취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정한 것이 타당한지 여부

• 가. 청구인은 1999.3.23. 취득한 00도 00시 00면 00리 1-35번지 임야1578㎡, 동소 1-88번지 임야 1,578㎡, 합계 3,156㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 2008.2.27. 임의경매 방식으로 매각되었으나 2008년 과세연도 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 양도가액은 경락가액 152,229,000원, 취득가액은 환산취득가액 31,502,945원으로 하여 2010.6.1. 양도소득세 40,213,460원을 경정고지하였으나, 이에 대하여 청구인은 2010.8.25. 이의신청을 거쳐 2010.12.20. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 입증할 객관적인 대금지급 관련 증빙을 제시하지 못 하였다고 하나 청구인은 계약금, 중도금, 잔금 영수증을 모두 소지하고 있으며, 그 당시 실제 계약하였던 계약서도 제시하고 있었으나 양도소득세를 경정고지할 당시에는 양도한 시점이 너무 오래된 관계로 인하여 입증자료를 제출하지 아니하였던 것이다.
• 나. 前 양도자인 청구외 이(이하 “이”라 한다)에게 거래금액의 진위여부를 확인하고자 수차례 유선통화를 시도하였으나 전화통화가 되지 않아 사실 확인이 불가하다고 하였으나 현재도 계속하여 통화가 되는데 이유는 알 수 없으며, 유선전화번호를 청구인한테 요구하지 않았으며 번호는 010-6389-** 이다. 그리고 이는 쟁점부동산과 관련하여 처분청의 담당자에게 당시 양도 상황 및 양도내역을 직접 설명하였던 것이다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 취득가액은 취득당시 매매계약서에 기재된 금액 420,000,000원으로 쟁점부동산을 3인이 공동 취득하고 이후 공유물 분할 과정을 거치면서 쟁점부동산을 양도하였는바 취득가액 산출내역 에서와 같이 취득가액은 119,945,706원(취득가액 420백만원중 청구인 지분 28.56%)으로 하여야 할 것이다. 따라서 처분청이 2010.6.1. 경정고지한 2008년 과세연도 양도소득세는 실거래가액을 기준으로 그 취득가액을 119,945,706원으로 하여 경정할 것을 요구한다.

• 가. 청구인이 당초 제출한 서류를 살펴보면,

1. 당초 2010.9.17. 기각결정된 이의신청 시에는 취득계약서가 없으며 전 양도자 이**의 확인서에 따르면 216백만원이 취득가액이라고 주장하였으나 본 심사청구 시에는 취득계약서 및 관련 영수증을 제시하며 실제 거래금액은 119,945,706원이라고 주장하는 등 취득가액에 대한 일관성이 없으며,

2. 아울러 취득계약서는 쌍방거래에 의해 작성되었고 매수인인 청구인 명의는 기재되지 않은 채 공유자의 주민번호가 기재되지 않는 등 계약서로서의 신빙성이 매우 부족하고

3. 또한 대금지급 증빙으로는 관련 영수증만 제시하였을 뿐 금융증빙은 전혀 제출하지 못하고 있다.

• 나. 따라서 상기 내용을 종합하여 살펴보면, 청구인은 취득가액에 대한 주장이 일관성이 없고 제출한 취득계약서 및 관련 영수증은 신빙성이 부족하므로 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정한 것이 타당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정․결정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거 래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 1) 처분청에서 청구인에 대한 2008년 과세연도 양도소득세 경정결정시 무신고하였기에 경정․고지하였음이 “양도소득세 결정결의서”에 의하여 확인된다. <표1> 양도소득세 경정결정 내역 (단위:원) 구 분 당초결정 경정결정 차액 비고 양도가액 0 152,229,000 152,229,000 경락가액 취득가액 0 31,502,945 31,502,945 환산가액 필요경비 0 423,218 423,218 양도차익 0 120,302,837 120,302,837 장기보유특별공제 0 0 0 양도소득금액 0 120,302,837 120,302,837 과세표준 0 117,802,837 117,802,837 산출세액 0 30,709,021 30,709,021 감면세액 0 0 0 가산세: 9,504,441 총결정세액 0 40,213,462 40,213,462 차감고지세액 0 40,213,462 40,213,462 2) 청구인은 당초 취득계약서인 부동산매매계약서를 심리자료로 제출하였음이 확인된다.

