청구인이 쟁점부동산을 전매하였는지 여부

처분청은 서인천세무서장 (이하 “조사관서”라 한다) 으로부터 청구인의 미등기전매 양도차익 67백만원 [ 이하 “쟁점전매차익”이라 하며, 이는 청구외 a(이하 “a”라 한다) 소유의 00시 0구 00동 636-11 답 455㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 청구외 b(이하 “b”라 한다)에게 미등기 전매함으로써 발생한 것이다 ] 에 대한 양도소득세 결정결의서(안)을 통보받고 2010. 7.1. 이건 2003년 과세연도 양도소득세 71,534,430원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.10. 이의신청을 거쳐 (2010.10.15. 기각결정)

2010. 12.28. 이건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 c부동산중개사무소 대표 청구외 d (이하 “d”라 한다) 로부터 쟁점부동산에 대한 투자제안을 받고 청구외 e (이하 “e”이라 한다) 에게 당해 투자정보를 제공하여 계약하게 하였으나, d가 e의 취득권리를 포기하는 대가로 26백만원의 지급을 약속하여 이에 응하면서 당시 청구인이 운영하던 f부동산중개사무소 직원인 청구외 g (이하 “g”라 한다) 에게 e의 취득권리 포기 관련 계약만을 대행하게 하였다. 그런데, 조사관서의 이건 조사당시 g는 ‘쟁점부동산에 대한 매매계약을 본인(g)이 대행하였으며, 당해 매매계약금 20백만원과 중도금 200백만원을 b로부터 수령하여 청구인에게 직접 전달하였다’라고 사실과 다르게 진술하였다. 그러나, 청구인이 2010년 12월 중순경 g를 직접 만나 쟁점부동산의 실질 적인 거래내용을 질문한 결과, g는 ‘계약금과 중도금을 청구인에게 전달한 사실이 없다’라고 진술하였다. 따라서, g의 진술만을 가지고 청구인이 쟁점부동산을 전매한 것으로 판단하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하므로, 쟁점부동산 거래당사자 들을 상대로 사실관계를 다시 조사하고 금융거래 내역을 조사하여 그 실지귀속 자에게 양도소득세를 과세하여야 할 것이다.

쟁점부동산 거래와 관련된 자들인 d, g, 청구외 h․i (쟁점부동산 당초 소유자 a의 양도 대리인들이며, 이하 “h”, “i”라 한다) 등의 진술에 의해, 청구인이 쟁점부동산을 h과 함께 전매하였음이 확인된다. 따라서, 쟁점부동산 전매차익인 쟁점전매차익에 대해 청구인에게 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이건의 쟁점은 청구인이 쟁점부동산 전매자로서 전매차익 67백만원을 취하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 “생략”)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산에 대한 소유권등기가 a 명의에서 b 명의로 이전되는 과정에서 전매가 이루어 졌으며, 그 전매차익이 134백만원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 조사관서가 확인한 쟁점부동산 거래 내용은 다음과 같다. a (양도자)

⑥ ─→ 2003.8.12. 등기경료 b (양수자) ↘

① 매매가액 415백만원 (매매계약서 없음) * 계약 2003.4월경 잔금 2003.6월경

⑤ ↙ 525백만원지급 (보증금 승계액 55백만원 및 명도비 30백만 원 제외) ↗④ 매매가액 610백만원 (매매계약서 작성) * 계약2003.5.23. 잔금2003.8.22. j

② → e

③ →

* 대리인 g

2. h

• 가) j는 명도문제 등으로 계약을 포기하여 양도차익 발생이 없으며, e는 쟁점부동산의 취득권리를 포기하면서 d로부터 수령한 268만원에 대해 양도소득세 결정을 받았으므로, 동인들은 쟁점전매차익과는 관계가 없다. 나) a는 쟁점부동산 양도대금 415백만원 모두를 중개인인 k부동산 중개사무소 h로부터 직접 수령하였고, b를 면접한 사실이 없다.
• 다) b의 대리인 ㅣ(b의 동생)과 청구인의 대리인 g는 공인중개사 d의 입회하에 쟁점부동산에 대한 매매계약을 2003.5.23. 체결 하였는바, 매매가액 610백만원 중 보증금 승계액 55백만원과 명도비 30백만원을 제외한 525백만원 중 계약금 20백만원 및 중도금 200백만원은 g가 직접 수령 (g가 영수증을 작성하여 b에게 교부) 하여 청구인에게 전달하였고, 잔금 305백만원은 h의 형인 m의 우체국계좌(10488502109***)로 입금되었다(h가 m의 계좌를 사용하였을 뿐 m은 이건 거래와 무관한 것으로 확인된다). 3) 조사관서는 쟁점부동산에 대한 전매차익 귀속자를 아래의 “표”와 같이 결정 하였으며, e와 h는 과세된 양도소득세에 대해 불복을 제기하지 아니 하였다. (단위: 천원) 성 명 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 고지세액 비고 e 76,900 50,000

• 26,900 16,491 계약상태 에서 매매 h 305,000 222,512 15,000 (명도비용) 67,487 71,534 공동지분 청구인 305,000 222,512 15,000 (명도비용) 67,487 71,534 공동지분

4. 조사관서가 쟁점부동산 거래와 관련된 자들을 상대로 조사한 내용은 다음과 같다.

