번지 601,701호 건물: 근린생활시설 약 174평(건물 574.743㎡, 대지 163.67㎡(지분)/747㎡) 융자: 국민은행 호계지점 실잔액 삼억이천만원, 보증금일천만원 월임대료 육백오십만원 매매가액: 오억오천만원(550,000,000)
2. ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-14 건물: 주택2층 약39평(129.48㎡) 대지 52평(172㎡) 융자: 국민은행 ○○지점 실잔액 일천칠백만원
3. ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-16 건물: 근린생활시설: 약 10평(32㎡), 대지 약 47평 (154.4㎡) 융자: 우리은행 의왕지점 실잔액 오천이백만원, 보증금 사천만원 (2)+(3)항 매매가 이억팔천만원(280,000,000)
토지의 매매대금은 이십칠억오천만원(2,750,000,000) 을 의 교환하는 부동산 전체의 매매대금은 팔억삼천만원 으로 하고, 갑의 부채전액은 을이 인수 하고 을의 부채 전액 은 소유권 이전 이전에 은행부채는 (을)이 상환 하고 임대보증금은 갑에게 지급하기로 한다.
교환차액은 일십사억이천만원(1,420,000,000) 이며, 지급방법은 대금 중 일십일억원은 갑에게 난으로 계약시 지급하고, 잔액 삼억이천만원 중 계약시 이천만원을 지급 하고, 일억오천만원 은 2004.5.3. 까지 지급하고, 잔액 일억오천만원 은 소유권 이전 시 까지 지급하기로 한다.
5. 을의 부동산은 갑이 지명하는 자에게 갑이 요구하는 시기(계약일로부터 1년내)에 소유권이전에 필요한 서류를 발급할 의무를 가지며, 제세공과금 부담 및 임대수입 권리는 을이 갑의 토지 소유권 이전하는 일자로 기준한다. 또한 을은 248-14번지 주택수리비 육천만원을 을이 대지급하고 갑은 이 금액을 을의 임대보증금으로 인정하기로 한다.
4. 청구인이 이건 심리자료로 제출한 기사 중 쟁점과 관련한 내용을 발췌하면 아래와 같다. 스포츠서울 2004.8.1. 민속품의 보고 ○○군 ○○성 박물관(○○도 ○○시 요당리 442번지) 일반 민속박물관과는 달리 건물주인 김○석씨가 10년 넘게 개인수집 차원에서 모아둔 것이 웬만한 박물관 소장품을 능가할 정도가 됐다. 특히, 1만여점의 수석이 전시된 수석전시관에는 분재를 비롯해 희귀한 작품이 많아 주인의 호사취미를 엿보게 한다. 전시관 한쪽에는 희귀식물 100여종이 자라고 있어 다양한 볼거리다.
5. 4)에서 청구인이 ○○성 박물관이라고 주장하는 ○○도 ○○시 요당리 442번지 건물등기부등본에 의하면 위 건물은 2004.3.19. 김○선으로 소유권 보존등기되었으며, 2004.4.30. 채무자를 김정옥으로 하여 채권최고액 1,300백만원이 근저당 설정되어 있다.
6. 청구인은 이건 심리자료로 정○○을 대리하여 김○석이 청구인에게 2004.4.8 20백만원, 2004.4.8. 11억원, 2004.5.30. 150백만원, 2004.11.15. 150백만원, 2004.11.15. 5억원(융자금 승계) 을 수령하였다고 작성된 영수증 사본을 제출하였다.
7. 청구인은 김○석에게 인계하는 춘란내역을 아래와 같이 기재한 노트사본을 제출하였다.
1. 홍화소심 3촉 3분, 2촉 2분 계 5분 홍화상 9,000,000 하 7,000,000 2. 두화소심 2촉 1분, 1촉 5분 계 6분 두소상 8,000,000 하 6,000,000 3. 복륜 소심 3촉 3분, 2촉 1분 계 4분 복륜상 5,000,000 하 3,000,000 (이하 중략)
27. 입변(기타)(1촉∼7촉) 계 54분 총계 350분 2004.4.8. 반출
8. 청구인은 2010.7월경 한국춘란 상인연합회 회장 박○구와 한국춘란상인연합회 수석부회장 김○표가 날인한 한국춘란 가격 평가서를 심리자료로 제출하였으며 그 내용은 아래와 같다.