○ 부동산의 표시: 00도 00시 00면 00리 산94-3 임야

○ 면적: 10,716 ㎡(3,241평)

○ 계약금(42백만원), 중도금(178백만원), 잔금(2억원), 합계 420백만원

○ 계약일자(1999.3.8.), 중도금(1999.3.12.), 잔금(1999.3.18.)

○ 매도인: 이(571006-2**), hp(011-248-**)

○ 매수인: 김**외 3인

○ 중개업자: 쌍방협의 3) 청구인은 1999.3.8. 양도자인 이**가 영수하였다는 계약금 42백만원, 중도금조로 1999.3.12. 영수하였다는 금액 178백만원, 잔금조로 1999.3.18. 영수하였다는 금액 2억원의 “일반영수증”을 심리자료로 제출하고 있다.

4. 청구인은 당초 분할되기 전의 00시 00면 00리 산 94-3번지 대지 면적 10,716㎡(분할 후 면적:11,051㎡)중 쟁점부동산의 경우 1-35번지와 1-88번지로 분할되면서 취득원가를 총면적 중 청구인소유의 지분에 해당하는 취득가액 산출을 위한 심리자료를 제출하고 있음이 확인된다.

○ 총 취득원가: 420,000,000원

○ 쟁점부동산 면적: 3,156㎡(지분율:3,156㎡/11,501㎡=27.44%)

○ 취득가액: 420,000,000원*3,156㎡/11,051㎡=119,945,706원 5) 처분청에 불복청구하여 기각된 “이의신청 결정문(삼성 이의 제2010-***, 2010.9.17.)”상 판단사유는 다음과 같다. 『신청인이 쟁점부동산을 216,000,000원에 취득하였다는 사실을 입증하는 매매계약서나 객관적인 증거자료를 제시하고 있지 못하고 있는 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 장부 등 기타 증빙서류에 의하여 확인되지 아니하는 것으로 보아 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 에서 규정하는 환산가액으로 계산하여 신청인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨. 』 구 분 2010.1.1. 2009.1.1. 2008.1.1. 2007.1.1. 2006.1.1. 2005.1.1. 2004.1.1. 2003.1.1. 00리1-35 21,800 21,800 21,800 21,800 21,800 18,700 15,600 12,200 00리1-88 21,400 21,400 21,400 21,400 21,400 18,300 15,300 12,200 6) 쟁점부동산의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다.

7. 양도가액(경락가액)에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼이 없다.

8. 이의신청시 청구인이 제출한 매도인 이**가 작성한 사실확인서를 아래 내용으로 제출하였으나 심사청구시에는 당해 확인서를 제출하지 아니하였음이 확인된다.

○ 부동산 소재지: 00도 00시 00면 00리 산94-3

○ 지목 및 면적: 임야 3,572㎡

○ 내용: 위 부동산을 매도금액 216,000,000원을 받고 매수인 김**에게 매도한 사실이 있음을 확인함.

○ 매도인: 00시 00구 00동 248-2번지, 이(57-254**)

• 라. 판단 청구인은 당 초 양도자인 이**가 제출한 확인서에서 쟁점부동산의 취득가액은 216,000,00원이 타당하다고 주장하다가 추후에 제출된 부동산매매계약서상에는 이를 번복하고 다시 119,945,706원(총 매도가액 420백만원×청구인 지분 27.44 %)이 실지취득가액이라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보면,

○ 매도인 이**가 제출한 확인서 및 부동산매매계약서상 양도금액의 차이가 발생하는 것은 계약금, 중도금, 잔금을 지급시 실제 지급여부를 파악할 수 있는 금융증빙을 제출하지 아니하고 지급여부가 불분명한 일반적으로 부동산중개시에 사용되는 일반영수증을 작성․제출하여 양도대금을 임의로 조절할 수 있도록 함으로써 발생한 것이며,

• 특히 부동산매매계약서상 기재내역을 보면, 매수인이 청구인을 포함한 다수(4인)임에도 불구하고 1인의 지문을 사용하여 계약서를 작성하였고,

• 더구나 계약금․중도금․잔금영수증의 경우 통상적인 영수증을 사용하고 있어 실제 양수대금 지급여부를 알 수 있는 금융계좌를 전혀 제출한 사실이 없으므로 당해 영수증은 신빙성이 없어 보인다.

○ 따라서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 쟁점 부동산의 취득 당시의 실지거 래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당되어 매매사례가액, 감정가액순으로 결정하여야 하나 당해 가액이 없으므로 소득세법 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액으로 결정함이 타당하다고 판단된다.

이 사건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.