• 가) 조사관서와 a의 중개인인 i가 2009.9.29. 문답한 내용 문> 귀하의 성명과 주민등록번호, 주소를 말씀하여 주십시오 답> 이름은 i이고 주민등록번호는 50**-1024*이며, 주소는 00시 0구 심곡***입니다. 문> 귀하는 양도자인 a가 00 서 00 636-11 부동산을 매매할 당시 a의 대리인으로 매매거래에 관여하셨습니까? 답> 예, 그렇습니다. 문> 상기 부동산의 매매경위에 대해 말씀을 해주시겠습니까? 답> 상기 부동산을 n부동산에 매매해 줄 것을 부탁했고 2003.4월쯤에 c부동산 d에게 직접 연락이 와서는 k부동산(h)에서 매매계약을 했습니다. 문> k부동산에서 계약할 당시 입회인은 누구였습니까? 답> k부동산의 h씨와 당시 매수인으로 알고 있던 사람과 a과 본인 등 4명이 있었습니다. 문> 매매가액이 얼마였나요? 답> 평당 310만원(매매가액 427,424천원)에 계약을 했습니다. 문> 당시 매매계약서가 있습니까? 답> 오래전에 거래한 거라 매매계약서는 가지고 있지 않습니다. 문> 매매대금은 어떻게 받으셨습니까? 답> 계약금 2천만원은 계약일에 받고 중도금과 잔금은 k부동산에 가서 h씨에게 직접 수표나 현금으로 받은 것으로 알고 있습니다. 문> 중도금과 잔금을 받을 때에 매수인은 있었나요? 답> 없었습니다. k부동산에서 직접 받았습니다. 문> 등기상의 매수자로 되어 있는 b를 본 적이 있습니까? 답> 본 적도 없으며, 계약할 당시 매수인이 b인 것으로 알고 있었지만, 나중에 다른 사람이란 것을 알았습니다. 문> 매수자인 b씨가 취득할 당시에 작성한 계약서에 보면 귀하의 대리인으로 g 씨가 매매가액 610백만원에 매매거래한 사실이 있는데 계약서를 위임한 사실이 있습니까? 답> 저는 g를 알지도 못하며, 그런 계약서를 작성하지도 위임한 사실도 없습니다. 또한 제가 잔금을 받고 인감을 건네준 게 2003.6월이며 등기를 이전하지 않아 이문제로 k부동산하고도 다툼이 있었습니다. 이하 “생략”
• 나) 조사관서가 2009.11.17. e로부터 징취한 확인서 내용 ‘ 본인은 00 00동 636-11 토지매매와 관련해 처음에는 g는 알지 못하였고, f 부동산 사장이 위약금 평당 20만원을 받고 포기하라고 해서 포기하고 계약서를 f부동산에 돌려주었으므로 본인은 계약서를 가지고 있지 않고 이때 확인서를 받고 2003.5.24. 포기각서를 써주었습니다. 이때 청구인으로부터 위약금을 정산 받았습니다. 당시 본인이 보기에는 g는 청구인의 지시에 따라 업무를 집행하는 직원으로 보였습니다. 이후의 매매과정은 본인은 알 길이 없습니다‘ 다) 위 e의 2003.5.24. 포기각서와 관련하여 2003.5.24. g가 확인한 내용은 다음과 같다. ‘00시 0구 00동 636-11 매매계약서를 매매 위임하기 위하여 보관하며 계약금 및 계약금 잔금 금 오천만원과 매매차액 평당 이십만원에 대하여 2003년 5월 30일까지 완납시 매매위임 및 계약서 보관하기로 확인함’
• 라) 조사관서와 g가 2010.1.11. 문답한 내용 문> 귀하의 성명과 주민등록번호, 주소를 말씀하여 주십시오. 답> 이름은 g이고 주민등록번호는 59**-1642이며 주소는 00 00 중 1054 마을 -****호입니다. 문> 귀하는 2003년 5월 00 0 00 636-11번지 부동산을 매매계약할 당시 양수인 b와 양도인 a의 대리인으로 계약서를 작성한 적이 있습니까? 답> 예, 그렇습니다. 문> 양도인 a은 대리계약을 지시하지 않고 본인이 직접 작성한 것으로 확인하였는데 본인(g)이 작성한 계약서는 어떤 경위로 작성되었는지 말씀을 해주시겠습니까? 답> b와 계약서를 작성할 당시인 2003.5월은 본인은 f종합컨설팅이란 부동산중개사무실에 근무하고 있었으며, 당시 중개사무실의 회장인 청구인의 지시에 의해서 저희 사무실 옆에 위치한 c부동산(d)에서 작성하였습니다. “중략” 문> 계약금 20,000천원과 중도금 200,000천원에 대해서 본인께서 직접 작성한 영수증이 있는데 대금을 어떻게 수령하였는지 말씀해 주시겠습니까? 답> 본인은 청구인의 지시에 의해서 계약금과 중도금에 대한 영수증을 작성한 것으로 계약금과 중도금은 직접 청구인에게 전해 주었습니다. 문> 상기 양도거래와 관련하여 아시는 것이 있으면 전부 말씀하여 주시기 바랍니다. 답> 당시 부동산사무실의 회장인 청구인의 지시에 의해 계약을 한 것으로 본인이 대리로 계약한 것일 뿐 실제 양도가액이나 거래자에 대해서는 모릅니다. 이하 “생략”
• 마) 쟁점부동산 취득자인 b의 동생 ㅣ의 진술내용은 다음과 같다. ‘본인은 2003년 5월경 00동 소재 c부동산 소개로 00동 636-11번지 땅을 금 육억일천만원에 매입하게되었습니다. 당시 부동산에서 위임장을 보여주고 매도인 대리계약을 하게 되었고, 그 당시 물건지에 세입자가 3명이 있어서 명도를 요구하였으나, 명도가 이루어지지 않아 잔금을 치르지 못하고 있다가 한참 후에 잔금을 치른 사실이 있습니다. 그 후 g와 몇사람이 중간에서 전매를 취한 사실을 알게 되었고, 본인과 누님인 b씨는 사업이 어려워져서 결국 손해를 보고 땅을 매도한 사실이 있습니다. 당시 저희는 매도인을 전혀 보지 못하였고, 잔금시에도 보지 못하였습니다.‘