1. 본 평가서는 난의 작황과 촉수 등은 실물 없이 의뢰인이 제시한 내역을 기준하여 평가하였다.
2. 가격결정은 난과 생활 잡지사에서 게제한 한․중․일 교류가격표와 2004년 4월 유통된 가격을 준거하여 결정하였다. <한국춘란평가 의뢰 목록> 번호 품명 작황 촉수 분수 가격/촉 금액 1 홍화소심 중하 3 3 10,000,000 90,000,000 홍화소심 중하 2 2 9,000,000 36,000,000 2 두화소심 중상 2 1 12,000,000 24,000,000 두화소심 중하 1 5 10,000,000 50,000,000 3 복륜소심 중상 3 3 5,000,000 45,000,000 복륜소심 중하 2 1 3,500,000 7,000,000 이 하 중 략 27 입변기타 중상 3 54 100,000 16,200,000 350 1,155,700,000
9. 청구인이 제출한 쟁점토지 취득 시 토지거래계약 허가증에는 매매예정금액이 2,750백만원으로 기재되어 있다.
10. 정○찬이 인도한 난을 구입하고 배양하면서 컴퓨터에 기재하였다고 제출한 “난일지”의 내용은 아래와 같다 번호 품명 사진 작황 촉수 분수 취득가격 구입처 대금지급방법 구입일자 배양기간 1 홍화소심
• 상 2 1 16백만원 조○○상인 8백만원 현금및난교환 1997.12 6년4월 배양 2 두화소심
• 상 1 1 10백만원 조○○ 상인 3백만원 현금및난교환 1999.2 5년2월 배양 3 복륜소심
• 상 5 1
• 전○고○산
• 2001.3 3년배양.
11. 청구인은 아래와 같이 사실관계확인서 또는 인우보증서를 제출하였다. 관계 성명 내용 첨부서류 김○석의 처 정○자
○○성 박물관 하우스 동에 수석과 함께 많은 난들이 전시되어 있는 것을 본인이 직접 보았으나 그후 난의 사후관리 및 처분에 대해서는 아는 바 없음 없음 김○석 매제 박○○
○○성박물관에서 조경 및 식물을 관리하였으며, ○○성 박물관 내에 한국춘란,수석,골동품 등이 전시되어 있었는데 그 중 한국춘란은 쟁점토지를 정○찬씨 부부와 교환한 것으로 약 300분 정도를 본인이 2004년 4월경부터 관리함 2004.12월 하순경 갑작스런 한파로 난 대부분이 죽었고 나머지 100여분도 2007년 양도하여 사후관리 및 처분에 대해 아는 바 없음 인감증명서 박물관 관리보조 김○운 난은 하우스 수석실에 350분이 있었는데 12월 하순경 추위로 죽기 시작하였고 본인은 2005년 5월 박물관 돌보는 일을 그만두어 남은 난들의 상황은 잘 모름 없음 난상인 조○식,김○배 정○찬부부가 한국춘란 350분을 11억원으로 하고 보유 부동산을 포함하여 쟁점토지를 김○석으로부터 2,750백만원으로 하여 교환한 사실을 보증함 없음 지 번 지 목 母 分割 면적 2005 2006 2007 2008 공부 현황 과세 공부 현황 과세 공부 현황 과세 공부 현황 과세 729-4 729-4 998 답 답 분리 답 대 별도 대 대 별도 대 대 별도 729-17 848 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리 729-18 252 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리 729-19 986 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리 729-20 834 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리 729-21 978 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리 729-22 494 답 답 분리 답 대 분리 답 답 분리 답 답 분리
12. 청구인은 쟁점토지 2005년도∼2008년도분 재산세 정기과세내역서 사본을 제출하였으며 그 내용은 아래와 같다.
