실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산한 것의 당부

• 가. 청구인은 2000.10.25. 취득한 000수원시 000 000195 00프라자 601호 대지 84.85㎡, 건물 401.03㎡ 및 같은 곳 701호 대지 78.82㎡, 건물 366.78㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 2005.3.25. 000에게 양도하고, 실지거래가액으로 양도 차익(양도 가액 450,000천원, 취득가액 500,000천원, 기타 필요경비 24,480천원, 양도차익 △82,516천원)을 산정하여 2005.4.30. 2005년 과세연도 양도소득세 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2004.12.7. 쟁점부동산을 000에게 부동산 교환방식으로 양도한 사실과 교환계약서상 실지거래가액이 감정평가 등이 없는 임의가액임을 확인하고, 기준시가로 양도차익(양도가액 403,876천원, 취득가액 311,175천원, 기타 필요 경비 9,335천원, 양도차익 83,365천원)을 산정하여2010.10.10. 2004년 과세연도 양도 소득세 27,995천원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 실제로는 쟁점부동산을 000이 아닌 000에게 교환계약을 통하여 양도하였으며, 쟁점부동산 교환계약은 발전 가능성 등의 충분한 검토와 자기계산을 통하여 가격결정이 이루어지고, 교환대상 물건에 대한 실지거래가액을 계산하여 부족한 금액에 대하여 정산하였다.
• 나. 쟁점부동산의 실지 양도가액은 교환계약서에 의하여 550,000천원 임이 확인되고, 실지 취득가액은 최초 분양계약서에 의하여 970,000천원임이 확인 되므로 청구인 에게 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.

교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정하거나 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것으로 청구인이 제출한 교환계약서상 실지거래가액은 감정 기관의 감정 없이 거래당사자간 임의로 결정한 가액으로 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없고, 달리 실지거래가액으로 인정되는 가액도 없으므로 기준시가에 따라 양도차익을 계산하여 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환방식으로 양도한 쟁점부동산에 대하여 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액. 매매사례가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인이 2005.3.25. 쟁점부동산을 000에게 양도한 것으로, 양도차익산정은 실지거래가액으로 하여 2005.4.30. 2005년 과세연도 양도소득세를 확정신고한 것에 대하여, 처분청은 2004.12.7. 쟁점부동산을 000에게 교환양도한 것으로, 양도차익 산정은 기준시가로 하여 2005.10.1. 2004년 과세연도 양도소득세 27,995천원을 결정 ․고지하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액과 당초 신고가액을 비교하면 다음과 같다. 구 분 양도가액 취득가액 당초 신고 450백만원 (현금매매가액) 500백만원 (최초 분양가액) 주장 가액 550백만원 (부동산교환가액) 970백만원 (최초 분양가액)

2. 청구인이 제시한 청구인(대리인 000)과 000(대리인 000)간에 2004.4.8. 작성한 부동산 교환 매매 계약서의 주요내용 및 대금 정산내용은 다음과 같다. (백만원) 구분 교환취득 부동산 내역 교환가액 구분 교환양도 부동산 내역 교환가액 부 동 산

① 00 00 00 729-4 대지 998㎡, 답 4,392㎡ * 조경시설 및 수목 1,000주 포함 2,750 부 동 산

① 00 00 00 00프라자 601호, 701호 (쟁점부동산) 대지 163.67㎡ 건물 574.743㎡ 550

② 00 00 00 248-14 대지 172㎡ 건물 129.48㎡ 280

③ 00 00 00 248-16 대지 154.4㎡ 건물 32㎡ 채무 인수

④ 000 농협융자금 인수 500 소계 2,750 소계 1,330 차액 정산 1,420 현금

⑤ 현 금 320 기타 자산

⑥ 재배중인 “난” 1,100 3) 처분청이 제시한 청구인 및 000 확인서에 의하면, 쟁점 부동산의 교환과 관련하여 청구인은 남편 000에게 교환계약에 관해 일체를 위임하였으며, 대리인 000은 교환계약서상 교환 대상물에 대한 시가감정을 한 사실이 없다고 확인하 고 있다.

4. 처분청이 쟁점부동산의 교환계약서에 차액정산으로 지급되었다고 기재된 “난”에 대하여 000과 문답한 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 처분청이 “난”의 구입경위(시기) 및 구입관련 대금지급증빙, “난”을 11억원으로 평가한 근거, “난”의 실존여부에 대하여 소명을 요구한바,
• 나) 000은 「① “난”의 구입경위는 1990년부터 전국산지를 다니며 산채한 것이 많고 종자를 난가계로부터 값싼 금액(1분에 약 몇 만원에서 몇 백만원)으로 사서 본인이 직접 배양하였으며, ② “난” 구입시 주로 호주머니에 있는 용돈으로 구매하는 것이 통례이고, 수백만원에 구입하였다 해도 영수증을 받는 경우는 없어 증빙을 제시할 수 없으며, 난 구입처가 전국에 산재하여 일일이 기억나지 않고,

③ 교환계약서상 “난” 가격은 통상적으로 난가게 등에서 통용되는 가격이며 차 액정산으로 양도된 “난”은 총 350분으로 전문기관에 의뢰하여 “난”가격을 평가한 사실은 없으며, ④ 양도된 “난”은 000의 개인박물관 하우스 수석실에서 보관 하고 있던 중 2004년에서 2005년 사이 동해로 대부분이 죽었다.」라고 소명하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산 교환계약은 발전 가능성 등의 충분한 검토와 자기계산을 통하여 가격결정이 이루어지고, 교환대상 물건에 대한 실지거래가액을 계산하여 부족한 금액에 대하여 정산하였으므로 교환계약서에 기재된 교환가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

1. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치의 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우라고 하겠지만 그 렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것이다. (대법원 2004.3.26. 선고 2003두14123 판결 등 참조)

2. 위 사실관계와 같이, 청구인이 쟁점부동산을 교환함에 있어 시가감정을 거 치지 아니한 채 당사자 사이에 임의로 정한 각 교환대상물의 가액을 거래가액으로 정한 사실이 확인되고, 정산차액으로 현금과 재배중인 “난”을 지급 또는 양도한다고 하였으나 쟁점부동산의 교환계약서상 난의 종류 및 수량이 기재되어 있지 않고, 평가의 근거도 없는바, 쟁점부동산의 교환계약서상 가액 550,000천만원은 쟁점부동산의 양도당시의 객관적 가치를 반영하는 실지거래가액이라고 할 수 없다고 하겠다.

3. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.