5. 청구인은 이건 심사청구 중인 2011.1.25. g 및 d와 통화한 녹취록을 제시하였는바, 그 내용을 요약하면 다음과 같다.

• 가) g와 통화한 녹취록 주요 내용 ‘청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서 작성 당시 현장에 없었다. p, m, d가 전매를 하였으며 계약서는 d가 작성하였다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 계약금 및 중도금을 받은 사실이 없다’
• 나) d와 통화한 녹취록 주요 내용 ‘쟁점부동산에 대한 매매계약서를 d가 작성하였으나, 실질적인 전매자는 p와 m이다. 청구인은 e의 차액만 정리하라고 g에게 위임하였을 뿐이다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 계약금 및 중도금을 받은 사실이 없다’
• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산을 전매하지 않았다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산에 대한 소유권등기가 2003.8.12. a 명의에서 b 명의로 이전되는 과정에서 전매가 이루어 진 사실 및 2003.5.23. g가 매도인이 되고 b가 매수인(대리인 ㅣ)이 되어 양도가액 610백만원의 전매계약 서가 작성된 사실 등에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없는바, 위 양도가액 610백만원 중 보증금 승계액 55백만원과 명도비 30백만원을 제외한 525백만원 중 계약금 20백만원 및 중도금 200백만원 합계 220백만원을 g가 청구인의 대리인으로서 직접 수령하고 영수증을 작성하여 b에게 교부한 후 청구인에게 전달하였음이 영수증 및 g의 확인서 등 처분청이 제시한 심리자료에 의해 확인되고, 잔금 305백만원은 a의 대리인인 h 에게 전달되었음이 금융자료 등에 의해 확인된다. 반면, 청구인은 ‘쟁점부동산을 전매하지 않았다’고 주장만 할 뿐 그에 대한 객관적인 입증은 하지 못하고 있으며, 청구인이 유일하게 증거로 제시한 g․d와 통화한 녹취록은 이들이 쟁점부동산 거래와 관련된 자들이고 이건 부과처분이 있은 후 불복청구 중에 통화한 것이어서, 당해 녹취록을 신빙성 있는 증거로 보기는 어렵다 하겠다. 따라서, 청구인과 h가 쟁점부동산을 전매한 것으로 봄이 상당하다 할 것이므로(h는 당해 전매차익에 대해 과세된 양도소득세에 대해 불복을 제기하지 아니하였다), 청구인의 미등기전매 양도차익에 대해 양도소득세를 과세한 이건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.