13. 청구인이 쟁점토지와 쟁점가든음식점 양도 후 신고한 양도소득과세표준 확정신고 내역은 아래와 같다. (㎡,천원) 지번 변동일자 면적 양도일자 양수인 양도가액 취득가액 양도소득 729-4 2006.9.20 998 2008.8.21 강○○ 604,000 509,183 84,758 위 지상 건물 (848) (520,000) (485,012) 26,883 729-17 2008.4.29 848 2008.5.21 은○○외1 411,200 432,653 -21,997 729-18 2008.4.29 252 2008.9.24 정○현외1 120,000 128,570 -8,732 729-19 2008.4.29 986 2008.11.5 박○수 476,800 503,061 -26,894 729-20 2008.7.28 834 2008.8.21 정○현외1 403,200 425,510 -22,845 729-21 2008.7.28 978 2008.9.24 이○선 475,400 498,979 -24,207 729-22 2008.7.28 494 2008.8.21 이○림 238,400 252,040 -14,957 합 계 5,390 (848) 2,729,000 (520,000) 2,750,000 (485,012) -4,023
14. 처분청의 쟁점토지 양도차익 산출내역은 아래와 같다. 분할 지목 면적 양도가액 취득 기준 시가 양도 기준 시가 신고한 취득가액 경정 취득가액 필요 경비 양도차익 729-4 대지 998 604,000 604,000 348,302 509,183 28,036 485 575,478 729-17 답 848 411,200 13,737 102,608 432,653 55,053 412 355,734 729-18 답 252 120,000 4,082 10,281 128,570 47,646 122 72,230 729-19 답 986 476,800 15,973 123,250 503,061 61,793 479 414,527 729-20 답 834 403,200 13,510 104,250 425,510 52,254 405 350,530 729-21 답 978 475,400 15,843 122,250 498,979 61,611 475 413,313 729-22 답 494 238,400 8,002 61,750 252,040 30,896 240 207,263 합계 5,390 2,729,000 87,318 872,691 2,750,000 337,293 2,619 2,389,082
15. 쟁점가든음식점의 건물신축허가 및 준공일은 아래와 같다. 2003.1.14 2004.11.30 2004.12.1. 2004.12.8. 2006.9.20. 2008.4.29 2008.7.28 2008.8.21 건물신축허가 취득 건물신축 공사착공계 제출 피오레가든 한식점업 사업자등록 청구인 쟁점토지취득 피오레가든 (지하1층, 지상3층) 건축물 준공 쟁점토지 1차 분할 쟁점토지 2차분할 쟁점가든음식점 양도
16. 등기부등본에 의하면 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-14번지, 같은 곳 248-16번지 주택 및 대지를 2004.11.19. 서○보에게 소유권이전 등기하였으며, ○○시 ○○구 ○○동 195 ★★프라자 601, 701호 상가는 2005.3.25. 황○○에게 소유권이전 등기하였다.
17. 처분청이 제출한 ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-14번지, 같은 곳 248-16번지의 교환계약서에 의하면 김○석은 곽○○을 대리하여 2004.7.30. 서○보 보유 부동산 경상○도 ☆☆시 ☆☆면 ☆☆리 55번지, 같은 곳 56번지와 교환차액을 75백만원으로 하여 교환하였으며, 김○석이 교환차액 75백만원을 수령하였다고 서명한 영수증사본이 교환계약서에 첨부되어 있다.
18. 처분청 조사복명서에 의하면 쟁점토지와 교환한 ○○시 ○○구 ○○동 195번지 ★★프라자 601, 701호를 정○○이 한○○에게, 한○○이 황○○에게 미등기 전매한 것으로 판단하여 정○○, 한○○, 황○○의 주소지 관할세무서로 과세자료 통보하였으며, 청구인의 위 상가 양도가액을 기준시가에 의해 403백만원으로, 취득가액을 311백만원으로 경정결정하였다.
19. 정○○은 쟁점토지 양도 후 실지거래가액에 의해 양도가액을 650백만원으로, 취득가액을 608백만원으로 신고하였으며, 정○○은 처분청에서 작성한 문답서에 쟁점토지 교환거래에 대하여 전혀 알지 못하고 쟁점토지 취득 및 양도와 관련하여 김○석에게 명의만 빌려 주었을 뿐이라고 진술하였다.
20. 국세통합전산망에 의하면 김○석은 현재 사망한 것으로 확인된다.
- 라. 판단 청구인은 교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 2,750백만원으로 하여 양도차익을 산정하여야 하며, 쟁점가든음식점 건물정착면적의 7배에 해당하는 쟁점토지 면적은 비사업용 토지에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다.
1. 쟁점토지 교환계약서상 교환가액 2,750백만원을 취득 당시 실지거래가액으로 인정하지 않고 취득가액이 불분명 한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액을 적용한 처분의 당부를 살펴본다. 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 있다고 해야 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바,(대법원 2003두14123, 2004.3.26. 선고외 다수 같은 뜻) 청구인이 쟁점토지 교환계약서에 의해 쟁점토지를 취득하였다고 하더라도 객관적인 감정절차에 의해 자산을 평가한 후 그 교환차액을 정산한 것이 아니라 교환계약 당사자 간에 임의로 교환가액을 산정하여 합의한 쟁점토지의 교환가액은 소득세법 제114조제7항 장부 또는 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다 할 것이다. 또한, 청구인이 쟁점토지와 교환하였다고 주장하는 청구인 보유 부동산(○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ★★프라자 601, 701호와 ○○도 ○○시 ○○구 ♥♥동 248-14번지, 같은 곳 16번지)이 쟁점토지 소유주인 정○○에게 소유권이전 등기가 되어 있지 않은 점, 난을 인수하였다는 김○석은 쟁점토지 소유자인 정○○의 대리인에 불과하고 쟁점토지 교환거래 당사자도 아닌 점, 정○○은 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도가액을 650백만원으로 신고한 점으로 보아 청구인이 제시한 교환계약서는 청구인과 정○○이 쟁점토지를 거래하면서 작성한 실지 교환계약서로 인정하기도 어렵다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행령 제176조의2제3항제3호 에 의해 기준시가에 의한 환산가액을 적용하여 양도차익을 산정한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점가든음식점의 바닥정착면적 7배에 해당하는 면적은 비사업용토지에서 제외하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. 소득세법시행령 제168조의7 은 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 사실상의 현황에 의하고 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다고 정의하고 있는바, 쟁점토지 중 분할된 토지가 공부상 답으로 등재되어 있다고는 하나, 청구인이 쟁점토지를 729-4번지 한 필지로 취득하여 쟁점가든음식점을 신축한 점, 이건 심리자료로 제출한 쟁점토지 취득 당시 사진에 분할된 토지는 조경이 잘 가꾸어진 정원의 모습을 갖추고 있는 점 등으로 볼 때 쟁점토지의 사실상 현황은 쟁점가든음식점의 부수토지로 봄이 타당하다고 할 것이다. 또한, 소득세법 시행규칙 제83조의5제1항 에 의하면 지상에 건축물이 미정착된 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설을 착공한 토지는 해당토지 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설 진행기간은 비사업용 토지로 보지 않는다고 규정하고 있는바, 청구인은 2003.1.14. 건축허가 승인을 받은 쟁점토지를 2004.12.8. 취득 후 2년 이내인 2006.9.20.(소유권 보존등기일임) 쟁점가든음식점을 신축하였으므로 건물 신축 전 보유기간도 사업용 토지 보유기간으로 봄이 타당하다고 할 것이다. 한편, 소득세법 제104조의3제1항제4호 나목은 지방세법 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상은 비사업용 토지로 보지 않는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제101조제2항 은 도시지역 외에 소재한 상업용 건축물 바닥면적 7배는 별도합산과세대상으로 규정하고 있다. 위와 같은 사실을 종합하여 보면 쟁점토지 전체를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 이건 처분은 잘못이 있다 할 것이므로 쟁점가든음식점 바닥정착면적 364.98㎡의 7배에 해당하는 2,554.86㎡는 비사업용 토지에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같습니다.